{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR__50-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2007-04-12","aktenzeichen":"VII ZR 50/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 12. April 2007 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle BGB § 633 Abs. 3 a.F.; MaBV § 7 Abs. 1; WEG § 21 a) b) c) d) e) f) Die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Ansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum aus Bürgschaften nach § 7 MaBV in gewillkürter Prozessstandschaft gel- tend machen. Die Gemeinschaft kann regelmäßig auch Ansprüche von Erwerbern, die noch nicht im Grund- buch eingetragen sind, auf Freigabe von Grundschulden, die auf dem Wohnungseigentum las- ten, in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch Ansprüche eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen, die sich aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergeben. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert das Vorauszahlungsrisiko eines Erwerbers auch in- soweit, als es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht, obwohl ein einzelner Erwerber die Erstattungen von Mängelbeseitigungskosten lediglich an die Gemeinschaft verlangen kann. Der Anspruch eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist durch eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe des Anteils gesi- chert, welcher dem Haftungsanteil des Erwerbers/Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht. Ein Erwerber kann gegen eine von ihm geschuldete restliche Vergütung nicht mit einem auf Leistung an die Gemeinschaft gerichteten, nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten Anspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVII ZR 50/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja \n\nVerkündet am: \n12. April 2007 \nSeelinger-Schardt, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 633 Abs. 3 a.F.; MaBV § 7 Abs. 1; WEG § 21 \n\na) \n\nb) \n\nc) \n\nd) \n\ne) \n\nf) \n\nDie teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Ansprüche der Erwerber von \nWohnungseigentum aus Bürgschaften nach § 7 MaBV in gewillkürter Prozessstandschaft gel-\ntend machen. \n\nDie Gemeinschaft kann regelmäßig auch Ansprüche von Erwerbern, die noch nicht im Grund-\nbuch eingetragen sind, auf Freigabe von Grundschulden, die auf dem Wohnungseigentum las-\nten, in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen. \n\nEine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch Ansprüche eines Erwerbers auf Rückgewähr \nseiner Vorauszahlungen, die sich aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergeben. \n\nEine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert das Vorauszahlungsrisiko eines Erwerbers auch in-\nsoweit, als es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht, obwohl ein einzelner Erwerber die \nErstattungen von Mängelbeseitigungskosten lediglich an die Gemeinschaft verlangen kann. \n\nDer Anspruch eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen wegen Mängeln am \nGemeinschaftseigentum ist durch eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe des Anteils gesi-\nchert, welcher dem Haftungsanteil des Erwerbers/Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur \nWohnungseigentümergemeinschaft für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung \nentspricht. \n\nEin Erwerber kann gegen eine von ihm geschuldete restliche Vergütung nicht mit einem auf \nLeistung an die Gemeinschaft gerichteten, nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten \nAnspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen. \n\nBGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 50/06 - OLG Stuttgart \n LG Stuttgart \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 21. Dezember 2006 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die \n\nRichter Dr. Wiebel, Prof. Dr. Kniffka, Bauner und die Richterin Safari Chabestari \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten zu 2 gegen das Urteil des \n\n12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 31. Januar \n\n2006 wird zurückgewiesen, soweit die Beklagte zu 2 verurteilt \n\nworden ist, hinsichtlich der im Einzelnen bezeichneten Grund-\n\nschulden den Verzicht zu erklären und deren Löschung zu bewilli-\n\ngen betreffend die Wohneinheiten 10 und 14 (M. ) sowie 26 und \n\n35 (Z. ). \n\nIm Übrigen wird das genannte Urteil vom 31. Januar 2006 aufge-\n\nhoben. Insoweit wird die Sache zur neuen Verhandlung und Ent-\n\nscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das \n\nBerufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, nimmt die beklag-\n\nte Bank, die Beklagte zu 2, aus mehreren Bürgschaften in Anspruch. Außerdem \n\nstreiten die Parteien darum, ob die Beklagte zu 2 verschiedene Grundschulden \n\nfreigeben muss. \n\n2 \n\nDie Beklagte zu 1, eine Bauträgergesellschaft, hat einen größeren Alt-\n\nbaukomplex in Berlin saniert, in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese \n\nvermarktet. Sie ist rechtskräftig verurteilt worden, 1.576.663,40 € zur Erstattung \n\nvon Kosten der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum sowie als \n\nVorschuss auf die Kosten weiterer Mangelbeseitigung zu zahlen. Die Beklagte \n\nzu 2 hat diese titulierte Forderung, die sich bei der inzwischen im Handelsregis-\n\nter gelöschten Beklagten zu 1 nicht mehr beitreiben lässt, ihrerseits unstreitig \n\ngestellt. \n\n3 \n\nDie Beklagte zu 2 beteiligte sich mehrfach an dem Projekt. Sie finanzier-\n\nte das Gesamtprojekt für die Beklagte zu 1. Zur Sicherung wurden die Global-\n\ngrundschulden bestellt, von denen noch Anteile auf einigen der veräußerten \n\nEigentumswohnungen lasten; die Freigabe dieser Anteile ist der eine Haupt-\n\nstreitpunkt. Daneben übernahm die Beklagte zu 2 gegenüber einzelnen Erwer-\n\nbern die Bürgschaften für die Beklagte zu 1, deretwegen die Parteien streiten. \n\nSie