{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_206-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2009-05-28","aktenzeichen":"VII ZR 206/07","doktyp":"Beschlüsse","leitsatz":"BGB §§ 133 B, 157 B Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren ver- meintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemein- schaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist inte- ressengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar 2006 - V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Be- schluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVII ZR 206/07 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n28. Mai 2009 \nSeelinger-Schardt, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB §§ 133 B, 157 B \n\nDer Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren ver-\n\nmeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemein-\n\nschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist inte-\n\nressengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um \n\neine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt \n\nwerden kann (BGH, Beschlüsse vom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, \n\n271 f. und vom 26. Januar 2006 - V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Be-\n\nschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt \n\nwird. \n\nBGH, Urteil vom 28. Mai 2009 - VII ZR 206/07 - OLG Naumburg \n\n LG Halle \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 26. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka, den \n\nRichter Dr. Kuffer, die Richterin Safari Chabestari, den Richter Halfmeier und \n\nden Richter Leupertz \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 6. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Naumburg vom 17. Oktober 2007 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin, eine seit 25. August 2006 im Handelsregister eingetragene \n\nOHG, verlangt als Rechtsnachfolgerin der W. & G. GbR und Verwalterin der \n\nWohnungseigentümergemeinschaft P.-M.-Straße 74 in H. im eigenen Namen \n\nvon der Beklagten die Beseitigung umfangreicher Mängel am Gemeinschaftsei-\n\ngentum. \n\n2 \n\nDie Beklagte, eine Bauträgerin, teilte 1996 das von ihr erworbene bebau-\n\nte Grundstück P.-M.-Straße 74 in Wohnungseigentum auf und verpflichtete sich \n\ngegenüber den jeweiligen Erwerbern der Eigentumswohnungen zu der erforder-\n\nlichen Sanierung des aufstehenden Gebäudes. Eine fünfjährige Gewährleis-\n\ntungsfrist wurde vereinbart. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolg-\n\nte am 3. August 1998. \n\n3 \n\nDie Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte zum 1. Februar 2002 \n\ndie W. & G. GbR, vertreten durch die Gesellschafter W. und G., zur Verwalterin. \n\nIn der Eigentümerversammlung vom 21. Juni 2002 fassten die Wohnungseigen-\n\ntümer folgenden Beschluss: \n\n\"Der Verwalter wird ermächtigt, im eigenen Namen mit Wirkung für \n\nund gegen die Gemeinschaft Baumängelgewährleistungsansprü-\n\nche bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Anlage gegen \n\nden Bauträgerverkäufer geltend zu machen und zwar auch auf ge-\n\nrichtlichem Wege.\" \n\n4 \n\nDie W. & G. GbR (im Folgenden: GbR) stellte daraufhin am 24. Juli 2002 \n\nals \"Verwalter gemäß WEG in Prozessstandschaft für die Wohnungseigentü-\n\nmergemeinschaft\" einen spätestens am 15. August 2002 zugestellten Antrag \n\nauf Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens. Nach Abschluss dieses \n\nVerfahrens erhob die GbR in gleicher Funktion am 16. August 2005 Klage auf \n\nBeseitigung der im selbständigen Beweisverfahren sachverständig festgestell-\n\nten Baumängel. Nach Umwandlung der GbR in eine OHG wurde diese am \n\n4. Oktober 2006 zur Verwalterin bestellt. Sie führt den Rechtsstreit fort. