{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR__17-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2000-12-21","aktenzeichen":"VII ZR 17/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 306, 633 ff Verkündet am: 21. Dezember 2000 Seelinger-Schardt Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Die Gewährleistungsvorschriften des Werkvertragsrechts stellen eine Sonderrege- lung dar, die grundsätzlich die Anwendbarkeit des § 306 BGB ausschließen. Daher haftet der Unternehmer, der ein Bauvorhaben nach von ihm gefertigten Plänen zu errichten verspricht, nach den §§ 633 ff BGB, wenn feststeht, daß die Baugenehmi- gung aus Rechtsgründen nicht erteilt werden kann. BGB §§ 633, 635 Legen die Parteien dem Bau- und Architektenvertrag eine vom Unterneh- mer gefertigte, aber noch nicht genehmigte Planung zugrunde, so führt ein Wegfall der ursprünglich geplanten französischen Balkone und die Verringerung der Wohnraumhöhe von 2,5 m auf das Mindestmaß von 2,4 m in allen Stockwerken zu Mängeln des ursprünglich geplanten Bau- werkes, sofern sich aus dem Vertrag kein Recht zur entsprechenden Um- planung ergibt (im Anschluß an BGH, Urteil vom 24. November 1988 - VII ZR 222/87 = BauR 1989, 219, 221 = ZfBR 1989, 58).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVERSÄUMNISURTEIL\n\nVII ZR 17/99\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB §§ 306, 633 ff\n\nVerkündet am:\n21. Dezember 2000\nSeelinger-Schardt\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nDie Gewährleistungsvorschriften des Werkvertragsrechts stellen eine Sonderrege-\n\nlung dar, die grundsätzlich die Anwendbarkeit des § 306 BGB ausschließen. Daher\n\nhaftet der Unternehmer, der ein Bauvorhaben nach von ihm gefertigten Plänen zu\n\nerrichten verspricht, nach den §§ 633 ff BGB, wenn feststeht, daß die Baugenehmi-\n\ngung aus Rechtsgründen nicht erteilt werden kann.\n\nBGB §§ 633, 635\n\nLegen die Parteien dem Bau- und Architektenvertrag eine vom Unterneh-\n\nmer gefertigte, aber noch nicht genehmigte Planung zugrunde, so führt\n\nein Wegfall der ursprünglich geplanten französischen Balkone und die\n\nVerringerung der Wohnraumhöhe von 2,5 m auf das Mindestmaß von\n\n2,4 m in allen Stockwerken zu Mängeln des ursprünglich geplanten Bau-\n\nwerkes, sofern sich aus dem Vertrag kein Recht zur entsprechenden Um-\n\nplanung ergibt (im Anschluß an BGH, Urteil vom 24. November 1988\n\n- VII ZR 222/87 = BauR 1989, 219, 221 = ZfBR 1989, 58).\n\nBGH, Urteil vom 21. Dezember 2000 - VII ZR 17/99 - OLG Oldenburg\n LG Osnabrück\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 21. Dezember 2000 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und\n\ndie Richter Hausmann, Dr. Kuffer, Dr. Kniffka und Wendt\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Oldenburg vom 17. Dezember 1998 auf-\n\ngehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin fordert Rückzahlung einer Rate, die Beklagte widerklagend\n\nSchadensersatz wegen Nichterfüllung.