{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_493-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2002-03-21","aktenzeichen":"VII ZR 493/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 21. März 2002 Heinzelmann Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle AGBG § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bf Eine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, daß der Bauträger erst haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos bemüht hat, die ihm abgetretenen Gewährleis- tungsansprüche des Bauträgers gegen die anderen am Bau Beteiligten durchzuset- zen, ist gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unwirksam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVII ZR 493/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: ja\n\nVerkündet am:\n21. März 2002\nHeinzelmann\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nAGBG § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bf\n\nEine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, daß der Bauträger erst haftet,\n\nwenn der Erwerber sich erfolglos bemüht hat, die ihm abgetretenen Gewährleis-\n\ntungsansprüche des Bauträgers gegen die anderen am Bau Beteiligten durchzuset-\n\nzen, ist gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unwirksam.\n\nBGH, Urteil vom 21. März 2002 - VII ZR 493/00 - OLG Oldenburg\n LG Osnabrück\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 21. März 2002 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die\n\nRichter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlan-\n\ndesgerichts Oldenburg vom 4. Mai 2000 insoweit aufgehoben, als\n\nder Beklagte zu 1 zur Zahlung von mehr als 124.787,49 DM nebst\n\nZinsen verurteilt worden ist.\n\nIm übrigen wird die Revision zurückgewiesen.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand-\n\nlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver-\n\nfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nI.\n\nDer Kläger verlangt von dem beklagten Bauträger, dem Beklagten zu 1\n\n(zukünftig: Beklagter), im Wege des großen Schadensersatzes nach § 635 BGB\n\ndie Rückabwicklung eines Vertrages über den Erwerb einer Souterrainwoh-\n\nnung.\n\nII.\n\nIm Juni 1995 schlossen die Parteien einen notariell beurkundeten als\n\n\"Kaufvertrag\" bezeichneten Vertrag über den Erwerb und die Errichtung einer\n\nSouterrainwohnung eines Mehrfamilienhauses. Die vereinbarte Gesamtvergü-\n\ntung betrug 119.000 DM.\n\nDie Gewährleistung des Beklagten ist in dem Vertrag wie folgt geregelt:\n\n\"X. Übergabe\n\n...\n\nMit der Übergabe des Kaufobjektes tritt der Verkäufer seine ver-\ntraglichen und gesetzlichen Gewährleistungsansprüche gegen die\nam Bau Beteiligten, insbesondere Bauunternehmer, Lieferanten\nund Sonderfachleute, wie z.B. Architekten, Statiker usw. an den\nKäufer ab. Der Käufer nimmt die Abtretung an. Der Verkäufer\nhaftet dem Käufer gegenüber in dem Umfang, wie ihm gegenüber\ndie am Bau Beteiligten haften. Der Verkäufer sichert zu, daß er mit\nden am Bau Beteiligten die Gewährleistungsfristen des BGB ver-\neinbaren wird, ... .\n\n...\n\nEigene Gewährleistung des Verkäufers ist also in jedem Fall inso-\nweit ausgeschlossen, als solche Gewährleistungsansprüche ge-\ngen die vorgenannten Beteiligten bestehen und geltend gemacht\nwerden können.\n\n...\n\nDer Verkäufer haftet im Rahmen der Gewährleistung nur für die\nBeseitigung des zu Recht gerügten Mangels, in Fällen schuldhaf-\nter Verletzung des Vertrages nur auf Ersatz des unmittelbaren\nSchadens.\n\n...\".