{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_235-05A","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2007-10-11","aktenzeichen":"VII ZR 235/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MaBV § 4 Abs. 1 Nr. 2, § 6 Abs. 1; BGB § 134 Die sicherungshalber erfolgende Vorausabtretung der dem Bauträger gegen einen Erwerber zustehenden Vergütungsforderung an die finanzierende Bank ist grund- sätzlich nicht wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 1 Nr. 2, § 6 Abs. 1 MaBV i. V. m. § 12 MaBV, § 134 BGB unwirksam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n11. Oktober 2007 \nHeinzelmann, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVII ZR 235/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nMaBV § 4 Abs. 1 Nr. 2, § 6 Abs. 1; BGB § 134 \n\nDie sicherungshalber erfolgende Vorausabtretung der dem Bauträger gegen einen \n\nErwerber zustehenden Vergütungsforderung an die finanzierende Bank ist grund-\n\nsätzlich nicht wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 1 Nr. 2, § 6 Abs. 1 MaBV i. V. m. § 12 \n\nMaBV, § 134 BGB unwirksam. \n\nBGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - VII ZR 235/05 - OLG München \n\n LG Ingolstadt \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 27. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die \n\nRichter Dr. Kuffer und Bauner, die Richterin Safari Chabestari und den Richter \n\nDr. Eick \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil des 28. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts München vom 30. August 2005 wird auf ihre \n\nKosten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin verlangt von dem beklagten Insolvenzverwalter die Übertra-\n\ngung des Eigentums an zwei Eigentumswohnungen. \n\nDie Klägerin erwarb im Jahr 1996 die Wohnungen Nr. 1 und 4 einer von \n\nder Schuldnerin (im Folgenden: Beklagte) zu errichtenden Wohnanlage. In den \n\nnotariellen Erwerbsverträgen war für die Wohnung Nr. 1 ein Erwerbspreis von \n\n227.561 DM und für die Wohnung Nr. 4 von 216.972 DM vereinbart. Die Vergü-\n\ntung war entsprechend dem Baufortschritt in Raten zu zahlen. Das Objekt ist \n\nvollständig fertig gestellt. \n\n3 \n\nDie Beklagte hatte die Vergütungsforderungen bereits vor Abschluss der \n\nErwerbsverträge an die sie finanzierende R.-Bank als Sicherheit für bestehende \n\nund künftige Forderungen aus der Geschäftsverbindung abgetreten. Die Abtre-\n\ntung wurde der Klägerin nach Vertragsschluss angezeigt. Nachdem diese die \n\nersten Raten für die Wohnung Nr. 1 in Höhe von 68.268,30 DM und die Woh-\n\nnung Nr. 4 in Höhe von 65.091,60 DM an die R.-Bank gezahlt hatte, leistete sie \n\nweitere Ratenzahlungen in Höhe von insgesamt 103.540,25 DM (Wohnung \n\nNr. 1) und 105.079,90 DM (Wohnung Nr. 4) auf ein Konto der Beklagten bei der \n\nV.-Bank, für das ihr Ehemann eine Kontokorrentbürgschaft übernommen hatte. \n\nIn Höhe eines Betrages von 16.424,42 DM rechnete die Klägerin gegenüber der \n\nfür die Wohnung Nr. 4 geschuldeten Vergütungsforderung mit einer an sie ab-\n\ngetretenen, ihrem Ehemann gegen die Beklagte zustehenden Forderung auf. \n\n4 \n\nAnfang 1997 schlossen die Parteien zwei notariell beurkundete Verträge, \n\nin denen der Preis für die Wohnung Nr. 1 auf 130.780,50 DM und für die Woh-\n\nnung Nr. 4 auf 108.486 DM herabgesetzt und vereinbart wurde, dass die Kläge-\n\nrin den Innenausbau selbst durchführen solle. In der Folgezeit nahm die Be-\n\nklagte dennoch den Innenausbau vor. \n\n5 \n\nDie Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, das Eigentum an \n\nbeiden Wohnungen an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung im Grund-\n\nbuch zu bewilligen. Sie ist der Auffassung, die Vergütungsforderungen der Be-\n\nklagten seien durch die erbrachten Zahlungen und die unstreitige Aufrechnung \n\nvollständig erfüllt. Hilfsweise erklärt sie mit weiteren Gegenforderungen im Um-\n\nfang von insgesamt 107.599,17 DM die Aufrechnung. \n\n6 \n\nDas Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Klä-\n\ngerin habe den vereinbarten Erwerbspreis nicht vollständig bezahlt; bei den Än-\n\nderungsverträgen handele es sich um gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtige \n\nScheingeschäfte. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurück-\n\ngewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren \n\nKlageantrag mit dem Inhalt weiter, den Notar anzuweisen, die zur Eintragung \n\nder Klägerin als Eigentümerin beurkundeten Erklärungen beim Grundbuchamt \n\nzum Vollzug der Eigentumsumschreibung einzureichen. \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nAuf das Schuldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-\n\nden Gesetze Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). \n\nI. \n\n9 \n\nDas Berufungsgericht führt aus, die Klägerin habe die vereinbarte Vergü-\n\ntung für die Wohnungen Nr. 1 und 4 bislang nicht vollständig erbracht. Bei den \n\nnotariell beurkundeten Änderungsverträgen handele es sich um nach § 117 \n\nAbs. 1 BGB nichtige Scheingeschäfte. \n\n10 \n\nDie Klägerin habe Zahlungen nach Kenntnis der Abtretung nicht mit be-\n\nfreiender Wirkung an die Beklagte leisten können. Die Vorausabtretung der \n\nVergütungsforderungen an die R.-Bank sei nicht wegen Verstoßes gegen § 6 \n\nAbs. 1 MaBV unwirksam. In den Erwerbsverträgen sei vereinbart gewesen, \n\ndass die Raten entsprechend dem Baufortschritt zu zahlen seien. Bei einer der-\n\nartigen Vertragsgestaltung sei gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 MaBV eine getrennte \n\nVermögensverwaltung nicht notwendig. \n\nII. \n\n11 \n\n12 \n\nDies hält der rechtlichen Nachprüfung stand. \n\n1. Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass \n\nden nach Anzeige der Abtretung geleisteten Zahlungen der Klägerin auf ein \n\nKonto der Beklagten bei der V.-Bank keine schuldbefreiende Wirkung zukommt. \n\n13 \n\na) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Vorausabtretung der \n\ngegen die Klägerin gerichteten Vergütungsforderungen an die R.-Bank nicht \n\nwegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV i.V.m. § 12 MaBV, § 134 BGB \n\nunwirksam. \n\n14 \n\naa) Das Berufungsgericht nimmt, von der Revision unbeanstandet, an, \n\ndass die Beklagte die Verträge mit der Klägerin über die Veräußerung der Ei-\n\ngentumswohnungen in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit im Sinne des \n\n§ 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO geschlossen hat. \n\n15 \n\nbb) Die Beklagte hat sich der nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV bestehenden \n\nVerwendungspflicht nicht von vornherein dadurch entzogen, dass sie die gegen \n\ndie Klägerin gerichteten Vergütungsforderungen aus den Erwerbsverträgen an \n\ndie R.-Bank abgetreten hat. Durch diese Abtretung zur Sicherung bestehender \n\nund künftiger Forderungen aus der Geschäftsverbindung mit der Bank wird die \n\nnach § 4 Abs. 1 Nr. 2, § 12 MaBV zwingende Verpflichtung des Gewerbetrei-\n\nbenden zur zweckentsprechenden Verwendung der vom Auftraggeber erhalte-\n\nnen Vermögenswerte nicht beschränkt oder ausgeschlossen. \n\n16 \n\n(1) Der Gewerbetreibende erhält Vermögenswerte des Auftraggebers im \n\nSinne des § 4 Abs. 1 MaBV auch dann, wenn dieser die nach dem Vertrag ge-\n\nschuldete Vergütung nach Abtretung der Forderung weisungsgemäß unmittel-\n\nbar an den Zessionar zahlt und damit die Darlehensschuld des Gewerbetrei-\n\nbenden gegenüber dem Zessionar tilgt (vgl. BR-Drucks. 