{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_257-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2004-12-16","aktenzeichen":"VII ZR 257/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 631 a. F. Verkündet am: 16. Dezember 2004 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Ist auf den Erwerb eines sanierten Altbaus Werkvertragsrecht anzuwenden, weil der Erwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung verbun- den ist, so richtet sich die Gewährleistung für auf dem Grundstück befindliche Anla- gen, die zwar nicht unmittelbar dem Altbauobjekt zuzuordnen sind, jedoch dessen Funktion dienen, ebenfalls nach Werkvertragsrecht. BGB § 635 a. F. a) Verspricht der Veräußerer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, daß der Veräußerer zu die- sem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu ge- währleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbe- sondere des konkreten Vertragsgegenstands und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks darauf nicht gerichtet ist. b) Der Veräußerer eines nach Umfang und Bedeutung einer Neuherstellung gleich- kommenden sanierten Altbaus kann auch dann nach Werkvertragsrecht haften, wenn die geschuldete Modernisierung oder Sanierung bei Abschluß des Vertrages bereits fertiggestellt ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVII ZR 257/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGB § 631 a. F. \n\nVerkündet am: \n16. Dezember 2004 \nSeelinger-Schardt, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nIst auf den Erwerb eines sanierten Altbaus Werkvertragsrecht anzuwenden, weil der \nErwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung verbun-\nden ist, so richtet sich die Gewährleistung für auf dem Grundstück befindliche Anla-\ngen, die zwar nicht unmittelbar dem Altbauobjekt zuzuordnen sind, jedoch dessen \nFunktion dienen, ebenfalls nach Werkvertragsrecht. \n\nBGB § 635 a. F. \n\na) Verspricht der Veräußerer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern, \ndarf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, daß der Veräußerer zu die-\nsem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, \ndie erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu ge-\nwährleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung \ndes Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbe-\nsondere des konkreten Vertragsgegenstands und der jeweiligen Gegebenheiten \ndes Bauwerks darauf nicht gerichtet ist. \n\nb) Der Veräußerer eines nach Umfang und Bedeutung einer Neuherstellung gleich-\nkommenden sanierten Altbaus kann auch dann nach Werkvertragsrecht haften, \nwenn die geschuldete Modernisierung oder Sanierung bei Abschluß des Vertrages \nbereits fertiggestellt ist. \n\nBGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03 - OLG Düsseldorf \n\n LG Mönchengladbach \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 11. November 2004 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die \n\nRichter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 22. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 25. Juli 2003 unter Zu-\n\nrückweisung des Rechtsmittels im übrigen im Kostenpunkt und in-\n\nsoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Klage wegen des \n\ngeltend gemachten Schadensersatzes in Höhe von 5.693,75 € \n\nhinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden sowie \n\nin Höhe von \n\n5.756,62 € hinsichtlich der Schallschutzarbeiten abgewiese n hat. \n\nDie Anschlußrevision der Beklagten wird zurückgewiesen. \n\nDie Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Kläger begehrt aus eigenem und aus abgetretenem Recht von der \n\nBeklagten Schadensersatz aus Anlaß des Erwerbs eines sanierten Altbaus. \n\nDer Kläger und seine Ehefrau erwarben mit notarieller Urkunde vom \n\n9. Februar 1996 von der Beklagten das Wohnungseigentum an einer Doppel-\n\nhaushälfte. Über die andere Doppelhaushälfte gaben die Zeugen J. und S. mit \n\nnotarieller Urkunde vom 18. Dezember 1995 ein Erwerbsangebot ab, welches \n\ndie Beklagte mit notarieller Urkunde vom 3. Januar 1996 annahm. Die Veräuße-\n\nrungsverträge wurden jeweils als Kaufverträge