hat eingeräumt, dass sie auf diese Bürgschaften grundsätzlich leisten muss, \n\nmöchte jedoch nicht an die Klägerin und auch nicht in der geforderten Höhe \n\nzahlen. \n\n4 \n\nDie Beklagte zu 1 trat ihre Vergütungsansprüche aus den Erwerbsverträ-\n\ngen an die Beklagte zu 2 ab und zeigte die Abtretung in diesen Verträgen an. \n\nNach deren im wesentlichen übereinstimmenden Vertragsklauseln ist unter an-\n\nderem Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung für die Eigentumswoh-\n\nnungen, dass entweder die Beklagte zu 1 eine Bürgschaft nach § 7 MaBV hin-\n\nterlegt hat oder ein bestimmter Bautenstand erreicht ist, die Auflassungsvor-\n\nmerkung im Grundbuch eingetragen ist und die Freistellungserklärung der Be-\n\nklagten zu 2 bezüglich des jeweiligen Anteils an den Globalgrundschulden vor-\n\nliegt. Die Erwerber leisteten grundsätzlich entsprechend dem Bautenstand. \n\n5 \n\nDie Erwerber Z. und M. zahlten davon abweichend aus steuerli-\n\nchen Gründen an die Beklagte zu 2 schon bei Abschluss des Bauträgervertra-\n\nges 1997 die vereinbarte Vergütung in voller Höhe. Die Beklagte zu 2 stellte \n\nihnen im Gegenzug Bürgschaften über 990.000 DM (Z. ) und 354.676 DM \n\n(M. ). Die Bürgschaftsurkunden enthalten jeweils einen Hinweis auf die nach \n\n§ 7 MaBV bestehende Verpflichtung der Beklagten zu 1, eine Bürgschaft zu \n\nstellen. Beide Erwerber sind im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die \n\nanteiligen Globalgrundschulden wurden nicht gelöscht. \n\n6 \n\nDie Beklagte zu 2 stellte ferner Ende 1998 den Erwerbern Ch. , S. \n\n , F. , E. , D. , K. /B. , H. (Ha. ), Ma. , Ra. \n\nund W. , die zunächst entsprechend dem Bautenstand Teilzahlungen \n\nentrichtet hatten, in Höhe der noch offenen Restzahlungen Bürgschaften in un-\n\nterschiedlicher Höhe (sog. \"Weihnachtsbürgschaften\"). Zu gleichen Bedingun-\n\ngen erhielt die Erwerberin Ro. kurz zuvor zwei Bürgschaften. In allen die-\n\nsen Bürgschaftsverträgen wurde ebenfalls auf § 7 MaBV verwiesen. Um steuer-\n\nliche Vorteile zu erhalten, zahlten diese Erwerber daraufhin ganz oder teilweise \n\ndie noch offene Vergütung an die Beklagte zu 2. Der Erwerber Rü. schließlich, \n\nder ebenfalls kurz vor den \"Weihnachtsbürgschaften\" und zu den gleichen Be-\n\ndingungen eine Bürgschaft gestellt bekam, leistete gleichwohl keine weiteren \n\nZahlungen. \n\n7 \n\nDie Erwerber Z. und M. und die aus den \"Weihnachtsbürgschaften\" \n\n(einschließlich Ro. und Rü. berechtigten Erwerber ermächtigten \n\n\"die Wohnungseigentümergemeinschaft\", ihre Ansprüche aus den ihnen erteil-\n\nten Bürgschaften gegenüber der Beklagten zu 2 geltend zu machen und traten \n\nihr ihre Bürgschaftsforderungen ab. Die Erwerber M. , Ch. , Ro. , \n\nS. , H. (Ha. ) und Ma. , welche die ihnen aus den Bürgschaften \n\nzustehenden Ansprüche einschließlich der gesicherten Forderungen an ihre \n\njeweiligen Hausbanken abgetreten hatten, wurden von diesen ermächtigt, die \n\nabgetretenen Ansprüche aus den Bürgschaften gegenüber der Beklagten zu 2 \n\ngeltend zu machen. Den Hausbanken war bekannt, dass diese Ansprüche \n\ndurch \"die Wohnungseigentümergemeinschaft\" gerichtlich verfolgt werden soll-\n\nten. Die Erwerber, welche Pfandfreigabe verlangen, ermächtigten ebenfalls die \n\nWohnungseigentümergemeinschaft, diese Ansprüche zu verfolgen. \n\nDie Klägerin macht die Bürgschaftsansprüche sowie die Ansprüche auf \n\nPfandfreigabe aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses im Namen und auf Kosten \n\nder Gemeinschaft geltend. \n\nDas Landgericht hat die Beklagte zu 2 in Höhe von 482.420,32 € zur \n\nZahlung verurteilt und den auf Pfandfreigabe gerichteten weiteren Klageantrag \n\nals unzulässig abgewiesen. \n\n8 \n\n9 \n\n10 \n\nAuf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagte zu 2 \n\nzur Zahlung von 1.287.417,36 € und im beantragten Umfang zur Abgabe einer \n\nVerzichts- und Löschungserklärung gegenüber insgesamt 13 Erwerbern bezüg-\n\nlich der zugunsten der Beklagten zu 2 auf dem Wohnungseigentum dieser Er-\n\nwerber lastenden Grundschulden verurteilt. Die Berufung der Beklagten zu 2, \n\nmit der diese die Abweisung der Klage erstrebt hat, ist mit Ausnahme eines \n\nTeils der Zinsforderung erfolglos geblieben. \n\n11 \n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision will die Beklagte zu \n\n2 weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist überwiegend begründet. \n\nAuf das Schuldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-\n\nden Gesetze Anwendung (Artikel 229 § 5 Satz 1 EGBGB). \n\n12 \n\n13 \n\nA. Zulässigkeit der Klage \n\nI. \n\n14 \n\nDas Berufungsgericht hält die Klage für zulässig. Es führt aus, Klägerin \n\nsei die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie sei nach der neueren Recht-\n\nsprechung des Bundesgerichtshofs teilrechtsfähig und vom aktuellen Mit-\n\ngliederbestand unabhängig. Dementsprechend sei nicht erheblich, dass eine \n\nErwerberin insolvent geworden und eine weitere gestorben sei. Die Teilrechts-\n\nfähigkeit bestehe hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden For-\n\nderungen. Die Klägerin könne nicht nur originär bei ihr entstandene, sondern \n\nauch solche Ansprüche der Erwerber geltend machen, die sie bereits nach alter \n\nRechtslage habe an sich ziehen und prozessual geltend machen können. Dem \n\nVerwaltungsvermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft seien die An-\n\nsprüche zuzurechnen, welche durch Mehrheitsbeschluss, vorbehaltlich der Zu-\n\nstimmung der betroffenen Anspruchsinhaber, als solche festgestellt worden \n\nseien. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft könne beschließen, die das \n\nGemeinschaftseigentum betreffenden Ansprüche nach § 633 Abs. 3 BGB ge-\n\nmeinschaftlich geltend zu machen; gleiches müsse für die sie sichernden Bürg-\n\nschaftsansprüche gelten. Die erforderlichen Beschlüsse der Klägerin lägen vor. \n\nHinsichtlich der Freigabeansprüche ergebe sich nichts anderes. Insoweit sei die \n\nKlägerin ebenfalls zu der Auffassung gelangt, dass die Durchsetzung der An-\n\nsprüche durch die Gemeinschaft in ihrem Interesse liege. \n\n15 \n\nDie Prozessführungsbefugnis der Klägerin sei gegeben. Soweit Bürg-\n\nschaftsansprüche an sie abgetreten worden seien, ergebe sich ihre Prozessfüh-\n\nrungsbefugnis daraus, dass sie insoweit eigene Ansprüche verfolge. Soweit \n\nAnsprüche der einzelnen Erwerber aus den Bürgschaftsverträgen und den \n\nFreigabeverpflichtungen geltend gemacht würden, könne die Klägerin in gewill-\n\nkürter Prozessstandschaft vorgehen. Die Ermächtigung durch die Forderungs-\n\ninhaber liege vor. \n\n16 \n\nSoweit einzelne Erwerber ihre Ansprüche aus jeweils ihrer Bürgschaft an \n\nihre finanzierenden Hausbanken abgetreten hätten, seien sie von diesen er-\n\nmächtigt worden, die Ansprüche selber geltend zu machen. Diese Ermächti-\n\ngungen seien dahin auszulegen, dass auch die Klägerin zur Prozessführung \n\nhabe ermächtigt werden sollen. Den Hausbanken sei bekannt gewesen, dass \n\ndie Ansprüche durch die Klägerin durchgesetzt werden sollten. \n\n17 \n\nDas schutzwürdige Interesse der Klägerin, in Prozessstandschaft auftre-\n\nten zu können, ergebe sich daraus, dass jedenfalls ein erheblicher Teil des zu \n\nerstreitenden Betrages der Wohnungseigentümergemeinschaft zugute kommen \n\nund zur Sanierung der Mängel verwandt werden solle. Damit korrespondierend \n\nhätten die einzelnen Erwerber ein schutzwürdiges Interesse daran, der Klägerin \n\ndie Prozessführung zu übertragen. Es gehe um Ansprüche, welche das Ge-\n\nmeinschaftseigentum beträfen. Die Übernahme des Prozessrisikos durch einen \n\neinzelnen Erwerber sei unangemessen. Schutzwürdige Belange der Beklagten \n\nseien nicht berührt. Eine Gefährdung des Kostenerstattungsanspruchs oder \n\neine Verschlechterung der Beweissituation durch die Prozessführung der Klä-\n\ngerin seien nicht ersichtlich. Gleiches gelte auch hinsichtlich der Freigabean-\n\nsprüche. Nur die einheitliche Durchsetzung der Bürgschafts- und Freigabean-\n\nsprüche gewährleiste, dass jedenfalls die erforderliche Mehrheit der Erwerber \n\nmit der gemeinsamen Geltendmachung der Ansprüche durch die Klägerin ein-\n\nverstanden sei. \n\n18 \n\nEin Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz liege nicht vor. Es han-\n\ndele sich nicht um eine geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangele-\n\ngenheiten im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Rechtsberatungsgesetz, weil die An-\n\nsprüche die Klägerin mittelbar selbst beträfen. \n\nII. \n\n19 \n\nDas hält im Ergebnis der rechtlichen Überprüfung stand. Die Klage ist zu-\n\nlässig. Die Klägerin ist parteifähig. Sie kann die streitigen Ansprüche in gewill-\n\nkürter Prozessstandschaft geltend machen. \n\n20 \n\n21 \n\n1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Klägerin ein \n\nselbständiges, teilrechtsfähiges Rechtssubjekt und als solches parteifähig ist. \n\nNach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Be-\n\nschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom \n\n24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der Woh-\n\nnungseigentümer ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist \n\nnicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, \n\nbei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemein-\n\nschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese \n\nÄnderung der Rechtsprechung hat der für die Rechtsstreitigkeiten aus Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaften zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichts-\n\nhofs umfassend und überzeugend begründet. Der Senat schließt sich ihr an. \n\nSie stärkt die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bei \n\nder Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rechtsverkehr (Wenzel, \n\nZWE 2006, 2, 6). Dem trägt auch § 10 Abs. 6 ff. des Entwurfes eines Gesetzes \n\nzur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze Rech-\n\nnung (vgl. BT-Drucksache 16/887 S. 56 f.). \n\n22 \n\n2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als insoweit rechts- und \n\nparteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter Berücksichti-\n\ngung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers bestimm-\n\nten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der \n\nBausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich \n\ndurchzusetzen. Diese Befugnis leitet sich aus der gesetzlichen Ermächtigung \n\nab, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG. Sie verleiht der Wohnungseigentümerge-\n\nmeinschaft im Prozess die Stellung eines gesetzlichen Prozessstandschafters. \n\nDas hat der Senat mit Urteil vom heutigen Tage (VII ZR 236/05, zur Veröffentli-\n\nchung in BGHZ bestimmt) ausführlich begründet. Darauf wird Bezug genom-\n\nmen. Um diese Ansprüche geht es jedoch nicht, denn die Klägerin macht nicht \n\ndie Gewährleistungsansprüche, sondern Bürgschaftsansprüche geltend. \n\nDie Bürgschaftsansprüche kann die Klägerin \n\nin gewillkürter Pro-\n\nzessstandschaft geltend machen. \n\na) Diese Ansprüche gehören nicht zu dem Bestand an Rechten, auf den \n\nsich die die Parteifähigkeit begründende Teilrechtsfähigkeit der Klägerin be-\n\nzieht. Die Bürgschaftsansprüche sind nicht Teil des Verwaltungsvermögens und \n\nsie sind auch keine dieses Vermögen direkt betreffenden Ansprüche. Nicht die \n\nKlägerin kann entscheiden, ob und wie sie geltend gemacht werden sollen. Das \n\nkann allein der einzelne Erwerber, um dessen Bürgschaftsanspruch es jeweils \n\ngeht. \n\n23 \n\n24 \n\n25 \n\nJeder dieser Bürgschaftsansprüche besteht aufgrund eines individuellen \n\nVertrages zwischen dem Erwerber und der Beklagten zu 2, an deren Stelle üb-\n\nrigens auch mehrere Geldinstitute hätten stehen