{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_117-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2005-10-06","aktenzeichen":"VII ZR 117/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 633, 634 Abs. 1 a.F., 459, 467 a.F., 242 Verkündet am: 6. Oktober 2005 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle a) Der Veräußerer eines Altbaus oder einer Altbauwohnung haftet für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags- rechts, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind. b) Hat der Veräußerer eine Herstellungsverpflichtung übernommen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist, sind wegen Mängeln des Objekts die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts an- wendbar, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt ist. Ist das nicht der Fall, ist Kaufrecht anwendbar. c) In einem Individualvertrag über den Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwoh- nung können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensun- abhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebene Altbausubstanz vereinbaren. Eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des Gewährleistungsausschlus- ses ist auch dann nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Gewährleistungs- ausschlusses, wenn dieser in einer formelhaften Klausel enthalten ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVII ZR 117/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \nBGHZ: \nBGHR: \n\nja \nja \nja \n\nBGB §§ 633, 634 Abs. 1 a.F., 459, 467 a.F., 242 \n\nVerkündet am: \n6. Oktober 2005 \nSeelinger-Schardt, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\na) Der Veräußerer eines Altbaus oder einer Altbauwohnung haftet für Sachmängel \nder gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags-\nrechts, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach \nUmfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind. \n\nb) Hat der Veräußerer eine Herstellungsverpflichtung übernommen, die insgesamt \nnach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist, sind wegen \nMängeln des Objekts die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts an-\nwendbar, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt ist. Ist das nicht der Fall, ist \nKaufrecht anwendbar. \n\nc) In einem Individualvertrag über den Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwoh-\nnung können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensun-\nabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung \ndes erworbenen Objekts unberührt gebliebene Altbausubstanz vereinbaren. Eine \nnotarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des Gewährleistungsausschlus-\nses ist auch dann nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Gewährleistungs-\nausschlusses, wenn dieser in einer formelhaften Klausel enthalten ist. \n\nBGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04 - OLG Saarbrücken \n LG Saarbrücken \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 6. Oktober 2005 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die Rich-\n\nter Dr. Haß, Dr. Wiebel, Dr. Kuffer und Prof. Dr. Kniffka \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 4. Zivilsenats \n\ndes Saarländischen Oberlandesgerichts vom 6. April 2004 aufge-\n\nhoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger begehren Wandelung eines Vertrages über den Erwerb einer \n\nEigentumswohnung, hilfsweise Zahlung von Mängelbeseitigungskosten. \n\nDie Kläger erwarben von dem Beklagten durch notariellen Vertrag vom \n\n7. Juli 2000 eine Eigentumswohnung, die Wirtewohnung einer ehemaligen \n\nGastwirtschaft. Die Gastwirtschaft hatte der Beklagte im Jahre 1995 erworben. \n\nEr errichtete aus den ehemaligen Gastwirtsräumen und den Hotelzimmern Ei-\n\ngentumswohnungen, die er veräußerte. Die an die Kläger veräußerte Wirte-\n\nwohnung erweiterte der Beklagte um zwei ehemalige