{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_325-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2005-10-06","aktenzeichen":"VII ZR 325/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 635, 249 a.F. Cb a) Macht der Erwerber einer Eigentumswohnung Rückabwicklung des Vertrags im Wege des großen Schadensersatzes geltend, ist der ihm bei Selbstnut- zung anzurechnende Nutzungsvorteil zeitanteilig linear aus dem Erwerbs- preis zu ermitteln. b) Ist die Wohnung mangelhaft, ist von dem so errechneten Nutzungsvorteil unter Berücksichtigung des Gewichts der Beeinträchtigungen ein Abschlag vorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVII ZR 325/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n6. Oktober 2005 \nSeelinger-Schardt, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja \n\nBGB §§ 635, 249 a.F. Cb \n\na) Macht der Erwerber einer Eigentumswohnung Rückabwicklung des Vertrags \n\nim Wege des großen Schadensersatzes geltend, ist der ihm bei Selbstnut-\n\nzung anzurechnende Nutzungsvorteil zeitanteilig linear aus dem Erwerbs-\n\npreis zu ermitteln. \n\nb) Ist die Wohnung mangelhaft, ist von dem so errechneten Nutzungsvorteil \n\nunter Berücksichtigung des Gewichts der Beeinträchtigungen ein Abschlag \n\nvorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann. \n\nBGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03 - OLG München \n\n LG München II \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 12. Mai 2005 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter \n\nDr. Haß, Dr. Wiebel, Dr. Kuffer und die Richterin Safari Chabestari \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung der An-\n\nschlussrevision der Klägerin das Urteil des 28. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts München vom 16. Oktober 2003 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als der Nutzungsvorteil, den sich \n\ndie Klägerin anrechnen lassen muss, mit einem 47.462,42 € un-\n\nterschreitenden Betrag bewertet worden ist. \n\nDie Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin möchte den Erwerb einer Eigentumswohnung mit Tiefgara-\n\ngenstellplatz (im folgenden: Eigentumswohnung) rückgängig machen. Sie \n\nnimmt die als Bauträger tätige Beklagte aus abgetretenem Recht ihres Ehe-\n\nmannes (im folgenden: Zedent) auf großen Schadensersatz in Anspruch. \n\n2 \n\n3 \n\nDer Zedent erwarb von der Beklagten die noch fertig zu stellende Immo-\n\nbilie zum Preis von 337.750 DM (= 172.688,83 €). Die Klägerin und der Zedent \n\nleben seit dem 1. August 1997 in der Wohnung. \n\nDie Wohnung hat nicht unbeträchtliche Schallschutzmängel. Nachdem \n\ndie Beklagte diese Mängel trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht \n\nbeseitigt hatte, lehnte die Klägerin eine weitere Mängelbeseitigung ab und for-\n\nderte die Beklagte unter Fristsetzung zur Zahlung von 442.420,35 DM \n\n(= 226.205,93 €) auf. \n\n4 \n\nErstinstanzlich hat die Klägerin 224.284,41 € zuzüglich Zinsen Zug um \n\nZug gegen Löschung der Auflassungsvormerkungen sowie die Feststellung ver-\n\nlangt, dass die Beklagte auch zum Ersatz weiteren Schadens verpflichtet ist. \n\nDie Beklagte ist dem Zahlungsantrag unter anderem mit einem Anspruch auf \n\nNutzungsentschädigung in Höhe der behaupteten ortsüblichen Miete entgegen \n\ngetreten. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 202.552 € zuzüglich \n\nZinsen verurteilt Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkungen \n\nund Rückgabe der Eigentumswohnung. Außerdem hat es festgestellt, dass die \n\nBeklagte der Klägerin sämtliche weiteren Schäden und Aufwendungen zu er-\n\nsetzen hat, die ihr aus der Rückabwicklung des Erwerbsvertrags entstanden \n\nsind und entstehen werden. Die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten \n\nAnsprüche auf Nutzungsentschädigung hat es im Wege des Vorteilsausgleichs \n\nnur in Höhe von 8.511,25 € als Abzugsposten berücksichtigt . \n\n6 \n\nAuf die Berufung beider Parteien hat das Oberlandesgericht die Beklagte \n\nzur Zahlung von 200.960,69 € Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungs-\n\nvormerkungen und einer Grundschuld sowie Rückgabe der Eigentumswohnung \n\nverurteilt. Außerdem hat es festgestellt, dass die Beklagte der Klägerin weiter-\n\ngehende Schäden zu ersetzen hat. In dem zugesprochenen Betrag sind u. a. \n\nauch die Kosten der Finanzierung des Erwerbspreises enthalten. Den Wert der \n\nim Wege des Vorteilsausgleichs zu berücksichtigenden Wohnungsnutzung \n\ndurch den Zedenten hat das Berufungsgericht für den Zeitraum vom 1. August \n\n1997 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 12. August 2003 mit \n\n9.331,43 € ermittelt. Verzugszinsen hat das Berufungsge richt der Klägerin nicht \n\nzuerkannt. \n\nDer Senat hat die Revision der Beklagten zugelassen, mit der sie das \n\nZiel verfolgt, dass der Nutzungsvorteil, den sich die Klägerin anrechnen lassen \n\nmuss, mit nicht weniger als 47.462,42 € berücksichtigt wir d. \n\nDie Klägerin wendet sich mit ihrer Anschlussrevision gegen die Abwei-\n\nsung des Zinsanspruchs aus der Hauptsumme. \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nA. \n\n9 \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils und insoweit zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht. \n\n10 \n\nDas für das Schuldverhältnis maßgebende Recht bestimmt sich nach \n\nden bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 \n\nEGBGB). \n\nI. \n\n11 \n\nDas Berufungsgericht ist der Auffassung, die bei der Bemessung des \n\nSchadensersatzes im Wege des Vorteilsausgleichs zu berücksichtigende Nut-\n\nzung der Immobilie durch den Zedenten sei nicht entsprechend dem üblichen \n\noder fiktiven Mietzins für eine gleichartige Sache zu bewerten. Zugrunde zu le-\n\ngen sei lediglich der \"Wertverzehr\", den die Immobilie durch diese Nutzung er-\n\nfahren habe. Dieser Wertverlust sei ausgehend von dem tatsächlichen Wert des \n\nObjekts nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen \n\nder tatsächlichen Gebrauchsdauer und der voraussichtlichen Gesamtnutzungs-\n\nzeit der Eigentumswohnung zu ermitteln. \n\nII. \n\n12 \n\n13 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung teilweise nicht \n\nstand. \n\n1. Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Klägerin \n\nnicht den vollen Erwerbspreis als Schaden geltend machen kann. Vielmehr \n\nmuss sie sich im Wege des Vorteilsausgleichs anrechnen lassen, dass der Ze-\n\ndent die Eigentumswohnung einige Jahre bewohnt hat. Der Wert der Nutzung \n\nist bei der Bemessung des Schadensersatzes anzurechnen. Dabei handelt es \n\nsich um die Berechnung des Schadensersatzes, nicht um eine Aufrechnung. \n\n14 \n\n2. Richtig ist ferner der Ansatz des Berufungsgerichts, dass der Nut-\n\nzungsvorteil in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb der Eigentumswoh-\n\nnung getätigten Investition gesetzt und zeitanteilig linear berechnet werden \n\nmuss (zum zutreffenden Wertansatz vgl. sogleich 3.). \n\n15 \n\na) Dieser Wert ist eine greifbare und verlässliche Größe, die es erlaubt, \n\ndenjenigen Vorteil in Geld auszudrücken, den ein Eigentümer entsprechend \n\nseiner Investitionsentscheidung durch die eigene Nutzung einer Immobilie hat. \n\nFür einen Mieter und auch für einen Vermieter kann die Miete einen Anhalts-\n\npunkt für Nutzungsvorteile bieten. Ein selbstnutzender Eigentümer dagegen \n\nzieht seinen geldwerten Vorteil entsprechend seinem Aufwand für den Erwerb \n\nder Eigentumswohnung. \n\n16 \n\nb) Darüber hinaus trifft es zu, dass der Nutzungsvorteil zeitanteilig linear \n\nzu ermitteln ist. Ausgehend von der Tatsache, dass eine Eigentumswohnung \n\nmit dem Bauwerk, in dem sie sich befindet, im allgemeinen eine begrenzte Le-\n\nbensdauer hat, lässt sich der Wert der Eigennutzung, gemessen am Wert der \n\nEigentumswohnung, in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr ausdrü-\n\ncken. Die Revision stellt nicht in Frage und es ist auch rechtlich bedenkenfrei, \n\ndass das sachverständig beratene Berufungsgericht die Gesamtnutzungsdauer \n\nfür die vom Zedenten erworbene Eigentumswohnung mit 80 Jahren angesetzt \n\nhat. Dementsprechend ist der Berechnung des Nutzungsvorteils für jedes Jahr, \n\nwelches der Zedent dort wohnt oder gewohnt hat, ein achtzigstel des Investiti-\n\nonsaufwandes und für den Teil eines Jahre der entsprechende Anteil zugrunde \n\nzu legen. \n\n17 \n\nIm Gegensatz zur Auffassung der Revision kommt eine degressive Er-\n\nmittlung nicht in Betracht. Es geht hier nicht um den Wert oder Restwert der \n\nWohnung als Vermögensgegenstand, sondern um die Bewertung der Nutzung \n\nfür den Eigentümer. Dieser Wert ist im ersten oder fünften Jahr einer Nutzung \n\ngrundsätzlich nicht anders als in späteren Jahren. Die von der Revision hervor-\n\ngehobenen Reparaturkosten sind in diesem Zusammenhang nicht erheblich. \n\nSie berühren den Vorteil für den selbstnutzenden Eigentümer rechnerisch \n\ngleichmäßig in allen Jahren, gegebenenfalls über Rücklagen, nicht nur in den \n\nJahren, in denen Reparaturen anfallen. \n\n18 \n\nc) Der Mietwert der Eigentumswohnung kann zur Berechnung des Vor-\n\nteils des Zedenten nicht herangezogen werden. Der Zedent hat sich entschie-\n\nden, eine Wohnung nicht zu mieten, sondern zu erwerben. Dementsprechend \n\nhat er nicht die rechtliche und wirtschaftliche Stellung eines Mieters gewählt, \n\nsondern diejenige eines Eigentümers. Die Entscheidung des Zedenten kann \n\nnicht übergangen werden, nur weil die Beklagte mit der Folge schlecht geliefert \n\nhat, dass der Erwerbsvertrag fehlgeschlagen ist und rückabgewickelt werden \n\nmuss. Dann muss auch der Nutzungsvorteil nicht mit Hinblick auf ein Mietver-\n\nhältnis, sondern auf der Grundlage einer Eigentümerstellung des Zedenten er-\n\nmittelt werden. \n\n19 \n\nd) Dieses Ergebnis stimmt überein mit der Rechtsprechung des Bundes-\n\ngerichtshofs zur Berechnung von Nutzungsvorteilen nach fehlgeschlagenem \n\nKauf beweglicher Sachen. Dort werden die Vorteile linear im Verhältnis zum \n\nWert der Sache ermittelt und nicht nach den Maßstäben für einen üblichen oder \n\nfiktiven Mietzins berechnet (BGH, Urteil vom 26. Juni 1991 - VIII ZR 198/90, \n\nBGHZ 115, 47, 52; vgl. auch Urteil vom 10. Februar 2004 - X ZR 117/02, BGHZ \n\n158, 63, 68). \n\n20 \n\n3. Das Berufungsgericht legt seiner Berechnung des Nutzungsvorteils ei-\n\nnen vom Sachverständigen ermittelten tatsächlichen Wert der Eigentumswoh-\n\nnung zugrunde. Damit will es im Anschluss an das Landgericht dem Minderwert \n\nder Wohnung wegen der Schallschutzmängel Rechnung tragen. Das ist rechts-\n\nfehlerhaft. \n\n21 \n\nDie Schallschutzmängel dürfen nicht beim Ausgangswert der zeitanteili-\n\ngen linearen Berechnung berücksichtigt werden, sondern sie müssen bei der \n\nWürdigung des Wertes des der Klägerin anzurechnenden Nutzungsvorteils in \n\nAnsatz gebracht werden. Denn auszugehen ist stets, auch bei einer mangelbe-\n\nhafteten Immobilie, vom Wert der Investition, also vom vereinbarten und ent-\n\nrichteten Erwerbspreis. Dieser ist im Rahmen des großen Schadensersatzes \n\ngrundsätzlich zu erstatten. Bevor hiervon der zeitanteilig lineare Abschlag für \n\nden Nutzungsvorteil abgezogen wird, muss dieser Abschlag mit Hinblick