bezeichnet. In Ziffer IV. 1. der \n\nVerträge wurde die Gewährleistung für sichtbare und unsichtbare Sachmängel \n\nausgeschlossen. \n\nMit notarieller Urkunde vom 7. November 1997 verkauften die Zeugen J. \n\nund S. ihre Doppelhaushälfte an den Kläger und seine Ehefrau. Am \n\n9. November 1999 traten die Zeugen dem Kläger die ihnen aus dem Kaufver-\n\ntrag mit der Beklagten zustehenden Gewährleistungsansprüche ab. Die Ehefrau \n\ndes Klägers trat an diesen am 26. Juli 2001 ihre Gewährleistungsansprüche \n\ngegen die Beklagte ab. \n\nBei dem Doppelhaus handelt es sich um einen vor 1907 errichteten Alt-\n\nbau. Vor der Veräußerung im Jahr 1996 erneuerte die Beklagte im Haus die \n\nBoden- und Wandbeläge, den Außenputz sowie den Anstrich, tauschte die \n\nWasser- und Elektroleitungen aus, baute eine Gasheizung ein, ließ neue Innen-\n\ntreppen und Türen anfertigen sowie einen Teil der Fenster und der Dachein-\n\ndeckung erneuern. \n\nIm Jahr 1997 trat an allen Außenwänden zur Straße hin Feuchtigkeit auf, \n\nweil die Horizontalsperre nicht in Ordnung ist. Außerdem entsprechen die Trep-\n\npen, die von der Beklagten erneuert worden waren, nicht den heutigen techni-\n\nschen Vorschriften hinsichtlich der Auftrittstiefe, der Breite sowie der lichten \n\nHöhe über den Stufen. Im Garten befindet sich ca. eine Spatentiefe unter dem \n\nMutterboden eine Betonfläche von 8 x 5,25 m, auf der ein Flüssiggastank steht. \n\nIm Dezember 1999 beantragten der Kläger und seine Ehefrau ein selb-\n\nständiges Beweisverfahren gegen die Beklagte. \n\nDer Kläger hat behauptet, die Beklagte habe den Käufern beider Haus-\n\nhälften zugesichert, daß es sich bei dem Objekt um einen vollständig, bis auf \n\ndie Grundmauern sanierten Altbau handele. Der Kläger macht Schadensersatz \n\nhinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden, der Treppe, des Schallschutzes zwi-\n\nschen den Haushälften sowie hinsichtlich der Betonfläche im Garten in Höhe \n\nvon insgesamt 36.847,47 € geltend. \n\nDas Landgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben. Im Beru-\n\nfungsverfahren hat die Beklagte u. a. behauptet, der Kläger und seine Ehefrau \n\nhätten die von den Zeugen S. und J. erworbene Doppelhaushälfte mit notariel-\n\nlem Vertrag vom 18. April 2001 an Dritte weiterveräußert. Die Erwerber seien \n\nam 1. Oktober 2001 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden. Das \n\nBerufungsgericht hat die Klage hinsichtlich der Schadensersatzansprüche we-\n\ngen der mangelhaften Horizontalsperre, der Treppen sowie der Schallisolierung \n\nabgewiesen und dem Kläger lediglich hinsichtlich der Betonplatte im Garten \n\neinen Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.166 € zugesproche n. Mit der \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wieder-\n\nherstellung des landgerichtlichen Urteils, mit der Anschlußrevision wendet sich \n\ndie Beklagte gegen die Verurteilung zum Schadensersatz hinsichtlich der Be-\n\ntonplatte. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision des Klägers hat teilweise Erfolg. Sie führt in diesem Umfang \n\nzur Aufhebung des Berufungsurteils sowie zur Zurückverweisung der Sache an \n\ndas Berufungsgericht. Die Anschlußrevision der Beklagten ist zulässig, aber \n\nunbegründet. \n\nAuf das Schuldverhältnis \n\nfinden die Gesetze \n\nin der bis zum \n\n31. Dezember 2001 geltenden Fassung Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 \n\nEGBGB). Auf das Verfahren der Berufung und der Revision sind die Vorschrif-\n\nten nach Maßgabe des Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli \n\n2001 anzuwenden (§ 26 Nr. 5 und 7 EGZPO). \n\nA. Revision des Klägers \n\nI. \n\nDie Revision ist uneingeschränkt zulässig. Das Berufungsgericht, dessen \n\nEntscheidung in BauR 2003, 1911 ff. veröffentlicht ist, hat die Revision im Te-\n\nnor insgesamt zugelassen. Aus den Entscheidungsgründen ergibt sich nicht mit \n\nhinreichender Deutlichkeit, daß die Zulassung der Revision beschränkt werden \n\nsollte. \n\nII. \n\n1. Das Berufungsgericht nimmt an, die Zahlungsansprüche des Klägers \n\ngegen die Beklagte wegen der gerügten Mängel am Haus würden sich weder \n\naus Kauf- noch aus