\n\nDie Parteien schlossen am 14. Dezember 1994 einen Bauvertrag, in\n\ndem sich die Beklagte verpflichtete, einen Neubau mit zwölf Eigentumswoh-\n\nnungen zum Preis von 2.866.704 DM nach einem von ihr gefertigten Planungs-\n\nentwurf auf den der Klägerin gehörenden Baugrundstücken zu errichten. Nach-\n\ndem die Beklagte zwei Tage später den Antrag auf Baugenehmigung fertigge-\n\nstellt hatte, forderte sie die erste der vereinbarten Raten, auf die die Klägerin\n\n250.000 DM zahlte. Streitig ist, ob die Beklagte die Klägerin darüber aufgeklärt\n\nhatte, daß für das westlich gelegene Nachbargrundstück, das dem Ende Okto-\n\nber 1994 verstorbenen Ehemann der Klägerin gehört hatte, eine Vereinigungs-\n\nbaulast und für das östlich gelegene Grundstück des Nachbarn L. eine Ab-\n\nstandsbaulast zu bewilligen war. Die Klägerin ist nach dem Testament ihres\n\nverstorbenen Ehemanns befreite Vorerbin.\n\nNachdem die Bauaufsichtsbehörde die Klägerin im Januar und März\n\n1995 zur Vorlage zahlreicher fehlender Unterlagen zum Bauantrag aufgefordert\n\nhatte, setzte die nunmehr anwaltlich beratene Klägerin der Beklagten mit\n\nSchreiben vom 3. April 1995 Frist, sämtliche noch fehlende Unterlagen ein-\n\nschließlich der Erklärung über die Vereinigungsbaulast einzureichen. Mit\n\nSchreiben vom 19. April 1995 focht sie den Bauvertrag wegen arglistiger Täu-\n\nschung unter anderem mit der Begründung an, die Beklagte hätte sie auf die\n\nNotwendigkeit von Baulasterklärungen nicht hingewiesen.\n\nDie Klägerin hat Rückzahlung von 250.000 DM gefordert und sich hilfs-\n\nweise auf Wandelung berufen. Das Landgericht hat die Klage nach Beweisauf-\n\nnahme abgewiesen. Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und ihr Be-\n\ngehren auf eine Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund gestützt. Die\n\nBeklagte hat im Berufungsverfahren Schadensersatz wegen Nichterfüllung in\n\nHöhe von 550.000 DM geltend gemacht und widerklagend 300.000 DM gefor-\n\ndert. Das Berufungsgericht hat nach Beweisaufnahme die Klageabweisung be-\n\nstätigt und der Widerklage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision\n\nder Klägerin.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des ange-\n\nfochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht.\n\nI.\n\n1. Die Revision rügt, das Berufungsgericht habe folgenden Vortrag der\n\nKlägerin übergangen:\n\nDie Klägerin habe den Bauvertrag in ihrem Schreiben vom 19. April\n\n1995 zugleich nach dem Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und\n\nähnlichen Geschäften (HWiG) widerrufen. Dies gehe aus ihrem Schreiben her-\n\nvor, in dem sie u.a. auf die fehlende Belehrung über ihr Widerrufsrecht hinge-\n\nwiesen habe. Die Voraussetzungen eines Haustürgeschäftes hätten vorgele-\n\ngen. Dies habe die Klägerin in beiden Rechtszügen im einzelnen dargelegt.\n\n2. Die Verfahrensrüge der Revision hat Erfolg.\n\nTrifft das Vorbringen der Klägerin zu, dann haben die Parteien am\n\n14. Dezember 1994 einen Vertrag geschlossen, auf den das HWiG uneinge-\n\nschränkt anwendbar ist (a). Dieser Vertrag ist durch den Widerruf der Klägerin\n\nnicht wirksam geworden, so daß die Klage Erfolg hat und die Widerklage un-\n\nbegründet ist (b).\n\na) Die Erklärung der Klägerin war auf den Abschluß eines Vertrages\n\nüber eine entgeltliche Leistung gerichtet (§ 1 Abs. 1 HWiG). Der Vertrag vom\n\n14. Dezember 1994, der nach zwei mündlichen Verhandlungen in der Privat-\n\nwohnung der Klägerin geschlossen wurde, enthält keine Belehrung über ein\n\nRecht der Klägerin zum Widerruf.\n\nNach § 1 Abs. 2 Nr. 1 HWiG besteht das Widerrufsrecht dann nicht,\n\nwenn die mündlichen Verhandlungen, auf denen der Abschluß des Vertrags\n\nberuht, auf vorhergehende Bestellung des Verbrauchers geführt worden sind.