\n\nDie subsidiäre Eigenhaftung des Beklagten sieht die Klausel unter ande-\n\nrem dann vor, wenn \"es dem Käufer nicht gelingt, Gewährleistungsansprüche\n\ngegen am Bau Beteiligte innerhalb angemessener Frist außergerichtlich durch-\n\nzusetzen, obwohl er alle ihm zumutbaren Bemühungen insoweit unternommen\n\nhat.\"\n\nIn Nr. XIII. \"Gewährleistung\" heißt es unter anderem:\n\n\"Die Haftung des Verkäufers für bauliche Leistungen richtet sich\nnach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zum\nWerkvertrag ...\".\n\nDie Wohnung wurde im Mai 1996 erstmals von einem Mieter des Klägers\n\nbezogen. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis unter Hinweis auf Feuchtig-\n\nkeitserscheinungen und machte gegen den Kläger Schadensersatzansprüche\n\ngeltend. Die Nachmieterin kündigte das Mietverhältnis 1997 ebenfalls fristlos\n\nund machte gegen den Kläger Schadensersatzansprüche wegen Feuchtigkeits-\n\nschäden geltend.\n\nDer Kläger forderte die Beklagten daraufhin unter Fristsetzung mit Ab-\n\nlehnungsandrohung zur \n\nfachgerechten und dauerhaften Beseitigung der\n\nFeuchtigkeit auf. Die Beklagten wiesen diese Aufforderung zur Mängelbeseiti-\n\ngung zurück und erklärten, nach einem von ihnen eingeholten Gutachten seien\n\nlediglich Baurestfeuchte und mangelhaftes Nutzungsverhalten Ursache der auf-\n\ngetretenen Feuchtigkeitsprobleme.\n\nDer Kläger beantragte ein selbständiges Beweissicherungsverfahren.\n\nDer in diesem Verfahren beauftragte Gutachter stellte fest, daß die Schimmel-\n\npilz- und Stockfleckbildung in der Wohnung auf Tauwasserausfall und über-\n\nhöhte Luftfeuchte zurückzuführen sei. Da die Wohnung nur auf einer Seite mit\n\nFenstern versehen sei, sei die erforderliche Durchlüftung weder durch eine\n\nQuerlüftung noch durch eine Lüftung über Eck zu erreichen.\n\nDer Kläger verlangt Zug um Zug gegen Rückübereignung des Woh-\n\nnungseigentums Zahlung von insgesamt 152.432,11 DM sowie die Feststellung\n\nder Ersatzpflicht wegen sämtlicher weiterer Schäden.\n\nIII.\n\nDas Landgericht hat die gegen beide Beklagten gerichtete Klage abge-\n\nwiesen. Auf die nur gegen den Beklagten zu 1 durchgeführte Berufung hat das\n\nOberlandesgericht der Klage ihm gegenüber stattgegeben. Hiergegen richtet\n\nsich die Revision des Beklagten zu 1 und seines Streithelfers, des Architekten\n\nder Wohnungseigentumsanlage.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDie Revision hat nur insoweit Erfolg, als der Beklagte zur Zahlung von\n\nmehr als 124.787,49 DM mit Zinsen verurteilt worden ist. Hinsichtlich des Diffe-\n\nrenzbetrages in Höhe von 27.644,62 DM nebst Zinsen ist das Berufungsurteil\n\naufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nAuf das Schuldverhältnis sind das Bürgerliche Gesetzbuch und das\n\nAGB-Gesetz in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar\n\n(Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).\n\nII.\n\n1. Das Berufungsgericht meint, der Kläger sei berechtigt, den Beklagten\n\nunmittelbar in Anspruch zu nehmen, ohne daß er zuvor die ihm abgetretenen\n\nAnsprüche gegen andere am Bau Beteiligte durchzusetzen versucht habe.\n\na) Die Vertragsklauseln im Erwerbervertrag bezüglich der Gewährleis-\n\ntungshaftung des Beklagten seien widersprüchlich und nicht eindeutig. Die Re-\n\ngelung über die Abtretung der Gewährleistungsansprüche sei in der Nr. X unter\n\nder Überschrift Übergabe des Vertrages, einer mehrseitigen und unübersichtli-\n\nchen Regelung, enthalten. In der Nr. XIII des Vertrages befinde sich unter der\n\nÜberschrift \"Gewährleistung\" eine Klausel, die vorsehe, daß die Haftung des\n\nVerkäufers sich nach den werkvertraglichen Gewährleistungsregeln des BGB\n\nrichtet. Die Auslegung des Vertrages führe zu dem Ergebnis, daß der Kläger\n\nunmittelbar gegen den Beklagten vorgehen könne.