Werkvertragsrecht ergeben. Es könne deshalb dahinste-\n\nhen, ob auf die Verträge, die die Beklagte mit den Erwerbern der Haushälften \n\ngeschlossen hat, insgesamt Werkvertragsrecht oder Kaufrecht anzuwenden sei. \n\nDie von der Beklagten erneuerten Treppen seien nicht fehlerhaft. Hand-\n\nwerkliche Ausführungsmängel behaupte der Kläger nicht. Die Rüge des Klägers \n\nbeziehe sich allein darauf, daß die Treppen nicht den aktuellen öffentlich-\n\nrechtlichen Anforderungen entsprächen. Dies sei kein Fehler der Treppen im \n\nSinne der §§ 459, 633 BGB. Aus der vom Landgericht angenommenen Zusi-\n\ncherung der Beklagten, das Bauvorhaben sei bis auf die Grundmauern saniert, \n\nergebe sich keine Verpflichtung der Beklagten, die aktuellen Bauvorschriften \n\neinzuhalten. Den Erwerbern sei klar gewesen, daß es sich um einen Altbau \n\nhandele, an dem keinerlei Umbauten vorgenommen worden seien. Wenn die \n\nErwerber lediglich von einer Sanierung, Erneuerung, Modernisierung und Re-\n\nnovierung hätten ausgehen können, lasse sich kein Gesichtspunkt feststellen, \n\nunter dem die Beklagte zur Einhaltung der aktuellen bautechnischen Anforde-\n\nrungen verpflichtet gewesen wäre. \n\nAus denselben Gründen sei auch hinsichtlich des Schallschutzes der \n\nHaustrennwand kein Fehler und kein Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft \n\ngegeben. Ebenso wie hinsichtlich der Treppen mache der Kläger nämlich kei-\n\nnen Ausführungsfehler geltend, sondern stütze sich allein darauf, daß eine in \n\nden aktuellen Bauvorschriften geforderte Eigenschaft (Schalldämmwert von \n\n53 db) nicht erreicht werde. \n\nSchließlich könne der Kläger auch aus dem Umstand, daß die Beklagte \n\nes unterlassen habe, die Horizontalsperre zu reparieren, keine Mängelgewähr-\n\nleistung herleiten. Eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien über die Frage \n\nder Abdichtung des Hauses gegen Erdfeuchte durch eine Horizontalsperre sei \n\nnicht ersichtlich. Aus der vom Landgericht angenommenen Zusicherung der \n\nBeklagten lasse sich nicht entnehmen, daß diese zur Erneuerung der Horizon-\n\ntalabdichtung verpflichtet sei. Die Beklagte habe keine neue Bausubstanz ge-\n\nschaffen, sondern lediglich vorhandene Bausubstanz saniert und renoviert. Dies \n\nsei den Erwerbern bekannt gewesen. In einem solchen Fall könne sich der Er-\n\nwerber aber lediglich darauf einrichten, daß die durchgeführten Arbeiten man-\n\ngelfrei seien. Der Gewährleistungsanspruch des Klägers sei nicht nach Werk-, \n\nsondern nach Kaufvertragsrecht zu beurteilen. Er sei gemäß § 477 BGB ver-\n\njährt. \n\nZur Frage, ob Kauf- oder Werkvertragsrecht anwendbar sei, sei die Revi-\n\nsion zuzulassen. \n\n2. Das hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nur zum Teil stand. \n\nDie Beklagte hat den Erwerbern der beiden Doppelhaushälften wegen \n\nMängeln der vertraglich geschuldeten Leistung nach Werkvertragsrecht Gewähr \n\nzu leisten (a). Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich des Schallschutzes der \n\nHaustrennwand sowie der Kellerabdichtung eine Herstellungsverpflichtung der \n\nBeklagten verneint hat, hält dies einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht \n\nstand (b). Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Treppen in den beiden \n\nDoppelhaushälften eine Verpflichtung der Beklagten, diese gemäß den zum \n\nZeitpunkt der Abnahme gültigen Regeln der Technik zu erstellen, verneint hat, \n\nist diese Auslegung im Ergebnis nicht zu beanstanden (c). \n\na) Die Beklagte hat den Erwerbern der beiden Doppelhaushälften wegen \n\nMängeln der vertraglich geschuldeten Leistung nach Werkvertragsrecht Gewähr \n\nzu leisten. \n\naa) Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn \n\nder Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. \n\nÜbernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Um-\n\nfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für \n\ndie ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach \n\nden Gewährleistungsregeln des Werkvertrags (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 \n\n- VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 396 f.; BGH, Urteil vom 