{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_228-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2006-02-09","aktenzeichen":"VII ZR 228/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 9. Februar 2006 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 635, 249 a.F. Cb, Ha Macht der Erwerber eines Bauwerks Rückabwicklung des Vertrags im Wege des großen Schadensersatzes geltend, sind die durch die Vermietung erzielten Einnah- men als Nutzungsvorteil anzurechnen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVII ZR 228/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nVerkündet am: \n9. Februar 2006 \nHeinzelmann, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 635, 249 a.F. Cb, Ha \n\nMacht der Erwerber eines Bauwerks Rückabwicklung des Vertrags im Wege des \n\ngroßen Schadensersatzes geltend, sind die durch die Vermietung erzielten Einnah-\n\nmen als Nutzungsvorteil anzurechnen. \n\nBGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - VII ZR 228/04 - OLG Frankfurt/Main \n LG Frankfurt/Main \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. Februar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter \n\nHausmann, Dr. Wiebel, Dr. Kuffer und Prof. Dr. Kniffka \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil des 23. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 1. September 2004 \n\nwird auf seine Kosten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger nimmt die beklagte Bank aus einer Bürgschaft nach § 7 Mak-\n\nler- und Bauträgerverordnung (MaBV) auf Rückgewähr einer Vorauszahlung in \n\nAnspruch. In der Revision ist die Höhe dieses Anspruches im Streit. \n\nDer Kläger schloss mit L. im November 1996 einen notariellen Vertrag, in \n\ndem sich L. verpflichtete, ihm vier näher bezeichnete Grundstücke zu übereig-\n\nnen und auf ihnen vier Reihenhäuser zum Gesamtpreis von 1,05 Mio. DM zu \n\nerrichten. Der Kläger zahlte den Erwerbspreis im Voraus. Als Sicherheit erhielt \n\ner von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (künftig: Beklagte) eine selbst-\n\nschuldnerische Bürgschaft \"für die Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer \n\nauf Rückgewähr der vorgenannten Vermögenswerte\" bis zu einem Höchstbe-\n\ntrag von 1,05 Mio. €. \n\n3 \n\nDa die errichteten Häuser unstreitig zahlreiche Mängel aufwiesen, forder-\n\nte der Kläger L. unter Fristsetzung auf, im Einzelnen aufgeführte Mängel zu be-\n\nseitigen. Er erklärte, bei Nichteinhaltung der Frist weitere Nachbesserungs-\n\nmaßnahmen ausdrücklich abzulehnen und die Rückzahlung des Kaufpreises \n\nund darüber hinaus großen Schadensersatz zu verlangen. L. beseitigte die \n\nMängel nicht. \n\n4 \n\nDer Kläger hat die Beklagte aus der Bürgschaft auf Zahlung von \n\n536.856,48 € (= 1,05 Mio. DM) Zug um Zug gegen Aushändigung einer Lö-\n\nschungsbewilligung für die eingetragenen Auflassungsvormerkungen und Rück-\n\ngabe der Bürgschaftsurkunde in Anspruch genommen. Die Beklagte hat ver-\n\nschiedene Gegenrechte geltend gemacht und u.a. gefordert, dass sich der \n\nKläger die seit 1997 unstreitig erzielten Mieteinnahmen anrechnen lassen müs-\n\nse. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 365.810,31 € Zug um \n\nZug gegen näher bezeichnete Leistungen verurteilt. Dabei hat es die vom Klä-\n\nger bis Januar 2003 erzielten Mieteinnahmen abzüglich eines geringfügigen \n\nReparaturaufwandes vom Erwerbspreis abgezogen. Hiergegen haben beide \n\nParteien Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat beide Berufungen teil-\n\nweise für begründet erachtet. Die Berufung der Beklagten hat insoweit Erfolg \n\ngehabt, als auch die weiteren Mieteinnahmen des Klägers bis einschließlich \n\nAugust 2004 vom Erwerbspreis abgezogen wurden. Die Berufung des Klägers \n\nhat lediglich in einem im Revisionsverfahren nicht mehr erheblichen Punkt Er-\n\nfolg gehabt. Der Senat hat die Revision des Klägers insoweit zugelassen, als \n\ndie Klage in Höhe der Summe der Mieteinnahmen abzüglich der Reparaturkos-\n\nten (227.142,51 €) abgewiesen worden ist. In diesem Umfang verfolgt der Klä-\n\nger sein Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n6 \n\n7 \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nAuf das Schuldverhältnis sind die bis zum 31. Dezember 2001 geltenden \n\nGesetze anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). \n\nI. \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht führt aus, dem Kläger stehe der verbürgte An-\n\nspruch auf Rückzahlung seiner Vorauszahlung zwar dem Grunde nach, nicht \n\naber in voller Höhe zu. Er müsse sich nach § 635 BGB im Rahmen des Vor-\n\nteilsausgleichs die von ihm vereinnahmten Mieten bis August 2004 von insge-\n\nsamt 227.142,51 € unter Berücksichtigung von 2.607,96 € für Reparaturkosten \n\nentgegenhalten lassen. Es bestehe ein innerer Zusammenhang zwischen dem \n\nletztlich gescheiterten und rückabzuwickelnden Grundstückserwerb und den \n\nMieteinnahmen. Weitere Schadensersatzpositionen wie insbesondere Zinsbe-\n\nlastungen könne der Kläger von der Beklagten als Bürgin nicht verlangen; sie \n\nseien von Sinn und Zweck einer Rückgewährbürgschaft nach § 7 MaBV nicht \n\numfasst. \n\n9 \n\n10 \n\nII. \n\nDas hält rechtlicher Nachprüfung stand. \n\n1. Das Berufungsgericht stellt rechtsfehlerfrei fest, dass dem Kläger ge-\n\ngen L. ein Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB wegen vor Abnahme ge-\n\nrügter Mängel auf Rückzahlung des gezahlten Erwerbspreises zusteht, für den \n\ndie Beklagte als Bürgin haftet. Die Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert die Geld-\n\nansprüche eines Erwerbers, die sich aus mangelhafter oder unterlassener Erfül-\n\nlung des Vertrages ergeben können (st. Rechtsprechung; vgl. BGH, Urteile vom \n\n18. Juni 2002 - XI ZR 359/01, BGHZ 151, 147, 151 und vom 22. Oktober 2002 \n\n- XI ZR 393/01, BauR 2003, 243 = ZfBR 2003, 141 sowie Beschluss vom 2. Mai \n\n2002 - VII ZR 178/01, BauR 2002, 1390 = ZfBR 2002, 671 = NZBau 2002, 499). \n\nDazu gehört auch der Anspruch auf großen Schadensersatz wegen Nichterfül-\n\nlung nach § 635 BGB. \n\n11 \n\n2. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass dem Kläger \n\nnicht der volle Erwerbspreis zusteht. Er muss sich im Wege des Vorteilsaus-\n\ngleichs anrechnen lassen, dass er die Reihenhäuser einige Jahre vermietet hat. \n\nDer Wert der Nutzung ist bei der Bemessung des großen Schadensersatzes, \n\nwie er hier vom Kläger geltend gemacht wird, anzurechnen (BGH, Urteil vom \n\n6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, BauR 2006, 103; vgl. auch BGH, Urteil vom \n\n10. Februar 1982 - VIII ZR 27/81, NJW 1982, 1279). \n\n12 \n\nDie gegen diese Berechnung gerichteten Bedenken der Revision greifen \n\nnicht durch. Ihre Ausführungen, der Kläger als Auftraggeber müsse so gestellt \n\nwerden, wie wenn L. als Auftragnehmer den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt und \n\nder Kläger damit Anspruch darauf hätte, die erhaltenen Mieteinnahmen in je-\n\ndem Fall zu behalten, treffen im Rahmen des großen Schadensersatzanspru-\n\nches nicht zu. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aufgrund der \n\nÜberlegungen der Revision zum Ersatz entgangenen Gewinns im Rahmen des \n\ngroßen Schadensersatzes. \n\n13 \n\n3. Das Berufungsgericht hat zu Recht den Nutzungsvorteil nach der Hö-\n\nhe der vom Kläger erzielten Mieteinnahmen berechnet. Anders als bei der Ei-\n\ngennutzung einer Immobilie, deren Nutzungsvorteil bei einer Rückabwicklung \n\ndes Vertrages in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb getätigten Investi-\n\ntion gesetzt und zeitanteilig linear ermittelt werden muss (BGH, Urteil vom \n\n6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, aaO), sind für die Schadensbemessung bei \n\neiner vermieteten Immobilie die tatsächlichen Mieteinnahmen abzüglich des \n\nErhaltungsaufwandes maßgeblich. Der Kläger hat seine Investition ausschließ-\n\nlich als Kapitalanlage getätigt, so dass die daraus erzielten Vorteile anzurech-\n\nnen sind (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 1982 - VIII ZR 27/81, aaO; Vogel, \n\nZfIR 2006, 12). Die festgestellten Mängel haben rechnerisch auf die Höhe des \n\ndem Kläger anzurechnenden Nutzungsvorteils keinen Einfluss. Das Berufungs-\n\ngericht hat nur die vom Kläger erzielten Mieteinnahmen und damit auch nur den \n\nvon einzelnen Mietern wegen der Mängel gekürzten Mietzins berücksichtigt. \n\n14 \n\n4. Mithin kann der Kläger nicht verlangen, bei seiner Schadensberech-\n\nnung die trotz der mangelhaften Leistung des L. erzielten Mieteinnahmen end-\n\ngültig behalten zu dürfen. Soweit der Kläger in der Berufungsinstanz für den \n\nFall eines Abzugs der Mieteinnahmen andere Schadenspositionen, insbesonde-\n\nre Finanzierungskosten, geltend gemacht hat, ist deren Abweisung durch das \n\nBerufungsgericht nicht zum Gegenstand der Nichtzulassungsbeschwerde und \n\nfolglich der Revision geworden. \n\nDressler Hausmann Wiebel \n\n Kuffer Kniffka \n\nVorinstanzen: \n\nLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 29.07.2003 - 2/19 O 318/02 - \n\nOLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 01.09.2004 - 23 U 215/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_228-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-02-09/vii-zr-228-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 635","ref_norm":"635","n":3},{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_228-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_228-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-02-09/vii-zr-228-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_228-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:17:43.020317+00:00"}}