\n\nb) Würde der Vertrag abweichend im Sinne des Beklagten ausgelegt,\n\nändere das nichts für das Ergebnis des Rechtsstreites, unabhängig davon, ob\n\nes sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele:\n\n(1) Für den Charakter der Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbe-\n\ndingungen spreche der Umstand, daß der Beklagte den Vertragsentwurf gestellt\n\nhabe. Außerdem sei der Vertrag für die fünf Wohnungen der Eigentumswohn-\n\nanlage verwandt worden. Der Umstand, daß der Vertrag erstmals beim\n\nVertragsabschluß mit dem Kläger verwandt worden sei, stehe der Einordnung\n\nder Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht entgegen.\n\n(2) Nach der Unklarheitenregel des § 5 des AGB-Gesetzes sei die Klau-\n\nsel dahingehend auszulegen, daß für die Gewährleistungsansprüche des Er-\n\nwerbers ausschließlich die Nr. XIII des Vertrages gelte. Folglich könne es da-\n\nhinstehen, ob die Klausel der Nr. X einer Inhaltskontrolle standhalte.\n\n(3) Falls es sich um eine Individualvereinbarung handele, gelte die\n\nUnklarheitenregel entsprechend.\n\n2. Diese Erwägungen sind im Ergebnis revisionsrechtlich nicht zu bean-\n\nstanden. Der Kläger kann die ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche\n\nunmittelbar und uneingeschränkt gegen den Beklagten geltend machen.\n\na) Die Gewährleistungsregeln in Nr. X des Vertrages unterliegen einer\n\nInhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz, weil es sich um Allgemeine Geschäfts-\n\nbedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 des AGB-Gesetzes handelt, die der Be-\n\nklagte gestellt hat.\n\nVertragsbedingungen sind bereits dann für eine Vielzahl von Verträgen\n\nvorformuliert, wenn ihre dreimalige Verwendung beabsichtigt ist (BGH, Urteil\n\nvom 27. September 2001 - VII ZR 388/00, ZfBR 2002, 63 = BauR 2002, 83).\n\nDer Beklagte hat eine Eigentumswohnanlage mit fünf Wohnungen auf seinem\n\nGrundstück in der Absicht gebaut, diese zu veräußern. Nach den Feststellun-\n\ngen des Berufungsgerichts ist das Vertragsformular für alle fünf Wohnungen\n\nverwandt worden.\n\nb) Die Vertragsklausel der Nr. X, in der geregelt ist, daß dem Erwerber\n\nnur insoweit Gewährleistungsansprüche zustehen, als die anderen am Bau\n\nBeteiligten ... aufgrund ihrer Verträge mit dem Bauträger haften, ist unwirksam.\n\nMaßgeblich für die Beurteilung der Haftung ist die Klausel Nr. XIII, die vorsieht,\n\ndaß der Bauträger dem Erwerber bezüglich der Bauleistung nach den Gewähr-\n\nleistungsregeln des Werkvertrags des BGB haftet.\n\nAuf die Frage, ob die Klausel in Nr. X unwirksam ist, weil sie den Erwer-\n\nber unangemessen benachteiligt, kommt es nicht an, weil sie nach § 5 AGB-\n\nGesetz unbeachtlich ist.\n\n(1) Enthalten Allgemeine Geschäftsbedingungen gleichrangige, sich wi-\n\ndersprechende Klauseln, dann ist die Klausel unbeachtlich, die sich für den\n\nKlauselgegner typischerweise ungünstiger auswirken kann (Ulmer, in Ulmer/\n\nBrandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., § 5 Rdn. 28).\n\n(2) Die Voraussetzungen der Unklarheitenregel des § 5 AGB-Gesetz lie-\n\ngen vor.\n\nDie Gewährleistungsregeln der Nr. X und der Nr. XIII widersprechen sich.\n\nDer Vertrag enthält keine Anhaltspunkte dafür, daß eine der Klauseln als spe-\n\nziellere Regelung Vorrang vor der anderen Klausel hat. Die Klausel der Nr. X,\n\ndie für die Gewährleistungsansprüche des Erwerbers gegen den Bauträger dem\n\nGrunde und der Höhe nach auf die Verträge des Bauträgers mit seinen Subun-\n\nternehmern verweist, ist dem Erwerber ungünstiger, als die Regelung der\n\nNr. XIII. Sie begründet selbst dann das Risiko einer Haftungsbeschränkung im\n\nVergleich zu den werkvertraglichen Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers\n\naus dem Erwerbervertrag, wenn der Bauträger entsprechend seiner Zusiche-\n\nrung in Nr. X mit seinen Subunternehmern die Gewährleistungsfristen des BGB\n\nvereinbart hat.