21. April 1988 - VII ZR \n\n146/87, BauR 1988, 464, 465 = ZfBR 1988, 218; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 \n\n- VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f.). Ohne Bedeutung ist es, ob die Partei-\n\nen den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer be-\n\nzeichnet haben (BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 – VII ZR 259/80, BauR 1981, \n\n571, 572; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167). \n\n(1) Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte dem Kläger wegen \n\nMängeln der vertraglich geschuldeten Leistung nach werkvertraglichem Ge-\n\nwährleistungsrecht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die \n\nBeklagte in den Doppelhaushälften die Boden- und Wandbeläge, den Außen-\n\nputz sowie den Anstrich erneuert, die Wasser- und Elektroleitungen ausge-\n\ntauscht, eine Gasheizung eingebaut, neue Innentreppen und Türen anfertigen \n\nsowie einen Teil der Fenster und der Dacheindeckung erneuern lassen. Bereits \n\ndie tatsächlich von der Beklagten durchgeführten Leistungen haben nach ihrem \n\nUmfang und ihrer Bedeutung ein solches Gewicht, daß die Erwerber nach ih-\n\nrem Empfängerhorizont von einer umfassenden Sanierungstätigkeit der Beklag-\n\nten ausgehen konnten, die einer Neuherstellung der Gebäude gleichkommt. Ob \n\nder Geschäftsführer der Beklagten den Erwerbern gegenüber erklärt hat, die zu \n\nveräußernden Objekte seien bis auf die Grundmauern saniert worden, ist für die \n\nFrage, ob Werkvertragsrecht Anwendung findet, ohne Bedeutung. Auf diese \n\nErklärung kommt es bei der Beurteilung des Umfangs der geschuldeten Sanie-\n\nrungsarbeiten an (vgl. unten b und c). \n\n(2) Daß die von der Beklagten versprochenen Sanierungsarbeiten zum \n\nZeitpunkt des Abschlusses der Veräußerungsverträge bereits fertig gestellt wa-\n\nren, steht der Anwendung von Werkvertragsrecht nicht entgegen. \n\nAuf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ist auch dann Werkver-\n\ntragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistungen bei Vertragsschluß bereits \n\nabgeschlossen sind (ständige Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 \n\n– VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572; BGH, Urteil vom 6. Mai 1982 – VII ZR \n\n74/81, BauR 1982, 493, 494 = ZfBR 1982, 152; BGH, Urteil vom 21. Februar \n\n1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315 = ZfBR 1985, 132). Die hierfür maß-\n\ngeblichen Gründe gelten entgegen der vom OLG Hamburg (BauR 1997, 835, \n\n836) vertretenen Auffassung in gleichem Maße auch für die Veräußerung eines \n\nsanierten Altbaus. Sowohl in dem einen wie in dem anderen Fall ist allein ent-\n\nscheidend, ob sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Ver-\n\ntrages sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräu-\n\nßerers zur mangelfreien Erstellung des Bauwerks ergibt. Ist dies zu bejahen, \n\nknüpft daran die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht an. \n\nbb) Der Umstand, daß die Erklärung der Beklagten und der Umfang der \n\nSanierungsarbeiten, die Gegenstand des Vertrages geworden sind, nicht mit \n\nbeurkundet worden sind, begründet erhebliche Zweifel an der Formwirksamkeit \n\nder Verträge. Diese Frage kann dahinstehen, weil eine etwaige Formunwirk-\n\nsamkeit jedenfalls infolge der vom Berufungsgericht festgestellten Eintragung \n\nder Erwerber ins Grundbuch nach erfolgter Auflassung geheilt wäre. \n\nb) Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich des Schallschutzes der \n\nHaustrennwand sowie der Kellerabdichtung eine Herstellungsverpflichtung der \n\nBeklagten verneint hat, hält dies einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht \n\nstand. \n\naa) Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Beru-\n\nfungsgerichts. In welchem Umfang sich der Veräußerer eines sanierten Altbaus \n\nzu Herstellungsleistungen verpflichtet hat, ist nach dem Zusammenhang der \n\neinzelnen Vertragsbestimmungen sowie der gesamten Umstände zu beurteilen, \n\ndie zum Vertragsschluß geführt haben (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR \n\n366/85, BGHZ 100, 391, 399). Maßgeblich ist