\n\nDafür ergibt sich aus dem Vortrag der Klägerin kein Anhalt. Sie will vielmehr\n\nnach der ersten, nicht von ihr veranlaßten Verhandlung versucht haben, die\n\nweitere Planung der Beklagten zu stornieren. Bei der zweiten Verhandlung ha-\n\nbe der Geschäftsführer der Beklagten neben umfangreichen Planungsunterla-\n\ngen bereits vorbereitete Bauverträge und -beschreibungen mitgebracht. Sie\n\nhabe den Vertrag im Hinblick auf die Erklärung des Geschäftsführers, der\n\nBauantrag müsse noch im Dezember 1994 gestellt werden, unterschrieben.\n\nEine vorhergehende Bestellung liegt auch nicht etwa deshalb vor, weil\n\ndie Klägerin als erste Kontakt zu der Beklagten aufgenommen hatte. Denn die\n\nKlägerin wollte von sich aus zunächst nur eine Eigentumswohnung erwerben;\n\ndamit steht der später geschlossene Bauvertrag in keinem Zusammenhang\n\n(vgl. BGH, Urteil vom 19. November 1998 - VII ZR 424/97, BauR 1999, 257 =\n\nZfBR 1999, 152).\n\nEin Widerrufsrecht der Klägerin ist nicht nach § 6 Nr. 1 HWiG ausge-\n\nschlossen. Es ist nicht ersichtlich, daß der von der Klägerin beabsichtigte Ver-\n\nkauf der Eigentumswohnungen als Ausübung einer selbständigen Erwerbstä-\n\ntigkeit im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist.\n\nb) Die Klägerin hat ihre auf den Abschluß des Vertrages gerichtete Wil-\n\nlenserklärung mit ihrem Schreiben vom 19. April 1995 wirksam widerrufen. Das\n\nWort \"Widerruf\" mußte dabei nicht ausdrücklich gebraucht werden. Denn es\n\ngenügt, wenn deutlich zum Ausdruck gebracht wird, daß der Widerrufende den\n\nVertragsschluß nicht mehr gegen sich gelten lassen will (BGH, Urteil vom\n\n25. April 1996 - X ZR 139/94, NJW 1996, 1965).\n\nDas ist der Fall. Die Klägerin hat in ihrem Schreiben die Anfechtung des\n\nVertrages erklärt, auf weitere Bedenken gegen den Vertragsschluß wegen\n\nfehlender Belehrung über das Widerrufsrecht nach dem HWiG hingewiesen\n\nund die Beklagte aufgefordert, den erhaltenen Geldbetrag zurückzuzahlen.\n\nDanach kann die Klägerin gemäß § 3 Abs. 1 HWiG ihre Leistung von der\n\nBeklagten zurückverlangen. Ein Anspruch der Beklagten auf Schadensersatz\n\nwegen Nichterfüllung, den sie mit ihrer Widerklage geltend macht, besteht\n\ndann nicht.\n\nII.\n\n1. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin habe den Vertrag vom\n\n14. Dezember 1994 nicht aus wichtigem Grund kündigen können. Die Klägerin\n\nhabe die Beklagte mit sämtlichen zu einem Bauwerk gehörenden Leistungen\n\neinschließlich der Architektenleistungen beauftragt. Da sie ihre außerordentli-\n\nche Kündigung auf Mängel der Architektenleistungen stütze, könne sie aus\n\nwichtigem Grund nur kündigen, wenn die Beklagte grob fahrlässig gearbeitet\n\nhabe oder ihre Planungsleistungen unbrauchbar oder wertlos seien. Das sei\n\nnicht der Fall. Die mangelnde Genehmigungsfähigkeit habe die Beklagte nicht\n\nzu vertreten. Unstreitig könne die Genehmigung nur erteilt werden, wenn die\n\nBaugrundstücke der Klägerin und das westlich angrenzende, ihr ebenfalls ge-\n\nhörende Grundstück im Wege einer Vereinigungsbaulast zu einem Grundstück\n\ngemacht würden. Die Weigerung der Klägerin, eine Baulasterklärung abzuge-\n\nben, sei treuwidrig. Anderes könnte gelten, wenn die Beklagte sie auf das Er-\n\nfordernis einer Vereinigungsbaulast nicht hingewiesen haben sollte. In diesem\n\nFall habe die Klägerin jedoch mit Schreiben vom 3. April 1995 die Planung der\n\nBeklagten gebilligt, so daß sie sich hierauf nicht mehr berufen könne. Eine\n\nBaulasterklärung des Grundstücksnachbarn L. sei nicht erforderlich. Die Zu-\n\nfahrt zur geplanten Tiefgarage lasse sich mit Hilfe einer Spundwand herstellen;\n\ndem müsse L. nicht zustimmen.