können. Im wirtschaftlichen \n\nErgebnis sollen diese Bürgschaftsverträge zwar unter anderem auch die ord-\n\nnungsgemäße Herstellung des Bauvorhabens absichern. So betrachtet besteht \n\ndurchaus eine gewisse Verbindung zum Verwaltungsvermögen und zu den \n\nAufgaben der Klägerin. Die vertragliche Verpflichtung jedoch besteht darin, be-\n\nstimmte Ansprüche des einzelnen Erwerbers auf vollständige oder teilweise \n\nRückgewähr seiner Vorauszahlung zu sichern. Das Berufungsgericht nimmt zu \n\nRecht und von der Revision nicht in Frage gestellt an, dass die Beklagte zu 2 \n\nBürgschaften gemäß § 7 MaBV übernommen hat. Ob ein Erwerber auf diese \n\nSicherheit zurückgreift und für welchen seiner aus Mängeln sich ergebenden \n\nAnsprüche, muss er zunächst für sich entscheiden. Das ist keine Frage der Ver-\n\nwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern lediglich eine solche der \n\npersönlichen finanziellen Absicherung des Erwerbers. \n\n26 \n\nDarin liegt ein wesentlicher Unterschied zu den Ansprüchen der einzel-\n\nnen Erwerber auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. \n\nDiese Ansprüche sind ebenfalls individuell, jedoch notwendig gemeinschaftsbe-\n\nzogen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Woh-\n\nnungseigentümern gemeinschaftlich zu; zu dieser Verwaltung gehört insbeson-\n\ndere die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemein-\n\nschaftlichen Eigentums, § 21 WEG. Diese Kompetenz schließt unter den von \n\nder Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen auch die Befugnis ein, ge-\n\nmeinschaftsbezogene Ansprüche der Erwerber gegen den Veräußerer geltend \n\nzu machen (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, zur Veröffentli-\n\nchung in BGHZ bestimmt). \n\n27 \n\nb) Die Klägerin kann sich nicht darauf stützen, dass die Bürgschaftsfor-\n\nderungen an sie abgetreten worden seien. Diese Abtretungen sind vom Beru-\n\nfungsgericht zwar festgestellt; sie sind jedoch unwirksam. Wegen der Akzesso-\n\nrietät der Bürgschaftsforderung zu der gesicherten Hauptforderung kann der \n\nAnspruch aus einem Bürgschaftsvertrag, von Ausnahmen abgesehen, nicht \n\nisoliert abgetreten werden (BGH, Urteil vom 19. September 1991 - IX ZR \n\n296/90, BGHZ 115, 177, 180 m.w.N.). Solche Ausnahmen sind nicht gegeben. \n\n28 \n\nc) Die Klägerin kann in gewillkürter Prozessstandschaft vorgehen, nach-\n\ndem sie ermächtigt worden ist, die Bürgschaftsansprüche gerichtlich zu verfol-\n\ngen. \n\n29 \n\n30 \n\n(1) Die Klägerin konnte ermächtigt werden, die Bürgschaftsansprüche im \n\neigenen Namen geltend zu machen. \n\nAllerdings könnte der Klägerin nicht jegliche Prozessführung übertragen \n\nwerden. Wo im Einzelnen eine Grenze zu ziehen ist und welche Besonderhei-\n\nten sich etwa aus der nur teilweisen Rechtsfähigkeit ergeben können, braucht \n\njedoch nicht abschließend geklärt zu werden. Jedenfalls kann die Klägerin sol-\n\nche Ansprüche in gewillkürter Prozessstandschaft verfolgen, die in einem en-\n\ngen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit ihrer Verwaltung des \n\ngemeinschaftlichen Eigentums stehen und für die ein eigenes schutzwürdiges \n\nInteresse besteht, sie gerichtlich durchzusetzen. Beide Voraussetzungen sind \n\ngegeben. \n\n31 \n\nDem Streit um die Bürgschaftsansprüche liegt in der Sache zugrunde, \n\ndass das Gemeinschaftseigentum nur mangelhaft hergestellt worden ist. Die \n\nBürgschaften werden wegen dieser mangelhaften Herstellung in Anspruch ge-\n\nnommen. Die ordnungsgemäße Instandsetzung gehört ebenso zu den Aufga-\n\nben der Klägerin wie die Bereitstellung der erforderlichen Finanzierung. Die \n\nBürgschaften betreffen diese Finanzierung nicht unmittelbar, kommen ihr aber \n\nim Ergebnis zugute. Die Zahlungen der Beklagten zu 2 sollen dazu dienen, die \n\nAufwendungen der Wohnungseigentümer für die zunächst auf eigene Kosten \n\nvorgenommene teilweise Mangelbeseitigung auszugleichen und die Mittel für \n\ndie weitere Mangelbeseitigung bereitzustellen. \n\n32 \n\nDaraus ergibt sich zugleich das Interesse der Klägerin, anstelle der ein-\n\n33 \n\n34 \n\nzelnen Wohnungseigentümer zu klagen. Für sie ist es nahe liegend und \n\nzweckmäßig, die einzelnen Bürgschaftsansprüche in ihrer Hand zu bündeln und \n\ndie Zahlung der Beklagten zu 2 direkt an sich zu erreichen. Schutzwürdige Inte-\n\nressen der Beklagten zu 2 stehen dem nicht entgegen. Es ist nicht ersichtlich, \n\ndass die Verschiebung der Parteirollen Nachteile für sie mit sich bringt. Das gilt \n\nfür den Ablauf des Prozesses ebenso wie für einen etwaigen Kostenerstat-\n\ntungsanspruch im Falle eines Obsiegens. \n\n(2) Die Klägerin ist auch wirksam ermächtigt worden. \n\nNach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts haben die Gläubiger der streitgegenständlichen Bürgschaftsforde-\n\nrungen die Klägerin ermächtigt, diese Forderungen im eigenen Namen geltend \n\nzu machen. Soweit das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang außerdem \n\nerwähnt, einige Erwerber/Bürgschaftsgläubiger hätten ihre Bürgschaftsansprü-\n\nche an die Klägerin abgetreten, sind darin ebenfalls entsprechende Ermächti-\n\ngungen zu sehen. Denn aus den oben dargelegten Gründen sind die Abtretun-\n\ngen zwar unwirksam; eine unwirksame Abtretung kann jedoch nach § 140 BGB \n\nin eine Ermächtigung umgedeutet werden, den Anspruch aus der Bürgschaft im \n\neigenen Namen geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2002 - X ZR \n\n70/00, NJW-RR 2003, 51, 52 m.w.N.). Die Umdeutung entspricht den Interes-\n\nsen sowohl der Klägerin als auch der Beklagten zu 2. \n\n35 \n\nDer Erteilung einer Einziehungsermächtigung für eine Bürgschaftsforde-\n\nrung steht nicht entgegen, dass die Forderung nicht selbständig, sondern nur \n\ngemeinsam mit der verbürgten Hauptforderung abgetreten werden kann. Die \n\nAbtretungsbeschränkung steht der Erteilung einer