{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_291-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2006-04-27","aktenzeichen":"VII ZR 291/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MietrechtsverbesserungsG Art. 10 § 3 Das Koppelungsverbot greift grundsätzlich nicht ein, wenn ein Käufer ein Grundstück von einem Architekten erwirbt und sich ein Dritter aus Eigen- interesse an dem Verkaufsgeschäft verpflichtet, Honorar an den Architekten zu zahlen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n27. April 2006 \nSeelinger-Schardt, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVII ZR 291/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nMietrechtsverbesserungsG Art. 10 § 3 \n\nDas Koppelungsverbot greift grundsätzlich nicht ein, wenn ein Käufer ein \n\nGrundstück von einem Architekten erwirbt und sich ein Dritter aus Eigen-\n\ninteresse an dem Verkaufsgeschäft verpflichtet, Honorar an den Architekten zu \n\nzahlen. \n\nBGH, Urteil vom 27. April 2006 - VII ZR 291/04 - OLG Rostock \n\nLG Neubrandenburg \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 27. April 2006 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die Richter \n\nHausmann, Dr. Kuffer, Bauner und die Richterin Safari Chabestari \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 2. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Rostock vom 17. November 2004 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger ist Architekt. Er fordert von der beklagten Projektentwick-\n\nlungsgesellschaft im Urkundenprozess 30.000 €. \n\nDer Kläger leitet seinen Anspruch aus einer mit \"Protokoll\" bezeichneten, \n\nvon der Geschäftsführerin der Beklagten unterschriebenen Urkunde vom \n\n29. August 2002 mit folgendem Wortlaut her: \n\nNach rechtskräftigem Verkauf der Grundstücke S. in W. von der BPL \nB.-GmbH (= Verkäuferin) an B. (= Käufer) verpflichtet sich die Projekt-\nentwicklungsgesellschaft H. GmbH & Co. KG (Beklagte), Herrn A. (Klä-\n\n3 \n\n4 \n\nger) 255.645,94 € (= 500.000 DM) in drei Raten bis zum 31.12.2002 als \nProjektentwicklungshonorar zu zahlen. \n\nDem liegt Folgendes zugrunde: \n\nDie Verkäuferin, deren Geschäftsführer und 90 %iger Mehrheitsgesell-\n\nschafter der Kläger ist, hatte die in Rede stehenden Grundstücke im Jahr 2001 \n\nan eine F. AG zum Preis von 3,7 Mio. DM verkauft. Die Durchführung dieses \n\nVertrages scheiterte. Sie verhandelte daraufhin mit B. als neuem Kaufinteres-\n\nsenten in Zusammenwirken mit der Beklagten. B. war nicht bereit, mehr als \n\n3 Mio. DM für die Grundstücke zu zahlen; zu diesem Preis war die BPL \n\nB.-GmbH ihrerseits mit einem Verkauf zunächst nicht einverstanden. Die Be-\n\nklagte erhoffte sich, von B., sollte der Kaufvertrag zustande kommen, einen Auf-\n\ntrag zur Bauplanung für die Grundstücke mit einem geschätzten Honorarvolu-\n\nmen von etwa 4 Mio. € zu erhalten. Ihre Geschäftsführerin unterschrieb daher \n\nnach Verhandlungen mit dem Kläger das \"Protokoll\". Daraufhin wurde noch am \n\nselben Tage der notariell beurkundete Kaufvertrag zwischen den BLP B.-GmbH \n\nund B. über die in Rede stehenden Grundstücke abgeschlossen. Der Verkaufs-\n\npreis betrug 1.533.875 € (= 3 Mio. DM). \n\n5 \n\nDa die Beklagte keine Zahlungen leistete, hat der Kläger sie im Wege \n\nder Teilklage auf Zahlung von 30.000 € und Zinsen in Anspruch genommen. \n\nDas Landgericht hat der Klage unter Vorbehalt der Rechte der Beklagten im \n\nNachverfahren stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Beru-\n\nfungsgericht die Klage abgewiesen und die Revision zugelassen. Der Kläger \n\nbegehrt mit seiner Revision, das landgerichtliche Urteil wiederherzustellen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n6 \n\n7 \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Zurückverweisung. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht bejaht die Unwirksamkeit der Vereinbarung der \n\nParteien als Koppelungsgeschäft in entsprechender Anwendung des Art. 10 § 3 \n\ndes Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Miet-\n\nanstiegs sowie zur Regelung von \n\nIngenieur- und Architektenleistungen \n\n(MRVG). Der Kaufvertrag über die Grundstücke wäre nicht zustande gekom-\n\nmen, wenn die Beklagte sich nicht verpflichtet hätte, nach dessen Abschluss \n\n255.645,96 € (= 500.000 DM) an den Kläger zu zahlen. Zwar habe sich zu die-\n\nser Zahlung nicht der Käufer B. als Erwerber, sondern die Beklagte verpflichtet. \n\nDie Vorschrift sei jedoch analog anzuwenden. Angesichts der eigenen Interes-\n\nsen der Beklagten an dem Erwerb der Grundstücke durch B. gehöre sie mittel-\n\nbar zu dem durch diese Vorschrift geschützten Personenkreis. Sie habe sich \n\nerhofft, vom Käufer B. mit der Planung des Gesamtprojektes beauftragt zu wer-\n\nden. In dieses Projekt hätten die von der BPL B.-GmbH erworbenen Grundstü-\n\ncke einbezogen werden sollen. Die Beklagte habe daher ein Interesse daran \n\ngehabt, dass der Grundstückskaufvertrag zwischen der BPL B.-GmbH und dem \n\nKäufer B. geschlossen werde. Entscheidend sei, ob im jeweiligen Einzelfall der \n\nWettbewerb unter den Architekten sachwidrig beeinflusst worden sei. Daran \n\nändere nichts, dass die Beklagte die Zahlung von 500.000 DM an den Kläger \n\nselbst angeboten habe. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDas hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffas-\n\nsung des Berufungsgerichts wird die streitgegenständliche Verpflichtung vom \n\nAnwendungsbereich des Art. 10 § 3 MRVG nicht erfasst. \n\n1. Nach Art. 10 § 3 MRVG ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die \n\nder Erwerber eines Grundstückes sich im Zusammenhang mit dem Erwerb ver-\n\npflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück \n\ndie Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu \n\nnehmen. Die Vorschrift ist bewusst weit gefasst, um jegliche Koppelung zwi-\n\nschen Grundstückserwerb und Architektenauftrag zu unterbinden. Sie soll der \n\nGefahr entgegenwirken, die dadurch entsteht, dass ein Architekt bei knapp ge-\n\nwordenem Baugrund ein Grundstück an der Hand und deshalb Wettbewerbs-\n\nvorteile hat. Aus diesem Grund hat der Senat einen Verstoß gegen das Koppe-\n\nlungsverbot nicht nur dann angenommen, wenn der Erwerber verpflichtet wird, \n\neine bereits vorhandene Planung des Architekten zu übernehmen. Ein Verstoß \n\nliegt vielmehr auch dann vor, wenn der Erwerber dem Veräußerer oder Archi-\n\ntekten eine Zahlung dafür leistet, dass die vorhandene Planung nicht über-\n\nnommen werden muss (st. Rspr.; z.B.: BGH, Urteil vom 6. April 2000 - VII ZR \n\n455/98, BauR 2000, 1213, 1214 f. = ZfBR 2000, 463 = NZBau 2000, 343). \n\n10 \n\nNach der Entstehungsgeschichte des Gesetzes gehört es auch zu sei-\n\nnen Zielen, den Erwerber eines Grundstücks nicht in der freien Wahl des Archi-\n\ntekten zu behindern (so Werner/Pastor, Der Bauprozess, 11. Aufl., Rdn. 668 \n\nm.N. aus der Entstehungsgeschichte des Gesetzes; Locher/Koeble/Frik, HOAI, \n\n9. Aufl., MRVG § 3 Rdn. 4; Korbion/Mantscheff/Vygen, HOAI, 6. Aufl., MRVG \n\nArt. 10 § 3 Rdn. 3). \n\n11 \n\n2. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass sich \n\ndie Beklagte in einer Drucksituation befand. Einerseits war der Kläger nicht be-\n\nreit, die Grundstücke der von ihm beherrschten BPL B.-GmbH zu dem vom \n\nKäufer B. gebotenen Preis von 3 Mio. DM zu veräußern. Andererseits erhoffte \n\nsich die Beklagte von B. nach einem Erwerb der Grundstücke einen umfangrei-\n\nchen Planungsauftrag. Zu Unrecht zieht das Berufungsgericht jedoch die Be-\n\nklagte in den Schutzbereich der Vorschrift des Art. 10 § 3 MRVG mit der Be-\n\ngründung ein, sie stehe aufgrund ihres Eigeninteresses einem Erwerber gleich, \n\nauch wenn sie die in Rede stehenden Grundstücke nicht erworben habe. \n\n12 \n\na) Nach dem Wortlaut der Vorschrift wird nur der Erwerber davor ge-\n\nschützt, sich an einen bestimmten Architekten binden oder einen wegen er-\n\nbrachter Architektenleistungen überhöhten Kaufpreis für ein Grundstück zahlen \n\nzu müssen. B. als Erwerber der Grundstücke vereinbarte einen von ihm als an-\n\ngemessen angesehenen Kaufpreis, ohne sich in irgendeiner Weise gegenüber \n\neinem Architekten oder Ingenieur zu verpflichten. Für ihn bestand die vom Ge-\n\nsetz missbilligte Drucksituation nicht, die in Rede stehenden Grundstücke nicht \n\nohne eine zusätzliche Zahlung oder einen Auftrag an einen Architekten oder \n\nIngenieur erwerben zu können. Das nur mittelbare Interesse der Beklagten an \n\ndem Erwerb durch den Käufer B. als einem Dritten wird nicht geschützt. \n\n13 \n\nb) Eine analoge Anwendung von Art. 10 § 3 MRVG scheidet aus. Eine \n\nplanwidrige Lücke des Gesetzes liegt nicht vor. Auch der von der Rechtspre-\n\nchung des Senats weit gefasste Sinn und Zweck der Vorschrift gebietet nicht \n\nden Schutz der Interessen der Beklagten an dem Zustandekommen des Grund-\n\nstückskaufvertrages. Der Beklagten ging es allein um einen erhofften, \n\nhonorarträchtigen Auftrag seitens des Erwerbers für die Bauplanung der \n\nGrundstücke. Ein derartiges Interesse eines Dritten begründet keinen Wettbe-\n\nwerbsvorteil des Architekten in der Weise, dass eine entsprechende Anwen-\n\ndung der Regelung des Art. 10 § 3 MRVG geboten wäre. \n\n14 \n\nc) Auf der Grundlage des unstreitigen Vorbringens der Parteien und der \n\ndurch Urkunden festgestellten Sachlage liegt ein Missbrauch vertraglicher Ge-\n\nstaltungsmöglichkeiten zur Umgehung des Koppelungsverbotes nicht vor. \n\nIII. \n\n15 \n\nDer Senat kann die Sache nicht abschließend entscheiden. Das Beru-\n\nfungsgericht hat zu den durch Parteivernehmung zu Beweis gestellten Behaup-\n\ntungen der Beklagten, es seien im Rahmen der Verhandlungen Nebenabreden \n\ngetroffen worden, von seinem Standpunkt aus folgerichtig keine Feststellungen \n\ngetroffen. Das wird zu prüfen und gegebenenfalls nachzuholen sein. \n\nDressler Hausmann Kuffer \n\n Bauner Safari Chabestari \n\nVorinstanzen: \n\nLG Neubrandenburg, Entscheidung vom 12.03.2004 - 2 O 10/04 - \n\nOLG Rostock, Entscheidung vom 17.11.2004 - 2 U 30/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_291-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-27/vii-zr-291-04","cited_norms":[],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_291-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_291-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-27/vii-zr-291-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_291-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:31:21.805042+00:00"}}