{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_498-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2001-04-05","aktenzeichen":"VII ZR 498/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 133 A, 157 D Zur Auslegung eines Vertrages, in dem sich eine den Bauträger finanzierende Bank verpflichtet, die erbrachte Kaufpreisrate nach Scheitern des Bauträgervertrages an den Erwerber zu zahlen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVII ZR 498/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n5. April 2001\nSeelinger-Schardt,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB §§ 133 A, 157 D\n\nZur Auslegung eines Vertrages, in dem sich eine den Bauträger finanzierende Bank\n\nverpflichtet, die erbrachte Kaufpreisrate nach Scheitern des Bauträgervertrages an\n\nden Erwerber zu zahlen.\n\nBGH, Urteil vom 5. April 2001 - VII ZR 498/99 - OLG Düsseldorf\n LG Düsseldorf\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 18. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die\n\nRichter Prof. Dr. Thode, Dr. Wiebel, Dr. Kniffka und Wendt\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlan-\n\ndesgerichts Düsseldorf vom 2. September 1999 wird auf Kosten\n\nder Beklagten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger erwarben durch notariellen Vertrag vom 2. Juni 1992 eine\n\nnoch zu errichtende Eigentumswohnung zu einem Preis von 565.000 DM von\n\nder C. GmbH (im folgenden: Bauträger). Der Kaufpreis war ratenweise nach\n\nBaufortschritt zu zahlen. Die Bauarbeiten im Bereich des Sondereigentums\n\nsollten bis zum 30. September 1992 fertiggestellt sein. Die Zahlung des Kauf-\n\npreises hatte an die Beklagte, die zwischenfinanzierende, durch Grundschul-\n\nden gesicherte Bank zu erfolgen. Dieser hatte der Bauträger die Kaufpreisan-\n\nsprüche abgetreten.\n\nDie Beklagte gab am 11. August 1992 gegenüber den Erwerbern die Er-\n\nklärung ab, unter näher bezeichneten Voraussetzungen die verkaufte Eigen-\n\ntumswohnung aus der Pfandhaftung zu entlassen. Die Freistellungsverpflich-\n\ntung sollte auch für den Fall gelten, daß der Bauträger seine Verpflichtung zur\n\nFertigstellung des Bauwerks nach Ablauf von 18 Monaten nach dem im Kauf-\n\nvertrag angegebenen Zeitpunkt der angestrebten Baufertigstellung noch nicht\n\nerfüllt habe oder bereits vorher endgültig feststehe, daß die Erfüllung dieser\n\nVerpflichtung nicht mehr erfolge. Das Wahlrecht, anstelle dieser Freistellung\n\nbei Nichtvollendung des Bauwerks die geleistete Zahlung zurückzugewähren,\n\nhatte sich die Beklagte nicht vorbehalten.\n\nDas Bauvorhaben ging nur schleppend voran. Die Kläger setzten dem\n\nBauträger Frist zur Fertigstellung bis zum 5. Januar 1993 und behielten sich für\n\nden Fall des fruchtlosen Fristablaufs vor, die Leistung abzulehnen und Scha-\n\ndensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Mit Erklärung vom 10. April\n\n1993 verlangten sie vom Bauträger Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Mit\n\nSchreiben vom gleichen Tag informierten die Kläger die Beklagte über ihr Vor-\n\ngehen und baten um einen Abwicklungsvorschlag.\n\nMit Schreiben vom 9. Juni 1993 erklärte sich die Beklagte unter Bezug-\n\nnahme auf ihre Freistellungserklärung bereit, die geleistete Zahlung in Höhe\n\nvon 169.500 DM \"gegen Nachweis eines notariellen Rückabwicklungsvertrages\n\nzurückzuüberweisen\". Sie teilte dazu ergänzend mit, daß ohne Vorlage eines\n\nRückabwicklungsvertrags die Zahlung nicht erfolgen könne, da die in der Frei-\n\nstellungsverpflichtungserklärung genannte Frist von 18 Monaten noch nicht\n\nabgelaufen sei.