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat die Klage wegen Verjährung der Gewährleistungs-\n\nansprüche abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung hatte keinen Erfolg. \n\nMit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin die Gewährleis-\n\ntungsansprüche der Wohnungseigentümer weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n6 \n\n7 \n\nDie zulässige Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungs-\n\nurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nAuf das Schuldverhältnis der Parteien ist das Bürgerliche Gesetzbuch in \n\nder bis 31. Dezember 2001 geltenden Fassung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) \n\nanwendbar. Die Verjährung bestimmt sich nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 \n\nEGBGB. \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht teilt die Auffassung des Landgerichts, die Beklagte \n\nI. \n\nsei wegen Verjährung der Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentü-\n\nmergemeinschaft zur Leistungsverweigerung berechtigt. Die seit 4. August \n\n1998 laufende fünfjährige Gewährleistungsfrist sei durch das selbständige Be-\n\nweisverfahren nicht gehemmt worden und damit am 4. August 2003 abgelau-\n\nfen. Denn die GbR sei zur Antragstellung in gewillkürter Prozessstandschaft \n\nnicht berechtigt gewesen, da sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nmit Beschluss vom 21. Juni 2002 nicht wirksam als Verwalterin zur Prozessfüh-\n\nrung ermächtigt worden sei. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe so-\n\nwohl nach dem Wortlaut des Beschlusses als auch entsprechend ihrem tat-\n\nsächlichen Willen die Ermächtigung nur dem Verwalter und nicht der GbR er-\n\nteilt. Da die Bestellung der GbR zur Verwalterin aus Rechtsgründen unwirksam \n\nsei, habe sich die Ermächtigung an eine nicht existente Verwalterin gerichtet. \n\nAnhaltspunkte dafür, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft das Handeln \n\neiner anderen Person neben dem Verwalter gewollt hätte, seien nicht ersicht-\n\nlich. \n\nII. \n\n9 \n\nDas Berufungsgericht hat mit nicht tragfähiger Begründung angenom-\n\nmen, die von der Klägerin geltend gemachten Gewährleistungsansprüche seien \n\nverjährt. \n\n10 \n\n1. Im Ansatz richtig geht das Berufungsgericht davon aus, dass die GbR \n\nnicht Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft war, da ihre zum \n\n1. Februar 2002 erfolgte Bestellung unwirksam war. Denn eine GbR kann nicht \n\nVerwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein (BGH, Beschlüsse \n\nvom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar \n\n2006 - V ZB 132/05, NJW 2006, 2189). \n\n11 \n\n2. Das Berufungsgericht legt den Beschluss vom 21. Juni 2002 dahin \n\naus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die GbR, sondern die \n\nnicht existente Verwalterin zur gerichtlichen Geltendmachung der Gewährleis-\n\ntungsansprüche ermächtigt habe. Diese Auslegung hält der rechtlichen Nach-\n\nprüfung unabhängig davon nicht stand, ob sie - wie die Auslegung von Sonder-\n\nnachfolger bindenden Beschlüssen (vgl. BGH, Beschluss vom 10. September \n\n1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 289) - revisionsrechtlich uneingeschränkt oder \n\nlediglich insoweit überprüfbar ist, als gesetzliche Auslegungsregeln, Denkge-\n\nsetze und Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au-\n\nßer Acht gelassen worden ist. Denn das Berufungsgericht weicht von anerkann-\n\nten Auslegungsgrundsätzen ab. Es hat insbesondere den Grundsatz der inte-\n\nressengerechten Auslegung verletzt (vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober 1997 \n\n- V ZR 248/96, NJW 1998, 535, 536; Urteil vom 11. Mai 1995 - VII ZR 116/94, \n\nBauR 1995, 697 = ZfBR 1995, 259 m.w.N.). Die vom Senat vorzunehmende \n\nAuslegung ergibt, dass die GbR ermächtigt worden ist, das selbständige Be-\n\nweisverfahren durchzuführen. \n\n12 \n\na) Das Berufungsgericht entnimmt bereits zu Unrecht dem Wortlaut des \n\nBeschlusses, dass die Wohnungseigentümer nur einen Verwalter und nicht die \n\nGbR ermächtigen wollten. Dass in dem Beschluss mehrfach von \"Verwalter\" \n\nund nicht von \"GbR\" die Rede ist, erklärt sich ohne weiteres