\n\nEine derartige Vereinbarung gewährleistet nicht, daß die Gewährleis-\n\ntungsansprüche des Erwerbers gegen den Bauträger erst fünf Jahre nach der\n\nAbnahme des Bauwerks im Vertragsverhältnis zum Bauträger verjähren. Nimmt\n\nder Bauträger das Werk eines Subunternehmers vor der Abnahme seines Wer-\n\nkes durch den Erwerber ab, dann beginnt die Verjährung im Verhältnis des\n\nBauträgers zu dem Subunternehmer vor dem Verjährungsbeginn im Verhältnis\n\ndes Bauträgers zu dem Erwerber. Da der Ablauf der Gewährleistungsfrist im\n\nVertragsverhältnis des Bauträgers zu dem Subunternehmer aufgrund der Klau-\n\nsel auch für den Erwerbervertrag maßgeblich sein soll, wird die Gewährleis-\n\ntungsfrist in diesem Vertragsverhältnis verkürzt.\n\nNr. X benachteiligt den Erwerber gegenüber der gesetzlichen Regelung\n\nauch insoweit, als der Bauträger dem Erwerber nur in dem Umfang haften will,\n\nwie ihm gegenüber die am Bau Beteiligten haften. Damit wird die Haftung für\n\nein eigenes vertragswidriges Verhalten ausgeschlossen. Im übrigen würden die\n\nabweichend vom Gesetz mit den am Bau Beteiligten vereinbarten Haftungsbe-\n\nschränkungen zum Nachteil des Erwerbers gelten.\n\nc) Die Unbeachtlichkeit der genannten Klausel hat nicht zur Folge, daß\n\ndie darin enthaltene Subsidiaritätsklausel ebenfalls nach § 5 AGB-Gesetz un-\n\nbeachtlich ist. Die Subsidiaritätsklausel ist nicht unklar gefaßt und nicht wider-\n\nsprüchlich. Sie regelt die subsidiäre Haftung des Bauträgers gegenüber dem\n\nErwerber.\n\nd) Diese Klausel, wonach eine Gewährleistung des Verkäufers also in je-\n\ndem Fall insoweit ausgeschlossen ist, als solche Gewährleistungsansprüche\n\ngegen die vorgenannten Beteiligten bestehen und geltend gemacht werden\n\nkönnen, ist deshalb unwirksam, weil sie einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGB-\n\nGesetz nicht standhält:\n\n(1) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann\n\neine Subsidiaritätsklausel in einem Bauträgervertrag wirksam sein, wenn sie\n\nweder von dem Erwerber die gerichtliche Verfolgung der abgetretenen Ansprü-\n\nche verlangt, noch ihm aufgrund ihrer sprachlichen Fassung den Eindruck ver-\n\nmittelt, er müsse die anderen am Bau Beteiligten gerichtlich ohne Erfolg in An-\n\nspruch genommen haben, bevor der Bauträger haftet (BGH, Urteil vom 6. April\n\n1995 - VII ZR 73/94, BauR 1995, 542 = ZfBR 1995, 202; Urteil vom\n\n4. Dezember 1997 - VII ZR 6/97, BauR 1998, 335 = ZfBR 1998, 143).\n\nDaran gemessen wäre eine Klausel, welche den Erwerber auf zumutbare\n\nBemühungen um eine außergerichtliche Durchsetzung der abgetretenen An-\n\nsprüche gegen die Bauhandwerker verweist, nicht zu beanstanden.\n\n(2) An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof nicht fest. Die\n\nSubsidiaritätsklausel benachteiligt den Erwerber entgegen Treu und Glauben\n\nnach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unangemessen.\n\nNach dieser Regelung sind Vertragsklauseln unwirksam, wenn sie we-\n\nsentliche Rechte und Pflichten des Klauselgegners, die sich aus der Natur des\n\nVertrages ergeben, so einschränken, dass die Erreichung des Vertragszwecks\n\ngefährdet ist. Die Subsidiaritätsklausel erfüllt diese Voraussetzungen.