{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__12-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2004-01-08","aktenzeichen":"VII ZR 12/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 164 Abs. 1 Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen. Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der Hausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n8. Januar 2004\nFahrner,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nVII ZR 12/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 164 Abs. 1\n\nDie Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus den\n\nUmständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen\n\nAuftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen.\n\nDer Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der\n\nHausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat.\n\nBGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 12/03 - OLG Rostock\n LG Rostock\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 8. Januar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die Rich-\n\nter Hausmann, Dr. Wiebel, Prof. Dr. Kniffka und Bauner\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts Rostock vom 17. Dezember 2002 wird zu-\n\nrückgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger verlangt Werklohn für Malerarbeiten, die in einigen Wohnun-\n\ngen einer mehr als 500 Einheiten umfassenden Plattenbau-Wohnanlage er-\n\nbracht worden sind. Die Arbeiten waren Teil der Sanierung der gesamten Anla-\n\nge. Die Beklagte hat die Aufträge für die Malerarbeiten erteilt. Sie befaßt sich\n\nunter anderem mit Hausverwaltungen für die Erwerber der Plattenbauten.\n\nDie Malerarbeiten haben nur einen kleinen Teil der Sanierung der Plat-\n\ntenbauten ausgemacht. Hauptsächlich sind die Sanierungsarbeiten ohne Betei-\n\nligung der Beklagten durch die Erwerber über deren Generalübernehmer ver-\n\ngeben worden. Daran waren der Kläger und sein Partner mit einem Bauwerk-\n\nvertrag im Wert von mehreren Millionen DM beteiligt.\n\nDie Parteien streiten darüber, ob die Beklagte die Werkverträge über die\n\nMalerarbeiten im eigenen Namen geschlossen hat oder als Vertreterin der Er-\n\nwerber.\n\nDas Landgericht hat die Beklagte für passivlegitimiert gehalten und sie\n\nzur Zahlung von 36.467,83 DM verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klage\n\nabgewiesen. Dagegen wendet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Re-\n\nvision des Klägers.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist nicht begründet.\n\nI.\n\n1. Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte die Aufträge\n\nnicht im eigenen Namen erteilt, sondern namens und mit Vollmacht der Erwer-\n\nber der Plattenbauten. Das ergebe sich aus den Umständen der Auftragsertei-\n\nlung. Die Beklagte habe die Aufträge ausdrücklich als Hausverwaltung verge-\n\nben. Bei größeren, über die normale Unterhaltung des Hauses hinausgehenden\n\nAufträgen, wie sie hier vorlägen, sei im Zweifel davon auszugehen, daß sie im\n\nNamen des Hauseigentümers erteilt würden. Das entspreche den Interessen\n\naller Beteiligten, auch des Auftragnehmers.\n\n2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.\n\na) Ob ein von einem Hausverwalter abgeschlossener Werkvertrag über\n\nBauleistungen am verwalteten Objekt regelmäßig als im Namen des Eigentü-\n\nmers erteilt zu betrachten ist und ob dies vom Umfang des Auftrags abhängt, ist\n\nin der Rechtsprechung bisher nicht abschließend entschieden (vgl. KG,\n\nNJW-RR 1996, 1523; OLG Brandenburg, ZMR 1997, 598; OLG Düsseldorf,\n\nOLGR 2000, 1 sowie BauR 2000, 1210; jeweils m.w.N.). Die Frage ist dahin zu\n\nbeantworten, daß die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter,\n\nsoweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes er-\n\ngibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorge-\n\nnommen wird. Auf den Umfang der vergebenen Arbeiten kommt es nicht an.\n\nVoraussetzung ist stets, daß dem Auftragnehmer der Werkleistungen die Ei-\n\ngenschaft als Hausverwalter offen gelegt ist.