Hotelzimmer. Damit wa-\n\nren Umbau- und Sanierungsarbeiten verbunden. Arbeiten am Dach des Objekts \n\nwurden nicht vorgenommen. Streitig ist zwischen den Parteien, ob der Beklagte \n\nin der Eigentumswohnung die Zwischenwände und den Kamin neu eingezogen \n\nhat. \n\n3 \n\nIn dem notariellen Erwerbsvertrag sind bezüglich der Gewährleistung \n\nu.a. folgende Regelungen enthalten: \n\n\"1. Für die von der Modernisierung des Kaufgegenstandes unbe-\nrührt gebliebene Altbausubstanz wird eine verschuldensunab-\nhängige Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen. Der Ver-\nkäufer haftet jedoch für grob fahrlässiges oder vorsätzliches Un-\nterlassen von notwendigen Renovierungsarbeiten an der Altbau-\nsubstanz. \n\n2. Für die im Zusammenhang mit dem Umbau erbrachten Bauleis-\ntungen, Architekten- und Ingenieurleistungen gilt das Gewähr-\nleistungsrecht des BGB. Danach verjähren Gewährleistungsan-\nsprüche innerhalb fünf Jahren, ab der jeweiligen Abnahme \n(Übergabe) bei Bauwerksarbeiten, ein Jahr bei Arbeiten am \nGrundstück. Im einzelnen wird vereinbart: \n\na) Wegen aller bei der Abnahme festgestellter und innerhalb der \nfünfjährigen Verjährungsfrist auftretender Mängel hat der Käu-\nfer zunächst einen Anspruch auf Nachbesserung. \n\nb) Bei Fehlschlagen der Nachbesserung kann der Käufer Herab-\nsetzung des Kaufpreises (Minderung) verlangen, während ein \nAnspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages (Wande-\nlung) ausgeschlossen wird, soweit dies gesetzlich zulässig ist. \n\nc) Unberührt bleiben die gesetzlichen Schadensersatzansprü-\nche; für Mangelfolgeschäden wird jedoch die Haftung auf Vor-\nsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.\" \n\n4 \n\nDie Kläger wurden als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung \n\nin das Grundbuch eingetragen. Mit ihrer Klage verfolgen sie die Wandelung des \n\nVertrages. Diese stützen sie neben anderen Mängeln auf vom Sachverständi-\n\ngen im selbständigen Beweisverfahren festgestellte Risse an Ständerwänden, \n\nFeuchtigkeitsschäden im Bereich der Decke des Wohn-/Gästezimmers, Nässe \n\nam Kamin sowie auf Mängel des Dachs. Hilfsweise machen die Kläger Mängel-\n\nbeseitigungskosten in Höhe von 12.164,45 € geltend. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr \n\nnach dem Hauptantrag stattgegeben. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit \n\nder vom Senat zugelassenen Revision, mit der er die Wiederherstellung des \n\nlandgerichtlichen Urteils erreichen will. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n6 \n\n7 \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nAuf das Schuldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-\n\nden Gesetze Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). \n\nI. \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht führt aus, die Kläger seien zur Wandelung des mit \n\ndem Beklagten geschlossenen Vertrages gemäß § 634 Abs. 1 BGB berechtigt. \n\nDie Gewährleistungsrechte der Kläger richteten sich ausschließlich nach Werk-\n\nvertragsrecht. Das gelte auch bezüglich der Mängel an der Altbausubstanz. \n\nDurch die vom Beklagten durchgeführten Umbauarbeiten sei das Objekt derart \n\numfassend umgestaltet und saniert worden, dass die Arbeiten nach Umfang \n\nund Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar seien und es daher gerechtfer-\n\ntigt sei, auch die nicht von den Arbeiten betroffenen Teile dem Werkvertrags-\n\nrecht zu unterwerfen. Die veräußerte Eigentumswohnung sei unstreitig mit den \n\nvom Sachverständigen festgestellten Mängeln behaftet. Eine Fristsetzung mit \n\nAblehnungsandrohung sei entbehrlich gewesen, weil der Beklagte die Mängel-\n\nbeseitigung ernstlich und endgültig verweigert habe. \n\n9 \n\nDem Wandelungsanspruch der Kläger stehe nicht der in dem Vertrag \n\nenthaltene Gewährleistungsausschluss entgegen. Insoweit könne dahinstehen, \n\nob die streitgegenständlichen