\n\nDer Vertrag über den Erwerb vom Bauträger wird im Unterschied zu ei-\n\nner Bauerrichtung aufgrund mehrerer Verträge mit am Bau Beteiligten dadurch\n\nbestimmt, daß der Erwerber einen Vertrag mit einem Generalunternehmer ab-\n\nschließt. Damit soll die Durchführung und Abwicklung des Vertrages durch ei-\n\nnen Vertragspartner des Erwerbers gewährleistet sein. Diese Vertragsgestal-\n\ntung und die damit für den Erwerber verbundenen Vorteile werden durch die\n\nSubsidiaritätsklausel für den Zeitraum, in dem der Erwerber sich um die Durch-\n\nsetzung gegenüber den anderen am Bau Beteiligten bemühen muß, zu seinen\n\nLasten weitgehend aufgehoben.\n\nDie Klausel begründet für den Erwerber die Unsicherheit, in welchem\n\nUmfang er sich darum bemühen muß, etwaige Ansprüche gegen andere am\n\nBau Beteiligte geltend zu machen. Ihm obliegt es, aufgrund der Verträge des\n\nBauträgers mit den einzelnen Unternehmern zu prüfen, welche Ansprüche ge-\n\ngen sie bestehen und wann sie verjähren. Für den Erwerber besteht das Risiko,\n\ndaß er in Auseinandersetzungen mit dem Bauträger über die Frage verwickelt\n\nwird, ob er sich angemessen um die außergerichtliche Durchsetzung von Ge-\n\nwährleistungsansprüchen gegenüber den anderen am Bau Beteiligten bemüht\n\nhat.\n\nDer Erwerber wird gezwungen, etwaige Mangelerscheinungen konkreten\n\nMangelursachen zuzuordnen, damit er den Unternehmer in Anspruch nehmen\n\nkann, der für die Mängel verantwortlich ist. Unter Umständen wird er erst mit\n\nHilfe eines Sachverständigengutachtens in der Lage sein, die Verantwortlichkeit\n\neines bestimmten Unternehmers zu klären. Das widerspräche dem Sinn und\n\nZweck des vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsatzes, daß der Besteller\n\nsich gegenüber seinem Vertragspartner darauf beschränken kann, die Sym-\n\nptome eines Mangels zu rügen und vorzutragen, und daß er nicht verpflichtet\n\nist, die Mängelursachen durch ein Sachverständigengutachten klären zu lassen.\n\nDiese Grundsätze zum notwendigen und hinreichenden Sachvortrag sollen dem\n\nBesteller die Durchsetzung seiner Gewährleistungsansprüche außergerichtlich\n\nund im Prozeß erleichtern (st. Rspr. vgl. etwa BGH, Urteil vom 17. Januar 2002\n\n- VII ZR 488/00, zur Veröffentlichung bestimmt; Urteil vom 7. Juni 2001 - VII ZR\n\n471/99, BauR 2001, 1414 = ZfBR 2001, 457; Urteil vom 28. Oktober 1999\n\n- VII ZR 115/97 = BauR 2000, 261 = ZfBR 2000, 116; Urteil vom 3. Dezember\n\n1998 - VII ZR 405/97 = BauR 1999, 391 = ZfBR 1999, 135).\n\nLassen sich die Symptome nicht zweifelsfrei zuordnen, besteht für den\n\nErwerber die Gefahr, daß er sich mit erheblichem Zeitaufwand vergeblich be-\n\nmüht, seine Ansprüche durchzusetzen, weil die Unternehmer jeweils ihre Ver-\n\nantwortlichkeit bestreiten und auf andere Unternehmer verweisen. Der dafür\n\nerforderliche Zeitaufwand verschlechtert die Beweislage des Erwerbers und\n\nbegründet für ihn das Risiko, daß der Bauträger zahlungsunfähig oder insolvent\n\nwird.\n\nIII.\n\n1. Das Berufungsgericht hat den Schadensersatzanspruch des Klägers\n\nmit folgenden Erwägungen als dem Grunde nach für gerechtfertigt angesehen:\n\na) Ursächlich für die vom Kläger gerügten Mängel sei neben möglichen\n\nBauausführungsfehlern ein Planungsfehler des Architekten.\n\nb) Der Anspruch aus § 635 BGB stehe dem Kläger zu, obwohl er den\n\nBeklagten nicht unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert habe.\n\nDie Fristsetzung sei nach § 634 Abs. 2 BGB entbehrlich gewesen. Der Beklagte\n\nhabe seine Haftung nicht nur mit dem Einwand bestritten, der Kläger hätte erst\n\nandere am Bau Beteiligte in Anspruch nehmen müssen, er habe seine Ge-\n\nwährleistungsverpflichtung schlechthin bestritten.