hierbei, wie der Erwerber das \n\nAngebot des Veräußerers nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der \n\nVerkehrssitte verstehen mußte, §§ 133, 157 BGB. \n\nbb) Soweit das Berufungsgericht jedoch annimmt, aus den notariellen \n\nVerträgen sowie der Erklärung der Beklagten vor Vertragsschluß lasse sich ei-\n\nne Verpflichtung der Beklagten zur Reparatur der Horizontalsperre sowie zur \n\nHerstellung eines Schallschutzes der Haustrennwand nicht entnehmen, beruht \n\ndies auf einer fehlerhaften Auslegung der hiernach relevanten Gesamtumstän-\n\nde. \n\n(1) Die Auslegung einer einzelvertraglichen Regelung ist in der Revisi-\n\nonsinstanz daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkann-\n\nte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor-\n\nschriften verletzt worden sind (BGH, Urteil vom 15. Dezember 1994 – VII ZR \n\n140/93, BauR 1995, 237, 238 = ZfBR 1995, 129). Dieser Prüfung halten die \n\nAusführungen des Berufungsgerichts nicht stand. \n\nDas Berufungsgericht begründet seine Auffassung im wesentlichen da-\n\nmit, den Erwerbern sei bekannt gewesen, daß die Beklagte an den als mangel-\n\nhaft gerügten Gewerken keine Arbeiten vorgenommen habe. Dann aber sei \n\nnicht ersichtlich, warum diese davon hätten ausgehen können, daß die fragli-\n\nchen Bauwerke dem Stand der heutigen Technik entsprechen würden. \n\n(2) Bei dieser Begründung berücksichtigt das Berufungsgericht nicht hin-\n\nreichend die berechtigten Erwartungen, die ein Erwerber an einen Altbau stellen \n\ndarf, der nach den vertraglichen Vereinbarungen bis auf die Grundmauern sa-\n\nniert worden sein soll. \n\nVerspricht der Veräußerer eines Altbauobjekts eine so weitgehende und \n\numfassende Sanierung, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, \n\ndaß der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die \n\nMaßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkann-\n\nten Regeln der Technik zu gewährleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, \n\nwenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der ge-\n\nsamten Vertragsumstände, insbesondere des konkreten Vertragsgegenstands \n\nund der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks, darauf nicht gerichtet ist. \n\n(3) Unter der Voraussetzung, daß die Beklagte die Erklärung abgegeben \n\nhat, die Doppelhaushälften seien bis auf die Grundmauern saniert worden, sind \n\ndie Verträge vom 18. Dezember 1995 und 9. Februar 1996 dahin auszulegen, \n\ndaß die Beklagte verpflichtet ist, die Kellerabdichtung sowie die Schalldämmung \n\nzwischen den Trennwänden dem Stand der anerkannten Regeln der Technik \n\nanzupassen. \n\n(a) Es entspricht dem Stand der anerkannten Regeln der Technik, daß \n\nder Keller des Vertragsobjekts gegen Feuchtigkeit geschützt ist. Dazu, ob und \n\nauf welche Weise der Feuchtigkeitsschutz des Kellers im Rahmen des tech-\n\nnisch Möglichen herzustellen ist, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen \n\ngetroffen. Aus den bisher festgestellten Umständen ergibt sich eine Einschrän-\n\nkung der Herstellungsverpflichtung nicht. Eine solche resultiert insbesondere \n\nnicht daraus, daß die Erwerber gesehen haben, daß im Keller bisher keine \n\nMaßnahmen zum Feuchtigkeitsschutz ergriffen worden sind. Allein aus der Be-\n\nsichtigung erschloß sich ihnen nicht, ob ein ausreichender Feuchtigkeitsschutz \n\nvorhanden ist. \n\n(b) Dazu, ob die von dem Kläger als mangelhaft gerügte Schallisolierung \n\nder Haustrennwand nicht dem Stand der anerkannten Regeln der Technik ent-\n\nsprach, hat das Berufungsgericht keine Feststellung getroffen. Für das Revisi-\n\nonsverfahren ist die entsprechende Behauptung des Klägers zugrunde zu le-\n\ngen. Die gebotene Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, \n\nauch insoweit die erforderlichen Feststellungen zu treffen. Dabei wird es zu be-\n\nachten haben, daß öffentliche Bau- und DIN-Vorschriften den Stand der aner-\n\nkannten Regeln der Technik wiedergeben oder hinter diesen zurückbleiben \n\nkönnen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 1995 – VII ZR 131/93, BauR 1995, \n\n230, 231 = ZfBR 1995, 132, 133). \n\nAuch dazu, ob und auf