Mängel die Altbausubstanz oder (auch) vom Um-\n\nbau umfasste Gebäudeteile beträfen. Denn der Haftungsausschluss sei unwirk-\n\nsam. Werde ein Altbau zu Eigentumswohnungen umgebaut und würden diese \n\nWohnungen dann veräußert, sei ein formelhafter Ausschluss der Gewährleis-\n\ntung für Sachmängel ebenso wie beim Erwerb neu errichteter oder noch zu er-\n\nrichtender Eigentumswohnungen und Häuser nicht nur in einem AGB-Vertrag, \n\nsondern auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirk-\n\nsam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Erör-\n\nterung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden sei. \n\nDass der den Erwerbsvertrag beurkundende Notar die Kläger ordnungsgemäß \n\nbelehrt und aufgeklärt habe, habe der Beklagte nicht bewiesen. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDas hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der \n\nVeräußerer für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleis-\n\ntungsregeln des Werkvertragsrechts haftet, wenn er vertraglich Bauleistungen \n\nübernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten \n\nvergleichbar sind. Zutreffend ist auch, dass eine derartige Haftung auch dann in \n\nBetracht kommt, wenn bei der Veräußerung des Bauwerks die geschuldeten \n\nBauleistungen bereits erbracht sind (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom \n\n16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 \n\n= ZfBR 2005, 263 m.w.N.). \n\n12 \n\n2. Das Berufungsgericht trifft keine ausreichenden Feststellungen dazu, \n\ndass die Voraussetzungen einer derartig umfassenden werkvertraglichen Haf-\n\ntung für Mängel der gesamten Bausubstanz vorliegen. \n\n13 \n\na) Der Vertrag der Parteien enthält keinerlei Angaben dazu, welche Bau-\n\nleistung die Parteien vereinbart haben. Beide Parteien gehen offenbar davon \n\naus, dass der Beklagte bestimmte Umbau- und Sanierungsarbeiten vertraglich \n\nübernommen hat, deren Umfang allerdings streitig ist. Der Umstand, dass der \n\nUmfang dieser Arbeiten nicht mit beurkundet worden ist, begründet erhebliche \n\nZweifel an der Formwirksamkeit des Vertrags. Eine etwaige Formunwirksamkeit \n\nwäre allerdings infolge der Eintragung der Kläger in das Grundbuch nach erfolg-\n\nter Auflassung geheilt (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR \n\n257/03, aaO). \n\n14 \n\nb) Das Berufungsgericht trifft keine Feststellungen dazu, welche Bauleis-\n\ntung der Beklagte nach dem Vertrag vornehmen musste. Damit fehlt die Grund-\n\nlage für die Beurteilung der Frage, ob die übernommene Leistung nach Umfang \n\nund Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar ist. Die Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts, zu der veräußerten Wohnung müsse eine intakte Hülle in Gestalt \n\nder Altbausubstanz gehören, besagt nichts über die insoweit übernommenen \n\nVertragspflichten. \n\n15 \n\n16 \n\n3. Auf dieser Grundlage hat die Auffassung des Berufungsgerichts, die \n\nKläger könnten die Wandelung des Vertrages verlangen, keinen Bestand. \n\nIn der Revision ist zugunsten des Beklagten davon auszugehen, dass die \n\nvon ihm geschuldete Bauleistung nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten \n\nnicht vergleichbar ist. In diesem Fall ist es rechtsfehlerhaft, die Ansprüche we-\n\ngen etwaiger Mängel insgesamt nach Werkvertragsrecht zu beurteilen. Bauliche \n\nMaßnahmen, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleich-\n\nbar sind, haben nicht ein derartiges Gewicht, dass es gerechtfertigt wäre, Werk-\n\nvertragsrecht auch auf von den übernommenen Herstellungspflichten unberührt \n\ngebliebene Bauteile anzuwenden. Sie prägen nicht die gesamte geschuldete \n\nLeistung. Vielmehr unterliegt der Vertrag in diesen Fällen nur hinsichtlich der \n\nVerletzung der Herstellungspflichten den Regelungen der §§ 633 ff. BGB. So-\n\nweit ein Veräußerer keine Herstellungspflichten