{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_184-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2005-02-10","aktenzeichen":"VII ZR 184/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 313 Satz 1 a.F. Eine Baubeschreibung, die Vertragsinhalt ist, muß beurkundet werden. Die Beurkun- dungsverpflichtung besteht unabhängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die geschuldete Werkleistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich ausge- führt hat. BGB § 812 Abs. 1 Satz 1 Ist ein Bauträgervertrag nichtig, kann der Erwerber gegen die das Bauvorhaben des Bauträgers finanzierende Bank einen Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung des Betrags haben, den er an die Bank gezahlt hat, um entsprechend deren Freistel- lungserklärung lastenfreies Eigentum zu erwerben.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n10. Februar 2005 \nHeinzelmann, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nVII ZR 184/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nBGB § 313 Satz 1 a.F. \n\nEine Baubeschreibung, die Vertragsinhalt ist, muß beurkundet werden. Die Beurkun-\n\ndungsverpflichtung besteht unabhängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die \n\ngeschuldete Werkleistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich ausge-\n\nführt hat. \n\nBGB § 812 Abs. 1 Satz 1 \n\nIst ein Bauträgervertrag nichtig, kann der Erwerber gegen die das Bauvorhaben des \n\nBauträgers finanzierende Bank einen Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung des \n\nBetrags haben, den er an die Bank gezahlt hat, um entsprechend deren Freistel-\n\nlungserklärung lastenfreies Eigentum zu erwerben. \n\nBGH, Urteil vom 10. Februar 2005 - VII ZR 184/04 - OLG Frankfurt a.M. \n\nLG Limburg a.d. Lahn \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 10. Februar 2005 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter \n\nProf. Dr. Thode, Dr. Kuffer und Bauner und die Richterin Safari Chabestari \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Streithelfers des Klägers werden das Urteil \n\ndes 23. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom \n\n4. Februar 2004 aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen \n\ndas Urteil des Landgerichts Limburg an der Lahn vom 12. Februar \n\n2003 zurückgewiesen. \n\nDie Kosten des Berufungsverfahrens und des Revisionsverfahrens \n\nträgt die Beklagte. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie beklagte Bank finanzierte die S. GmbH, einen Bauträger. Der Kläger \n\nbegehrt von der Beklagten die Rückzahlung des Betrags, den er an die Beklag-\n\nte für den Erwerb einer Eigentumswohnung gezahlt hat. \n\nDer Kläger und die S. GmbH schlossen einen Vertrag über den Erwerb \n\neiner zu errichtenden Eigentumswohnung zum Preis von 210.000 DM. Das \n\nBaugrundstück war mit einer Grundschuld zugunsten der Beklagten belastet. \n\nDie Fälligkeit des Erwerbspreises sollte u.a. voraussetzen, daß eine Freistel-\n\nlungserklärung der Beklagten vorliegt, die den Bestimmungen der MaBV ent-\n\nspricht. Der Erwerbspreis sollte in Raten nach Baufortschritt auf das Konto zu \n\nzahlen sein, das die Beklagte in der Freistellungserklärung benennen würde. \n\nDie Baubeschreibung, die zum Vertragsinhalt gehören sollte, wurde nicht beur-\n\nkundet und wurde der Vertragsurkunde auch nicht beigefügt. \n\nDie S. GmbH trat ihre Ansprüche gegen den Kläger an die Beklagte ab. \n\nZugleich verpflichtete sich die Beklagte in einer \"Freistellungserklärung\" gegen-\n\nüber der S. GmbH, auf die Grundpfandrechte, die auf dem vom Kläger erwor-\n\nbenen Grundstücksteil lasten, zu verzichten, wenn u.a. der dem erreichten Bau-\n\ntenstand entsprechende Teil der Vertragssumme auf ein bei ihr geführtes Konto \n\ngezahlt worden sei. Diese Verpflichtung sollte in dem Fall, daß das Bauvorha-\n\nben