welche Weise der Schallschutz im Rahmen des \n\ntechnisch Möglichen herzustellen ist, hat das Berufungsgericht keine Feststel-\n\nlungen getroffen. Aus den bisher festgestellten Umständen ergibt sich nach den \n\noben dargelegten Rechtsgrundsätzen keine Einschränkung der Herstellungs-\n\nverpflichtung. \n\nc) Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Treppen in den beiden \n\nDoppelhaushälften eine Verpflichtung der Beklagten, diese gemäß den aner-\n\nkannten Regeln der Technik zu erstellen, verneint hat, ist diese Auslegung im \n\nErgebnis nicht zu beanstanden. \n\nNach dem eigenen Vorbringen des Klägers wäre die von ihm begehrte \n\nVeränderung der Treppen nur dadurch zu realisieren, daß sowohl im Bereich \n\ndes Treppenhauses wie auch im Flurbereich des Obergeschosses zusätzlicher \n\nRaum in Anspruch genommen wird. Angesichts dieses mit den Sanierungsar-\n\nbeiten verbundenen erheblichen Eingriffs in die Altbausubstanz konnten die \n\nErwerber die vertragliche Vereinbarung nicht dahin verstehen, daß den aner-\n\nkannten Regeln der Technik entsprechende Treppen geschuldet sind. Solche \n\nhätten die vereinbarte Funktion nicht erfüllen können. \n\nIV. \n\nDie Entscheidung ist hinsichtlich der Ansprüche des Klägers wegen der \n\nKellerabdichtung und der Schallschutzdämmung auch nicht aus anderen Grün-\n\nden richtig, § 561 ZPO. \n\n1. Die Gewährleistungsansprüche des Klägers sind nicht verjährt. \n\nAuf die von der Beklagten geschuldeten Leistungen ist werkvertragliches \n\nGewährleistungsrecht anzuwenden. Die danach maßgebliche fünfjährige Ge-\n\nwährleistungsfrist endete frühestens im Januar 2001. Sie ist durch die Einlei-\n\ntung des selbständigen Beweisverfahrens durch den Kläger im Dezember 1999 \n\nunterbrochen worden. \n\n2. Ob der in Ziffer IV. 1. der notariellen Verträge vom 6. Februar 1996 \n\nund 18. Dezember 1995 enthaltene Gewährleistungsausschluß den Ansprü-\n\nchen des Klägers entgegensteht, kann nicht abschließend beurteilt werden. \n\nFeststellungen dazu, ob es sich bei diesen Regelungen um allgemeine Ge-\n\nschäftsbedingungen im Sinne von § 1 AGBG oder aber um eine Individualver-\n\neinbarung handelt, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. \n\na) Sollten die Klauseln der Inhaltskontrolle des AGBG unterworfen sein, \n\nsind diese nach § 11 Nr. 10 a AGBG unwirksam. \n\naa) Ein Umbau oder die Modernisierung von Altbauten kann als \"Neu-\n\nherstellung“ von Sachen und Leistungen im Sinne von § 11 Nr. 10 AGBG anzu-\n\nsehen sein (BGH, Urteil vom 07. Mai 1987 – VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, \n\n399). Dies ist hinsichtlich der von der Beklagten veräußerten Doppelhaushälften \n\nder Fall. \n\nbb) Das Berufungsgericht wird nach der gebotenen Zurückverweisung \n\nprüfen müssen, ob es sich bei Ziffer IV. 1. der notariellen Verträge um allgemei-\n\nne Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 AGBG handelt. \n\nb) Sollte die in den notariellen Verträgen enthaltene Klausel dagegen als \n\nIndividualvereinbarung im einzelnen ausgehandelt worden sein, hat das Beru-\n\nfungsgericht zu beachten, daß nach ständiger Rechtsprechung des Senats ein \n\nformelhafter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu \n\nerrichteter oder so zu behandelnder Eigentumswohnungen und Häuser auch in \n\neinem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam ist, wenn die \n\nFreizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die \n\neinschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (BGH, Urteil vom \n\n29. Juni 1989 – VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 168 f.; BGH, Urteil vom \n\n15. März 1990 – VII ZR 311/88, BauR 1990, 466, 467 = ZfBR 1990, 276, 277). \n\nDer Gewährleistungsausschluß, der in Ziffer IV. 1. der notariellen Verträge ent-\n\nhalten ist, ist eine formelhafte Klausel im Sinne der Senatsrechtsprechung. \n\n3. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob die \n\nvom Kläger gerügten Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. Das kann \n\ndahinstehen. Auch in einem solchen Fall wäre der Kläger berechtigt, den klei-\n\nnen Schadenseratzanspruch mit Zahlung an sich geltend zu machen. Eines \n\nBeschlusses der Erwerbergemeinschaft zur Entscheidung darüber, ob statt \n\nNachbesserung Minderung oder Schadensersatz geltend gemacht wird, hätte \n\nes nicht bedurft. \n\na) Grundsätzlich kann Minderung sowie der nach den Mängelbeseiti-\n\ngungskosten berechnete Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren \n\nMangels am Gemeinschaftseigentum nur gemeinschaftlich mit dem Antrag auf \n\nZahlung an die Gemeinschaft durchgesetzt werden (BGH, Urteil vom 6. Juni \n\n1991 – VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 387; BGH, Urteil vom 07. Juni 2001 \n\n- VII ZR 420/00, BGHZ 148, 85, 88). Jedoch kann ein Erwerber den Schadens-\n\nersatz an sich verlangen, wenn er von der Erwerbergemeinschaft dazu ermäch-\n\ntigt wird (BGH, Urteil vom 28. Oktober 1999 – VII ZR 284/98, BauR 2000, 285 \n\n= ZfBR 2000, 117, 118). \n\nDiese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Kläger und seine Ehefrau \n\nwaren zu dem Zeitpunkt, als der Kläger die Klage anhängig gemacht hat, allei-\n\nnige Mitglieder der Erwerbergemeinschaft. Die Zeugen S. und J. hatten ihre \n\nGewährleistungsansprüche aus dem Vertragsverhältnis mit der Beklagten an \n\nden Kläger abgetreten. Bei dieser Sachlage liegt in der Abtretungserklärung der \n\nEhefrau des Klägers vom 26. Juli 2001 die konkludente Ermächtigung an den \n\nKläger, den nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten Schadensersatz \n\nmit Zahlung an sich klageweise geltend zu machen. \n\nb) Dazu, ob der Kläger und seine Ehefrau die von den Zeugen J. und S. \n\nerworbene Doppelhaushälfte zwischenzeitlich weiterveräußert haben und die \n\nErwerber unter dem 1. Oktober 2001 als Eigentümer ins Grundbuch eingetra-\n\ngen worden sind, wie die Beklagte im Berufungsverfahren behauptet hat, hat \n\ndas Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Diese Frage kann dahin-\n\nstehen. Auch bei einer derartigen Sachlage hätte der Kläger nicht die Berechti-\n\ngung verloren, seinen Anspruch durchzusetzen. \n\naa) Ist ein Erwerber von der Gemeinschaft ermächtigt worden, den nach \n\nMängelbeseitigungskosten berechneten Schadensersatz wegen behebbarer \n\nMängel am Gemeinschaftseigentum an sich zu verlangen, verliert er seine Be-\n\nfugnis, den Anspruch an sich durchzusetzen, nicht infolge des bloßen Um-\n\nstands, daß zeitlich nachfolgend in der Gemeinschaft ein Wechsel eingetreten \n\nist. Der neue Erwerber übernimmt bei seinem Eintritt in die Erwerbergemein-\n\nschaft von seinem Veräußerer dessen gemeinschaftsrechtliche Stellung. Dem-\n\ngemäß wäre der neue Erwerber an die dem Kläger erteilte Ermächtigung ge-\n\nbunden. \n\nDie Frage, ob die Erwerbergemeinschaft nach Klageerhebung mit Mehr-\n\nheitsbeschluß ein anderes Ziel verfolgen kann und welche Auswirkung ein sol-\n\ncher Beschluß auf die Berechtigung des Klägers gehabt hätte, seinen Anspruch \n\ndurchzusetzen, braucht der Senat nicht zu entscheiden. Eine derartige nach-\n\nträgliche Beschlussfassung behauptet die Beklagte nicht. \n\nbb) Im Ergebnis nichts anderes gilt hinsichtlich etwaiger Mängel am Son-\n\ndereigentum. Der einzelne Erwerber kann den Schadensersatz nach 635 BGB \n\nwegen behebbarer Mängel am Sondereigentum ohne Auswirkung auf das Ge-\n\nmeinschaftseigentum nach den Mängelbeseitigungskosten geltend machen. \n\nDieser Schadensersatzanspruch besteht auch dann fort, wenn der Besteller \n\noder der Gläubiger des Mängelgewährleistungsanspruchs das Werk veräußert \n\n(ständige Rechtsprechung: zuletzt BGH, Urteil vom 22. Juli 2004 – VII ZR \n\n275/03, BauR 2004, 1617). \n\n4. Die Auslegung der Abtretungserklärung der Zeugen J. und S. vom \n\n9. November 1999 durch das Berufungsgericht dahingehend, daß die Zeugen \n\ndie sich aus dem Kaufangebot vom 18. Dezember 1995 und dessen Annah-\n\nmeerklärung der Beklagten vom 03. Januar 1996 ergebenden Gewährlei-\n\nstungsansprüche abtreten wollten, ist möglich und in revisionsrechtlicher Hin-\n\nsicht nicht zu beanstanden. \n\nGleiches gilt für die Auslegung der Abtretungserklärung der Ehefrau des \n\nKlägers vom 26. Juli 2001 durch das Berufungsgericht, wonach sich aus dieser \n\nmit hinreichender Bestimmtheit ergebe, daß alle Ansprüche der