übernommen hat, ist wegen \n\nMängeln des Objekts Kaufrecht anwendbar (Pause, NZBau 2000, 234, 237; \n\nBasty, Der Bauträgervertrag, 4. Aufl., Rdnr. 9, 314 f.). \n\n17 \n\na) Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass die festgestellte \n\nFeuchtigkeit, die Risse und der Zustand des Daches auf Mängel des Gebäudes \n\nzurückzuführen sind, das veräußerte Gebäude demnach mit Fehlern behaftet \n\nist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem \n\nVertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Der Senat kann \n\ndiese Rechtsauffassung nicht prüfen, weil auch insoweit die notwendigen Fest-\n\nstellungen fehlen. Im Revisionsverfahren ist von solchen Fehlern auszugehen \n\nund zu Gunsten des Beklagten davon, dass die Mängel des Gebäudes an Tei-\n\nlen aufgetreten sind, hinsichtlich derer der Beklagte keine Herstellungspflichten \n\nübernommen hat. Gegenteilige Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht \n\nnicht getroffen. \n\n18 \n\nb) Die danach anwendbare verschuldensunabhängige Sachmängelge-\n\nwährleistung nach dem Kaufrecht haben die Parteien wirksam ausgeschlossen. \n\nEin Anspruch auf Wandelung besteht nicht. \n\n19 \n\naa) Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, dass die Regelun-\n\ngen zur Gewährleistung individuell vereinbart sind. Feststellungen dazu, dass \n\ndie Klauseln mehrfach von dem Beklagten verwendet worden sind, enthält das \n\nUrteil nicht. Die Revision nimmt das hin, die Kläger haben in der Revisionsin-\n\nstanz keine Einwendungen dagegen erhoben. \n\n20 \n\nbb) Der in Nr. 1 der Gewährleistungsregelung formulierte Ausschluss der \n\nverschuldensunabhängigen Sachmängelhaftung ist wirksam. In einem Individu-\n\nalvertrag über den Erwerb von Altbauwohnungen können die Parteien wirksam \n\nden Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für \n\nMängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt geblie-\n\nbenen Altbausubstanz vereinbaren. Eine notarielle Belehrung über Umfang und \n\nBedeutung des Gewährleistungsausschlusses ist auch dann nicht Vorausset-\n\nzung für die Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses, wenn dieser in \n\neiner formelhaften Klausel enthalten ist. Nach der Rechtsprechung des Bun-\n\ndesgerichtshofs ist ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sach-\n\nmängel beim Erwerb neu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswoh-\n\nnungen und Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 \n\nBGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführ-\n\nlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert \n\nworden ist (BGH, Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, \n\n350, 353; Urteil vom 21. April 1988 - VII ZR 146/87, BauR 1988, 464, 465 \n\n= ZfBR 1988, 218; Urteil vom 29. Juli 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, \n\n168 jeweils m.w.N.). Diese Rechtsprechung dient dem Schutz des Erwerbers \n\nvor einem überraschenden Verlust seiner Ansprüche aus der vom Veräußerer \n\nübernommenen Herstellungsverpflichtung. Um diese geht es nicht, wenn die \n\nHaftung für von der Herstellungsverpflichtung nicht berührte Bauteile be-\n\nschränkt wird. Insoweit ist der Erwerber nicht gesteigert schutzbedürftig. Es gilt \n\nnichts anderes als für den Ausschluss der Gewährleistung in Verträgen über die \n\nVeräußerung von Altbauten ohne jede Herstellungsverpflichtung (vgl. dazu \n\nBGH, Urteil vom 23. Juni 1989 - V ZR 40/88, BGHZ 108, 156, 163). \n\n21 \n\nDie besondere Schutzbedürftigkeit des Erwerbers lässt sich auch nicht \n\ndaraus ableiten, dass die Gewährleistungsregelung komplex ist, weil sie sowohl \n\nvon der Modernisierung unberührte Teile betrifft als auch die Bauleistungen \n\nselbst. Kommen die übernommenen Herstellungspflichten nach ihrer Bedeu-\n\ntung und Umfang nicht Neubauten gleich, liegt es auf der Hand, dass der Ver-\n\näußerer ein Interesse daran hat, die