Einziehungsermächtigung \n\nnur dann entgegen, wenn die Ermächtigung dem mit der Abtretungsbeschrän-\n\nkung verfolgten Zweck zuwiderliefe. Die rechtliche Abhängigkeit der Bürg-\n\nschaftsforderung von der Hauptforderung, die eine selbständige Abtretung der \n\nBürgschaftsforderung in der Regel ausschließt, wird durch die Erteilung einer \n\nEinziehungsermächtigung jedenfalls dann nicht berührt, wenn der Ermächtigte \n\nauch zur Einziehung der verbürgten Hauptforderung ermächtigt worden ist (vgl. \n\nBGH, Urteil vom 20. Oktober 1988 - IX ZR 47/87, NJW-RR 1989, 315, 317). \n\nDiese Voraussetzung ist erfüllt; die Klägerin ist ermächtigt, die zugrunde liegen-\n\nden Gewährleistungsansprüche gegenüber der Beklagten zu 1 geltend zu ma-\n\nchen. \n\n36 \n\nDer Wirksamkeit der Ermächtigung steht ferner nicht entgegen, dass ei-\n\nnige Erwerber unter anderem ihre Bürgschaftsforderungen zur Sicherheit an \n\nihre Hausbanken abgetreten haben. Die Erwerber sind nach den gegebenen \n\nUmständen gleichwohl berechtigt, die Klägerin zur Einziehung ihrer Forderun-\n\ngen zu ermächtigen. Das Berufungsgericht legt die Erklärungen der Hausban-\n\nken, durch welche die Erwerber ihrerseits ermächtigt worden sind, ihre an die \n\nHausbanken abgetretenen Ansprüche selbst gegenüber der Beklagten zu 2 \n\ngeltend zu machen, rechtsfehlerfrei dahin aus, dass die Hausbanken mit Wei-\n\nterermächtigungen an die Klägerin einverstanden sind. Ohne Erfolg wendet die \n\nRevision ein, die Ermächtigungen der Hausbanken hätten sich lediglich \"auf die \n\nGewährleistungsansprüche\" erstreckt, nicht jedoch auf die streitgegenständli-\n\nchen Bürgschaftsforderungen. Dem Wortlaut dieser Ermächtigungen ist un-\n\nmissverständlich zu entnehmen, dass es dort auch um die Ansprüche \"aus den \n\nBürgschaftserklärungen\" der Beklagten zu 2 geht. Weitere, teilweise missver-\n\nständliche Formulierungen in den Ermächtigungen ändern daran nichts. \n\n37 \n\nZu Recht nimmt im Übrigen das Berufungsgericht an, dass die Wirksam-\n\nkeit der Ermächtigung nicht durch § 134 BGB in Verbindung mit Art. 1 § 1 \n\nAbs. 1 Rechtsberatungsgesetz in Frage gestellt wird. Ein genehmigungspflichti-\n\nger Fall geschäftsmäßiger Einziehung fremder Forderungen liegt nicht vor. \n\nEbenso wie der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz einer solchen \n\nGenehmigung nicht bedarf, wenn er Ansprüche der Wohnungseigentümer ge-\n\nrichtlich geltend macht (vgl. BGH, Beschluss vom 6. Mai 1993 - V ZB 9/92, \n\nBGHZ 122, 327; Urteil vom 20. März 1986 - VII ZR 81/85, BauR 1986, 447 \n\n= ZfBR 1986, 171), kann die Klägerin, die Ansprüche ihrer eigenen Mitglieder \n\nverfolgt, insoweit genehmigungsfrei tätig werden (vgl. auch BGH, Urteil vom \n\n7. Dezember 2006 - VII ZR 290/04, BauR 2007, 576 = NZBau 2007, 182 \n\n= ZfBR 2007, 256). \n\n3. Die Freigabeansprüche können von der Klägerin ebenfalls in gewillkür-\n\nter Prozessstandschaft eingeklagt werden. \n\na) Auch die Durchsetzung dieser Ansprüche gehört nicht zu den Verwal-\n\ntungsaufgaben der Klägerin. Jedoch kann die Klägerin entsprechend ermächtigt \n\nwerden. Die Freigabeansprüche stehen noch ausreichend \n\nin einem \n\nengen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des \n\nGemeinschaftseigentums und die Klägerin hat ein eigenes schutzwürdiges Inte-\n\nresse, dass es im Gefolge von Streitigkeiten um Restzahlungs- und Freigabe-\n\nansprüche nicht zu Zwangsvollstreckungen und ähnlichen, die Verwaltung des \n\nGemeinschaftseigentums erschwerenden Entwicklungen kommt. \n\n38 \n\n39 \n\n40 \n\nEin entgegenstehendes berechtigtes Interesse der Beklagten zu 2 ist \n\nnicht ersichtlich. \n\n41 \n\nb) Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be-\n\nrufungsgerichts liegen die entsprechenden Ermächtigungen durch die betref-\n\nfenden Erwerber vor. \n\n42 \n\nDass die Klägerin die Freigabe nur zugunsten des jeweiligen Erwerbers \n\nverlangen kann, liegt auf der Hand. \n\nB. Bürgschaftsansprüche (Klageantrag zu 1) \n\nI. \n\n43 \n\n44 \n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Zahlungsanspruch aus \n\nden Bürgschaften überwiegend begründet. \n\n1. Aus den Bürgschaften Z. und M. ständen der Klägerin insge-\n\nsamt (1.344.676 DM =) 687.521,92 € zu. Beide Bürgschaften seien \"echte\" § 7 \n\nMaBV-Bürgschaften; sie sicherten auch Ansprüche aus § 633 Abs. 3 BGB. Un-\n\nerheblich sei, ob diese beiden Erwerber ihre Vorauszahlungen ohne vertragli-\n\nche Verpflichtung aus steuerlichen Gründen selbst gewünscht hätten. \n\n45 \n\nBeide Erwerber hätten gleichermaßen Ansprüche gegen die Beklagte zu \n\n1 aus § 633 Abs. 3 BGB in voller Höhe der gegen diese ausgeurteilten \n\n1.576.663,40 €. Jeder einzelne Erwerber könne nach ständiger Rechtspre-\n\nchung gegen den Bauträger die Ansprüche auf Beseitigung von Mängeln am \n\nGemeinschaftseigentum und damit auch die entsprechenden Zahlungsansprü-\n\nche in vollem Umfang geltend machen. Dieser jeweilige Anspruch sei durch \n\njede der Bürgschaften der Beklagten zu 2 in vollem Umfang gesichert. Die Si-\n\ncherung sei nicht etwa beschränkt auf die Quote an den Sanierungskosten, die \n\nder einzelne Erwerber im Innenverhältnis der Gemeinschaft gegebenenfalls \n\ntragen müsse. Ein Grund für eine solche Beschränkung sei nicht ersichtlich. \n\n46 \n\nDie Haftung der Beklagten zu 2 ohne Beschränkung auf die Quote dehne \n\nihr Risiko nicht über Gebühr aus. Denn die Bürgenhaftung sei jeweils auf die \n\nHöhe des vom Erwerber gezahlten Betrages begrenzt. Andererseits würden \n\nErwerber, die eine Bürgschaft erhalten hätten, nicht ungerechtfertigt besser ge-\n\nstellt gegenüber denjenigen, die nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gezahlt \n\nhätten. Dass ein Bürgschaftsgläubiger im Gegensatz zum Ratenzahler erst am \n\nEnde der Bautätigkeit Veranlassung zur Prüfung habe, ob Mängel vorlägen, sei \n\nkein rechtlicher, sondern ein nur faktischer