{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_420-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2001-06-07","aktenzeichen":"VII ZR 420/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"AGBG § 9 Abs. 1 Bm, Abs. 2 Nr. 1 Die folgende Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertra- ges: \"Der amtierende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Umschreibung des Ei- gentums erst dann zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis ... voll gezahlt ist.\" benachteiligt den Klauselgegner hinsichtlich der Pflicht zur Vorleistung unangemes- sen und ist daher wegen eines Verstoßes gegen das AGBG unwirksam. BGB §§ 634 Abs. 1, 635 Der Erwerber kann mit einem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln am Ge- meinschaftseigentum aufrechnen oder den Erwerbspreis mindern, wenn der Bauträ- ger als alleiniger Eigentümer durch die endgültige Verweigerung der Nachbesserung zu erkennen gibt, daß er nicht bereit ist, an der Durchsetzung der Gewährleistungs- ansprüche mitzuwirken.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVERSÄUMNIS-URTEIL\n\nVII ZR 420/00\n\nVerkündet am:\n7. Juni 2001\nHeinzelmann,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: ja\n\nAGBG § 9 Abs. 1 Bm, Abs. 2 Nr. 1\n\nDie folgende Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertra-\nges:\n\n\"Der amtierende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Umschreibung des Ei-\ngentums erst dann zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis ... voll\ngezahlt ist.\"\n\nbenachteiligt den Klauselgegner hinsichtlich der Pflicht zur Vorleistung unangemes-\nsen und ist daher wegen eines Verstoßes gegen das AGBG unwirksam.\n\nBGB §§ 634 Abs. 1, 635\n\nDer Erwerber kann mit einem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln am Ge-\nmeinschaftseigentum aufrechnen oder den Erwerbspreis mindern, wenn der Bauträ-\nger als alleiniger Eigentümer durch die endgültige Verweigerung der Nachbesserung\nzu erkennen gibt, daß er nicht bereit ist, an der Durchsetzung der Gewährleistungs-\nansprüche mitzuwirken.\n\nBGH, Urteil vom 7. Juni 2001 - VII ZR 420/00 - OLG Naumburg\n\n LG Stendal\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die\n\nRichter Prof. Dr. Thode, Hausmann, Dr. Wiebel und Prof. Dr. Kniffka\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 11. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts Naumburg vom 9. November 1999 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 19. Dezember 1995 erwarben die Kläger\n\nvon dem Beklagten Wohnungseigentum an einer neu errichteten, bezugsferti-\n\ngen Doppelhaushälfte zu einem Preis von rund 318.000 DM. Von diesem Be-\n\ntrag sollten die Kläger zunächst 303.000 DM und den Restbetrag nach voll-\n\nständiger Fertigstellung und Abnahme zahlen.\n\nDie Vertragsparteien erklärten die Auflassung und der Beklagte bewil-\n\nligte und beantragte die Eintragung der Kläger im Grundbuch. Mit dem Vollzug\n\ndes Vertrages beauftragten die Parteien den beurkundenden Notar. In § 10\n\nAbs. 5 des Vertrages heißt es:\n\n\"Der amtierende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Umschreibung\n\ndes Eigentums erst zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis\n\ngemäß § 3 voll gezahlt ist.\"\n\nDie Kläger zahlten den vereinbarten Erwerbspreis bis auf einen Restbe-\n\ntrag von 23.200 DM.\n\nDie Kläger haben den Beklagten wegen verschiedener Mängel vergeb-\n\nlich zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Unter anderem haben sie beanstan-\n\ndet, daß das Doppelhaus nicht über die beantragte und in die Baugenehmi-\n\ngung eingeflossene 18 cbm Kläranlage verfüge. Sie behaupten, für die erfor-\n\nderlichen Nachbesserungen sei ein Betrag von 30.400,47 DM aufzuwenden.\n\nUm diesen Betrag sei die offene Restkaufpreisforderung des Beklagten zu\n\nmindern. Sie könnten deshalb vom Beklagten die Umschreibung des Eigen-\n\ntums verlangen.