nicht vollendet werde, entfallen, wenn die Beklagte die erhaltenen Beträge \n\nzurückzahlen und der Erwerber hierfür die zu seinen Gunsten eingetragene \n\nAuflassungsvormerkung im Grundbuch löschen lassen bzw. das ihm bereits \n\nübertragene Eigentum lastenfrei zurückübertragen würde. \n\nDer Kläger zahlte an die Beklagte 202.650 DM (= 103.613,30 €). Den \n\nBetrag der Differenz zu dem vereinbarten Erwerbspreis behielt er wegen Män-\n\ngeln ein. \n\nDie S. GmbH führte das Bauvorhaben nicht zu Ende. Sie ist zahlungsun-\n\nfähig. Die Beklagte betrieb aus der für sie eingetragenen Grundschuld die \n\nZwangsversteigerung und erwarb die Eigentumswohnung. \n\nDer Kläger hat, soweit dies Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, von \n\nder Beklagten die Rückzahlung des gezahlten Betrages zuzüglich Zinsen ab \n\nRechtshängigkeit verlangt Zug-um-Zug u.a. gegen Abtretung der Ansprüche, \n\ndie ihm gegen die S. GmbH und den Notar, der den Vertrag zwischen dem Klä-\n\nger und der S. GmbH beurkundet hat, zustehen. Das Landgericht hat der Klage \n\ninsoweit stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklag-\n\nten das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zuge-\n\nlassenen Revision begehrt der beurkundende Notar als Streithelfer des Klägers \n\ndie Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. \n\nAuf das Schuldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-\n\nden Gesetze Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht führt aus, der Bauträgervertrag sei nichtig, weil die \n\nBaubeschreibung nicht beurkundet worden sei. Ansprüche des Klägers aus der \n\nFreistellungserklärung bestünden nicht, weil diese Ansprüche einen Eigentums-\n\nverschaffungsanspruch gegen die Bauträgerin voraussetzten. Der Kläger habe \n\nkeinen Anspruch gegen die Beklagte aus ungerechtfertigter Bereicherung; der \n\nBereicherungsausgleich müsse zwischen Erwerber und Bauträger erfolgen. \n\nII. \n\nDas hält einer rechtlichen Überprüfung teilweise nicht stand. \n\n1. Aus der Freistellungserklärung ergibt sich keine Verpflichtung der Be-\n\nklagten zur Rückzahlung an den Kläger. Da ein Auflassungsanspruch des Klä-\n\ngers wegen Nichtigkeit des Bauträgervertrages nicht bestand (dazu unten 2. a), \n\nwar die Freistellungsverpflichtung gegenstandslos (vgl. BGH, Urteil vom 5. April \n\n2001 - VII ZR 498/99, BauR 2001, 1097, 1098 = ZfBR 2001, 404 = NZBau \n\n2001, 388). \n\nIn der Freistellungserklärung hat sich die Beklagte lediglich verpflichtet, \n\nunter bestimmten Voraussetzungen auf das Grundpfandrecht zu verzichten, \n\ndas für sie eingetragen war. Diese Verpflichtung sollte entfallen, wenn die Bank \n\ndie erhaltenen Beträge zurückzahlt. Dies ist keine Verpflichtung der Beklagten, \n\ngemäß § 262 BGB nach ihrer Wahl entweder auf das Grundpfandrecht zu ver-\n\nzichten oder den erhaltenen Betrag zurückzuzahlen. Die Freistellungserklärung \n\nder Beklagten weicht von derjenigen ab, die Gegenstand des Urteils des Senats \n\nvom 30. September 2004 (VII ZR 458/02, BauR 2005, 91 = NZBau 2005, 38) \n\nwar. \n\n2. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von \n\n202.650 DM (= 103.613,30 €) aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1 . Alt. BGB. \n\na) Der Kläger hat den Erwerbspreis ohne Rechtsgrund gezahlt. \n\nDer Bauträgervertrag, zu dessen Erfüllung der Kläger die Zahlung gelei-\n\nstet hat, ist gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Der Vertrag sah die Übertragung \n\neines Grundstücksrechts vor. Er bedurfte daher gemäß § 313 Satz 1 BGB der \n\nnotariellen Beurkundung. Dies schließt alle Abreden ein, die Gegenstand der \n\nvertraglichen Pflichten der Parteien werden sollen. Eine Baubeschreibung, die \n\nVertragsinhalt ist, muß beurkundet werden (st. Rspr. vgl. BGH, Urteil vom \n\n23. September 1977 - V ZR 90/75, BGHZ 