\n\nMit Schreiben vom 18. Juli 1993 informierten die Kläger die Beklagte\n\ndarüber, daß der Bauträger auf ihr Schreiben nicht reagiert habe. Presseinfor-\n\nmationen sei zu entnehmen, daß ein Konkursverfahren anhängig sei. Am\n\n6. Januar 1994 wurde das Konkursverfahren über das Vermögen des Bauträ-\n\ngers eröffnet.\n\nMit Schreiben vom 31. Oktober 1994 teilte die Beklagte den Klägern den\n\nBautenstand \n\n(49 %) mit und erklärte, daß sie gegen Zahlung von\n\n131.615,69 DM das Pfandobjekt von den Lasten freistelle. Die Kläger zeigten\n\nsich an einer Freistellung nicht interessiert.\n\nDie Beklagte betrieb die Zwangsvollstreckung und erzielte für die Ei-\n\ngentumswohnung 255.000 DM.\n\nMit der Klage haben die Kläger die Auszahlung des Betrags von\n\n255.000 DM verlangt. Das Landgericht hat der Klage nur in Höhe der geleiste-\n\nten Kaufpreisrate von 169.500 DM nebst Zinsen stattgegeben. Die Berufung\n\nder Beklagten ist erfolglos geblieben. Die Revision verfolgt den Antrag weiter,\n\ndie Klage insgesamt abzuweisen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat keinen Erfolg.\n\nDie Beurteilung des Berufungsgerichts, den Klägern stehe ein vertragli-\n\ncher Anspruch auf Zahlung der an die Beklagte erbrachten ersten Kaufpreis-\n\nrate in Höhe von 169.500 DM zu, ist im Ergebnis aus Rechtsgründen nicht zu\n\nbeanstanden.\n\n1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger die\n\nErklärung der Beklagten gemäß Schreiben vom 9. Juni 1993, gegen den\n\nNachweis eines notariellen Abwicklungsvertrags mit dem Bauträger die Kauf-\n\npreisrate zurückzuzahlen, angenommen. Die Ansicht des Berufungsgerichts,\n\ndie Beklagte sei zur Zahlung der Kaufpreisrate verpflichtet, auch ohne daß die\n\nKläger einen Rückabwicklungsvertrag mit dem Bauträger vorgelegt haben, ist\n\nrevisionsrechtlich nicht zu beanstanden.\n\n2. Gegen das Zustandekommen einer Abrede der Parteien über die\n\nZahlung der Kaufpreisrate wendet sich die Revision nicht. Sie meint jedoch, die\n\nZahlungsverpflichtung der Beklagten sei nicht bedingungslos eingegangen\n\nworden, sondern sei davon abhängig, daß die Kläger einen Vertrag mit dem\n\nBauträger über die Rückabwicklung des Kaufvertrags vorlegten. Diese Bedin-\n\ngung sei nicht eingetreten. Es sei auch nicht ersichtlich, was die Beklagte hätte\n\nveranlassen können, sich selbst zur Zahlung der Rate zu verpflichten. Sie sei\n\nnicht einmal gehalten gewesen, den Klägern gegenüber ihrer Verpflichtung zur\n\nFreistellung von den Grundpfandrechten nachzukommen, nachdem diese ge-\n\ngenüber dem Bauträger ihr Recht aus § 326 BGB geltend gemacht und damit\n\nihren Anspruch auf Übertragung von unbelastetem Eigentum verloren hätten.\n\n3. Die Revision wendet sich gegen die Auslegung der individualvertrag-\n\nlichen Abrede der Parteien durch das Berufungsgericht. Damit kann sie keinen\n\nErfolg haben.\n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts besteht die Zahlungsverpflich-\n\ntung nach Sinn und Zweck der Vereinbarung unabhängig von dem geforderten\n\nNachweis der Rückabwicklung des Kaufvertrags. Das ist nicht nur eine vertret-\n\nbare, sondern naheliegende Auslegung des Schreibens vom 9. Juni 1993. Das\n\nin der Verpflichtungserklärung zum Ausdruck gekommene Interesse der Be-\n\nklagten bestand, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht ausführt,\n\ndarin, ihre Grundpfandrechte ungehindert von einem Erwerbsinteresse der\n\nKläger verwerten zu können. Damit sollten die Kläger ersichtlich so gestellt\n\nwerden, als hätte die Beklagte ein im Vertrag nicht vorbehaltenes Wahlrecht.