Ehefrau aus \n\ndem Vertrag mit der Beklagten von der Abtretung erfaßt sein sollen. \n\nV. \n\nDas Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache zur neuen \n\nEntscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, soweit das Beru-\n\nfungsgericht hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden und des Schallschutzes \n\nrechtsfehlerhaft zu Lasten des Klägers entschieden hat. \n\nB) Anschlußrevision der Beklagten \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht führt aus, dem Kläger stehe gegen die Beklagte \n\nein Schadensersatzanspruch wegen der Betonfläche im Garten gemäß § 463 \n\nBGB zu. Der Kläger sei aktivlegitimiert. Der Abtretungserklärung der Zeugen J. \n\nund S. sei mit hinreichender Bestimmtheit zu entnehmen, daß diese die ihnen \n\ngegenüber der Beklagten zustehenden Gewährleistungsansprüche aus den \n\nVertragsurkunden vom 18. Dezember 1995 / 03. Januar 1996 abgetreten ha-\n\nben. Diese Abtretung sei auch nicht deshalb unwirksam, weil die abzutretenden \n\nAnsprüche durch die Veräußerung der Eigentumswohnung an den Kläger und \n\ndessen Ehefrau untergegangen wären. Schließlich sei auch die Abtretung der \n\nGewährleistungsansprüche durch die Ehefrau des Klägers hinreichend be-\n\nstimmt. \n\nII. \n\nDas hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. \n\nDie Anschlußrevision ist unbegründet. \n\n1. Die Annahme des Berufungsgerichts, auf die Betonfläche im Garten \n\nsei kaufvertragliches Mängelgewährleistungsrecht anzuwenden, ist rechtsfeh-\n\nlerhaft. \n\nIst wie hier auf den Erwerb eines sanierten Altbaus Werkvertragsrecht \n\nanzuwenden, weil der Erwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstel-\n\nlungsverpflichtung verbunden ist, so richtet sich die Gewährleistung für auf dem \n\nGrundstück befindliche Anlagen, die zwar nicht unmittelbar dem Gebäude zu-\n\nzuordnen sind, jedoch dessen Funktion dienen, ebenfalls nach Werkvertrags-\n\nrecht. \n\nNach den Feststellungen des Berufungsgerichts steht auf der Betonplatte \n\nein Flüssiggastank. Dieser ist für die Versorgung der Heizung des Gebäudes \n\nerforderlich. Damit trägt auch die Betonfläche, die dem Flüssiggastank als Stell-\n\nfläche dient, zur Gesamtfunktion des Gebäudes bei. \n\n2. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Vorausset-\n\nzungen für einen Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB gegeben. \n\na) Das Landgericht hat festgestellt, daß eine Fristsetzung des Klägers \n\nnach § 634 Abs. 2 BGB entbehrlich gewesen sei, weil die Beklagte die Mängel-\n\nbeseitigung verweigert habe. Auf diese Feststellung hat das Berufungsgericht \n\nBezug genommen. Auf ein fehlendes Verschulden kann sich die Beklagte nicht \n\nberufen, nachdem das Berufungsgericht festgestellt hat, daß sie das Vorhan-\n\ndensein der Betonplatte gegenüber den Erwerbern arglistig verschwiegen hat. \n\nb) Der Anspruch aus § 635 BGB ist nicht infolge der Veräußerung der \n\nDoppelhaushälfte an den Kläger und dessen Ehefrau untergegangen. Der \n\nSchadensersatzanspruch aus § 635 BGB besteht auch dann in Höhe der zur \n\nMängelbeseitigung erforderlichen Kosten fort, wenn der Besteller das Werk \n\nveräußert (ständige Rechtsprechung: zuletzt BGH, Urteil vom 22. Juli 2004 \n\n- VII ZR 275/03, BauR 2004, 1617, m. w. N.). \n\nDressler Thode Kuffer \n\n Kniffka Bauner","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_257-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-12-16/vii-zr-257-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 635","ref_norm":"635","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 459","ref_norm":"459","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 633","ref_norm":"633","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 634","ref_norm":"634","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 477","ref_norm":"477","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_257-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_257-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-12-16/vii-zr-257-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2003/VII_ZR_257-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:13:18.227765+00:00"}}