\n\nHilfsweise begehren sie, den Beklagten zu verurteilen, die Zustimmung\n\nzur Eigentumsumschreibung Zug um Zug gegen Hinterlegung des streitigen\n\nRestwerklohns in Höhe von 23.200 DM zu erteilen.\n\nDer Beklagte, der Eigentümer beider Doppelhaushälften ist, hat die\n\nAuffassung vertreten, hinsichtlich der Sammelgrube liege kein Mangel vor. Für\n\neine Minderung fehle den Klägern auch die Aktivlegitimation, da die Kläranlage\n\ngemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer sei. Ein Beschluß der\n\nWohnungseigentümergemeinschaft liege nicht vor. Da die Kläger den Vertrag\n\nnicht vollständig erfüllt hätten, müsse er der Eintragung der Kläger als Eigen-\n\ntümer im Grundbuch nicht zustimmen.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg\n\ngeblieben.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat Erfolg, sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils\n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDer Beklagte sei nach § 10 Abs. 5 des Erwerbervertrages gegenwärtig\n\nnicht verpflichtet, an der Eintragung der Kläger in das Grundbuch mitzuwirken,\n\nweil die Kläger die Kaufpreisschuld bisher nicht vollständig getilgt hätten. Die\n\nKläger seien uneingeschränkt vorleistungspflichtig.\n\nDer Einwand der Kläger, der Kaufpreis sei durch Verrechnung getilgt, da\n\nihnen entweder ein Schadensersatzanspruch in Höhe des noch offenen Betra-\n\nges oder eine entsprechende Minderung zustehe, sei unbegründet. Dabei kön-\n\nne offenbleiben, ob Mängel bestünden und ob die Kläger berechtigt seien,\n\nhieraus Rechte geltend zu machen. Selbst wenn derartige Ansprüche bestün-\n\nden, verbliebe eine Restforderung des Beklagten. Wenn ein Mangel am Ge-\n\nmeinschaftseigentum vorliege, könne der Erwerber nur einen seinem Anteil am\n\ngemeinschaftlichen Eigentum entsprechenden Betrag geltend machen. Danach\n\nkönnten die Kläger für die Balkonsanierung die behaupteten Kosten in Höhe\n\nvon insgesamt 5.126,34 DM und von den Kosten für die Kläranlage lediglich\n\ndie Hälfte, 12.637,04 DM verrechnen. Selbst wenn die Kläger berechtigt sein\n\nsollten, den gesamten Betrag geltend zu machen, könnten sie nur Leistung an\n\ndie Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, aber nicht einen bestehen-\n\nden Schadensersatzanspruch mit ihrer Kaufpreisrestschuld verrechnen.\n\nII.\n\nDiese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht\n\nstand.\n\nFür die revisionsrechtliche Beurteilung ist der Vortrag der Kläger zu un-\n\nterstellen, daß das zu erwerbende Sondereigentum der Kläger und das Ge-\n\nmeinschaftseigentum Mängel aufweisen, deren Beseitigung der Beklagte end-\n\ngültig verweigert hat und deren Behebung einen Kostenaufwand von\n\n30.400,47 DM erfordert. Der Ansicht des Berufungsgerichts, den Klägern sei es\n\nverwehrt, in Höhe der Mängelbeseitigungskosten den Preis für den Erwerb des\n\nWohnungseigentums zu mindern oder mit einem entsprechenden Schadenser-\n\nsatzanspruch aufzurechnen, kann nicht beigetreten werden. Sie wird den Be-\n\nsonderheiten des Streitfalls nicht gerecht.\n\nNach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem einzelnen\n\nErwerber der Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels am\n\nGemeinschaftseigentum in Höhe der gesamten Mängelbeseitigungskosten zu\n\n(BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - VII ZR 208/97, BGHZ 141, 63, 65). Der\n\nErwerber ist jedoch ohne einen dazu ermächtigenden Beschluß der Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich daran gehindert, den Schadens-\n\nersatzanspruch oder die Minderung mit Zahlung an sich selbst durchzusetzen\n\n(BGH, aaO; Urteil vom 10. Mai 1979 - VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 264). Der\n\nvorliegende Fall gebietet hiervon aber eine Ausnahme, wie sie der Bundesge-\n\nrichtshof stets dann bejaht hat, wenn die Interessen der Gemeinschaft an der\n\nDurchsetzung der gemeinschaftsbezogenen Ansprüche und die Interessen des\n\nSchuldners an einer übersichtlichen Haftungslage nicht berührt sind (vgl. BGH,\n\nUrteil vom 6. Juni 1991 - VII ZR 372/89 = BGHZ 114, 387).