\n\n2. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nNach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt\n\nkann die Klägerin als Schadensersatz die Rückzahlung ihrer ersten Rate ver-\n\nlangen (§ 635 BGB). Das Berufungsgericht stellt fest, der Vertrag der Parteien\n\numfasse sowohl Architekten- als auch Bauleistungen mit der Maßgabe, daß\n\ndem Vertrag die noch nicht genehmigte Planung der Beklagten zugrunde ge-\n\nlegt wurde. Die von der Klägerin gerügten Gründe, die Planung des Bauvorha-\n\nbens sei mangels erteilter Vereinigungsbaulast nicht genehmigungsfähig\n\n(nachfolgend a) und bedürfe der Zustimmung des Nachbarn L. (nachfolgend b),\n\nsind gegeben. Sie führen dazu, daß das geplante Bauvorhaben nach den der-\n\nzeitigen Feststellungen aus von der Beklagten zu vertretenden Gründen nicht\n\ndurchführbar ist.\n\na) Die Beklagte schuldete eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung.\n\nNach den Feststellungen des Berufungsgerichts konnte eine Baugenehmigung\n\nfür das von der Beklagten geplante Bauvorhaben nur erteilt werden, wenn die\n\nvorgesehenen Baugrundstücke und das westlich angrenzende, ebenfalls der\n\nKlägerin gehörende Grundstück im Wege einer von ihr zu übernehmenden\n\nVereinigungsbaulast gemäß § 4 Abs. 1 der Niedersächsischen Bauordnung\n\n(NBauO) zu einem Baugrundstück gemacht wurden. Das Risiko, daß die Pla-\n\nnung nur dann genehmigungsfähig war, wenn die Klägerin eine Vereinigungs-\n\nbaulast übernahm, trug die Beklagte, sofern die Klägerin sich nicht vertraglich\n\nzur Übernahme verpflichtet hatte oder rechtzeitig vor Vertragsschluß über die\n\nNotwendigkeit einer Vereinigungsbaulast aufgeklärt worden und mit der Über-\n\nnahme einverstanden war.\n\nDie Klägerin hat sich im Vertrag nicht verpflichtet, eine Vereinigungs-\n\nbaulast zu übernehmen. Sie war auch nicht ohne weiteres gehalten, für ein be-\n\nnachbartes Grundstück eine Baulast zu übernehmen, die als öffent-\n\nlich-rechtliche, im Baulastverzeichnis einzutragende Verpflichtung die Bebau-\n\nbarkeit des belasteten Grundstückes nachhaltig einschränkt.\n\nEine rechtzeitige Aufklärung der Klägerin über die Notwendigkeit, eine\n\nVereinigungsbaulast zu bewilligen, stellt das Berufungsgericht nicht fest. Es\n\nunterstellt vielmehr, die Beklagte habe die Klägerin bei Vertragsschluß hier-\n\nüber nicht aufgeklärt. In diesem Fall, von dem in der Revision auszugehen ist,\n\nhat die Klägerin die Planung, zu der die Übernahme der Vereinigungsbaulast\n\ngehörte, in ihrem Schreiben vom 3. April 1995 auch nicht gebilligt. Das gegen-\n\nteilige Verständnis des Berufungsgerichts trifft nicht zu. Aus der Sicht der Be-\n\nklagten als Erklärungsempfängerin enthielt das Schreiben keine rechtsge-\n\nschäftliche Erklärung, die als Billigung verstanden werden konnte. Die Klägerin\n\ngab der Beklagten lediglich auf, innerhalb bestimmter Frist zahlreiche als feh-\n\nlend gerügte Unterlagen beizubringen, darunter auch die \"von der Beklagten\"\n\nabzugebende Erklärung der Vereinigungsbaulast. Dies verdeutlicht, daß die\n\nKlägerin keine Vorstellung hatte, in diesem Punkt eine rechtsgeschäftliche Er-\n\nklärung abzugeben, die als Billigung der bisherigen Planung mit dem Erforder-\n\nnis einer Vereinigungsbaulast verstanden werden konnte. Denn eine Vereini-\n\ngungsbaulast kann nur vom Grundstückseigentümer übernommen werden.