{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_210-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2007-04-26","aktenzeichen":"VII ZR 210/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 633 Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwer- bern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäu- des mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwend- barkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n26. April 2007 \nHeinzelmann, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVII ZR 210/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 633 \n\nHat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwer-\n\nbern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäu-\n\ndes mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach \n\nUmfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwend-\n\nbarkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (im Anschluss \n\nan BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau \n\n2005, 216 = ZfBR 2005, 263). \n\nBGH, Urteil vom 26. April 2007 - VII ZR 210/05 - OLG Karlsruhe \n\n LG Karlsruhe \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 22. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter \n\nDr. Haß, Prof. Dr. Kniffka, Bauner und Dr. Eick \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Karlsruhe vom 28. Juli 2005 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von der \n\nBeklagten Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigen-\n\ntum. \n\nDie Wohnungseigentümer erwarben von 1997 bis 2004 von der Beklag-\n\nten Wohnungen in ehemaligen Gebäuden der amerikanischen Streitkräfte. Zu \n\nihnen gehören die 32 Wohnungseigentümer, die im Berufungsurteil als Kläger \n\naufgeführt sind. Die Beklagte hatte zuvor die Gebäude gekauft, modernisiert \n\nund mit zwei weiteren Stockwerken aufgestockt. \n\n3 \n\nDie Erwerbsverträge betreffend die Wohnungen im Altgebäudebestand \n\nenthielten unter anderem jeweils die Verpflichtung der Beklagten zur Durchfüh-\n\nrung folgender Leistungen: Wärmeschutzfassade, Wärmedämmung, Kellerde-\n\ncke, neue Fenster und Rollläden, (teilweise) neue Eingangstüren, neu zu errich-\n\ntender Balkon, zusätzlich einzubauendes WC, Erneuerung der Dachentwässe-\n\nrung, neue Treppenhaustürelemente, Überarbeitung der Heizungstechnik, Ein-\n\nbau neuer Steigleitungen für Wasser, Modernisierung der Bäder, Innenan-\n\nstricharbeiten, Wärmeschutzmaßnahmen und Überarbeitung der Böden. Be-\n\nstandteil der Verträge über die Wohnungen im Aufstockungsbereich der beiden \n\nneuen oberen Etagen waren weitergehende Baubeschreibungen mit umfassen-\n\nden Pflichten zur Neuherstellung. \n\nIn allen notariellen Erwerbsverträgen war folgende Klausel enthalten: \n\n\"Die Gewährleistung für Sachmängel hinsichtlich der nicht renovierten \n\nAltsubstanz wird gänzlich ausgeschlossen. Der Käufer erwirbt das Objekt inso-\n\nweit wie es steht und liegt …\" \n\nSeit 2001 trat in den Wohnungen eine Braunfärbung des Leitungswas-\n\nsers auf. \n\nDurch Mehrheitsbeschluss \n\nder \n\nEigentümerversammlung \n\nvom \n\n15. September 2001 wurde die Hausverwaltung beauftragt, ein selbständiges \n\nBeweisverfahren gegen die Beklagte durchzuführen. Da sich die Beklagte nach \n\nVorlage des Gutachtens weigerte, die als Ursache der Wasserfärbung erkann-\n\nten korrodierten Steigleitungen aus verzinktem Stahlrohr im Altbaubestand aus-\n\nzutauschen, und lediglich kulanzhalber eine Phosphatierungsanlage einbauen \n\nwollte, fasste die Mehrheit der Eigentümerversammlung am 17. März 2004 fol-\n\ngenden Beschluss: \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n\"Die Verwalterin wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft er-\n\nmächtigt, im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft einen \n\nRechtsanwalt zu beauftragen, gerichtlich gegen die V. GmbH wegen der im \n\nselbständigen Beweisverfahren … festgestellten Mängel vorzugehen und eine \n\nKostenvorschussklage zu erheben.\" \n\n9 \n\nDer Klageerhebung der \"Wohnungseigentümer der Eigentumswohnanla-\n\nge …, namentlich aufgeführt in der anliegenden Liste …\" war eine im Prozess \n\nmehrfach aktualisierte Liste aller Wohnungseigentümer beigefügt. \n\n10 \n\nDas Landgericht hat der auf Zahlung von 377.000,- € gerichteten Klage \n\nstattgegeben, das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert \n\nund die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt \n\ndie Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n11 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\n12 \n\n1. Das Berufungsgericht hält die Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nnicht für rechtsfähig. Kläger des Rechtsstreits seien die Wohnungseigentümer. \n\nI. \n\n13 \n\n2. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Be-\n\nschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom \n\n24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der Woh-\n\nnungseigentümer ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist \n\nnicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, \n\nbei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemein-\n\nschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese \n\nÄnderung der Rechtsprechung hat der für die Rechtsstreitigkeiten aus Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaften zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichts-\n\nhofs umfassend und überzeugend begründet. Der Senat hat sich ihr ange-\n\nschlossen (Urteile vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05 und 50/06, zur Veröffent-\n\nlichung in BGHZ bestimmt). \n\n14 \n\n3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als insoweit rechts- und \n\nparteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter Berücksichti-\n\ngung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers bestimm-\n\nten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der \n\nBausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich \n\ndurchzusetzen. Diese Befugnis leitet sich aus der gesetzlichen Ermächtigung \n\ndes § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG ab. Sie verleiht der Wohnungseigentümer-\n\ngemeinschaft im Prozess die Stellung eines gesetzlichen Prozessstandschaf-\n\nters. Das hat der Senat in der Sache VII ZR 236/05 ausführlich begründet. Dar-\n\nauf wird Bezug genommen. \n\n15 \n\n4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft \"R. \n\n hat beschlossen, die Ansprüche der Erwerber geltend zu machen. \n\nDamit hat sie von ihrer Verwaltungskompetenz Gebrauch gemacht, die Ansprü-\n\nche der Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu zie-\n\nhen und diese Ansprüche als Wohnungseigentümergemeinschaft zu verfolgen. \n\nDie damit erhobene Klage ist eine Klage des insoweit rechtsfähigen Verbandes. \n\nDementsprechend hat der Senat das Rubrum nach Anhörung der Parteien be-\n\nrichtigt. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass \n\nauch bei äußerlich unrichtiger Bezeichnung grundsätzlich das Rechtssubjekt als \n\nPartei anzusehen ist, das durch die fehlende Bezeichnung nach deren objekti-\n\nvem Sinn betroffen werden soll. Diese Grundsätze gelten auch, wenn sich die \n\nklagende Partei selbst \n\nfehlerhaft bezeichnet hat \n\n(BGH, Urteil vom \n\n14. September 2005 - VIII ZR 117/04, NJW-RR 2006, 42; BGH, Urteil vom \n\n15. Januar 2003 - XII ZR 300/99, NJW 2003, 1043; Wenzel, ZWE 2006, 2, 10; \n\nBriesemeister, ZWE 2006, 15, 19). \n\n16 \n\n1. Das Berufungsgericht führt aus, den Erwerbern stehe gegen die Be-\n\nII. \n\nklagte kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Besei-\n\ntigung des Mangels der Trinkwasserfärbung aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. oder \n\n§§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB n.F. zu. Dem stehe der in allen Erwerbsverträgen \n\nenthaltene Gewährleistungsausschluss für den Altbaubestand entgegen. Dieser \n\nsei nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 10 a) AGBG bzw. § 309 Nr. 8 b) aa) \n\nBGB n.F. unwirksam, denn bei den Erwerbsverträgen handele es sich nicht um \n\nVerträge über die Lieferung einer neu hergestellten Sache. Die von der Beklag-\n\nten übernommene Herstellungsverpflichtung sei einer Verpflichtung zur Neu-\n\nherstellung nicht vergleichbar. Um diese Voraussetzungen zu erfüllen, müssten \n\nBauleistungen in ihrer Gesamtheit von ihrem Umfang und ihrer Bedeutung her \n\nein solches Gewicht haben, dass die Erwerber nach ihrem Empfängerhorizont \n\nvon einer umfassenden Sanierungstätigkeit des Veräußerers hätten ausgehen \n\nkönnen, die einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkomme. Das sei deshalb \n\nnicht der Fall, weil durch die Umbau- und Renovierungsarbeiten nicht in den die \n\nGebäude bautechnisch prägenden Baubestand wie Fundamente, Außenwände \n\nund Geschossdecken eingegriffen worden sei und weil die Erwerber durch den \n\ndeutlichen Hinweis auf den Haftungsausschluss für den nicht betroffenen Altbe-\n\nstand auch keine dahingehende Erwartungshaltung hätten haben können. \n\n17 \n\n2. Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Feststellungen \n\ndes Berufungsgerichts tragen den angenommenen Haftungsausschluss der \n\nBeklagten für Mängel der Bausubstanz nicht. \n\n18 \n\na) Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn \n\nder Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. \n\nÜbernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Um-\n\nfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für \n\ndie ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vor-\n\nhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. \n\nOhne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich \n\nselbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl. BGH, Urteil vom 8. März \n\n2007 - VII ZR 130/05, zur Veröffentlichung bestimmt; Urteil vom 6. Oktober \n\n2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR \n\n257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom \n\n29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f). \n\n19 \n\nDies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten \n\nvor Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember \n\n2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, \n\n263). Daran dürfte sich durch die Neuregelung des Schuldrechts für nach dem \n\n1. Januar 2002 abgeschlossene Erwerbsverträge nichts geändert haben; dies \n\nkann aber offen bleiben. Eventuelle kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche \n\n20 \n\n21 \n\nsind nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Die Klägerin macht auf der Grund-\n\nlage