Haftung für nicht der Herstellungspflicht \n\nunterfallende Teile der Leistung zu beschränken. Einer insoweit vorgenomme-\n\nnen und ausreichend deutlichen und verständlichen Differenzierung der Ge-\n\nwährleistungsregeln liegt ebenso wenig ein Überraschungseffekt zugrunde wie \n\ndem weitgehenden Ausschluss der Gewährleistung für von der Modernisierung \n\nunberührte Teile. Für die Beurteilung ist es ohne Belang, dass die Herstel-\n\nlungspflichten im Vertrag nicht beschrieben worden sind. Maßgeblich ist allein, \n\nwelche Herstellungspflichten nach dem Willen der Parteien übernommen wor-\n\nden sind. \n\n22 \n\nDas Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Es bedarf wei-\n\nterer Feststellungen. \n\nIII. \n\n23 \n\n1. Das Berufungsgericht wird zunächst die notwendigen Feststellungen \n\ndazu zu treffen haben, welche Herstellungspflichten der Beklagte übernommen \n\nhat und danach die Frage neu prüfen müssen, ob diese nach Umfang und Be-\n\ndeutung Neubauarbeiten gleich kommen. Insoweit ist auf folgendes hinzuwei-\n\nsen: \n\n24 \n\na) Nach dem schriftsätzlich unterbreiteten Sachverhalt ist es nicht aus-\n\ngeschlossen, dass die vom Beklagten übernommenen Leistungen nach Umfang \n\nund Bedeutung Neubauarbeiten nicht gleich kommen. Danach betreffen die \n\nvom Beklagten unstreitig geschuldeten Leistungen weitgehend nicht die vor-\n\nhandene Altbausubstanz. Das gilt nicht nur für die Außenwände und Ge-\n\nschossdecken des Gebäudes und der Beläge, sondern weitgehend auch für die \n\nInnenwände und die technischen Anlagen sowie die Versorgungsleitungen. Die \n\nBeklagte hat offenbar lediglich punktuelle Eingriffe in die Bausubstanz und den \n\nAusbau vorgenommen, wie z.B. die Entfernung der Badezimmereinrichtung und \n\neines Handwaschbeckens, die Ersetzung einer Balkontür durch ein Fenster, die \n\nAnbringung eines Heizkörpers, die Einrichtung eines Rundbogens, das Einset-\n\nzen einer Abschlusstür zum Treppenhaus. Ansonsten blieb die Altbausubstanz \n\noffenbar unberührt. Auch die Elektroleitungen wurden nur teilweise erneuert, \n\nwobei der Umfang der Erneuerung unklar ist. Arbeiten am Dach wurden nicht \n\nvorgenommen. \n\n25 \n\nInsoweit unterscheidet sich der Sachverhalt maßgeblich von dem Sach-\n\nverhalt, der der Entscheidung des Senats vom 16. Dezember 2004 zugrunde \n\nlag. In diesem Fall waren schon nach dem unstreitigen Sachverhalt Leistungen \n\ngeschuldet, die das Objekt als vollständig modernisiert erscheinen ließen. Der \n\nErwerber konnte nach dem Inhalt und der Bedeutung der übernommenen Ar-\n\nbeiten erwarten, dass der Veräußerer das gesamte Objekt sanieren und dem-\n\nentsprechend hinsichtlich der gesamten Bausubstanz die Verpflichtung über-\n\nnehmen wollte, etwaige Mängel durch Nachbesserung zu beseitigen. Anders ist \n\ndas, wenn nur punktuelle Maßnahmen vorgenommen werden, die für die ver-\n\nänderte Nutzung eines Objekts notwendig sind, im übrigen die Bausubstanz \n\nnach dem Inhalt des Vertrages aber unberührt bleibt. \n\n26 \n\nb) Unklar ist, inwieweit der Beklagte sich verpflichtet hat, sonstige not-\n\nwendige Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen. Der Umstand, dass der Be-\n\nklagte nach Nr. 1 Satz 2 des Vertrages für grob fahrlässiges oder vorsätzliches \n\nUnterlassen von notwendigen Renovierungsarbeiten an der Altbausubstanz \n\nhaftet, lässt nicht zwingend den Schluss zu, dass er sich zu notwendigen Reno-\n\nvierungsarbeiten verpflichten wollte. Sonstige Anhaltspunkte dafür bietet der \n\nVertrag nicht. Insbesondere im Zusammenhang mit den sonstigen Regelungen \n\nder Haftung liegt es fern, aus Nr. 1 Satz 2 der Gewährleistungsregelung eine \n\nHerstellungsverpflichtung auch insoweit anzunehmen, als Renovierungsarbei-\n\nten objektiv notwendig waren. Vielmehr soll mit dieser Regelung offenbar der \n\nFall abgedeckt werden, dass der Beklagte vorsätzlich oder grob fahrlässig ei-\n\nnen Mangel