\n\nc) Dem Kläger stehe bei einem Schadensersatzanspruch nach § 635\n\nBGB grundsätzlich das Recht zu, den kleinen oder den großen Schadensersatz\n\nzu wählen. Lediglich bei geringfügigen Mängeln sei er nach Treu und Glauben\n\ndaran gehindert, den großen Schadensersatzanspruch geltend zu machen. Da\n\ndie unzureichende Belüftungsmöglichkeit der Wohnung derart schwerwiegend\n\nsei, sei die Wahl des Klägers nicht treuwidrig.\n\nd) Der Mangel bestehe darin, daß die Lüftungsverhältnisse nicht den\n\nAnforderungen genügten, die der Beklagte als Erfüllung des Vertrages geschul-\n\ndet habe. Nach allen drei Gutachten seien die Lüftungsmöglichkeiten der Woh-\n\nnung unzureichend, weil aufgrund der Anordnung der Fenster eine Quer- oder\n\nEcklüftung nicht möglich sei. Eine ausreichende Lüftung sei nur dadurch zu ge-\n\nwährleisten, daß Lüftungskanäle nachträglich eingebaut würden.\n\ne) Danach sei die Wohnung mit einem nicht geringfügigen Mangel be-\n\nhaftet. Der Einbau von Lüftungskanälen sowie die Entlüftung der Küche würden\n\nkeinen besonderen hohen Aufwand erfordern, die Kosten seien jedoch nicht\n\nunerheblich. Auch nach Vornahme der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen\n\nwerde die Wohnung besondere Anforderungen an die Lüftung und Heizung\n\nstellen. Dadurch sei der Wert und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung im\n\nHinblick auf die vereinbarte und vorausgesetzte Beschaffenheit der Sache her-\n\nabgesetzt.\n\nf) Da es nach der Lebenserfahrung üblich sei, Appartements mit einer\n\nWohnfläche von 40 qm häufig an alleinstehende berufstätige Personen zu ver-\n\nmieten, die tagsüber und an Wochenenden oft nicht anwesend seien, gehöre es\n\nzur vertragsgemäßen Beschaffenheit der Wohnung, daß sie auch unter diesen\n\nBedingungen nutzbar sei.\n\n2. Diese Erwägungen halten jedenfalls im Ergebnis einer revisionsrecht-\n\nlichen Überprüfung stand. Die Voraussetzungen des großen Schadensersatz-\n\nanspruches nach § 635 BGB liegen vor.\n\na) Die in Nr. X des Vertrages geregelte Beschränkung der Haftung auf\n\nden unmittelbaren Schaden für schuldhafte Vertragsverletzungen verstößt ge-\n\ngen § 11 Nr. 7 AGB-Gesetz, weil die Klausel die Haftungsbeschränkung auf\n\nden unmittelbaren Schaden auch für die Fälle vorsieht, in denen der Klausel-\n\nverwender grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat.\n\nb) Die Wohnung ist mangelhaft, weil ihr ein Beschaffenheitsmerkmal\n\nfehlt, das für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch erforderlich ist.\n\nDa die Parteien die für eine ausreichende Lüftung der Wohnung erfor-\n\nderliche zweimalige Stoßlüftung und den erforderlichen erhöhten Heizungsauf-\n\nwand als Beschaffenheit und eine entsprechende Gebrauchstauglichkeit nicht\n\nvereinbart haben, schuldet der Beklagte die Beschaffenheit und die\n\nGebrauchstauglichkeit der Wohnung, die der Kläger nach der Verkehrssitte er-\n\nwarten durfte. Das Berufungsgericht hat den Vertrag rechtsfehlerfrei dahinge-\n\nhend ausgelegt, daß der Beklagte vertraglich eine Gebrauchstauglichkeit der\n\nWohnung schuldete, die besondere Lüftungsmaßnahmen des Erwerbers und\n\neinen erhöhten Heizaufwand nicht erfordert.\n\nc) Die Voraussetzungen des § 634 Abs. 1 BGB liegen vor. Der Kläger hat\n\ndem Beklagten durch Schreiben vom 22. September 1997 eine Frist zur Nach-\n\nbesserung mit Ablehnungsandrohung bis zum 24. Oktober 1997 gesetzt. Der\n\nBeklagte ist der Aufforderung zur Nachbesserung nicht nachgekommen.\n\nd) Der Kläger ist berechtigt, den großen Schadensersatz zu verlangen.\n\nDem Besteller steht es grundsätzlich frei, zwischen dem großen und dem klei-\n\nnen Schadensersatz zu wählen. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben,\n\ndaß der Kläger den Anspruch auf großen Schadensersatz geltend macht. Der\n\nMangel der Wohnung ist nicht geringfügig. Die erhöhten Anforderungen an die\n\nLüftung der Wohnung und an die Beheizung beeinträchtigen die Gebrauchs-\n\ntauglichkeit erheblich. Die überhöhte Raumfeuchtigkeit hat dazu geführt, daß\n\nMöbel der Mieter beschädigt worden sind und zwei Mieter die Miete gemindert\n\nund die Mietverträge gekündigt haben.\n\nIV.\n\n1. Das Berufungsgericht hat zu Umfang und Höhe des Schadens folgen-\n\ndes ausgeführt:\n\na) Der Beklagte schulde neben der Rückzahlung des Kaufpreises den\n\nErsatz der Folgeschäden. Der Kläger habe seinen Anspruch schlüssig darge-\n\nlegt, der Beklagte habe die einzelnen Schadenspositionen nur pauschal und\n\nnicht substantiiert bestritten.\n\nb) Nach der Beweisaufnahme in erster Instanz stehe fest, daß die Mieter\n\nvon dem Kläger Schadensersatz gefordert und erhalten hätten. Die Nebenkos-\n\nten seien durch die eingereichten Unterlagen belegt, der Beklagte könne als\n\nVerwalter der Wohnungseigentumsanlage die Wohnkosten nicht mit Nichtwis-\n\nsen bestreiten. Seine Einwendungen hinsichtlich der Grunderwerbssteuer seien\n\nunerheblich. Es stehe nicht fest, daß der Steuerbescheid nach § 16 Abs. 1 Nr. 2\n\ndes Grunderwerbssteuergesetzes aufgehoben und der gezahlte Betrag erstattet\n\nwerde.\n\n2. Diese Erwägungen halten mit Ausnahme zweier vom Kläger gefor-\n\nderten Schadenspositionen einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.\n\na) Der Beklagte schuldet über die Rückzahlung der vom Kläger gezahl-\n\nten Vergütung hinaus den Ersatz der Folgeschäden.\n\n(1) Zu den ersatzfähigen Folgeschäden gehören auch die Kosten für die\n\ngerichtliche und außergerichtliche Auseinandersetzung des Klägers mit den\n\nbeiden Mietern sowie der Schadensersatz, den der Kläger an die Mieter hat\n\nzahlen müssen. Aufgrund der Beweisaufnahme steht fest, daß beide Mieter die\n\nWohnung gekündigt haben, weil die Wohnung eine zu hohe Luftfeuchtigkeit\n\naufgewiesen hat.\n\n(2) Der Kläger kann auch die Heiz- und Stromkosten während der Zeit\n\ndes Leerstandes der Wohnung nach dem Auszug des ersten Mieters ersetzt\n\nverlangen. Die vorzeitige Kündigung durch den ersten Mieter, die den zeitweili-\n\ngen Leerstand zur Folge hatte, beruht auf der Mangelhaftigkeit der Wohnung.\n\nb) Von den beanspruchten Folgeschäden hat das Berufungsgericht zwei\n\nPositionen dem Kläger zu Unrecht zuerkannt:\n\n(1) Der von dem Kläger verlangte Ersatz von Zinszahlungen in Höhe von\n\n25.264,62 DM steht dem Kläger nach dem derzeitigen Streitstand nicht zu. Der\n\nBeklagte hat die Zahlung dieser Zinsen bestritten. Der Kläger hat die Zinszah-\n\nlungen nicht durch Belege nachgewiesen.\n\n(2) Die von dem Kläger gezahlte Grunderwerbssteuer in Höhe von\n\n2.380 DM hat das Berufungsgericht dem Kläger zu Unrecht als Schadenspositi-\n\non zuerkannt. Ob der Kläger die gezahlte Grunderwerbssteuer vom Finanzamt\n\nzurückerhält, ist ungeklärt, so daß es derzeit offen ist, ob die gezahlte Grunder-\n\nwerbssteuer ein ersatzfähiger Schaden ist.\n\nUllmann Thode Kuffer\n\n Kniffka Bauner","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_493-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-03-21/vii-zr-493-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 635","ref_norm":"635","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 634","ref_norm":"634","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_493-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_493-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-03-21/vii-zr-493-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_493-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:59:56.997243+00:00"}}