\n\nDer Beklagte ist Eigentümer beider Doppelhaushälften. Er hat sich als\n\nVertragspartner der Kläger endgültig geweigert, die gerügten Mängel zu besei-\n\ntigen. Er hat damit auch zu erkennen gegeben, daß er kein Interesse daran\n\nhat, an der Beseitigung der gerügten Mängel am Gemeinschaftseigentum oder\n\nan der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen mitzuwirken. Weitere\n\nMiteigentümer sind nicht betroffen. In einem solchen Fall ist es geboten, den\n\nKlägern auf der Grundlage ihrer Befugnis, Mängel am Gemeinschaftseigentum\n\nselbständig geltend zu machen (BGH, Urteil vom 15. Februar 1990 - VII ZR\n\n269/88, BGHZ 110, 258, 259 f.), auch das Recht zuzubilligen, wegen der Män-\n\ngel am Gemeinschaftseigentum in Höhe der Mängelbeseitigungskosten den\n\nErwerbspreis zu mindern oder mit einem entsprechenden Schadensersatzan-\n\nspruch aufzurechnen, um die Eigentumsumschreibung zu bewirken. Der Be-\n\nklagte verdient als bisheriger Alleineigentümer und Vertragspartner, der seinen\n\nVertragspflichten nicht nachkommt, keinen Schutz. Er kann sich deshalb auch\n\nnicht darauf berufen, daß seine Interessen als Miteigentümer durch die Auf-\n\nrechnung oder Minderung berührt seien. Daß der Gemeinschaft durch die Ver-\n\nringerung des Erwerbspreises die Mittel für eine Sanierung nicht unmittelbar\n\nzur Verfügung stehen, muß der Beklagte als Folge seines vertragswidrigen\n\nVerhaltens hinnehmen.\n\nIII.\n\nZur Feststellung der von den Klägern behaupteten Mängeln und Män-\n\ngelbeseitigungskosten ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverwei-\n\nsen. Sollten die Mängelbeseitigungskosten nur geringfügig unter dem noch\n\noffenen Preis für den Erwerb des Wohnungseigentums liegen, wird das Beru-\n\nfungsgericht zu prüfen haben, ob der Klage im Hinblick auf § 320 Abs. 2 BGB\n\ngleichwohl stattzugeben ist.\n\nSollte sich bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung der Sache\n\nherausstellen, daß keine Mängel vorliegen oder trotz der Aufrechnung oder\n\nMinderung noch ein so erheblicher Preis geschuldet wird, daß eine Anwendung\n\ndes § 320 Abs. 2 BGB nicht in Betracht kommt, wird das Berufungsgericht zu\n\nprüfen haben, ob die in § 10 Nr. 5 des Erwerbsvertrages enthaltene Verpflich-\n\ntung der Erwerber zur Vorleistung wirksam vereinbart ist. Sollte die Klausel,\n\nwie die Revision geltend macht, eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine\n\nGeschäftsbedingung sein, hielte sie einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG nicht\n\nstand. Durch die auferlegte Pflicht zur Vorleistung verliert der Erwerber die\n\nMöglichkeit, sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB\n\nzur Geltung zu bringen, wenn der Veräußerer nicht oder schlecht erfüllt. Eine\n\nVorleistungsverpflichtung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nur dann\n\nwirksam, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der auch\n\nbei\n\nder Abwägung mit den hierdurch für den Erwerber entstehenden Nachteilen\n\nBestand hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 1999 - VIII ZR 204/98, BGHZ 141,\n\n108, 114).\n\nEin solcher ist nicht ersichtlich.\n\nUllmann Thode Hausmann\n\n Wiebel Kniffka","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_420-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-07/vii-zr-420-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":3}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_420-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_420-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-07/vii-zr-420-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_420-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:14:17.864101+00:00"}}