der von der Modernisierung nicht berührten Teile der Altbausub-\n\nstanz nicht wahrgenommen und nicht beseitigt hat. Der Beklagte hat auf Grund-\n\nlage dieser Auslegung zum Ausdruck gebracht, dass er die von der Modernisie-\n\nrung unberührten Teile untersucht und als nicht modernisierungsbedürftig be-\n\nwertet hat. Lediglich für den Fall, dass er diese Untersuchung vorsätzlich oder \n\ngrob fahrlässig fehlerhaft vorgenommen hat, räumt er der Klägerin einen An-\n\nspruch auf mangelfreie Herstellung ein. \n\n27 \n\nc) Bei der vom Berufungsgericht vorzunehmenden Beurteilung wird auch \n\nzu berücksichtigen sein, welche sonstigen Erklärungen der Beklagte zu dem \n\nObjekt abgegeben hat. Die Verpflichtung zu Maßnahmen, die insgesamt einer \n\nNeuherstellung gleichkommen, muss nicht ausdrücklich übernommen sein. Sie \n\nkann sich aus dem Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestimmungen, aus \n\nihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung, aus der Interessenlage der \n\nParteien sowie aus den gesamten Umständen herleiten, die zum Vertrags-\n\nschluss geführt haben. Dazu gehören auch solche Erklärungen, die der Veräu-\n\nßerer bei der Beschreibung des Objekts abgegeben hat und zwar unabhängig \n\ndavon, ob sie schriftlich oder mündlich erfolgten (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni \n\n1989 - VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572; Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR \n\n366/85, BGHZ 100, 391, 396; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, \n\nBauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263). \n\n28 \n\n2. a) Kommt das Berufungsgericht nach der erneuten Beurteilung wie-\n\nderum zu dem Ergebnis, dass die vertraglich geschuldeten Bauleistungen Neu-\n\nbauarbeiten vergleichbar sind, wird es zu prüfen haben, welche Beschaffen-\n\nheitsvereinbarung die Parteien hinsichtlich der von den Bauleistungen nicht be-\n\nrührten Teile des Objekts getroffen haben (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember \n\n2004 - VII ZR 257/03, aaO). \n\n29 \n\nb) Das Berufungsgericht wird weiter zu prüfen haben, ob die Regelung \n\nder Gewährleistung mit ihrem weitgehenden Haftungsausschluss in einer for-\n\nmelhaften Klausel erfolgt ist. Feststellungen dazu hat es nicht getroffen. Eine \n\nformelhafte Klausel liegt vor, wenn diese üblicherweise in Formularverträgen zu \n\nfinden und nicht auf den Individualvertrag zugeschnitten ist (BGH, Urteil vom \n\n17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 356). Die Klausel ähnelt \n\nden in Formularverträgen üblichen Regelungen. Dass sie auf den besonderen \n\nVertrag zugeschnitten ist, lässt sich nicht erkennen. Vielmehr regelt sie einen \n\nbei der Veräußerung von nur teilweise modernisierten Altbauten immer wieder-\n\nkehrenden Sachverhalt. \n\n30 \n\nc) Ist die Gewährleistungsregelung als formelhafte Klausel einzuordnen, \n\nist sie unwirksam, wenn sie nicht mit den Klägern unter ausführlicher Belehrung \n\nüber die einschneidenden Rechtsfolgen erörtert worden ist. Erörterungsbedürf-\n\ntig ist die gesamte Regelung, auch wenn der vollständige Ausschluss der Sach-\n\nmängelgewährleistung nur die von der Modernisierung unberührt gebliebene \n\nAltbaussubstanz betrifft. Diese Regelung steht in engem Zusammenhang mit \n\nder Regelung über die erbrachten Bauleistungen. Beides kann in der Belehrung \n\nnicht getrennt werden. Der Erwerber muss über den Inhalt der Regelung insge-\n\nsamt ausreichend informiert werden, damit er die Tragweite des Gewährleis-\n\ntungsausschlusses abschätzen kann (vgl. auch BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 \n\n- VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 171). \n\n31 \n\nd) Die Würdigung des Berufungsgerichts, der Beklagte habe eine Beleh-\n\nrung durch den Notar nicht bewiesen, ist nicht zu beanstanden. Das Berufungs-\n\ngericht war von