\n\nDie Planung der Beklagten war danach mangelhaft. Da sie mangels Zu-\n\nstimmung der Klägerin zur Vereinigungsbaulast nicht genehmigungsfähig ist,\n\nist der Beklagten die Beseitigung des Mangels unmöglich. Es kommt daher\n\nnach den bisherigen Feststellungen nicht auf die weitere Frage an, ob die\n\nTochter als Nacherbin der Klägerin der Übernahme dieser Baulast zustimmen\n\nmußte.\n\nb) aa) Dasselbe gilt auch hinsichtlich der Abstandsbaulast, die nach der\n\nursprünglichen Planung der Grundstücksnachbar L. zu bewilligen hatte. Soweit\n\ndie Revision allerdings rügt, auch eine geänderte Planung der Beklagten setze\n\neine Abstandsbaulast des Nachbarn L. voraus, hat sie keinen Erfolg. Der Senat\n\nhält die Verfahrensrügen zu der Feststellung des Berufungsgerichts, die Tief-\n\ngaragenzufahrt könne so umgeplant werden, daß sie ohne eine Abstandsbau-\n\nlast des L. genehmigungsfähig ist, nicht für durchgreifend; er sieht von einer\n\nBegründung ab (§ 565 a ZPO).\n\nbb) Die Revision rügt zu Recht, das Berufungsgericht habe den Vortrag\n\nder Klägerin übergangen, es fehle ein aus privatrechtlichen Gründen erforderli-\n\nches Einverständnis des Grundstücksnachbarn L. zu dem geplanten Bauvor-\n\nhaben.\n\nDie Klägerin hat behauptet, dem Grundstück des Nachbarn L. werde\n\ndurch die Errichtung einer bis zu 2,12 m unter Geländeoberfläche reichenden\n\nStützmauer an der gemeinsamen Grundstücksgrenze die erforderliche Stütze\n\nentzogen. In welchem Umfang eine Stütze im Einzelfall notwendig ist, richtet\n\nsich nach den örtlichen Verhältnissen, darunter auch der vorhandenen oder\n\nder zu erwartenden Benutzung des Nachbargrundstückes (BGH, Urteil vom\n\n25. Oktober 1974 - V ZR 47/70, BGHZ 63, 176, 179). Feststellungen hierzu\n\nfehlen. Der Sachverständige A. hat weder in seinem schriftlichen Gutachten\n\nnoch bei seiner mündlichen Anhörung hierzu Stellung genommen. Solange die\n\ngeplante Vertiefung noch nicht vorgenommen worden ist, kann dem Nach-\n\nbarn L. nach § 909 BGB ein Anspruch auf Unterlassung gegenüber der Kläge-\n\nrin als Grundstückseigentümerin zustehen. An einer Zustimmung des Nach-\n\nbarn L. zum Bauvorhaben der Klägerin fehlt es.\n\nIII.\n\nAuch die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer\n\nrechtlichen Prüfung nicht stand.\n\n1. Das Berufungsgericht meint, die ursprünglich von der Beklagten ge-\n\nfertigte Planung des Bauvorhabens sei nach den Ausführungen des Sachver-\n\nständigen A. mit geringfügigen Änderungen, aber ohne eine grundlegende\n\nUmplanung genehmigungsfähig. Die Planung enthalte nur kleinere und unbe-\n\ndeutende Mängel, weise jedoch keine gravierenden Verstöße gegen bauord-\n\nnungsrechtliche Vorschriften auf. Es sei neben der erforderlichen Vereini-\n\ngungsbaulast lediglich eine Reduzierung der lichten Höhe der Wohnungen in\n\nden drei Stockwerken um jeweils 10 cm sowie die Umwandlung der französi-\n\nschen Balkone zu Dachgauben erforderlich. Alsdann werde der zu den ande-\n\nren Nachbargrundstücken erforderliche Grenzabstand eingehalten. Zu dieser\n\nUmplanung hätte die Klägerin der Beklagten Gelegenheit geben müssen.