{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_321-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2002-06-13","aktenzeichen":"VII ZR 321/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 313 a. F. Ist ein Bauvertrag von einem Grundstückskaufvertrag abhängig, dieser aber nicht von ihm, ist er nicht gemäß § 313 BGB zu beurkunden (im Anschluß an BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVII ZR 321/00\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n13. Juni 2002\nFahrner,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 313 a. F.\n\nIst ein Bauvertrag von einem Grundstückskaufvertrag abhängig, dieser aber nicht\n\nvon ihm, ist er nicht gemäß § 313 BGB zu beurkunden (im Anschluß an BGH, Urteil\n\nvom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951).\n\nBGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 - OLG Köln\n LG Köln\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 13. Juni 2002 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die\n\nRichter Hausmann, Dr. Wiebel, Dr. Kuffer und Prof. Dr. Kniffka\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 12. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Köln vom 29. Februar 2000 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin nimmt die Beklagten nach Kündigung eines Bauvertrages\n\nauf Zahlung in Anspruch. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit dieses\n\nVertrages.\n\nDie Beklagten meldeten sich auf eine Zeitungsanzeige der Klägerin, in\n\nder diese angeboten hatte, in ruhiger, verkehrsgünstiger Ortsrandlage ein Haus\n\nzu planen und zu bauen. Die Parteien schlossen einen Bauvertrag, der auf das\n\nin der Anzeige genannte Grundstück, das nicht im Eigentum der Klägerin stand,\n\nBezug nahm. Dabei wurde im Vertrag die Lage des Grundstücks konkret be-\n\nzeichnet; den Beklagten wurde ein Rücktrittsrecht u.a. für den Fall eingeräumt,\n\ndaß ein Kaufvertrag mit dem Eigentümer nicht zustande kommen sollte. Die\n\nKlägerin vermittelte den Abschluß des alsdann notariell beurkundeten Kaufver-\n\ntrages über dieses Grundstück zwischen den Beklagten und dem Verkäufer.\n\nIn der Folgezeit wollten die Beklagten von dem Bauvertrag, nicht aber\n\nvom Grundstückskauf Abstand nehmen. Nach wechselseitiger Kündigung des\n\nBauvertrages schlossen sie mit dem Verkäufer einen erneut notariell beurkun-\n\ndeten Grundstückskaufvertrag zu den ursprünglichen Vertragsbedingungen.\n\nNach Auflassung wurde das Grundstück auf die Beklagten umgeschrieben.\n\nDie Klägerin hat 60.981,46 DM geltend gemacht. Sie ist der Meinung, der\n\nBauvertrag habe einer notariellen Beurkundung nicht bedurft; jedenfalls sei ein\n\nFormmangel durch die erste Beurkundung des Grundstückkaufvertrages analog\n\n§ 313 BGB geheilt worden. Die Vorinstanzen haben eine Beurkundungspflicht\n\ndes Bauvertrages bejaht, eine Heilung des Formmangels abgelehnt und die auf\n\nEntschädigung aus dem Bauvertrag gerichtete Klage mit Ausnahme eines Be-\n\ntrages von 700 DM abgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren\n\nweitergehenden Anspruch.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\nAuf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum\n\n31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1\n\nEGBGB).\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht führt zur Frage der Formbedürftigkeit des Bauver-\n\ntrages aus, dieser enthalte weder eine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten\n\nzum Erwerb des Grundstücks noch seien Nachteile für den Fall eines unterlas-\n\nsenen Erwerbs erkennbar, so daß der Bauvertrag nicht schon aus diesen\n\nGründen beurkundungsbedürftig gewesen sei.\n\nDiese der Revision günstige und von den Beklagten nicht angegriffene\n\nAuslegung des Vertrages ist nicht zu beanstanden.\n\nII.\n\n1. Das Berufungsgericht führt aus, der Bauvertrag sei aus anderen\n\nGründen formunwirksam. Ein für sich allein nicht formbedürftiger Vertrag sei\n\ndann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich\n\nzusammenhänge. Eine solche Verknüpfung liege vor, wenn die Vereinbarungen\n\nnach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig seien, daß sie mit-\n\neinander stehen und fallen sollen. Dabei sei nicht erforderlich, daß an jedem\n\nder Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Personen beteiligt seien.