69, 266; Urteil vom 6. April 1979 \n\n- V ZR 72/74, BGHZ 74, 346). Die Beurkundungsverpflichtung besteht unab-\n\nhängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die geschuldete Werkleistung \n\nzum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich ausgeführt hat (vgl. BGH, \n\nUrteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, zur Veröffentlichung bestimmt). \n\nb) Der Kondiktionsanspruch des Klägers richtet sich gegen die Beklagte. \n\naa) Leistung im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB ist die be-\n\nwußte und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens (vgl. BGH, Urteil \n\nvom 2. November 1988 - IVb ZR 102/87, BGHZ 105, 365). Leistungsempfänger \n\nist derjenige, dessen Vermögen der Leistende durch die Zahlung vermehren \n\nwill. Der Zweck der Leistung ist nach objektiven Kriterien aus der Sicht des Zah-\n\nlungsempfängers zu beurteilen (vgl. BGH, Urteil vom 2. November 1988 \n\n- IVb ZR 102/87, aaO). Der Zuwendende leistet an den Zahlungsempfänger, \n\nwenn er aus der Sicht des Zahlungsempfängers diesem gegenüber einen eige-\n\nnen Leistungszweck verfolgt und nicht die Schuld eines Dritten erfüllt (vgl. BGH, \n\nUrteil vom 21. Oktober 2004 – III ZR 38/04, NJW 2005, 60). Es ist nicht ent-\n\nscheidend, wer Gläubiger der Forderung ist, auf die eine Zuwendung erfolgt. \n\nbb) Nach diesen Grundsätzen ist die Zahlung des Klägers eine Leistung \n\nauch an die Beklagte. Durch die Freistellungserklärung der Beklagten sollte der \n\nAnspruch des Klägers begründet werden, unter den in der Erklärung genannten \n\nVoraussetzungen die Lastenfreistellung zu verlangen. Zweck der Zahlung des \n\nKlägers war es demgemäß, lastenfreies Eigentum an der von der S. GmbH zu \n\nerrichtenden Eigentumswohnung zu erwerben. Dieser Zweck war der Beklagten \n\nbekannt und der Kläger konnte ihn nach der von der Beklagten erteilten Frei-\n\nstellungserklärung nur erreichen, indem er den Erwerbspreis an die Beklagte \n\nzahlte. Der Kläger verfolgte daher mit der Zahlung gegenüber der Beklagten \n\neinen eigenen Leistungszweck. Die Beklagte konnte die Zahlung des Klägers \n\nnicht nur als Leistung der S. GmbH, sondern mußte sie auch als Leistung des \n\nKlägers an sie verstehen. \n\nc) Dieses Ergebnis entspricht der in dem Bauträgervertrag und der Frei-\n\nstellungsverpflichtung der Bank vorgenommenen Risikoverteilung. Durch die \n\nFreistellungserklärung der Bank soll der Erwerber vor dem Risiko geschützt \n\nwerden, das ihm dadurch entsteht, daß er den Erwerbspreis bereits zu einem \n\nZeitpunkt zahlen muß, in dem er noch nicht Eigentümer der Eigentumswohnung \n\nist und darüber hinaus sein Vertragspartner nicht eigenständig in der Lage ist, \n\nihm lastenfreies Eigentum zu verschaffen. Durch die Freistellungserklärung soll \n\ndem Erwerber die Möglichkeit eröffnet werden, auch dann entweder lastenfreies \n\nEigentum zu erwerben oder die von ihm geleisteten Zahlungen zurückzuerhal-\n\nten, wenn der Bauträger insolvent und das Bauvorhaben daher nicht oder nicht \n\nvollständig durchgeführt wird. \n\nFür den Fall der Insolvenz des Bauträgers ist die globalfinanzierende \n\nBank durch die Grundschuld gesichert. Der Wert dieser Sicherheit steigt mit \n\ndem Baufortschritt. \n\nDressler Thode Kuffer \n\n Bauner Safari Chabestari","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_184-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-02-10/vii-zr-184-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 262","ref_norm":"262","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_184-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_184-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-02-10/vii-zr-184-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_184-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:21:23.643951+00:00"}}