Rechts wegen nicht gehalten, den Beweis einer Belehrung des-\n\nhalb als geführt anzusehen, weil der Notar ausgesagt hat, er habe immer in ei-\n\nner bestimmten Form belehrt. \n\n32 \n\ne) Unzutreffend ist die Auffassung der Revision, die Klausel des Vertra-\n\nges, wonach im Falle der Unwirksamkeit vertraglicher Erklärungen die übrigen \n\nErklärungen wirksam bleiben, führe dazu, dass die Wandelung wirksam ausge-\n\nschlossen sei. Die Wandelung ist Teil der gesamten erörterungs- und beleh-\n\nrungsbedürftigen Regelung. Ihr Ausschluss ist unwirksam, wenn die Belehrung \n\nnicht erfolgt ist. \n\n33 \n\n3. Kommt das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, dass die von dem Be-\n\nklagten geschuldete Leistung nach Umfang und Bedeutung Neuarbeiten nicht \n\nvergleichbar sind, wird es zu prüfen haben, ob die Mängel des Gebäudes auf \n\neiner Verletzung der Herstellungspflicht beruhen. \n\n34 \n\na) Ist das nicht der Fall, findet Nr. 1 der Gewährleistungsregel Anwen-\n\ndung. Die verschuldensunabhängige Sachmängelgewährleistung und damit die \n\nWandelung sind wirksam ausgeschlossen. \n\n35 \n\nb) Das Berufungsgericht wird sodann zu prüfen haben, ob der Beklagte \n\nnach Satz 2 dieser Regelung für eine grob fahrlässige oder vorsätzliche Unter-\n\nlassung der Renovierungsarbeiten haftet. Der in Satz 2 getroffenen Regelung \n\nliegt jedenfalls das im Vertrag nicht ausdrücklich erwähnte Versprechen \n\nzugrunde, das Bauwerk im Rahmen der Modernisierung daraufhin untersucht \n\nzu haben, ob notwendige Renovierungsarbeiten vorzunehmen sind. Für eine \n\nVerletzung dieser Untersuchungspflicht wird die Haftung geregelt. Es ist von \n\nRechts wegen nicht zu beanstanden, diese Haftung im Rahmen einer Individu-\n\nalvereinbarung auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu beschränken. Auch \n\ninsoweit bedarf es keiner notariellen Belehrung und Erörterung der Freizeich-\n\nnungsregelung unter Hinweis auf die besonderen Risiken. \n\n36 \n\nc) Beruhen die Mängel auf einer Verletzung der Herstellungspflicht, ist \n\nNr. 2 der Gewährleistungsregel anwendbar. Nach Nr. 2 b) ist die Wandelung \n\nausgeschlossen. Dieser Ausschluss ist wirksam. Auch insoweit ist die Recht-\n\nsprechung des Senats zum formelhaften Ausschluss der Gewährleistung für \n\nSachmängel beim Erwerb neu errichteter Eigentumswohnungen und Häuser in \n\neinem notariellen Individualvertrag nicht anwendbar. Die Gewährleistung für \n\nSachmängel ist nicht formelhaft ausgeschlossen worden. Ausgeschlossen ist \n\nlediglich das Recht der Wandelung. Dem Erwerber verbleiben die restlichen \n\nGewährleistungsansprüche. Eine derartige Haftungsbeschränkung in einer for-\n\nmelhaften Klausel eines Individualvertrages ist nicht derart überraschend und \n\ngravierend, dass es gerechtfertigt wäre, diese nach § 242 BGB deshalb für un-\n\nwirksam zu halten, weil eine Belehrung und Erörterung durch den Notar nicht \n\nstattgefunden hat. \n\n37 \n\nd) Das Berufungsgericht wird sich dann mit dem hilfsweise geltend ge-\n\nmachten Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten beschäftigen \n\nmüssen. \n\nDressler Haß Wiebel \n\n Kuffer Kniffka \n\nVorinstanzen: \n\nLG Saarbrücken, Entscheidung vom 11.12.2002 - 6 O 2/02 - \n\nOLG Saarbrücken, Entscheidung vom 06.04.2004 - 4 U 34/03-5- -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_117-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-10-06/vii-zr-117-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 633","ref_norm":"633","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 634","ref_norm":"634","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_117-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_117-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-10-06/vii-zr-117-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2004/VII_ZR_117-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:04:18.316585+00:00"}}