\n\nEin solcher Verknüpfungswille der Parteien sei gegeben. Die Beklagten\n\nseien seinerzeit nicht Eigentümer eines Grundstücks gewesen und hätten den\n\nErwerb des von der Klägerin vermittelten Grundstücks beabsichtigt. Ohne ein\n\nGrundstück hätte das Haus nicht errichtet werden können. Die Klägerin habe\n\nschon in ihrer Anzeige für das von den Beklagten gekaufte Grundstück gewor-\n\nben. Sie sei davon ausgegangen, daß die Bauinteressenten das von ihr für die\n\nBebauung vorgesehene Grundstück erwerben wollten; sie habe an der Ver-\n\nmittlung eines Kaufvertrages allein kein Interesse gehabt. Dies hätten die Be-\n\nklagten erkannt. Für diese sei ein Vertrag mit der Klägerin lediglich über die Er-\n\nrichtung einer Doppelhaushälfte nicht in Betracht gekommen; dies genüge, um\n\neinen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender Beurkundungsbedürftigkeit für\n\nalle Vereinbarungen zu bejahen. Daß die Beklagten zu einem späteren Zeit-\n\npunkt bereit gewesen seien, das Grundstück auch ohne Bebauung durch die\n\nKlägerin zu erwerben, sei ohne Belang.\n\n2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Beurteilung, ob\n\nder Bauvertrag der Parteien notariell zu beurkunden war, bedarf ergänzender\n\nFeststellungen.\n\na) Ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313 Satz 1 BGB\n\nnicht unterliegt, ist dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grund-\n\nstücksgeschäft im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Eine\n\nrechtliche Einheit besteht dann, wenn die Verträge nach dem Willen der Partei-\n\nen derart voneinander abhängen, daß sie miteinander stehen und fallen sollen\n\n(st.Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78,\n\n346).\n\nDies setzt nicht voraus, daß die Abhängigkeit der Verträge wechselseitig\n\nist. Auch bei einseitiger Abhängigkeit stehen und fallen beide Geschäftsteile mit\n\ndem Vertrag, von dem der andere abhängt. Andererseits ist ein solches Abhän-\n\ngigkeitsverhältnis kein hinreichender Grund, das für einen Vertrag geltende\n\nFormgebot auf den anderen auszudehnen. Maßgeblich ist vielmehr, ob die mit\n\ndem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 Satz 1 BGB die Erstrek-\n\nkung des Formgebots auf das verbundene Geschäft erfordern. Der V. Zivilsenat\n\ndes Bundesgerichtshofs hat wiederholt auf die Abhängigkeit des Grundstücks-\n\nvertrags als maßgebliches Kriterium für die Formbedürftigkeit des gesamten\n\nGeschäfts hingewiesen (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98,\n\nNJW 2000, 951 m.w.N.). Er hat dazu ausgeführt, allein die einseitige Abhängig-\n\nkeit des formfreien Geschäfts vom Grundstücksvertrag genüge nicht, eine\n\nrechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begründen.\n\nb) Dieser Rechtsprechung schließt sich der Senat an (vgl. auch BGH,\n\nUrteil vom 11. Oktober 2000 - VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226). Es ist maßgeb-\n\nlich auf Sinn und Zweck des Beurkundungsbedürfnisses abzustellen. Allein eine\n\nwirtschaftliche Verknüpfung der Verträge gebietet es nicht, das Formerfordernis\n\ndes § 313 BGB auf den Bauvertrag zu erstrecken. Erst bei einer Abhängigkeit\n\ndes Grundstücksgeschäfts vom Bauvertrag besteht Anlaß, zur Wahrung der\n\nFunktionen des § 313 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für\n\nrichtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Be-\n\nweisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen.\n\nAn dieser Beurteilung ändert sich nichts, wenn zunächst der Bauvertrag\n\nund alsdann der Grundstücksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbe-\n\ndürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (Pohlmann\n\nEwiR 2000, 323 f; a.A. MünchKommBGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 313 Rdn. 54 und\n\nFn. 207).\n\nc) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht die\n\nAnnahme, der Grundstückskaufvertrag sei vom Bauvertrag abhängig.\n\naa) Der erforderliche rechtliche Zusammenhang der Verträge geht über\n\nden tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Zusammenhang der Ge-\n\nschäfte hinaus. Es genügt nicht, daß der Bauvertrag Anlaß zum Grundstück s-\n\nkauf gegeben hatte oder diesen erst ermöglicht haben sollte.