{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR___8-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2004-02-26","aktenzeichen":"VII ZR 8/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 133 C, 157 Ge Zum Verständnis einer Vereinbarung, nach der Nutzen und Lasten mit Über- gabe des bezugsfertigen Verbrauchermarktes auf den Erwerber übergehen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n26. Februar 2004\nHeinzelmann,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nVII ZR 8/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB §§ 133 C, 157 Ge\n\nZum Verständnis einer Vereinbarung, nach der Nutzen und Lasten mit Über-\n\ngabe des bezugsfertigen Verbrauchermarktes auf den Erwerber übergehen.\n\nBGH, Urteil vom 26. Februar 2004 - VII ZR 8/03 - OLG Karlsruhe\n LG Mosbach\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 26. Februar 2004 durch den Richter Prof. Dr. Thode als Vorsitzenden und\n\ndie Richter Hausmann, Dr. Wiebel, Prof. Dr. Kniffka und Bauner\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 6. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 27. November 2002 im\n\nKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten verurteilt\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)\n\nworden sind, mehr als 53.000 DM (27.098,47 \n\n % Zin-\n\nsen seit dem 2. Februar 1999 zu zahlen, und die Widerklage ab-\n\ngewiesen worden ist.\n\nSoweit die Klage durch das Urteil der 2. Zivilkammer des Landge-\n\nrichts Mosbach vom 16. Mai 2001 hinsichtlich eines Betrages von\n\n(cid:0)(cid:15)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:2)(cid:16)(cid:18)(cid:17)(cid:19)(cid:1)(cid:8)(cid:7)(cid:20)(cid:3)(cid:6)(cid:1)(cid:22)(cid:21)(cid:23)(cid:5)(cid:8)(cid:24)(cid:25)(cid:3)(cid:20)(cid:26)(cid:27)(cid:17)(cid:19)(cid:3)(cid:25)(cid:7)(cid:20)(cid:3)(cid:28)(cid:1)(cid:29)(cid:26)(cid:2)(cid:30)(cid:6)(cid:31)! (cid:25)(cid:3)(cid:28)(cid:1)\"(cid:17)(cid:19)(cid:7)#(cid:9)\n\n150.000 DM (76.693,78 \n\nund der Kläger auf die Widerklage verurteilt worden ist, an die Be-\n\n(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)$(cid:7)(cid:10)(cid:9)\n\n(cid:11)(cid:20)(cid:13)\n\nklagten 119.700 DM (61.201,64 \n\n % Zinsen aus\n\n92.955 DM seit dem 16. September 1999 und aus 26.745 DM seit\n\ndem 7. Februar 2001 zu bezahlen, wird die Berufung des Klägers\n\nzurückgewiesen.\n\nIm übrigen, Zahlung von 29.344,78 DM (15.003,75 \n\n(cid:0)&%’(cid:26)(cid:27)(cid:17)((cid:31)! ) (cid:6)(cid:17)(cid:19)(cid:3)\n\nSache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über\n\ndie Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zu-\n\nrückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n(cid:0)\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger verlangt den Erwerbspreis und Verzugszinsen aus einem\n\nVertrag über die Errichtung eines Verbrauchermarkts auf einem zu übereignen-\n\nden Grundstück. Die Beklagten machen mit Aufrechnung und Widerklage einen\n\nAnspruch auf Auszahlung vereinnahmter Mieten geltend.\n\nDie Beklagten erwarben von dem Kläger am 9. Oktober 1998 ein Grund-\n\nstück. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt mit einer Grundschuld in Höhe\n\nvon 2.800.000 DM belastet. Der Kläger verpflichtete sich, den teilweise bereits\n\nerrichteten Verbrauchermarkt bis zum 30. November 1998 fertigzustellen. Der\n\nErwerbspreis betrug 4.060.000 DM. Der Vertrag enthält folgende Regelungen:\n\n\"§ 2 (1)\n\n...\n\nDer Kaufpreis ist wie folgt zu entrichten:\n\n1. ein Teilbetrag von 30 % ist fällig innerhalb von zwei Wochen nach Beginn der\n\nErdarbeiten und sobald eine Auflassungsvormerkung zu Lasten des Kaufge-\n\ngenstandes und zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist, und\n\ndem Käufer eine Freistellungsverpflichtung gem. § 3 der MaBV von der Dresd-\n\nner Bank AG. Filiale Darmstadt hinsichtlich der Grundschuld über\n\n2.800.000 DM ausgehändigt ist.