auf die \n\nMängel der Eigentumswohnung seinerseits gemindert werden. Denn der Nut-\n\nzungsvorteil ist keine nur rechnerische Größe, sondern hängt auch vom Zu-\n\nstand und damit der Nutzbarkeit der Wohnung ab. \n\n22 \n\nWie umfangreich dieser mängelbedingte Abschlag von dem rechnerisch \n\nermittelten Nutzungsvorteil anzusetzen ist, hat der Tatrichter unter Berücksich-\n\ntigung aller Umstände gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Dabei kann anders als \n\nbei der Minderung einer Werklohnforderung nicht an die voraussichtlichen \n\nMangelbeseitigungskosten angeknüpft werden. Denn diese sagen nichts über \n\ndas Maß der Beeinträchtigungen aus, die der Zedent während seiner Wohnzeit \n\nin der Eigentumswohnung hinzunehmen hat oder hatte. Ebenso wenig kann die \n\nMinderung des Wertes der Wohnung maßgeblich sein. Beide, die Mangelbesei-\n\ntigungskosten und die Wertminderung der Wohnung, können sehr gering und \n\ndie Einschränkung der Nutzung kann gleichzeitig außerordentlich hoch sein. \n\nUmgekehrt sind hohe mangelbedingte Kosten denkbar, ohne dass der Wert der \n\nNutzung wesentlich beeinträchtigt würde. Ausschlaggebend ist vielmehr die \n\ntatrichterliche Würdigung der festgestellten Mängel und deren Auswirkungen \n\nauf den Nutzungsvorteil. Beispielsweise werden sich selbst schwere und nur \n\nkostspielig zu beseitigende Mängel im Fundamentbereich eines Gebäudes \n\nmeist wenig auf den Vorteil der Nutzung einer darin befindlichen Wohnung \n\nauswirken. Die in der zurückzugebenden Eigentumswohnung festgestellten \n\nSchallschutzmängel dagegen bedeuten möglicherweise eine beträchtliche Ein-\n\nschränkung der Nutzung unabhängig davon, wie hoch entsprechende Mangel-\n\nbeseitigungskosten sind. \n\n23 \n\nDer Abzug von dem zunächst nur rechnerisch ermittelten Nutzungsvorteil \n\nkann auf dieser Grundlage auch prozentual vorgenommen werden. Erst der \n\ndaraus sich ergebende Betrag ist von dem Erwerbspreis als Nutzungsvorteil \n\nabzuziehen. \n\n24 \n\n4. Der vom Schaden der Klägerin abzuziehende Nutzungsvorteil des Ze-\n\ndenten ist unabhängig von der Wertentwicklung der Immobilie. Der Erwerber, \n\nder die Rückabwicklung des Erwerbsvertrages durchsetzt, hat unter Berück-\n\nsichtigung seiner Nutzungsvorteile Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, \n\nvor allem des Erwerbspreises. Dagegen nimmt er nicht teil an Wertschwankun-\n\ngen des Objekts. \n\nB. \n\nDie zulässige Anschlussrevision der Klägerin hat in der Sache keinen Er-\n\nDie Ansicht des Berufungsgerichts, ein Anspruch der Klägerin auf Ver-\n\n25 \n\n26 \n\nfolg. \n\nzinsung ihrer Forderung sei nicht gegeben, weil sie die Beklagte nicht in Verzug \n\ngesetzt habe, ist auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen revisions-\n\nrechtlich nicht zu beanstanden. \n\n27 \n\nZinsen gemäß § 291 BGB stehen der Klägerin ebenfalls nicht zu (vgl. \n\nBGH, Urteil vom 14. Januar 1971 - VII ZR 3/69, BGHZ 55, 198, 200). \n\n28 \n\nÜber die Kosten des Rechtsstreits wird das Berufungsgericht nach Zu-\n\nrückverweisung der Sache von Amts wegen zu befinden haben. \n\nDressler Haß Wiebel \n\n Kuffer Safari Chabestari \n\nVorinstanzen: \n\nLG München II, Entscheidung vom 24.01.2003 - 14 O 2852/01 - \n\nOLG München, Entscheidung vom 16.10.2003 - 28 U 2351/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_325-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-10-06/vii-zr-325-03","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_325-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_325-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-10-06/vii-zr-325-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_325-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:07:00.813591+00:00"}}