{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_303-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2006-09-28","aktenzeichen":"VII ZR 303/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 28. September 2006 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle AGBG § 11 Nr. 10 Buchst. b; BGB §§ 634, 635 a.F. Der formularmäßige Ausschluss der Befugnis, einen Erwerbervertrag über umfas- send saniertes Wohnungseigentum zu wandeln oder sonst rückgängig zu machen, ist gemäß § 11 Nr. 10 b AGBG unwirksam (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. November 2001 - VII ZR 373/99 - BauR 2002, 310 = ZfBR 2002, 244 = NZBau 2002, 89 und Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVII ZR 303/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nVerkündet am: \n28. September 2006 \nSeelinger-Schardt, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nAGBG § 11 Nr. 10 Buchst. b; BGB §§ 634, 635 a.F. \n\nDer formularmäßige Ausschluss der Befugnis, einen Erwerbervertrag über umfas-\n\nsend saniertes Wohnungseigentum zu wandeln oder sonst rückgängig zu machen, \n\nist gemäß § 11 Nr. 10 b AGBG unwirksam (im Anschluss an BGH, Urteil vom \n\n8. November 2001 - VII ZR 373/99 - BauR 2002, 310 = ZfBR 2002, 244 = NZBau \n\n2002, 89 und Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, zur Veröffentlichung in BGHZ \n\nvorgesehen). \n\nBGH, Urteil vom 28. September 2006 - VII ZR 303/04 - OLG Naumburg \n\n LG Dessau \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 28. September 2006 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die \n\nRichter Hausmann, Dr. Wiebel, Bauner und die Richterin Safari Chabestari \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 6. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Naumburg vom 17. November 2004 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger fordert von der Beklagten Rückabwicklung eines Erwerber-\n\nvertrages über eine Eigentumswohnung, Schadensersatz sowie Feststellung \n\nder Ersatzpflicht für zukünftigen Schaden. \n\nMitte Dezember 1996 erwarb der Kläger von der Beklagten eine von \n\nmehreren Eigentumswohnungen in einem bereits weitgehend sanierten Altbau \n\nzum Preis von 289.000 DM. Die durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen \n\nwaren in einer dem notariellen Vertrag beigefügten Baubeschreibung aufge-\n\nführt. Die Beklagte hatte den ihr gehörenden Altbau in fünf Wohneinheiten ge-\n\nteilt und sich in der Baubeschreibung u.a. verpflichtet, Rohbau-, Dachdecker-, \n\nZimmerer- und Außenputzarbeiten vorzunehmen, sämtliche Fenster sowie die \n\nSanitär- und Elektroleitungen zu erneuern und die Heizungsanlage auszuwech-\n\nseln. Die Gewährleistung ist in Abschnitt V 4 sowie in Abschnitt VIII des Vertra-\n\nges geregelt. In Abschnitt VIII Abs. 4 heißt es u.a.: \n\n\"Nach Abnahme ist der Verkäufer verpflichtet, … festgestellte \nMängel zu beseitigen und/oder noch nicht durchgeführte Arbeiten \nvorzunehmen. Erst nach Fehlschlagen oder Ausbleiben der Nach-\nbesserung kann der Käufer Minderung des Kaufpreises verlangen. \nWandelung oder sonstige Rückgängigmachung des Kaufvertrages \nwegen noch ausstehender oder mangelhafter Durchführung der \ngenannten Restarbeiten ist ausgeschlossen.\" \n\n3 \n\nAnfang Januar 1997 nahm der Kläger die Wohnung ab und zahlte den \n\nErwerbspreis. Im März 1997 wurde er im Wohnungsgrundbuch eingetragen. \n\nMitte 2000 forderte er die Beklagte unter Fristsetzung mit Ablehnungsandro-\n\nhung auf, näher bezeichnete Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum \n\nzu beseitigen; die Beklagte lehnte dies ab. \n\n4 \n\nDer Kläger hat Zahlung in Höhe von 299.543,92 DM Zug um Zug gegen \n\nRückübertragung des Wohnungseigentums sowie gegen Abtretung seiner An-\n\nsprüche auf Rückzahlung geleisteter Grunderwerbssteuer begehrt; ferner hat er \n\nSchadensersatz sowie Feststellung der Schadensersatzpflicht wegen künftig \n\nanfallender Kosten der Rückabwicklung geltend gemacht. Das sachverständig \n\nberatene Landgericht hat durch Teilurteil entschieden, die Beklagte sei dem \n\nGrunde nach verpflichtet, an den Kläger den Kaufpreis für die Wohnung abzüg-\n\nlich einer der Höhe nach noch zu bestimmenden Nutzungsentschädigung Zug \n\num Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums zu zahlen; den wei-\n\ntergehenden Zahlungs- und Feststellungsantrag hat es einem Schlussurteil \n\nvorbehalten. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Kla-\n\nge insgesamt abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt \n\nder Kläger die Aufhebung des Berufungsurteils und die Wiederherstellung des \n\nlandgerichtlichen Urteils, hilfsweise die Zurückverweisung der Sache an das \n\nBerufungsgericht. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n5 \n\n6 \n\nDie Revision des Klägers führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und \n\nzur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nAuf das Schuldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-\n\nden Gesetze Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). \n\nI. \n\n7 \n\nDas Berufungsgericht führt aus, Anspruchsgrundlage für die Rückab-\n\nwicklung des notariellen Vertrages sei § 635 BGB. Dieser Anspruch sei jedoch \n\nnicht begründet. Der Senat \"hege an den Befunden des Landgerichts zu den \n\nMängeln beträchtliche Zweifel\", ohne dies abschließend beurteilen zu müssen. \n\nDem Anspruch des Klägers stehe Abschnitt VIII Abs. 4 des Notarvertrages ent-\n\ngegen. Danach sei die Wandelung oder sonstige Rückgängigmachung des \n\nKaufvertrages ausgeschlossen, so dass der Kläger eine Rückgängigmachung \n\ndes Vertrages nicht verlangen könne. \n\n8 \n\nDie Regelung in Abschnitt VIII Abs. 4 des Vertrages sei als Allgemeine \n\nGeschäftsbedingung gemäß § 11 Nr. 10 b AGBG wirksam. Danach sei es zu-\n\nlässig, die Gewährleistung bei Verträgen über die Lieferung neu hergestellter \n\nSachen und Leistungen auf Nachbesserung oder Ersatzlieferung zu beschrän-\n\nken, sofern dem anderen Vertragsteil ausdrücklich das Recht vorbehalten wer-\n\nde, bei Fehlschlagen der Nachbesserung oder Ersatzlieferung Herabsetzung \n\nder Vergütung oder, wenn nicht eine Bauleistung Gegenstand der Gewährleis-\n\ntung sei, nach seiner Wahl Rückgängigmachung des Vertrages zu verlangen. \n\nDa der Kläger ausschließlich Mängel der Bauleistung der Beklagten geltend \n\nmache, verstoße die Beschränkung seiner Gewährleistungsansprüche auf \n\nNachbesserung und bei deren Fehlschlagen auf Herabsetzung der Vergütung \n\nnicht gegen das AGB-Gesetz. \n\n9 \n\n10 \n\nII. \n\nDas hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allem stand. \n\nNach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts kann dem \n\nKläger dem Grunde nach ein Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages \n\nzustehen. Dieser Anspruch ist nicht durch die Regelung in Abschnitt VIII Abs. 4 \n\ndes notariellen Vertrages ausgeschlossen, da diese einer Inhaltskontrolle nach \n\n§ 11 Nr. 10 b AGBG nicht standhält. \n\n11 \n\n1. Im Ansatz zutreffend beurteilt das Berufungsgericht die Gewährleis-\n\ntungsansprüche des Klägers nach Werkvertragsrecht. Das Landgericht ist nach \n\nAuslegung des notariellen Vertrags und der Würdigung der dem Vertrag beige-\n\nfügten Baubeschreibung zu der Überzeugung gelangt, dass die Beklagte nicht \n\nallein die Übergabe und Übereignung von Wohnungseigentum, sondern auch \n\ndie mangelfreie Erstellung der in der Baubeschreibung bezeichneten Leistun-\n\ngen schuldete, die der umfassenden Sanierung des Altbaus dienten. Dieses \n\nVerständnis zieht das Berufungsgericht zu Recht nicht in Zweifel. Nach ständi-\n\nger Rechtsprechung des Senats (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 \n\n- VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = ZfBR 2005, 263 = NZBau 2005, 216) ist \n\nbeim Erwerb von sanierten Altbauten Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der \n\nErwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Da-\n\nbei ist es ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich \n\nselbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. \n\n12 \n\n2. Zugunsten des Klägers ist in der Revision von Mängeln am Gemein-\n\nschaftseigentum auszugehen. Das Berufungsgericht hegt an den Befunden des \n\nLandgerichts zu den Mängeln lediglich beträchtliche Zweifel; es trifft jedoch in-\n\nsoweit keine vom Urteil des Landgerichts abweichenden Feststellungen. \n\n13 \n\n3. Das Berufungsgericht stellt fest, dass der Erwerbervertrag für eine \n\nVielzahl von Verträgen vorformuliert und von der Beklagten gestellt worden war. \n\nDie Beklagte hat hiergegen nichts erinnert. Die Regelung in Abschnitt VIII \n\nAbs. 4 unterliegt damit zu Lasten der Beklagten der Inhaltskontrolle. Dieser hält \n\nsie nicht stand. \n\n14 \n\nDer in der genannten Klausel vorgesehene Ausschluss, den