{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR_205-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2007-10-25","aktenzeichen":"VII ZR 205/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 133 B, 157 B, 633 a.F. Für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernimmt, kann ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein. BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2; EGBGB Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 Richtet sich die Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, so ist ihr Fristbeginn in Überleitungsfällen nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB zu bestimmen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06, BGHZ 171, 1).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVII ZR 205/06 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n25. Oktober 2007 \nSeelinger-Schardt, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \nBGHZ: \nBGHR: \n\nja \nnein \nja \n\nBGB §§ 133 B, 157 B, 633 a.F. \n\nFür die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger \nübernimmt, kann ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein. \n\nBGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2; EGBGB Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 \n\nRichtet sich die Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, so \nist ihr Fristbeginn in Überleitungsfällen nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB unter \nEinbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB zu bestimmen \n(im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06, BGHZ 171, 1). \n\nBGH, Urteil vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06 - OLG Düsseldorf \n LG Düsseldorf \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 25. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter \n\nDr. Kuffer, Bauner, die Richterin Safari Chabestari und den Richter Halfmeier \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Düsseldorf vom 28. September 2006 wird zu-\n\nrückgewiesen. \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger verlangt Schadensersatz aus einem mit der Beklagten ge-\n\nschlossenen Bauträgervertrag. \n\nEr erwarb mit notariellem Vertrag vom 7. Mai 1998 eine aus zwei Etagen \n\nbestehende, von der Beklagten noch zu errichtende Dachgeschosswohnung. In \n\ndem von der Beklagten herausgegebenen Verkaufsprospekt bewarb die Be-\n\nklagte die Wohnung als Dachgeschoss-Maisonettewohnung; in der Grundriss-\n\nzeichnung der oberen Etage (Spitzboden) waren ein Doppelbett mit Nacht-\n\nschränkchen und weiteres Mobiliar dargestellt. Die Wohnung wurde am 10. Mai \n\n1999 abgenommen und durch die Beklagte für den Kläger vermietet. Im Jahre \n\n \n \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n2002 untersagte das Bauaufsichtsamt die Nutzung der oberen Etage zu Wohn-\n\nzwecken und erlaubte lediglich eine Nutzung als Abstellraum. \n\nDer Kläger verlangt mit der am 28. April 2005 zugestellten Klage Scha-\n\ndensersatz in Höhe von 13.357,85 € zuzüglich Zinsen wegen Minderwertes der \n\nWohnung. \n\nDas Landgericht hat die Klage wegen der von der Beklagten erhobenen \n\nEinrede der Verjährung abgewiesen. \n\nDas Berufungsgericht hat ihr stattgegeben und die Revision zugelassen. \n\nDie Beklagte erstrebt mit ihrer Revision die Wiederherstellung des land-\n\ngerichtlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist unbegründet. \n\nI. \n\n1. Das Berufungsgericht erachtet die Werkleistung der Beklagten als feh-\n\nlerhaft, § 633 Abs. 1 BGB a.F. Zu den Zustandsmerkmalen, welche die Woh-\n\nnung habe aufweisen sollen, habe gehört, dass der Raum im Spitzboden zuläs-\n\nsigerweise als Wohnung genutzt werden könne. Dem stehe nicht entgegen, \n\ndass die bauordnungsrechtlich unbedenkliche Nutzung des Spitzbodens zu \n\nWohnzwecken in der eigentlichen Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefun-\n\nden habe. Eine Beschaffenheitsvereinbarung könne sich nicht nur aus der Ver-\n\nkaufsurkunde selbst, sondern auch aus sonstigen Umständen ergeben, sofern \n\ndiese bei Vertragsschluss noch fortwirkten. Für die Bestimmung des Vertrags-\n\ninhalts könne sogar die nur einseitige Vorstellung einer Vertragspartei von Be-\n\ndeutung sein, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklä-\n\nrenden erkenne und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließe. Die \n\nVorstellungen des Erwerbers über die zulässige uneingeschränkte Nutzbarkeit \n\ndes Spitzbodens zu Wohnzwecken seien Vertragsinhalt geworden. Aus dem \n\nProspekt ergebe sich, dass die Beklagte eine Maisonettewohnung, also eine \n\nzweigeschossige Wohnung \"im Ausbau\" angeboten habe. Da im Prospekt Mo-\n\nbiliar eingezeichnet gewesen sei, sei der Eindruck entstanden, dass der Raum \n\nals Schlafzimmer und damit zu Wohnzwecken nutzbar sei. Auch in dem dem \n\nKläger überlassenen Berechnungsbeispiel des Wirtschaftsprüfers sei eine \n\nWohnfläche von 42 m² angegeben. Unter Abzug des Spitzbodens weise die \n\nWohnung lediglich eine Wohnfläche von rund 34,68 m² auf. \n\n2. Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Schadensersatzan-\n\nspruch für nicht verjährt. \n\nAuszugehen sei zunächst von einer dreißigjährigen Verjährungsfrist nach \n\n§ 195 BGB a.F., beginnend mit der am 10. Mai 1999 erfolgten Abnahme, weil \n\ndie Beklagte den Mangel arglistig im Sinne des § 638 Abs. 1 BGB a.F. ver-\n\nschwiegen habe. Gemäß Art. 229 EGBGB finde das ab das zum 1. Januar \n\n2002 geltende neue Verjährungsrecht auch auf die an diesem Tag noch nicht \n\nverjährten Ansprüche Anwendung. \n\n9 \n\n10 \n\n11 \n\nDemgemäß trete an die Stelle der dreißigjährigen Frist eine regelmäßige \n\nFrist von drei Jahren (§ 195 i.V.m. § 634a Abs. 3 Satz 1 BGB n.F.), die gemäß \n\n§ 199 BGB n.F. mit dem Schluss des Jahres beginne, in dem der Anspruch \n\nentstanden sei und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Um-\n\nständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt habe oder ohne gro-\n\nbe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Dabei dürfe gemäß § 634a Abs. 3 \n\nSatz 2 BGB n.F. die fünfjährige Verjährungsfrist des § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB \n\nn.F. nicht unterschritten werden. \n\n12 \n\nArt. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB sehe weiter vor, dass die kürzere Ver-\n\njährungsfrist nach dem neuen Verjährungsrecht vom 1. Januar 2002 an be-\n\nrechnet werde. Danach wäre die dreijährige Verjährungsfrist am 31. Dezember \n\n2004 abgelaufen. Insoweit werde überwiegend die Meinung vertreten, dass zur \n\nBestimmung des Fristbeginns die Vorschrift des § 199 Abs. 1 BGB n.F. hinzu-\n\nzuziehen sei. Dem schließe sich der Senat an. Da nicht festzustellen sei, dass \n\nder Kläger vor dem 1. Januar 2002 die danach erforderliche Kenntnis gehabt \n\nhabe, könne die Verjährungsfrist nicht vor Ende 2002 nicht zu laufen begonnen \n\nhaben. Dann aber sei die Verjährung rechtzeitig durch Klageerhebung unter-\n\nbrochen worden. \n\nII. \n\n13 \n\n14 \n\nDie hiergegen gerichteten Rügen der Revision haben keinen Erfolg. \n\nDas Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Beklagte einen Man-\n\ngel (1.) der Wohnung arglistig (2.) verschwiegen hat. Die Beklagte erhebt ohne \n\nErfolg die Einrede der Verjährung (3.). \n\n15 \n\n1. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Wohnung des Klä-\n\ngers mangelhaft ist und von der vereinbarten Beschaffenheit erheblich abweicht \n\n(§ 633 BGB a.F.). Dabei ist das Berufungsgericht von zutreffenden rechtlichen \n\nErwägungen ausgegangen und hat keine anerkannten Auslegungsgrundsätze \n\nverkannt. \n\n16 \n\na) Richtig und von der Revision auch nicht angegriffen ist die Ansicht des \n\nBerufungsgerichts, dass bei Fehlen von Angaben über Wohnflächen in Erwer-\n\nberverträgen die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt des \n\nVertrags maßgeblich sind, wenn der Bauträger in eigener oder ihm zurechenba-\n\nrer Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschließt (BGH, Urteil \n\nvom 8. Januar 2004 - VII ZR 181/02, BauR 2004, 847 = ZfBR 2004, 359 \n\n= NZBau 2004, 269). \n\n17 \n\nDass der Beklagten die aus den von ihr übergebenen Unterlagen resul-\n\ntierende Vorstellung des Klägers über die Nutzbarkeit des Spitzbodens als \n\nWohnung bekannt war, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen. \n\n18 \n\nb) Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung der von der Beklagten \n\ngeschuldeten werkvertraglichen Leistungen zu Recht dem Prospekt der Beklag-\n\nten wesentliche Bedeutung beigemessen, der eine zweigeschossige Maisonet-\n\ntewohnung \"im Ausbau\" und in der oberen Etage (Spitzboden) ein Doppelbett \n\nmit Nachtschränkchen und weiteres Mobiliar auswies. Ohne Erfolg weist die \n\nRevision insoweit darauf hin, dass im notariellen Vertrag nur auf eine Beschrei-\n\nbung verwiesen wird, in welcher der Spitzboden ebenso wie in der Wohnflä-\n\nchenberechnung des Architekten als \"Abstellraum\" (Spitzboden) bezeichnet \n\nwird. Dies steht jedoch nicht einer Beurteilung entgegen, die bei der Ver-\n\ntragsauslegung in entscheidender Weise den Prospekt in den Vordergrund \n\nstellt, auf dessen Angaben nach den getroffenen Feststellungen der Erwerbs-\n\nentschluss des Klägers maßgeblich beruhte. Die auf dieser Grundlage