{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__26-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2003-11-13","aktenzeichen":"VII ZR 26/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 195 aF Prospekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell verjähren in der regelmäßigen Frist des § 195 BGB aF.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVII ZR 26/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n13. November 2003\nHeinzelmann,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 195 aF\n\nProspekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell verjähren in der regelmäßigen\n\nFrist des § 195 BGB aF.\n\nBGH, Urteil vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - OLG Stuttgart\nLG Stuttgart\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 13. November 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die\n\nRichter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil des 11. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Stuttgart vom 19. Dezember 2002 wird\n\nkostenpflichtig zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin verlangt vom Beklagten Schadensersatz aus Prospekthaf-\n\ntung.\n\nDer Beklagte war Alleingesellschafter der K.-GmbH, einer inzwischen in-\n\nsolvent gewordenen Bauträgergesellschaft. Diese ließ in den Jahren 1991 bis\n\n1993 in B. eine aus mehreren Häusern bestehende Wohnanlage durch einen\n\nGeneralunternehmer schlüsselfertig errichten. Der bundesweite Vertrieb der\n\nWohnungen lag in den Händen einer Vertriebsgesellschaft. Zur Gewinnung von\n\nErwerbern der noch zu errichtenden Wohnungen dienten für die einzelnen Häu-\n\nser erstellte, hinsichtlich der allgemeinen Angaben inhaltsgleiche Prospekte. In\n\ndiesen fehlte ein Hinweis, daß in den mit 85 % des Gesamtaufwands bezeich-\n\nneten Kosten für Grundstückserwerb und Herstellung eine an die Vertriebsge-\n\nsellschaft zu zahlende sogenannte Innenprovision von 17,1 % des Kaufpreises\n\nenthalten war. Die vertragliche Abwicklung lag in den Händen eines Treuhän-\n\nders, über den die Klägerin 1991 im Haus 1 A eine Galeriewohnung erwarb. Die\n\nGröße dieser Wohnung war \n24,20 m2 angegeben.\n\nin dem Prospekt \n\nfür das Haus 1 A mit\n\nDie Klägerin stützt ihre Klage auf den fehlenden Hinweis auf die Innen-\n\nprovision sowie darauf, daß die Wohnfläche fehlerhaft zu hoch angegeben wor-\n\nden sei. Sie hat zuletzt 92.831,51 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:9)(cid:1)(cid:11)(cid:10)(cid:13)(cid:12)(cid:14)(cid:1)(cid:16)(cid:15)(cid:2)(cid:12)(cid:14)(cid:17)\n\n(cid:18)(cid:19)(cid:12)(cid:20)(cid:1)(cid:11)(cid:3)(cid:21)(cid:15)(cid:20)(cid:12)(cid:14)(cid:22)(cid:24)(cid:23)(cid:2)(cid:25)(cid:27)(cid:26)(cid:4)(cid:18)(cid:28)(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:11)(cid:3)(cid:29)(cid:3)(cid:14)(cid:7)\n\n(cid:12)(cid:31)(cid:30)(cid:14)(cid:12)(cid:2)(cid:10) t-\n\nstellung begehrt, daß der Beklagte auch den weiter entstehenden Schaden zu\n\nersetzen habe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsge-\n\nricht hat ihr bis auf einen Teil der Zinsen stattgegeben. Mit der zugelassenen\n\nRevision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist nicht begründet.\n\nDie Beurteilung richtet sich nach dem bis zum 31. Dezember 2001 gel-\n\ntenden Bürgerlichen Gesetzbuch und den zur Verjährung ergangenen Überlei-\n\ntungsvorschriften (Art. 229 § 5 Satz 1, § 6 EGBGB).\n\nI.\n\n1. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beklagte ein für den Inhalt\n\ndes Prospekts verantwortlicher sogenannter Hintermann des Bauträgermodells.\n\nEr habe die Entscheidung über den Grundstückskauf getroffen. Zwar habe er\n\ndie technische Durchführung des Projekts weitgehend delegiert. Er habe sich\n\njedoch laufend informieren lassen, habe jederzeit die Kontrolle behalten und\n\ndamit maßgeblichen Einfluß ausgeübt. Der Prospekt sei mit seinem Wissen in\n\nden Verkehr gebracht worden. Dieser Prospekt enthalte zwei für die Erwerbs-\n\nentscheidung der Klägerin wesentliche Fehler. Zum einen sei die Innenprovisi-\n\non nicht ausgewiesen. Zum anderen habe die Wohnung eine Fläche von\n24,20 m2 aufweisen sollen. Eine Teilfläche von 5,52 m2 sei jedoch bauaufsichts-\n\nrechtlich nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen zugelassen.\n\n2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.\n\nDurch die Schadensersatzklage des Erwerbers einer anderen Galerie-\n\nwohnung war der Senat bereits mit dem Bauvorhaben in B. und der Verantwort-\n\nlichkeit des Beklagten für den Inhalt eines Prospekts befaßt. Er hat in seinem\n\nUrteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99, BGHZ 145, 121, die Verurteilung\n\ndes Beklagten zu Schadensersatz gebilligt. Auf die dortigen Ausführungen wird\n\nBezug genommen. Die Angriffe der Revision gegen das Berufungsurteil führen\n\nzu keiner anderen Beurteilung.