\n\n2. Der Klägerin kann auch in dem Fall, daß die Beklagte für das Fehlen\n\nder Vereinigungsbaulast nicht einzustehen haben sollte, ein Anspruch auf\n\nSchadensersatz nach § 635 BGB zustehen, der sie zur Rückforderung der ge-\n\nzahlten Rate berechtigt.\n\na) Die Erwägungen des Berufungsgerichts zu den Planungsleistungen\n\nder Beklagten berücksichtigen nicht in erforderlichem Maße deren Verpflich-\n\ntungen. Nach seinen bisherigen, allerdings ohne ergänzende Auslegung ge-\n\ntroffenen Feststellungen hatte die Klägerin die Beklagte mit Architektenleistun-\n\ngen und sämtlichen zur Errichtung eines Bauwerks gehörenden Leistungen\n\nbeauftragt. Nach Abschnitt \"zu § 1 Leistung\" des Vertrages ergab sich Art und\n\nUmfang der zu erbringenden Leistung u.a. aus der zur Anlage dieses Vertrages\n\ngenommenen Entwurfskizze. Bei Vertragsschluß lag unstreitig eine Detailpla-\n\nnung vor, die die Beklagte bereits zwei Tage später als Bestandteil ihres An-\n\ntrages auf Baugenehmigung einreichte. Danach war das vereinbarte Vertrags-\n\nsoll darauf gerichtet, das Bauvorhaben nach den bei Vertragsschluß vorliegen-\n\nden Plänen zu errichten. Diese Pläne waren jedoch aus mehreren Gründen\n\nnicht genehmigungsfähig. Dies beruht nach den Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts neben der fehlenden Vereinigungsbaulast u.a. auch auf fehlen-\n\nden Grenzabständen zu den der Klägerin nicht gehörenden Nachbargrund-\n\nstücken.\n\nb) Ausgehend von diesem Vertragsinhalt konnte die Beklagte ihre\n\nPflichten nicht erfüllen, da eine Baugenehmigung für die ursprüngliche Planung\n\nzu Recht nicht erteilt worden wäre und die Klägerin die vorgeschlagene Um-\n\nplanung nicht akzeptieren mußte. Ein solcher Vertrag ist auf eine unmögliche\n\nLeistung gerichtet. Dann hat die Beklagte Schadensersatz nach § 635 BGB zu\n\nleisten.\n\naa) Die aus Rechtsgründen gegebene Unmöglichkeit eines Unterneh-\n\nmers, die versprochene Planung umzusetzen, führt nicht zur Nichtigkeit des\n\nVertrages nach § 306 BGB. Grundsätzlich stellen die Gewährleistungsvor-\n\nschriften des Werkvertragsrechtes eine Sonderregelung dar, die die Anwend-\n\nbarkeit der §§ 306, 307 BGB ausschließen. Wer es übernimmt, ein Bauwerk\n\nnach von ihm gefertigten Plänen zu errichten, haftet nach den §§ 633 ff BGB,\n\nwenn feststeht, daß die Baugenehmigung aus Rechtsgründen nicht erteilt wer-\n\nden kann (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 1970 - VII ZR 70/68, BGHZ 54, 236,\n\n237 f). Ansprüche gemäß den §§ 634, 635 BGB stehen dem Besteller dann\n\nnicht zu, wenn eine Nachbesserung möglich ist oder sich aus dem Vertrag et-\n\nwas anderes ergibt.\n\nEine Nachbesserung ist dann unmöglich, wenn der Mangel durch die\n\ntechnisch und rechtlich möglichen Maßnahmen nicht behoben werden kann\n\noder wenn die zur Beseitigung der Mangelfolgen geeignete Maßnahme die\n\nGrundsubstanz oder die Konzeption des Werkes nicht unwesentlich verändert\n\n(BGH, Urteil vom 24. November 1988 - VII ZR 222/87, BauR 1989, 219, 221 =\n\nZfBR 1989, 58).\n\nEin Besteller ist vorbehaltlich einer vertraglichen Vereinbarung nicht\n\nverpflichtet, sein Bauvorhaben entsprechend der allein genehmigungsfähigen\n\nPlanung anzupassen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Februar 1998 - VII ZR 236/96,\n\nBauR 1998, 579 = ZfBR 1998, 186). Dies gilt auch, wenn die Parteien einen\n\nBauvertrag geschlossen haben, dem eine vom Unternehmer gefertigte, aber\n\nnicht genehmigungsfähige Planung zugrunde liegt (vgl. BGH, Urteil vom\n\n24. November 1988 - VII ZR 222/87, aaO).