daraus, dass die \n\nWohnungseigentümer einen Unterschied zwischen \"Verwalter\" und \"GbR\" nicht \n\ngesehen haben. Sie sind davon ausgegangen, dass die GbR ihre Verwalterin \n\nist. Dementsprechend ist zu Beginn des Protokolls der Eigentümerversammlung \n\ndie GbR als \"HVW\" = Hausverwalter bezeichnet. \n\n13 \n\nb) Das Berufungsgericht will offenbar den Beschluss der Wohnungsei-\n\ngentümer dahin verstehen, dass eine unlösbare Verknüpfung zwischen der Er-\n\nmächtigung der GbR und ihrer wirksamen Funktion als Verwalterin gewollt sei. \n\nDas entspricht nicht der Interessenlage der Wohnungseigentümer. Diese waren \n\nin erster Linie daran interessiert, ihre Rechte aus den Mängeln zu wahren. Dazu \n\nwurde die GbR u.a. zur Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens er-\n\nmächtigt. Die Beauftragung der GbR war zwar darauf zurückzuführen, dass sie \n\nals Verwalterin fungierte. Der Umstand, dass die GbR Verwalterin sein sollte, \n\nwar jedoch keine Bedingung für die Ermächtigung der GbR, sondern lediglich \n\ndamals vorausgesetzte Grundlage für den entsprechenden Beschluss. Die Er-\n\nmächtigung der GbR behielt ihre Berechtigung und entsprach den Interessen \n\nder Wohnungseigentümer auch dann, wenn sie nicht Verwalterin war. Denn die \n\nErmächtigung erfüllte den von den Wohnungseigentümern verfolgten Zweck, \n\ndie Rechte aus den Mängeln zu wahren. Das vom Berufungsgericht dagegen \n\nvorgebrachte Argument, die Wohnungseigentümer hätten mit entsprechender \n\nKostenfolge keine zwei Personen - die GbR und den Verwalter - beauftragen \n\nwollen, ist verfehlt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat nur eine Person \n\nbeauftragt. Sie hatte wirksam keinen Verwalter bestellt. Sobald ein Verwalter \n\nbestellt worden wäre, hätten die entsprechenden Maßnahmen getroffen werden \n\nkönnen, um eine interessengerechte Lösung zu finden, wie es dann auch tat-\n\nsächlich mit der Gründung der OHG geschehen ist. Die vom Berufungsgericht \n\nvorgenommene Auslegung führt letztlich dazu, einen Willen der Wohnungsei-\n\ngentümer anzunehmen, eine unwirksame Ermächtigung eines nicht existenten \n\nVerwalters sei einer wirksamen Ermächtigung der GbR vorzuziehen. Das ist \n\nfernliegend und nicht interessengerecht. \n\n14 \n\n3. Auf dieser Grundlage kann im Revisionsverfahren nicht davon ausge-\n\ngangen werden, dass der geltend gemachte Anspruch verjährt ist. Gemäß \n\n§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB wird die Verjährung durch die Zustellung des Antrags \n\nauf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens gehemmt. Die Hem-\n\nmung endet gemäß § 204 Abs. 2 Satz 1 BGB sechs Monate nach der Beendi-\n\ngung des Verfahrens. Voraussetzung für die Hemmung ist nicht, dass der Inha-\n\nber des Anspruchs den Antrag auf Einleitung des selbständigen Beweisverfah-\n\nrens stellt. Ausreichend ist jedenfalls, dass der Antrag in berechtigter Pro-\n\nzessstandschaft für den Berechtigten gestellt wird (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli \n\n2003 - VII ZR 360/02, BauR 2003, 1759 = NZBau 2003, 613 = ZfBR 2003, 768; \n\nUrteil vom 16. September 1999 - VII ZR 385/98, BauR 1999, 1489 = NZBau \n\n2000, 24 = ZfBR 2000, 39; zur Unterbrechung der Verjährung durch einen un-\n\nzulässigen Antrag vgl. BGH, Urteil vom 4. März 1993 - VII ZR 148/92, BauR \n\n1993, 473 = ZfBR 1993, 182). Insoweit haben sich durch das Gesetz zur Mo-\n\ndernisierung des Schuldrechts keine Änderungen an der bis dahin bestehenden \n\nRechtslage ergeben. \n\n15 \n\n16 \n\nDiese Voraussetzungen für die Hemmung der Verjährung liegen vor. \n\na) Die Wohnungseigentümer haben mit Mehrheitsbeschluss vom 21. Juni \n\n2002 die GbR ermächtigt, deren Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln \n\ndes Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen gerichtlich geltend zu ma-\n\nchen. Von dieser Ermächtigung ist auch die Einleitung des selbständigen Be-\n\nweisverfahrens gedeckt. Der Beschluss ist nach den Regeln des