\n\na) Der Beklagte gehört als sogenannter Hintermann zum Kreis der Per-\n\nsonen, die für den Inhalt des Prospekts verantwortlich waren. Das Berufungsge-\n\nricht würdigt das Ergebnis der Beweisaufnahme vertretbar und damit revisions-\n\nrechtlich unangreifbar dahin, daß der Beklagte auf die Durchführung des Pro-\n\njekts maßgeblichen Einfluß ausgeübt hat und der Prospekt mit seinem Wissen\n\nin den Verkehr gebracht worden ist. Die Revision zeigt keine Rechtsfehler zum\n\nNachteil des Beklagten auf. Sie versucht lediglich, die Beweiswürdigung des\n\nBerufungsgerichts durch ihre eigene zu ersetzen.\n\nb) Gegen die Prospekthaftung des Beklagten bestehen keine verfas-\n\nsungsrechtlichen Bedenken. Die Grenzen richterlicher Rechtsfortbildung sind\n\nnicht wegen eines Wertungswiderspruchs zu § 13 Abs. 2 GmbHG überschritten.\n\nDer Beklagte meint, dies sei deshalb der Fall, weil er als Alleingesell-\n\nschafter der K.-GmbH lediglich deren wirtschaftliche Interessen im Auge ge-\n\nhabt, sich sein aktives Tun auf die Vorfinanzierung und die Kaufentscheidung\n\nreduziert und er lediglich Kenntnis vom Inverkehrbringen des Prospekts gehabt\n\nhabe. Er übersieht, daß das Berufungsgericht unter Berücksichtigung nicht nur\n\ndieser, sondern noch weiterer Gesichtspunkte rechtsfehlerfrei festgestellt hat,\n\ndaß er auf die Durchführung des Projekts maßgeblichen Einfluß ausgeübt hat.\n\nEr haftet nicht, weil er Alleingesellschafter war, sondern weil ihm das Publikum\n\nwegen seiner Einflußmöglichkeiten und der von ihm getragenen Verantwortung\n\ntypischerweise Vertrauen entgegengebracht hat (vgl. BGH, Urteil vom\n\n16. November 1978 - II ZR 94/77, BGHZ 72, 382).\n\nc) Die Haftung des Beklagten scheitert nicht daran, daß der Klägerin ein\n\nProspekt für das Haus 3, nicht aber ein solcher für das Haus 1 A übergeben\n\nworden ist. Die Klägerin hat unwidersprochen vorgetragen, daß ihr der Prospekt\n\nfür das Haus 1 A mangels einer ausreichenden Anzahl von Originalen bei den\n\nErwerbsverhandlungen in Fotokopie zur Einsicht vorgelegt worden ist. Auch in\n\ndiesem Prospekt war die Galerie als Wohnfläche ausgewiesen.\n\nd) Der Prospekt enthielt folglich einen relevanten Fehler. Die Angaben zu\n\nder für Wohnzwecke geeigneten Fläche waren unzutreffend.\n\nWie der Senat bereits in seinem Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR\n\n443/99 aaO dargelegt hat, konnte und durfte ein potentieller Erwerber den Pro-\n\nspekt dahin verstehen, daß die in den Grundrissen dargestellten Flächen ein-\n\nschließlich der Galerie und abgesehen von den Funktionsräumen uneinge-\n\nschränkt zu Wohnzwecken genutzt werden konnten. Das war jedoch nicht der\n\nFall. Der Beklagte hat selbst eingeräumt, daß durch Auflagen der Baugenehmi-\ngungsbehörde die Galerie mit einer Fläche von 5,52 m2 nicht zum dauernden\n\nWohnen zugelassen war.\n\nDie Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Innenprovisionen in\n\neinem Prospekt ausgewiesen werden müssen, muß der Senat auch jetzt nicht\n\nentscheiden.\n\nII.\n\n1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Anspruch der Klägerin sei\n\nnicht verjährt. Für Prospekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell gelte wie\n\nbeim Bauherrenmodell die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB, bis\n\nzum 31. Dezember 2001 somit eine Frist von 30 Jahren. § 638 BGB sei nicht\n\nentsprechend anwendbar. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 2 EGBGB sei die nunmehr\n\n3-jährige Verjährungsfrist gehemmt.\n\n2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.\n\na) Entgegen der Ansicht der Revision sind die für Kapitalanlagen maß-\n\ngeblichen Verjährungsregelungen nicht anwendbar. Hierauf hat der Senat be-\n\nreits in seinem Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99 aaO hingewiesen.\n\nDer Erwerb einer Immobilie im Bauherren- oder Bauträgermodell ist anders zu\n\nbeurteilen als eine Kapitalanlage oder der gesellschaftsrechtlich geprägte Bei-\n\ntritt zu einem geschlossenen Immobilienfond.\n\nb) Die Verjährung von Prospekthaftungsansprüchen beim Bauträgermo-\n\ndell richtet sich wie beim Bauherrenmodell nach § 195 BGB und nicht nach\n\n§ 638 BGB. Für das Bauherrenmodell hat das der VIII. Zivilsenat des Bundes-\n\ngerichtshofs bereits entschieden (Urteil vom 1. Juni 1994 - VIII ZR 36/93, BGHZ\n\n126, 166, 171). Dem schließt sich der Senat, der diese Frage in seinem Urteil\n\nvom 7. September 2000 - VII ZR 443/99 aaO noch offen lassen konnte, an. Für\n\ndas Bauträgermodell kann wegen der vergleichbaren Situation der Erwerber\n\nnichts anderes gelten.\n\nDressler\n\nThode\n\nKuffer\n\nKniffka\n\nBauner","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__26-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-13/vii-zr-26-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 638","ref_norm":"638","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"GmbHG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__26-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__26-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-13/vii-zr-26-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__26-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:57:47.029527+00:00"}}