\n\nbb) Nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts scheidet\n\neine Nachbesserung der nicht genehmigungsfähigen Pläne gemäß § 633\n\nAbs. 1 BGB aus; die Klägerin mußte der Beklagten daher auch keine Frist set-\n\nzen (§ 634 Abs. 2 BGB). Der Wegfall der ursprünglich geplanten französischen\n\nBalkone und die Verringerung der Wohnraumhöhe von 2,5 m auf das Mindest-\n\nmaß von 2,4 m in allen Stockwerken würden zu Mängeln des ursprünglich ge-\n\nplanten und geschuldeten Bauwerkes führen. Eine derartige Umplanung weicht\n\nvon dem vereinbarten Vertragssoll in nicht zumutbarer Weise ab. Sie würde die\n\nKonzeption des Werkes nicht unwesentlich verändern.\n\ncc) Das Berufungsgericht stellt nicht fest, ob die Parteien etwas für den\n\nFall vereinbart haben, daß die Beklagte ihre Pflicht, eine genehmigungsfähige\n\nPlanung zu erstellen, nicht erfüllen kann, weil sie andernfalls gegen ihre bau-\n\nvertraglichen Pflichten verstoßen würde. Der Vertrag vom 14. Dezember 1994\n\nenthält dazu keine Regelung. Das Berufungsgericht wird daher im Wege der\n\nergänzenden Vertragsauslegung festzustellen haben, was die Parteien für die-\n\nsen Fall gewollt oder vereinbart hätten, wenn sie diesen Sachverhalt bedacht\n\nhätten.\n\nIV.\n\nDas angefochtene Urteil kann danach nicht bestehenbleiben; es ist auf-\n\nzuheben. Das Berufungsgericht wird zunächst Feststellungen dazu treffen\n\nmüssen, ob die Klägerin den Vertrag wirksam nach dem HWiG widerrufen hat\n\nund, sofern das nicht zutrifft, ob sie über die Notwendigkeit einer Vereini-\n\ngungsbaulast aufgeklärt worden ist. Ist die Klägerin rechtzeitig aufgeklärt wor-\n\nden und reichte ihr Einverständnis als Vorerbin, so wird das Berufungsgericht\n\nzu prüfen haben, ob ein Gewährleistungsanspruch aus § 635 BGB wegen der\n\nanderen Mängel der ursprünglichen Planung gegeben ist. Hält das Berufungs-\n\ngericht die Klage weiterhin für unbegründet und die Widerklage dem Grunde\n\nnach für gerechtfertigt, so wird es jedenfalls die Höhe des Minderwertes für die\n\ngeringere\n\nRaumhöhe entsprechend der hierzu ausgeführten Revisionsrüge weiter aufzu-\n\nklären haben. Die \"grobe Schätzung\", die der Sachverständige A. bei seiner\n\nmündlichen Anhörung aus dem Stegreif vorgenommen hat, läßt keine nachvoll-\n\nziehbare Grundlage erkennen.\n\nUllmann Hausmann Kuffer\n\n Kniffka Wendt","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR__17-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-12-21/vii-zr-17-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 635","ref_norm":"635","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 634","ref_norm":"634","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 633","ref_norm":"633","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 909","ref_norm":"909","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR__17-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR__17-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-12-21/vii-zr-17-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR__17-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:42:15.109896+00:00"}}