Vorteil, der außer Betracht zu blei-\n\nben habe. \n\n47 \n\nUnzutreffend sei die Auffassung der Beklagten zu 2, die Bürgschaften \n\nseien jeweils auf 5,6 % der Vergütung beschränkt, nachdem das Sondereigen-\n\ntum abgenommen worden sei und damit laut Erwerbsverträgen 94,4 % der Ver-\n\ngütung fällig geworden seien. Eine solche Beschränkung ergebe sich aus den \n\nBürgschaftsverträgen nicht. \n\n48 \n\n2. Aus den so genannten \"Weihnachtsbürgschaften\" habe die Klägerin \n\neinen weiteren Zahlungsanspruch über (1.119.761,50 DM =) 572.524,96 €. \n\nAuch diese Bürgschaften seien solche gemäß § 7 MaBV, die Ansprüche aus \n\n§ 633 Abs. 3 BGB sicherten. Mit ihnen habe sich die Beklagte zu 2 nur in Höhe \n\nder bei Bestellung der Bürgschaften jeweils noch offenen restlichen Vergütung \n\nverbürgt. Das habe zwar vermutlich gegen das Verbot einer Vermischung von \n\nSicherheiten nach den §§ 3 und 7 MaBV verstoßen, berühre aber die Bürg-\n\nschaftsverträge nicht, weil sich das Verbot nicht an den Bürgen richte. Eine Be-\n\nschränkung der Bürgschaftssumme auf die interne Gemeinschaftsquote der \n\neinzelnen Erwerber oder auf die letzten 5,6 % der Vergütung gebe es auch hier \n\nnicht. \n\n49 \n\n3. Aus vorstehenden Gründen könne die Klägerin ferner die Zahlung wei-\n\nterer (53.532,00 DM =) 27.370,48 € aus den beiden Bürgschaften Ro. \n\nverlangen. Ansprüche aus der Bürgschaft Rü. beständen dagegen nicht, weil \n\ndieser Erwerber, nachdem die Bürgschaft gestellt worden sei, keine weiteren \n\nZahlungen geleistet habe. \n\n50 \n\n51 \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung in ei-\n\nnem wesentlichen Punkt nicht stand. \n\n1. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Beklagte zu 2 un-\n\ngeachtet der in den Bürgschaften verwendeten Formulierung Rückgewähr \"des \n\nKaufpreises\" Bürgschaften gemäß § 7 MaBV übernommen hat. Die Formulie-\n\nrung ist lediglich ungenau und besagt nichts anderes. Das gilt auch für die \n\n\"Weihnachtsbürgschaften\" und die in zeitlicher Nähe gestellten Bürgschaften \n\nRo. und Rü. . Dem Berufungsgericht ist ferner darin zu folgen, dass ab-\n\ngesehen von den Bürgschaften Z. und M. die Bürgschaften nur die bei \n\nihrer Bestellung jeweils noch offene Vergütung sichern sollen und dass Ansprü-\n\nche aus der Bürgschaft Rü. mangels weiterer Zahlung nicht bestehen. Richtig \n\nist auch, dass sich aus den Bürgschaftsverträgen eine Beschränkung der Bürg-\n\nschaften auf die jeweils restlichen 5,6 % der Vergütung nicht ergibt. \n\n52 \n\n2. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht im Anschluss an die Recht-\n\nsprechung des Bundesgerichtshofs an, dass eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV \n\nim Ergebnis auch Ansprüche aus § 633 Abs. 3 BGB sichert. Es ist richtig, dass \n\ndie Beklagte zu 2 aus den von ihr gestellten Bürgschaften dem Grunde nach für \n\nden Ersatz von Kosten der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigen-\n\ntum einzustehen hat. Das stellt die Beklagte zu 2 auch nicht in Frage. \n\n53 \n\na) Eine Bürgschaft gemäß § 7 Abs. 1 MaBV sichert Ansprüche des Er-\n\nwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen. Die Sicherung ist nicht auf \n\ndie Fälle beschränkt, in denen der Erwerbsvertrag scheitert und durch Wande-\n\nlung oder großen Schadensersatz rückgängig gemacht wird, so dass alle Vor-\n\nleistungen des Erwerbers zu erstatten sind. Gesichert werden auch Ansprüche \n\ndes Erwerbers, der nur eine teilweise Rückgewähr verlangt, weil er das herge-\n\nstellte Objekt behält, lediglich Mängel beseitigt haben möchte und anstelle der \n\nMangelbeseitigung die entsprechenden Zahlungsansprüche hat (BGH, Urteil \n\nvom 18. Juni 2002 - XI ZR 359/01, BGHZ 151, 147, 151; Urteil vom 11. März \n\n2003 - XI ZR 196/02, BauR 2003, 1220; Urteil vom 22. Oktober 2002 - XI ZR \n\n393/01, BauR 2003, 243 = NZBau 2003, 98 = ZfBR 2003, 141; Urteil vom \n\n14. Januar 1999 - IX ZR 140/98, BauR 1999, 659 = ZfBR 1999, 147). Dazu ge-\n\nhören insbesondere auch Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für die \n\nMangelbeseitigung. \n\n54 \n\nDass solche Ersatzansprüche einen Anspruch des Erwerbers auf Rück-\n\ngewähr von Vorauszahlungen begründen können, liegt auf der Hand, wenn es \n\num Mängel an einem Gebäude geht, welches der Erwerber für sich hat errich-\n\nten lassen. Hier stehen sich die Vorauszahlung des Erwerbers und sein Ersatz-\n\nanspruch gegen den Veräußerer direkt gegenüber. Fällt der Veräußerer aus, so \n\nmuss der Bürge einstehen (vgl. den BGHZ 151, 147 zugrunde liegenden Fall). \n\nNicht anders ist die Situation, wenn der Erwerber einer Eigentumswohnung \n\nMangelbeseitigungskosten wegen Mängeln an seinem Sondereigentum geltend \n\nmacht und eine entsprechende Rückgewähr geleisteter Vorauszahlungen ver-\n\nlangt. Aber auch dann, wenn es um die Kosten der Mangelbeseitigung am Ge-\n\nmeinschaftseigentum geht, ist der Erwerber durch eine Bürgschaft gemäß § 7 \n\nMaBV gesichert. Auch insoweit kann er gegebenenfalls den Bürgen in An-\n\nspruch nehmen. \n\n55 \n\nAllerdings bestehen bei Ansprüchen aufgrund von Mängeln am Gemein-\n\nschaftseigentum einer Eigentumswohnungsanlage Besonderheiten. Jeder Er-\n\nwerber hat einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung auch des Ge-\n\nmeinschaftseigentums. Diesen Anspruch kann er geltend machen, ohne auf die \n\nMitwirkung der Gemeinschaft angewiesen zu sein. Er kann bei Vorliegen der \n\nweiteren Voraussetzungen auch selbständig einen Vorschuss oder die Erstat-\n\ntung von Mangelbeseitigungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 15. Februar \n\n1990 - VII ZR 269/88, BGHZ 110, 258; Urteil vom 15. April 2004 - VII ZR \n\n130/03, BauR 2004, 1148 = NZBau 2004, 435 = ZfBR 2004, 557; vgl. auch Ur-\n\nteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1; ständige Rechtsprechung). \n\nDas sind seine eigenen, ihm zustehenden