ange-\n\nstellten Erwägungen des Berufungsgerichts zum Umfang der werkvertraglich \n\ngeschuldeten Beschaffenheit der Wohnung verstoßen nicht gegen anerkannte \n\n19 \n\n20 \n\nAuslegungsgrundsätze und sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, auch \n\nwenn sich das Berufungsgericht in seinem Urteil nicht ausdrücklich mit der Bau-\n\nbeschreibung und dem Auszug aus dem Bauplan auseinandergesetzt hat. \n\n2. Die Revision wendet sich vergeblich dagegen, dass das Berufungsge-\n\nricht ein arglistiges Verschweigen der Beklagten annimmt. \n\na) \"Arglistig verschweigt\", wer sich bewusst ist, dass ein bestimmter Um-\n\nstand für die Entschließung seines Vertragspartners erheblich ist, nach Treu \n\nund Glauben diesen Umstand mitzuteilen verpflichtet ist und ihn nicht offenbart \n\n(BGH, Urteil vom 23. Mai 2002 - VII ZR 219/01, BauR 2002, 1401 = ZfBR 2002, \n\n680 = NZBau 2002, 503). Entscheidend hierfür ist nicht, dass der Unternehmer \n\nbewusst die Folgen einer vertragswidrigen Ausführung in Kauf nimmt. Arglist \n\nerfordert auch keine Schädigungsabsicht und keinen Vorteil. \n\n21 \n\nNach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Beklagten be-\n\nwusst, dass der Charakter der verkauften Eigentumswohnung als Maisonette-\n\nwohnung, also einer über zwei Etagen zu Wohnzwecken geeigneten und bau-\n\nrechtlich nutzbaren Wohnung, für die Kaufentscheidung des Klägers bedeutsam \n\nwar und dieser bei Kenntnis der wahren Umstände den Vertrag nicht mit die-\n\nsem Inhalt abgeschlossen hätte. Als gesichert sieht es das Berufungsgericht \n\nzudem an, dass die Beklagte, die die Baugenehmigung eingeholt hat, wusste, \n\ndass eine Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken nicht genehmigt war. \n\nDemgegenüber kommt den von der Revision als ausschlaggebend für die Beur-\n\nteilung der Arglist angesehenen Umständen, im Erwerbsvertrag und den ihm \n\nbeigefügten Unterlagen sei der Spitzboden auch als Abstellraum ausgewiesen, \n\nkeine wesentliche Bedeutung zu. Diese Umstände widerlegen nicht die Arglist \n\nder Beklagten, sondern bestätigen diese eher. \n\n22 \n\n3. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass für den Beginn \n\nder Verjährungsfrist nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB in Verbindung mit \n\n§ 195 BGB nicht allein der 1. Januar 2002 maßgebend ist, sondern auch die \n\nVoraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. vorliegen müssen. \n\n23 \n\nDie streitige Frage, wie in den von Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB geregel-\n\nten Übergangsfällen die kenntnisabhängige Dreijahresfrist des § 195 BGB zu \n\nberechnen ist - weswegen auch das Berufungsgericht die Revision zugelassen \n\nhat -, hat der XI. Senat des Bundesgerichtshofs zwischenzeitlich entschieden \n\n(Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06, BauR 2007, 871 = NJW 2007, 1584 \n\n= BGHZ 171, 1). Er hat die vom Berufungsgericht vertretene Rechtsmeinung \n\nbestätigt. Der Senat hält diese Beurteilung, die auch von der Revision hinge-\n\nnommen wird, für zutreffend und schließt sich ihr an. \n\n24 \n\nNach den weiteren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts kann von einer Kenntniserlangung des Klägers im Sinne des § 199 Abs. 1 \n\nNr. 2 BGB n.F. erst im Jahre 2002 ausgegangen werden. Zutreffend ist daher,\n\ndass die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB n.F. erst mit Schluss des \n\nJahres 2002 zu laufen begann und zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage am \n\n28. April 2005 noch nicht abgelaufen war. \n\nDressler \n\nKuffer \n\nBauner \n\nSafari Chabestari \n\nHalfmeier \n\nVorinstanzen: \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 09.12.2005 - 6 O 128/05 - \n\nOLG Düsseldorf, Entscheidung vom 28.09.2006 - I-5 U 17/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR_205-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-25/vii-zr-205-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 199","ref_norm":"199","n":5},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 634a","ref_norm":"634a","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 633","ref_norm":"633","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 638","ref_norm":"638","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229","ref_norm":"229","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR_205-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR_205-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-25/vii-zr-205-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2006/VII_ZR_205-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:08:05.159585+00:00"}}