der ihr erteilten, ihre Prozessstandschaft begründenden Ermächtigung nur \n\nwerkvertragliche Vorschussansprüche der Erwerber geltend, soweit diesen sol-\n\nche Ansprüche gemäß der jeweils für sie maßgeblichen Vertragslage zustehen \n\nkönnen. \n\nb) Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte für Sachmängel der ge-\n\nsamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts. \n\nDie Beklagte hat sich in den Verträgen mit den Erwerbern aller Wohnun-\n\ngen zu umfangreichen Maßnahmen verpflichtet, die dem gesamten, zuvor als \n\nWohngebäude der amerikanischen Streitkräfte genutzten Objekt einen neuen \n\nCharakter gaben. Dazu dienten sowohl umfangreiche Renovierungs- und Mo-\n\ndernisierungsarbeiten im Altbaubestand als vor allem auch die Aufstockung mit \n\nzwei Geschossen. Derartige Arbeiten sind sowohl aus der Sicht der Erwerber \n\nder Wohnungen in den neuen Obergeschossen als auch der übrigen Erwerber \n\nderart umfassend, dass sie nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten ver-\n\ngleichbar sind und die Anwendung des Werkvertragsrechts auf Mängel der ge-\n\nsamten Bausubstanz rechtfertigen. Das ergibt sich zunächst daraus, dass die \n\nbeiden oberen Stockwerke vollständig neu errichtet sind. Der Umstand, dass \n\ndie Obergeschosse auf den Altbau aufsetzen und dessen Substanz und Instal-\n\nlationen für die Funktionsfähigkeit der Wohnungen eine Rolle spielen, nimmt \n\ndiesen Wohnungen nicht den Charakter von Neubauwohnungen. Darüber hin-\n\naus ist der Altbaubestand einer umfangreichen Modernisierung unterzogen \n\nworden. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass die Baumaßnahmen für das ge-\n\nsamte Gebäude technisch und funktional aufeinander abgestimmt sein müssen. \n\nSo sind die Maßnahmen zur Aufstockung der Obergeschosse von wesentlicher \n\nBedeutung für das Gesamtbauwerk, z.B. in statischer Hinsicht wie auch für den \n\nSchutz durch das neue Dach. Auch sonstige weitere Maßnahmen, wie z.B. der \n\nHeizungs- und Sanitärtechnik, können nicht isoliert beurteilt werden. Dem vom \n\nBerufungsgericht hervorgehobenen Umstand, dass in den Baubestand der \n\nFundamente, Außenwände und Geschossdecken nicht eingegriffen wurde, \n\nkommt keine besondere Bedeutung zu. Das ist häufig auch bei einer so ge-\n\nnannten Kernsanierung nicht anders (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. Dezember \n\n2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; \n\nUrteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167). \n\n22 \n\nEbenso wenig spielt für die Beurteilung der Frage, ob die übernommenen \n\nBauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, eine Rolle, ob der Veräußerer \n\nder Wohnungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck gebracht hat, dass er \n\nfür die Mängel der unberührt gebliebenen Bausubstanz nicht haften will, wie \n\ndas Berufungsgericht wohl meint. Eine derartige formularmäßige Beschränkung \n\nder Haftung ist gemäß § 11 Nr. 10 a) AGBG nicht möglich (BGH, Urteil vom \n\n7. Mai 1987 - VII ZR 368/85, BGHZ 100, 391, 397 f; Urteil vom 16. Dezember \n\n2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das gilt auch für Verträge, die nach dem 31. De-\n\nzember 2001 geschlossen worden sind, § 309 Nr. 8 b) aa) BGB n.F.. \n\n23 \n\nc) Das bedeutet nicht, dass der Veräußerer für alle Fehlfunktionen der \n\nunberührt gebliebenen Altbausubstanz haftet. Seine Verpflichtung zur Gewähr-\n\nleistung hängt vielmehr davon ab, inwieweit ein Mangel der Werkleistung vor-\n\nliegt. Dazu ist zu prüfen, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben. \n\nBei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwar-\n\ntung des Erwerbers an die Bauleistung von Bedeutung. Danach kann allein aus \n\ndem Umstand, dass alte Rohre in dem Gebäude verblieben, nicht hergeleitet \n\nwerden, dass deren Korrosion und die Braunfärbung des Wassers der verein-\n\nbarten Beschaffenheit entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 \n\n- VII ZR 257/03, aaO). Das mag bei den Erwerbsverträgen aus 2001 und da-\n\nnach, in denen auf die Braunfärbung des Wassers hingewiesen worden sein \n\nsoll, anders zu beurteilen sein. \n\nIII. \n\n24 \n\nDas Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsge-\n\nricht zurückzuverweisen. Dieses wird die bisher folgerichtig unterlassenen Fest-\n\nstellungen zu den Voraussetzungen des Vorschussanspruchs nachzuholen ha-\n\nben. \n\nDressler Haß Kniffka \n\n Bauner Eick \n\nVorinstanzen: \n\nLG Karlsruhe, Entscheidung vom 26.11.2004 - 4 O 254/04 - \n\nOLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.07.2005 - 8 U 289/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_210-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-26/vii-zr-210-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 633","ref_norm":"633","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 634","ref_norm":"634","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 637","ref_norm":"637","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_210-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_210-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-26/vii-zr-210-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2005/VII_ZR_210-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:34:34.690369+00:00"}}