786/73, S. 3). Dieses \n\nVerständnis des § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV entspricht dem mit der Makler- und \n\nBauträgerverordnung verfolgten Zweck, sämtliche dem Gewerbetreibenden zur \n\nVerfügung stehenden Möglichkeiten zu erfassen, in den Besitz von Vermö-\n\ngenswerten des Auftraggebers zu gelangen (vgl. Marcks, MaBV, 7. Aufl., § 2 \n\nRdn. 4; ders., DNotZ 1974, 524, 527). \n\n17 \n\nDer Vermögenswert, den der Gewerbetreibende durch die Zahlung des \n\nAuftraggebers an den Zessionar erhält, besteht darin, dass er in Höhe der an \n\nden Zessionar geleisteten Zahlungen des Auftraggebers von seiner gegenüber \n\ndem Zessionar bestehenden Verbindlichkeit frei wird (vgl. MünchKomm \n\nBGB/Lieb, 4. Aufl., § 812 Rdn. 142). Das bedeutet bei wirtschaftlicher Betrach-\n\ntung, dass den vom Zessionar, hier der Bank, zugeflossenen Darlehensmitteln \n\nin Höhe der vom Auftraggeber geleisteten Zahlung kein Rückzahlungsanspruch \n\nmehr gegenübersteht. Dem Gewerbetreibenden wächst in dieser Höhe somit \n\nein Vermögenswert zu. \n\n18 \n\n(2) Es bedarf nicht der ausdrücklichen Vereinbarung einer Zweckbin-\n\ndungsklausel im Abtretungsvertrag mit dem Zessionar (so aber OLG Jena, \n\nOLGR 2006, 381; vgl. dazu Basty, ZfIR 1997, 587, 589 und Everts in: Grziwotz \n\n(Hrsg.), MaBV, § 5 Rdn. 5). Der Gewerbetreibende ist unabhängig von einer \n\nsolchen Zweckvereinbarung im Sicherungsvertrag nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV \n\nverpflichtet, den Vermögenswert, den er aufgrund der vom Auftraggeber an den \n\nZessionar erbrachten Zahlung erlangt, nämlich die nicht mehr mit dem Rück-\n\nzahlungsanspruch belasteten Darlehensmittel, ausschließlich zur Vorbereitung \n\nund Durchführung des Bauvorhabens einzusetzen, auf das sich der Auftrag be-\n\nzieht, der der abgetretenen Vergütungsforderung zugrunde liegt. Diese Ver-\n\npflichtung beschränkt der Gewerbetreibende durch die Abtretung nicht im Sinne \n\ndes § 12 MaBV, der eine beschränkende Abrede mit dem Auftraggeber voraus-\n\nsetzen würde. \n\n19 \n\n(3) Der Erfüllung dieser Verpflichtung steht die Vorausabtretung zur Si-\n\ncherung an eine Bank, die durch die von ihr gewährten Kredite das Bauvorha-\n\nben finanziert und seine Durchführung ermöglicht, auch dann nicht in einer \n\nrechtlich relevanten Weise entgegen, wenn die Vorausabtretung, wie es hier \n\nder Fall ist, in der im Kreditgeschäft üblichen Weise zur Sicherung der aus der \n\nGeschäftsverbindung resultierenden gegenwärtigen und künftigen Forderungen \n\nerfolgt. Denn auch in dieser Form sind die Vorausabtretung und die ihr zugrun-\n\nde liegende Sicherungsabrede nicht mit der Rechtsfolge des § 134 Abs. 1 BGB \n\ndarauf gerichtet, dem Gewerbetreibenden die Erfüllung seiner Verpflichtung aus \n\n§ 4 Abs. 1 MaBV unmöglich zu machen. Die Vorausabtretung birgt auch kein \n\ndem Sicherungszweck dieser Norm entgegenstehendes Risiko dafür, dass die \n\nZahlungen des Auftraggebers keine zweckgerichtete Verwendung finden, ohne \n\ndass der Gewerbetreibende hierauf noch in Erfüllung seiner Pflichten Einfluss \n\nnehmen könnte. Denn da die Bank diese gesetzlichen Pflichten des Gewerbe-\n\ntreibenden kennt und im Rahmen dieser Kenntnis eine Vergütungsforderung \n\nzur Sicherung der Finanzierung des Bauträgervorhabens erwirbt, die durch § 4 \n\nAbs. 1 MaBV geschützt ist, übernimmt sie ungeachtet des weitergehenden \n\nWortlauts der Vorausabtretungsvereinbarung die diesem Sicherungsgeschäft \n\nimmanente Verpflichtung, eingehende Zahlungen des Erwerbers vorrangig im \n\nRahmen der Finanzierung des konkreten Bauvorhabens einzusetzen, insbe-\n\nsondere zur Tilgung von Krediten, die für die Durchführung dieses Bauvorha-\n\nbens ausgegeben wurden. \n\n20 \n\nb) Die Abtretung der gegen die Klägerin gerichteten Vergütungsforde-\n\nrungen an die R.