\"\n\nUnter Ziff. 2 dieser Regelung ist die Zahlung weiterer Raten nach Bau-\n\nfortschritt vereinbart.\n\nIn § 3 des Vertrages ist geregelt:\n\n\"(1)\n\nDie Übergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt, sobald dieser bezugsfertig ist\n\nund alle bis dahin fälligen Kaufpreisraten einschließlich evtl. Zinsen vom Käufer\n\nbezahlt sind.\n\n...\n\n(3)\n\nMit der Besitzübergabe gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über.\n\n...\n\n(8)\n\nÜber das noch zu erstellende Vertragsobjekt sind bereits mit folgenden Firmen\n\nMietverträge abgeschlossen, in welche der Käufer mit allen Rechten und Pflichten\n\neintritt:\n\n...\n\nIn diese Mietverträge ... tritt der Käufer mit Wirkung vom Tag der Bezugsfertigstel-\n\nlung an ein.\"\n\nAm 18. November 1998 erfolgte die Übergabe an die Fa. L., die den\n\nVerbrauchermarkt von diesem Zeitpunkt an betrieb. Der Kläger zog die ab dem\n\n1. Januar 1999 fälligen Mieten von der Fa. L. in Höhe von insgesamt 269.700\n\nDM ein.\n\nDie Auflassungsvormerkung für die Beklagten wurde am 25. November\n\n1998 eingetragen. Die Freistellungsbescheinigung der Dresdner Bank wurde\n\nder Hausbank der Beklagten am 23. Dezember 1998 übergeben. Zuvor hatte\n\nder Kläger dem Notar eine Löschungsbewilligung übermittelt, von der nach\n\nZahlung des Erwerbspreises bis zum 30. Januar 1999 Gebrauch gemacht wer-\n\nden durfte. Der Notar hatte einen Treuhandauftrag insoweit abgelehnt.\n\nVon dem Erwerbspreis von 4.060.000 DM bezahlten die Beklagten\n\n203.000 DM aus verschiedenen Gründen nicht. Der Kläger hat Zahlung des\n\nRestwerklohns von 203.000 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 2. Februar 1999\n\nund von Verzugszinsen in Höhe von 29.344,78 DM sowie die Herausgabe einer\n\nBürgschaftsurkunde verlangt. Die Beklagten haben in Höhe von 53.000 DM ein\n\nZurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Gegenüber der Restforderung von\n\n150.000 DM haben sie mit einem Anspruch auf Auszahlung der vom Kläger\n\neingezogenen Mieten aufgerechnet. Wegen des Restbetrages der eingezoge-\n\nnen Mieten von 119.700 DM nebst Zinsen haben sie Widerklage erhoben.\n\nDas Landgericht hat zur Herausgabe der Bürgschaft verurteilt, die Klage\n\nim übrigen abgewiesen und der Widerklage nebst modifizierter Zinsen stattge-\n\ngeben. Die Herausgabeklage ist nicht in die Berufung gelangt. Das Berufungs-\n\ngericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert, der Klage stattgegeben und\n\ndie Widerklage abgewiesen. Der Senat hat die Revision zugelassen, soweit die\n\n(cid:0)*(cid:1)(cid:8)(cid:3)(cid:28)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)+(cid:11)(cid:10)(cid:13)\n\nBeklagten verurteilt worden sind, mehr als 53.000 DM (27.098,47 \n\n %\n\nZinsen seit dem 2. Februar 1999 zu zahlen und soweit die Widerklage abge-\n\nwiesen worden ist. In diesem Umfang verfolgen die Beklagten ihre Anträge\n\nweiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist im Umfang ihrer Zulassung begründet. Sie führt insoweit\n\nzur Aufhebung des Berufungsurteils und teilweise zur Wiederherstellung des\n\nlandgerichtlichen Urteils, teilweise zur Zurückverweisung der Sache an das Be-\n\nrufungsgericht.\n\nDas für das Schuldverhältnis maßgebliche Recht richtet sich nach den\n\nbis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht führt aus: Zwischen den Parteien sei unstreitig,\n\ndaß dem Kläger gegen die Beklagten ein \n\nrestlicher Kaufpreis von\n\n232.344,78 DM zustehe. Zum Zeitpunkt der Übergabe an die Fa. L. am\n\n18. November 1998 sei die gesamte Restkaufpreisforderung fällig gewesen, da\n\ndas Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt gewesen sei, wesentliche Mängel\n\nnicht vorgelegen hätten und die sonstigen Fälligkeitsvoraussetzungen jedenfalls\n\nab Januar 1999 gegeben gewesen seien.