Vertrag zu \n\nwandeln oder sonst rückgängig zu machen, verstößt gegen § 11 Nr. 10 b \n\nAGBG. Diese Klausel will nicht nur Ansprüche auf Wandelung nach § 634 BGB, \n\nsondern auch den Anspruch auf großen Schadensersatz nach § 635 BGB aus-\n\nschließen. Die Klausel ist insgesamt schon deswegen unwirksam, weil sie die \n\nWandelung versagt. \n\n15 \n\nDie von der Beklagten geschuldeten baulichen Leistungen sind keine \n\n\"Bauleistungen\" i.S. des § 11 Nr. 10 b AGBG. Der Senat hat bereits mehrfach \n\ndarauf hingewiesen, dass die Erwägungen, die der Einschränkung des Rechts \n\nzur Wandelung bei Bauleistungen zugrunde liegen, nicht gelten, wenn Woh-\n\nnungseigentum vom Bauträger erworben wird. Denn in den Fällen der Rückab-\n\nwicklung solcher Verträge werden keine wirtschaftlichen Werte gefährdet und \n\nes wird auch nicht in fremdes Eigentum eingegriffen. Vielmehr wird das Woh-\n\nnungseigentum zurückgegeben, so dass der Veräußerer an die Stelle des Er-\n\nwerbers tritt (BGH, Urteil vom 8. November 2001 - VII ZR 373/99, BauR 2002, \n\n310 = ZfBR 2002, 244 = NZBau 2002, 89 und Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR \n\n276/05, Rz. 40, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). \n\n16 \n\nDiese Grundsätze gelten auch in diesem Fall, in dem davon auszugehen \n\nist, dass die Beklagte nicht als Bauträgerin tätig geworden ist. Sie hat sich nicht \n\nnur verpflichtet, Bauleistungen zu erbringen, sondern auch das Wohnungsei-\n\ngentum auf den Kläger zu übertragen. Liegen die Voraussetzungen für die \n\nRückgängigmachung des Vertrages vor, erhält die Beklagte ohne Zerstörung \n\nwirtschaftlicher Werte dasjenige zurück, was sie geleistet hat. Wenn die Beklag-\n\nte Mängel nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht beseitigt hat, hat \n\nsie als Veräußerin zu Recht das erneute Verwendungsrisiko zu tragen. \n\n17 \n\nDa die Klausel bereits wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 10 b AGBG un-\n\nwirksam ist, bedarf es keiner Prüfung, ob sie einer Inhaltskontrolle nach § 9 \n\nAGBG standhielte (vgl. dazu BGH, Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, \n\naaO). \n\nIII. \n\n18 \n\n19 \n\nDanach kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben. \n\nEine Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils kommt schon des-\n\nhalb nicht in Betracht, da die als Teilurteil verkündete Entscheidung prozessual \n\nunzulässig ist. Das Landgericht durfte nicht über die Rückabwicklung des nota-\n\nriellen Vertrages zugunsten des Klägers entscheiden, ohne zugleich über den \n\nFeststellungsantrag zu befinden, weil sonst über denselben prozessualen An-\n\nspruch widersprechende Entscheidungen ergehen könnten (vgl. BGH, Urteil \n\nvom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155). \n\n20 \n\nDas Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verhand-\n\nlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Das Beru-\n\nfungsgericht wird sowohl im Hinblick auf seine Bedenken gegen die Beweis-\n\nwürdigung des Landgerichts als auch auf die insgesamt lange Verfahrensdauer \n\nvon der Möglichkeit, den in erster Instanz verbliebenen Prozessrest an sich zu \n\nziehen und über den gesamten Streitstoff zu entscheiden, Gebrauch zu machen \n\nhaben (vgl. BGH, Urteile vom 10. Oktober 1991 - III ZR 93/90, NJW 1992, 511 \n\nund vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035). Zur Berechnung der \n\nvon der Beklagten hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Nutzungsentschädi-\n\ngung nimmt der Senat auf sein Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, \n\nBGHZ 164, 235 Bezug. \n\nDressler Hausmann Wiebel \n\n Bauner Safari Chabestari \n\nVorinstanzen: \n\nLG Dessau, Entscheidung vom 30.01.2004 - 4 O 773/03 - \n\nOLG Naumburg, Entscheidung vom 17.11.2004 - 6 U 27/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_303-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-09-28/vii-zr-303-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 635","ref_norm":"635","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 634","ref_norm":"634","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_303-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_303-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-09-28/vii-zr-303-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_303-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:55:00.411221+00:00"}}