\n\nDaß der Hausverwalter nicht für sich, sondern für seinen Auftraggeber\n\ntätig wird, ist für Hausverwaltungen typisch und entspricht im allgemeinen den\n\nInteressen der Beteiligten. Wie jedem Unternehmer erkennbar ist, hat der\n\nHausverwalter kein Interesse an der Vergabe von Bauleistungen im eigenen\n\nNamen. Sie kommen nicht der Hausverwaltung zugute, sondern dem Eigentü-\n\nmer. Diesem wiederum wird gewöhnlich daran gelegen sein, Ansprüche wegen\n\nWerkmängeln, die ihn unmittelbar betreffen, nicht erst nach einer Abtretung\n\ngeltend machen zu können. Auch dem Auftragnehmer der Werkleistungen ist\n\nnormalerweise besser damit gedient, nicht den Verwalter, sondern den Eigen-\n\ntümer als Vertragspartner und dessen Immobilie als Sicherheit zu haben.\n\nb) Danach ist davon auszugehen, daß die Beklagte nicht im eigenen\n\nNamen gehandelt hat. Sie hat sich als Hausverwaltung ausgewiesen. Die Ge-\n\nsamtsanierung der Wohnanlage ist abgesehen von den Malerarbeiten ohne\n\nMitwirkung der Beklagten und unter maßgeblicher Beteiligung des Klägers und\n\nseines Partners als Auftragnehmer vorgenommen worden. Dem Kläger waren\n\ndie Umstände dieser Sanierung bekannt. Hinreichende Anhaltspunkte dafür,\n\ndaß die Malerarbeiten im Gegensatz zu den anderen Arbeiten nicht für die Er-\n\nwerber, sondern für die Beklagte sollten erbracht werden, fehlen.\n\nDie Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe weitere Umstände\n\nnicht ausreichend berücksichtigt, ist im wesentlichen eine revisionsrechtlich un-\n\nbeachtliche Würdigungsrüge und auch im übrigen nicht begründet. Das von der\n\nBeklagten verwandte Briefpapier und die Vergabe der umfangreichen ander-\n\nweitigen Aufträge durch andere Personen sprechen nicht für ein Handeln der\n\nBeklagten im eigenen Namen bei der Vergabe der Malerarbeiten. Daß dem\n\nKläger die Eigentümer der Wohnanlage nicht bekannt waren, kann unterstellt\n\nwerden, weil diese Kenntnis nicht entscheidend ist. Äußerungen schließlich des\n\nGeschäftsführers der Beklagten zur Abwicklung der Bezahlung der Malerarbei-\n\nten können dahinstehen. Abgesehen davon, daß es sich um nachvertragliches\n\nVerhalten handelt, besagen diese Äußerungen wenig über die Vertretungsver-\n\nhältnisse, weil auch die Zahlungsabwicklung zu den Aufgaben einer Hausver-\n\nwaltung gehört.\n\nII.\n\n1. Die Beklagte hat nach Ansicht des Berufungsgerichts im Rahmen der\n\nihr von den Erwerbern erteilten Verwaltungsvollmacht gehandelt. Diese umfas-\n\nse den Abschluß von Werkverträgen auch der vorliegenden Größenordnung.\n\n2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Zwar ist die Auffas-\n\nsung des Berufungsgerichts fehlerhaft, die in der Vollmacht enthaltene Befrei-\n\nung gemäß § 181 BGB besage etwas darüber, ob die Vollmacht auch den Ab-\n\nschluß von Werkverträgen umfaßt. Das kann jedoch auf sich beruhen. Nach der\n\nVertragsklausel wird die Beklagte ausdrücklich bevollmächtigt, \"alle Rechtsge-\n\nschäfte vorzunehmen ... , die das Verwaltungsobjekt betreffen\". Es ist revisions-\n\nrechtlich nicht zu beanstanden, diese Klausel so zu verstehen, daß sie auch\n\nden Abschluß von Werkverträgen über die hier fraglichen Arbeiten einschließt.\n\nDie Auffassung der Revision, der übliche Geschäftsbereich eines Hausverwal-\n\nters beschränke sich auf Mietangelegenheiten, trifft nicht zu.\n\nDressler Hausmann Wiebel\n\n Kniffka Bauner","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__12-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-01-08/vii-zr-12-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 164","ref_norm":"164","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 181","ref_norm":"181","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__12-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__12-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-01-08/vii-zr-12-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR__12-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:12:00.101984+00:00"}}