\n\nDie Widerklage sei unbegründet. Mit der Übergabe an die Fa. L. habe\n\nkein vertragsgemäßer Besitzübergang auf die Beklagten stattgefunden, weil die\n\nBeklagten den fälligen Erwerbspreis nicht vollständig gezahlt hätten.\n\nII.\n\nDas hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Klage ist unbe-\n\ngründet, soweit die Beklagten mit einem Betrag von 150.000 DM aufgerechnet\n\nhaben. Die Widerklage ist begründet. Im übrigen (Verzugszinsforderung) führt\n\ndie Revision zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, soweit das Berufungsge-\n\nricht die Beklagten zur Zahlung von 53.000 DM nebst Zinsen verurteilt hat. In-\n\nsoweit ist das Urteil rechtskräftig.\n\n2. Soweit der Kläger die Zahlung des darüber hinaus noch offenen\n\nWerklohns von 150.000 DM verlangt, ist die Klage unbegründet. Die Werk-\n\nlohnforderung ist in diesem Umfang unstreitig. Sie ist durch die Aufrechnung\n\nder Beklagten mit dem Anspruch auf Zahlung von 150.000 DM erloschen,\n\n§ 389 BGB. Den Beklagten stand gegen den Kläger ein Anspruch auf Zahlung\n\nvon 150.000 DM zu.\n\na) Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Vertrag vom 9. Oktober 1998.\n\nDarin haben die Parteien vereinbart, daß den Beklagten jedenfalls im Verhältnis\n\nder Vertragsparteien zueinander die von der Fa. L. zu entrichtende Miete ab\n\nÜbergabe des bezugsfertigen Objekts zusteht. Das Berufungsgericht läßt bei\n\nseiner gegenteiligen Würdigung den maßgeblichen Inhalt des Vertrages vom\n\n9. Oktober 1998 unberücksichtigt. Der Senat ist deshalb an die gegenteilige\n\nAuslegung des Vertrages durch das Berufungsgericht nicht gebunden.\n\naa) Der Kläger hat nach § 3 Abs. 8 des Vertrages vom 9. Oktober 1998\n\neinen Mietvertrag mit der Fa. L. geschlossen. In diesen Mietvertrag sollten die\n\nBeklagten mit Wirkung vom Tag der Bezugsfertigkeit mit allen Rechten und\n\nPflichten eintreten. Diese Rechtsfolge konnte zu diesem Zeitpunkt allerdings\n\nnur eintreten, wenn die Fa. L. damit einverstanden war. Dazu fehlen Feststel-\n\nlungen. Darauf kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits auch nicht an.\n\nDenn der Vereinbarung zwischen den Parteien ist zu entnehmen, daß den Be-\n\nklagten jedenfalls in deren Innenverhältnis die Miete zustehen sollte, also auch\n\ndann, wenn die Fa. L. nicht zustimmen sollte. Damit korrespondiert im Grund-\n\nsatz die weitere vertragliche Regelung des § 3 Abs. 3. Danach gehen mit der\n\nBesitzübergabe Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über. Aus dem Ge-\n\nsamtzusammenhang dieser Vertragsgestaltung folgt, daß jedenfalls mit Über-\n\ngabe des bezugsfertigen Verbrauchermarktes die Beklagten die Lasten und die\n\nNutzen übernehmen sollten. Zu den Nutzen gehören die Mieteinnahmen.\n\nbb) Aus § 3 Abs. 1 des Vertrages folgt entgegen der Auffassung des Be-\n\nrufungsgerichts nicht, daß dem Kläger im Innenverhältnis die Mieten zustehen\n\nsollten. § 3 Abs. 1 regelt die Verpflichtung zur Übergabe des Verbraucher-\n\nmarktes. Diese Verpflichtung hängt davon ab, daß die Beklagten alle bis zur\n\nBezugsfertigkeit fälligen Erwerbspreisraten einschließlich eventueller Zinsen\n\nbezahlt haben. § 3 Abs. 1 enthält hingegen keine Regelung dazu, wem die\n\nMiete für den Fall zusteht, daß der Besitz übergeht und der Verbrauchermarkt\n\ngenutzt wird. Diese Regelung findet sich vielmehr in § 3 Abs. 3 des Vertrages.\n\nZu Unrecht meint das Berufungsgericht, eine Besitzübergabe im Sinne\n\ndes § 3 Abs. 3 des Vertrages habe nicht stattgefunden. Es kommt nicht darauf\n\nan, ob der Kläger verpflichtet war, den Besitz zu übergeben. Maßgeblich ist al-\n\nlein, daß der Besitz am 18. November 1998 übergegangen ist. Ausreichend ist\n\nder Besitzübergang auf die Fa. L. als Endnutzerin.