\n\nEine Ausdehnung der für den Vertrag über das Grundstück gebotenen\n\nForm der notariellen Beurkundung auf das formfreie Rechtsgeschäft des Bau-\n\nvertrags ist geboten, wenn nach den Vorstellungen der Parteien des Grund-\n\nstücksvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausführung des Bauvertrages\n\nzu ermöglichen.\n\nbb) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben keine\n\nAbhängigkeit des Grundstückskaufvertrages vom Bauvertrag. Eine solche\n\nrechtliche Abhängigkeit ist weder im Grundstückskaufvertrag angedeutet noch\n\nergibt sie sich aus dem bisher festgestellten Willen der Parteien. Das Beru-\n\nfungsgericht befaßt sich allein mit der Abhängigkeit des Bauvertrages vom\n\nGrundstücksgeschäft.\n\nIII.\n\nDanach kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben. Es ist auf-\n\nzuheben.\n\nDen Parteien ist zunächst Gelegenheit zu geben, zu dem neuen rechtli-\n\nchen Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Sollten weitere Feststellungen des\n\nBerufungsgerichts zu einem Formmangel des Bauvertrages führen, so wäre\n\ndieser Mangel in der Folgezeit nicht geheilt worden.\n\n1. a) Das Berufungsgericht führt aus, die Formnichtigkeit des Bauvertra-\n\nges sei durch den Abschluß des ersten Grundstückskaufvertrages nicht geheilt.\n\nDie Erwägung der Rechtsprechung, eine Heilung der formunwirksam eingegan-\n\ngenen Verpflichtung zur Veräußerung des Grundstücks könne über die Rege-\n\nlung des § 313 Satz 2 BGB hinaus bereits dann in Betracht kommen, wenn die\n\nVerpflichtung formwahrend eingegangen worden ist (vgl. hierzu: BGH, Urteil\n\nvom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80, BGHZ 82, 398, 403 ff), sei hier nicht\n\ntragfähig.\n\nb) Das hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Die dem vorgenannten\n\nUrteil des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Erwägungen lassen sich auf\n\nden vorliegenden Fall nicht übertragen. Dort ging es um die Frage, ob die un-\n\nwirksam eingegangene Verpflichtung zum Verkauf eines Grundstückes an ei-\n\nnen Dritten bereits durch die notarielle Beurkundung des in Aussicht genomme-\n\nnen Kaufvertrages mit dem Dritten entsprechend § 313 Satz 2 BGB geheilt\n\nworden war. Das hat der Bundesgerichtshof mit der Erwägung bejaht, daß der\n\nVerkäufer bereits mit dem Abschluß des notariell beurkundeten Kaufvertrages\n\ngehindert sei, sich den sachenrechtlichen Konsequenzen des zuvor formun-\n\nwirksam geschlossenen Vertrages zu entziehen. Hier liegt der Fall anders, da\n\nder Bauvertrag gerade keine Kaufverpflichtung bezüglich des Grundstücks ent-\n\nhält. Mit Abschluß des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages würde\n\nder Schutzzweck des § 313 Satz 2 BGB im Hinblick auf den Bauvertrag nicht\n\nerreicht. Die Rechtslage hatte sich in bezug auf die Verpflichtung der Parteien,\n\nden Bauvertrag zu erfüllen, nicht derart verfestigt, daß eine entsprechende An-\n\nwendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit Abschluß des Grundstücksvertra-\n\nges geboten wäre.\n\n2. Der Formmangel des Bauvertrages ist durch den Abschluß des er-\n\nneuten Grundstücksvertrages sowie Auflassung des Grundstücks und Eintra-\n\ngung der Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch nicht geheilt worden.\n\nDieser Vertrag sollte nach dem beurkundeten Willen der Beklagten ohne Bin-\n\ndung an den Bauvertrag geschlossen und sollte ausdrücklich nicht mit ihm als\n\nEinheit vollzogen werden. Eine Abhängigkeit dieses Grundstücksvertrages von\n\ndem Bauvertrag bestand danach nicht.\n\nUllmann Hausmann Wiebel\n\n Kuffer Kniffka","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_321-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-06-13/vii-zr-321-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":10},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_321-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_321-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-06-13/vii-zr-321-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2000/VII_ZR_321-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:14:55.921226+00:00"}}