-Bank zur Sicherung der dieser aus der Geschäftsverbindung \n\nmit der Beklagten zustehenden Ansprüche verstößt auch nicht gegen § 6 Abs. 1 \n\nMaBV. Danach hat der Gewerbetreibende Vermögenswerte des Auftraggebers, \n\ndie er zur Ausführung des Auftrags erhält, von seinem Vermögen und dem sei-\n\nner sonstigen Auftraggeber getrennt zu verwalten, soweit es sich nicht um ver-\n\ntragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 oder 3 MaBV geleistete Zahlungen \n\nhandelt. \n\n21 \n\nDie Beklagte hat diese Verpflichtung unabhängig davon, ob die Parteien \n\nin den Erwerbsverträgen eine den Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV entspre-\n\nchende Ratenzahlungsvereinbarung getroffen haben, nicht bereits dadurch ver-\n\nletzt, dass sie die gegenüber der Klägerin bestehende Vergütungsforderung zur \n\nSicherheit an die R.-Bank abgetreten hat. Der Zweck der nach § 6 Abs. 1 \n\nSatz 1 MaBV bestehenden Pflicht zur getrennten Verwaltung der vom Auftrag-\n\ngeber erhaltenen Vermögenswerte liegt darin sicherzustellen, dass diese dem \n\nZugriff anderer Gläubiger des Gewerbetreibenden entzogen werden, und zu \n\ngewährleisten, dass diese Vermögenswerte zweckentsprechend zur Ausfüh-\n\nrung des beauftragten Bauvorhabens verwendet werden (vgl. Heinemann in: \n\nGrziwotz (Hrsg.), MaBV, § 6 Rdn. 1; Marcks, MaBV, 7. Aufl., § 6 Rdn. 1). Dieser \n\nZwecksetzung steht die Vorausabtretung an die Bank nicht entgegen, die in \n\ndem oben dargestellten rechtlichen Rahmen erfolgt (vgl. a bb), um als notwen-\n\ndige Sicherheit die wirtschaftlichen Grundlagen dafür zu schaffen, dass das \n\nBauvorhaben durchgeführt werden kann und die Zahlungen der Erwerber ihr \n\nwirtschaftliches Ziel erreichen. \n\n22 \n\n2. Der Senat hat die Verfahrensrügen der Revision gegen die Feststel-\n\nlungen geprüft, die der Beurteilung des Berufungsgerichts zugrunde liegen, die \n\nVerträge zur Herabsetzung des Erwerbspreises seien als Scheingeschäfte im \n\nSinne des § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Der Senat hat die Rügen nicht für revisi-\n\nonsrechtlich durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO). \n\nDressler \n\nKuffer \n\nBauner \n\nSafari Chabestari \n\nEick \n\nVorinstanzen: \n\nLG Ingolstadt, Entscheidung vom 16.02.2005 - 4 O 189/04 - \n\nOLG München, Entscheidung vom 30.08.2005 - 28 U 2165/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_235-05A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-11/vii-zr-235-05-2","cited_norms":[{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":7},{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":5},{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 117","ref_norm":"117","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":3},{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"GewO","ref":"§ 34c","ref_norm":"34c","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_235-05A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_235-05A.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-11/vii-zr-235-05-2","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_235-05A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:08:13.608118+00:00"}}