Wohnungsei-\n\ngentumsrechts wirksam. Es handelt sich nicht um einen vereinbarungsabän-\n\ndernden Beschluss, der wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig wäre \n\n(BGH, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, \n\n162 ff.). Die Wohnungseigentümer haben diesen Beschluss im Rahmen einer \n\nordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer \n\ndienenden Verwaltung (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG) fassen wollen. Gleiches \n\ngilt für die Ermächtigung der GbR, diese Ansprüche auch auf gerichtlichem \n\nWege geltend zu machen. Unerheblich ist, dass die Wohnungseigentümer tat-\n\nsächlich nicht einen Verwalter mit der Durchsetzung der Mängelansprüche er-\n\nmächtigt haben. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss \n\nauch einen Dritten, der nicht ihr Verwalter ist, zur Geltendmachung von Ansprü-\n\nchen ermächtigen (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2005 - V ZR 235/04, NJW \n\n2005, 2622 = MDR 2005, 1279; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 27 WEG \n\nRdn. 28, 34). Ob der Beschluss vom 21. Juni 2002 im Hinblick darauf, dass die \n\nGbR nicht Verwalterin war, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, kann of-\n\nfen bleiben, weil er nicht angefochten und daher bestandskräftig geworden ist. \n\n17 \n\nb) Die GbR konnte als Außengesellschaft wirksam zur Prozessführung \n\nermächtigt werden. Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Jahre \n\n2001 (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 343) ist \n\nanerkannt, dass die BGB-Außengesellschaft rechtsfähig ist, soweit sie durch \n\nTeilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet. In die-\n\nsem Rahmen ist sie zugleich aktiv und passiv parteifähig. Der GbR als ver-\n\nmeintlicher Verwalterin sind mit der Übertragung der Befugnis, die Gewährleis-\n\ntungsansprüche der Wohnungseigentümer geltend zu machen, diesen gegen-\n\nüber Rechte und Pflichten erwachsen. Besondere Rechtsvorschriften oder die \n\nEigenart des Rechtsverhältnisses zwischen der GbR und der Wohnungseigen-\n\ntümergemeinschaft stehen der Geltendmachung der Ansprüche durch die GbR \n\nin gewillkürter Prozessstandschaft nicht entgegen. Insbesondere kommt den \n\nUmständen, aus denen die Rechtsprechung die fehlende Tauglichkeit der GbR \n\nals Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft ableitet, im Rahmen \n\nder Prozessstandschaft der GbR für die Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nkeine Bedeutung zu. \n\n18 \n\nc) Die Prozessstandschaft der GbR war berechtigt. Sie hatte auf der \n\nGrundlage der vermeintlichen Verwalterstellung ein eigenes rechtliches Interes-\n\nse an der Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens. \n\nIII. \n\n19 \n\nDas Berufungsgericht kann danach keinen Bestand haben. Die Verjäh-\n\nrung ist durch die Zustellung des Antrags auf Durchführung des selbständigen \n\nBeweisverfahrens spätestens am 15. August 2002 gehemmt worden. Das Beru-\n\nfungsgericht hat nicht festgestellt, wann das aufgrund dieses Antrags durchge-\n\nführte Beweisverfahren beendet wurde. Eine abschließende Entscheidung ist \n\ndem Senat deshalb nicht möglich. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht \n\nzurückzuverweisen. \n\nKniffka \n\nKuffer \n\nSafari Chabestari \n\nHalfmeier \n\nLeupertz \n\nVorinstanzen: \n\nLG Halle, Entscheidung vom 21.12.2006 - 9 O 190/05 - \n\nOLG Naumburg, Entscheidung vom 17.10.2007 - 6 U 14/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_206-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-05-28/vii-zr-206-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 204","ref_norm":"204","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_206-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_206-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-05-28/vii-zr-206-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_206-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:32:25.862217+00:00"}}