Ansprüche; er hat sie allerdings nur \n\nneben den anderen, gleichermaßen berechtigten Erwerbern. Sofern er Zah-\n\nlungsansprüche verfolgt, kann deshalb der einzelne Erwerber nicht Leistung an \n\nsich, sondern nur Leistung an die Eigentümergemeinschaft verlangen (vgl. \n\nBGH, Urteil vom 10. März 1988 - VII ZR 171/87, BauR 1988, 336 = NJW 1988, \n\n1718 = ZfBR 1988, 181; Urteil vom 6. Juni 1991 - VII ZR 372/89, BGHZ 114, \n\n383, 386; Urteil vom 19. Dezember 1996 - VII ZR 233/95, BauR 1997, 488 \n\n= NJW 1997, 2173 = ZfBR 1997, 185). In dieser besonderen Konstellation ste-\n\nhen also vom Erwerber an den Veräußerer geleistete Vorauszahlungen nicht \n\ndirekt einem Anspruch auf Rückgewähr an den Erwerber gegenüber, sondern \n\neinem Anspruch des Erwerbers auf Leistung an die Gemeinschaft. \n\n56 \n\nDer Sicherungsumfang einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV umfasst dem \n\nGrunde nach auch diesen Anspruch (BGH, Urteil vom 14. Januar 1999 - IX ZR \n\n140/98, BauR 1999, 659 = ZfBR 1999, 147; Urteil vom 22. Oktober 2002 \n\n- XI ZR 393/01, BauR 2003, 243 = NZBau 2003, 98 = ZfBR 2003, 141). Das \n\nergibt sich aus der erforderlichen, beiderseits interessengerechten Auslegung \n\ndes Bürgschaftsvertrages. \n\n57 \n\nEbenso wie Mängel und daraus folgende Gewährleistungsansprüche \n\nbeim Sondereigentum bedeuten Mängel am Gemeinschaftseigentum, dass der \n\nVeräußerer seine Verpflichtung teilweise nicht oder schlecht erfüllt hat, dass \n\nferner das Gleichgewicht zwischen den geleisteten Zahlungen des Erwerbers \n\nund den erbrachten Leistungen des Veräußerers gestört ist und dass der Wert \n\nder Unternehmerleistung gemindert ist (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 2002 \n\n- XI ZR 359/01, BGHZ 151, 147, 151 ff. zu Mängeln an einem Reihenhaus). \n\n58 \n\nDas Sicherungsbedürfnis des Erwerbers, der Vorauszahlungen erbracht \n\nhat, besteht bei Vertragsstörungen im Gefolge von Mängeln am Gemein-\n\nschaftseigentum in gleicher Weise wie bei entsprechenden Störungen wegen \n\nMängeln am Sondereigentum oder an einem für den Erwerber errichteten Ein-\n\nzelgebäude. Auch im Hinblick auf Mängel am Gemeinschaftseigentum benötigt \n\ner einen angemessenen Ausgleich für die von ihm übernommene Verpflichtung, \n\ndie Vergütung für das herzustellende Werk ganz oder teilweise im Voraus zu \n\nbezahlen. Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV ist dementsprechend dahin zu ver-\n\nstehen, dass sie umfassend Störungen des Gleichgewichts zwischen den Vor-\n\nauszahlungen und den Leistungen des Veräußerers auffangen und das ent-\n\nsprechende Vorauszahlungsrisiko absichern soll, selbst wenn es um Mängel \n\nam Gemeinschaftseigentum geht und obwohl ein einzelner Erwerber insoweit \n\nnur die Erstattung von Mangelbeseitigungskosten an die Gemeinschaft verlan-\n\ngen kann. \n\n59 \n\nDas Interesse der bürgenden Bank verlangt kein anderes Verständnis \n\ndes Bürgschaftsvertrages. Die aus dem Recht des Wohnungseigentums sich \n\nergebende Eigenart, dass bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegebe-\n\nnenfalls Zahlung nur an die Gemeinschaft verlangt werden kann, rechtfertigt \n\nkeine Einschränkung ihrer Bürgenhaftung durch Ausschluss von Ansprüchen \n\naus Mängeln am Gemeinschaftseigentum. \n\n60 \n\nb) Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die danach dem Grun-\n\nde nach gegebene Einstandspflicht der Beklagten zu 2 nicht aufgehoben ist, \n\nweil mehrere Erwerber von sich aus Vorauszahlungen aus steuerlichen Grün-\n\nden gewünscht haben. Diese Motivation ist nicht erheblich. Sie ändert nichts an \n\ndem Risiko und dem entsprechenden Sicherungsbedürfnis, welche die Rege-\n\nlung in § 7 MaBV veranlasst haben und den Umfang der Bürgenhaftung \n\nbestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2005 - XI ZR 294/03, BGHZ 162, 378, \n\n382). \n\n61 \n\n3. Die streitgegenständlichen Bürgschaften sind der Höhe nach zunächst \n\ndurch die jeweilige Bürgschaftssumme begrenzt. In diesem Rahmen haftet die \n\nBeklagte wegen der Zahlungsansprüche aufgrund der Mängel am Gemein-\n\nschaftseigentum jeweils in Höhe des Anteils, welcher dem Haftungsanteil des \n\neinzelnen Erwerbers/Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Gemeinschaft für \n\nAufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht. Das folgt aus \n\nder dem Bürgschaftsvertrag zugrunde liegenden Sicherungsabrede. \n\n62 \n\nDie Bürgschaften sollen das Risiko des Erwerbers abdecken, das dieser \n\nmit seiner Vorauszahlung eingeht. Dieses Risiko umfasst denjenigen Kostenan-\n\nteil, für welchen der Erwerber einzustehen hat, wenn der Veräußerer ausfällt. \n\nDieser Kostenanteil stimmt mit dem Anteil überein, den ein Wohnungseigentü-\n\nmer allgemein an den Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum zu tragen \n\nhat. In aller Regel wird das seinem Miteigentumsanteil an der Wohnanlage ent-\n\nsprechen. \n\n63 \n\nIm Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts gibt es keinen trag-\n\nfähigen Grund dafür, dass jede der Bürgschaften darüber hinaus das Risiko der \n\nGemeinschaft, mithin die nicht dem einzelnen Erwerber, sondern der Gemein-\n\nschaft zustehende Erstattung der Mangelbeseitigungskosten insgesamt absi-\n\nchern soll. Für ein so weit gehendes Verständnis der Sicherungsabrede spricht \n\ninsbesondere nicht der Umstand, dass jeder Erwerber die Ansprüche aus § 633 \n\nAbs. 3 BGB zunächst selbständig geltend machen kann. Die Rechte eines Er-\n\nwerbers aus seinem Werkvertrag mit dem Veräußerer, Einschränkungen dieser \n\nRechte aus ihrer Gemeinschaftsbezogenheit sowie das Sicherungsbedürfnis \n\ndes Erwerbers, der Vorauszahlungen erbracht hat, haben jeweils ihren eigenen \n\nGrund und ihren eigenen Umfang. Die Rechte aus § 633 Abs. 3 BGB reichen \n\nweiter als das Risiko des Erwerbers aufgrund seiner Vorauszahlungen. Die \n\nBürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert allein dieses Vorauszahlungsrisiko, dage-\n\ngen nicht allgemein die Möglichkeit, werkvertragliche Befugnisse erfolgreich \n\nausüben zu können. \n\n64 \n\n4. Danach wird das Berufungsgericht bei seiner erneuten Verhandlung \n\nund Entscheidung den Haftungsanteil eines jeden Erwerbers, dessen Bürg-\n\nschaftsansprüche die Klägerin geltend macht, festzustellen und dementspre-\n\nchend den Umfang der Haftung der Beklagten zu 2 aus den streitgegenständli-\n\nchen Bürgschaften zu bestimmen haben. \n\nC. Freigabeansprüche (Klageantrag zu 2) \n\nI. \n\n65 \n\nDas Berufungsgericht spricht der Klägerin die geltend gemachten Frei-\n\ngabeansprüche uneingeschränkt zu. Unstreitig habe sich die Beklagte zu 2 ge-\n\ngenüber den betroffenen Wohnungseigentümern verpflichtet, die zu ihren Guns-\n\nten im Grundbuch der Wohnungseinheiten eingetragene Gesamtgrundschuld \n\nzu löschen, sobald der \"Kaufpreis\" vollständig bezahlt sei. \n\n66 \n\nDer Vortrag im Berufungsverfahren, eine solche Verpflichtung habe ge-\n\ngenüber den Erwerbern Z. und M. nicht bestanden, sei als verspätet zu-\n\nrückzuweisen. Außerdem sei entscheidend, dass die Beklagte zu 2 sich gegen-\n\nüber diesen beiden Erwerbern in den Bürgschaftsverträgen verpflichtet habe, \n\neine derartige Freistellungserklärung abzugeben. Dann könne auch ohne ent-\n\nsprechende Erklärung direkt auf Freigabe geklagt werden. \n\n67 \n\nDie \"Restkaufpreise\" seien von den hier betroffenen weiteren Erwerbern \n\ndadurch gezahlt worden, dass sie sie mit ihren Ansprüchen gegen die Beklagte \n\nzu 1 \"verrechnet\" hätten. Die Gegenansprüche rührten teils aus Mängeln am \n\njeweiligen Sondereigentum her, teils aus jenen 289.246,04 €, um welche die \n\nrechtskräftige Verurteilung der Beklagten zu 1 (= 1.576,663,40 €) die Sicherung \n\ndurch die streitigen Bürgschaften (insgesamt nur 1.287.417,36 €) übersteige. \n\n68 \n\nDie \"Restkaufpreisansprüche\" lebten nicht dadurch wieder auf, dass die \n\nBeklagte zu 2 auf Rückzahlung in Anspruch genommen werde. Dass Ansprü-\n\nche auf Kostenerstattung und Kostenvorschuss gemäß § 633 Abs. 3 BGB gel-\n\ntend gemacht würden, ändere nichts daran, dass die \"Kaufpreise\" vollständig \n\nbezahlt worden seien. \n\n69 \n\nDagegen wendet sich die Revision überwiegend mit Erfolg. \n\nII. \n\n70 \n\n1. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht seine Auffas-\n\nsung, alle Erwerber, deren Freigabeansprüche geltend gemacht werden, hätten \n\nihre jeweilige Vergütung vollständig bezahlt. Das steht bisher nur für die Erwer-\n\nber Z. und M. fest. Sie haben jeweils die gesamte Vergütung bei Ver-\n\ntragsschluss gezahlt. \n\n71 \n\nDass im Zusammenhang mit diesen beiden Erwerbern das Berufungsge-\n\nricht Vortrag der Beklagten zu 2 verfahrensfehlerhaft für verspätet hält, ist nicht \n\nentscheidend, weil das Berufungsurteil hierauf nicht beruht. Die weitere Be-\n\ngründung, aufgrund der entsprechenden Verpflichtungserklärungen in den \n\nBürgschaften dieser beiden Erwerber könne direkt auf Freigabe geklagt wer-\n\nden, ist nicht zu beanstanden und von der Revision auch nicht angegriffen. \n\n72 \n\n73 \n\n2. Im Übrigen ist offen, ob Freigabeansprüche bestehen, weil nicht fest-\n\nsteht, ob die Vergütung jeweils vollständig gezahlt ist. \n\nMit Erfolg beanstandet die Revision die Auffassung des Berufungsge-\n\nrichts, die \"Restkaufpreise\" seien dadurch bezahlt worden, dass sie mit Ansprü-\n\nchen gegen die Beklagte zu 1 \"verrechnet\" worden seien. \n\n74 \n\nEine \"Verrechnung\" findet in diesem Zusammenhang ohnehin nicht statt \n\n(vgl. Kessen, BauR 2005, 1691 m.w.N.). Allenfalls könnten Erwerber die Auf-\n\nrechnung mit Gegenforderungen erklärt haben. Hierzu fehlt jegliche Feststel-\n\nlung des Berufungsgerichts. Es ist ungeklärt, wer gegenüber jeweils welchem \n\nrestlichen Vergütungsanspruch mit welchen Gegenansprüchen im Einzelnen \n\nund in welcher Höhe die Aufrechnung erklärt haben soll. \n\n75 \n\nDavon abgesehen ist der Hinweis des Berufungsgerichts auf Gegenan-\n\nsprüche aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht ohne weiteres geeig-\n\nnet, von Aufrechnungen auszugehen. Aus den gleichen Gründen wie ein Er-\n\nwerber die Zahlung von Kosten der Mängelbeseitigung am Gemeinschaftsei-\n\ngentum regelmäßig nicht an sich verlangen kann, hat er auch nicht die Möglich-\n\nkeit, mit diesem Ersatzanspruch gegen eine von ihm noch geschuldete restliche \n\nVergütung ohne weiteres aufzurechnen. Es fehlt insoweit die für eine Aufrech-\n\nnung erforderliche Gegenseitigkeit. \n\n76 \n\n3. Danach wird das Berufungsgericht bei seiner neuen Verhandlung und \n\nEntscheidung im Einzelnen zu klären haben, ob und gegebenenfalls auf welche \n\nWeise jeweils die restliche Vergütung gezahlt worden ist. Dabei wird es auch zu \n\nberücksichtigen haben, ob gegebenenfalls Zurückbehaltungsrechte bestehen \n\nund ob der von der Beklagten zu 2 so genannte \"Gleichgewichtspreis\" als \n\nGrundlage für die Freigaben in Betracht kommt. \n\nDressler Wiebel Kniffka \n\n Bauner Safari Chabestari \n\nVorinstanzen: \n\nLG Stuttgart, Entscheidung vom 16.04.2004 - 19 O 170/01 - \n\nOLG Stuttgart, Entscheidung vom 31.01.2006 - 12 U 90/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR__50-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-12/vii-zr-50-06","cited_norms":[{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":18},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 633","ref_norm":"633","n":9},{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 140","ref_norm":"140","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR__50-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR__50-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-12/vii-zr-50-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR__50-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:32:49.080478+00:00"}}