\n\nb) Steht den Beklagten nach dem Vertrag vom 9. Oktober 1998 die von\n\nder Fa. L. zu zahlende Miete zu, ist der Kläger in ergänzender Auslegung dieser\n\nVereinbarung verpflichtet, etwa eingezogene Mieten an die Beklagten abzufüh-\n\nren. Das gilt jedenfalls dann, wenn eine weitere Inanspruchnahme des Klägers\n\ndurch die Fa. L., etwa aus ungerechtfertigter Bereicherung, ausgeschlossen ist.\n\nDas ist der Fall, denn die Fa. L. hat etwaige Ansprüche auf Rückzahlung der\n\nMieten an die Beklagten abgetreten.\n\nZwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Übergabe des bezugsferti-\n\ngen Objekts noch im Jahre 1998 stattgefunden hat, so daß den Beklagten der\n\nMietzins ab dem 1. Januar 1999 zusteht. Der Kläger ist demnach verpflichtet,\n\ndie von der Fa. L. eingezogenen Mieten für die Monate ab Januar 1999 an die\n\nBeklagten abzuführen. Die Beklagten haben in Höhe von 150.000 DM wirksam\n\nmit dem entsprechenden vertraglichen Zahlungsanspruch aufgerechnet. Auf\n\nden weiteren von der Revision gerügten Rechtsfehler, der darin besteht, daß\n\ndas Berufungsgericht die Fälligkeit der Restforderung zum Zeitpunkt des Be-\n\nsitzüberganges nicht prüft, sondern lediglich für Anfang Januar 1999 bejaht,\n\nkommt es in diesem Zusammenhang nicht mehr an.\n\n2. Aus den vorstehenden Gründen ist die Widerklage begründet. Mit ihr\n\nwird der unstreitige Restbetrag der von dem Kläger eingezogenen Mieten in\n\nHöhe von 119.700 DM geltend gemacht. Den Beklagten stehen die vom Land-\n\ngericht ausgeurteilten Verzugszinsen zu. Gegen die entsprechende Verurtei-\n\nlung hat der Kläger nichts erinnert.\n\n3. Soweit der Kläger seinerseits bis zum 2. Februar 1999 angefallene\n\nVerzugszinsen geltend macht, kann das Berufungsurteil ebenfalls keinen Be-\n\nstand haben. Der Hinweis des Berufungsgerichts darauf, es sei zwischen den\n\nParteien unstreitig, daß eine Erwerbspreisforderung von 232.344,78 DM beste-\n\nhe, ist unzutreffend. Der Kläger hat lediglich eine Erwerbspreisforderung in Hö-\n\nhe von 203.000 DM geltend gemacht. Die \n\nrestliche Forderung von\n\n29.344,78 DM hat er, wie das Berufungsgericht offenbar verkennt, mit dem An-\n\nspruch auf vertragliche Verzugszinsen begründet. Die Verurteilung zur Zahlung\n\ndieses Betrages ist vom Berufungsgericht nicht begründet worden, § 547 Nr. 6\n\nZPO n. F.\n\nDas Urteil ist deshalb aufzuheben und die Sache an das Berufungsge-\n\nricht zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird diesen Anspruch unter Be-\n\nrücksichtigung der vorstehenden Ausführungen zu prüfen haben. Vorsorglich\n\nweist der Senat darauf hin, daß nach der vertraglichen Regelung die Fälligkeit\n\nsämtlicher Raten nicht eintreten konnte, solange die Auflassungsvormerkung\n\nnicht eingetragen war und den Beklagten eine Freistellungsverpflichtung gemäß\n\n§ 3 der MaBV ausgehändigt worden war. Die Freistellungsverpflichtung ist erst\n\nam 23. Dezember 1998 übergeben worden. Die Löschungsbewilligung hat die\n\nFreistellungsverpflichtung schon deshalb nicht ersetzt, weil die Bindung daran\n\nbis zum 30. Januar 1999 begrenzt war.\n\nThode Hausmann Wiebel\n\n Kniffka Bauner","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR___8-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-26/vii-zr-8-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 389","ref_norm":"389","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 547","ref_norm":"547","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR___8-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR___8-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-26/vii-zr-8-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR___8-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:15:48.435784+00:00"}}