\n\nDie Kläger durften deshalb das Angebot so verstehen, daß der Nachweis der\n\nRückabwicklung dann entbehrlich wurde, wenn anderweitig feststand, daß der\n\nVertrag nicht erfüllt war. Das war der Fall, nachdem die C. GmbH in Konkurs\n\ngefallen war und die Kläger ohnehin die Erfüllung des Vertrages abgelehnt\n\nhatten.\n\na) Ob die Beklagte im Zeitpunkt der Abgabe ihrer Erklärung vom 9. Juni\n\n1993 an der Verwertung ihrer Grundpfandrechte durch die Kläger rechtlich\n\nhätte gehindert werden können, ist dabei ebenso ohne Belang wie die Frage,\n\nob die Makler- und Bauträgerverordnung nur ein bedingungsloses Wahlrecht\n\nder Erklärung zur Zahlung des Kaufpreises als Alternative zur Freigabe des\n\nEigentums von den Grundpfandrechten gemäß § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV zuläßt.\n\nErsteres war nicht der Fall (aa), letzteres ist für die Entscheidung ohne Be-\n\ndeutung (bb).\n\naa) Die Kläger hatten mit der Ausübung ihrer Rechte aus § 326 BGB ih-\n\nren Anspruch auf Übertragung des Eigentums und die Rechte aus der hiervon\n\nabhängigen Vormerkung verloren. Eine Verpflichtung der Beklagten, zugunsten\n\nder Kläger die Freistellung des Grundstücks von der Haftung zu erklären, be-\n\nstand damit nicht mehr.\n\nbb) Die Zulässigkeit des Inhalts der Zahlungsverpflichtung der Beklagten\n\nbemißt sich nicht nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung.\n\nDie Beklagte hatte sich nicht im Rahmen ihrer Freistellungsverpflichtungserklä-\n\nrung gemäß § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV ein entsprechendes Wahlrecht vorbehal-\n\nten. Sie hat mit ihrer von den Klägern angenommenen Erklärung vom 9. Juni\n\n1993 eine eigenständige Zahlungsverpflichtung begründet.\n\nDie nachträgliche Vereinbarung einer Zahlungsverpflichtung ist nicht an\n\n§ 3 Abs. 1 MaBV zu messen. Die Übernahme der Verpflichtung zur Zahlung\n\nwar nicht als Alternative zur Freistellungsverpflichtung vorbehalten. Sie kann\n\nentgegen der Ansicht des Berufungsgerichts von Bedingungen abhängig ge-\n\nmacht werden, die nach § 3 MaBV nicht vorgesehen sind.\n\nb) Entgegen der Ansicht der Revision ist zur Begründung einer solchen\n\nZahlungsverpflichtung des Globalsicherers nicht erforderlich, daß der Erwerber\n\ngegenüber dem Bauträger noch einen Erfüllungsanspruch hat.\n\nDer sichernden Bank ist es vielmehr unbenommen, in individueller ver-\n\ntraglicher Absprache den Erwerber einer Immobilie vom Bauträger so zu stel-\n\nlen, als bestünde diesem gegenüber noch ihre Verpflichtung zur Freistellung\n\nvon den Grundpfandrechten. Dahingehend mußte die Verpflichtungserklärung\n\nder Beklagten vom 9. Juni 1993 von den Klägern verstanden werden.\n\nFür dieses Verständnis spricht nicht nur, daß die Beklagte in Kenntnis\n\nder Tatsache, daß die Kläger das Vertragsverhältnis mit dem Bauträger in ein\n\nAbwicklungsverhältnis umgewandelt hatten, in ihrer Erklärung vom 9. Juni 1993\n\nausdrücklich auf ihre Freistellungsverpflichtungserklärung Bezug nahm, son-\n\ndern auch die Erklärung des Sachbearbeiters der Beklagten, der die Vorlage\n\neiner Vereinbarung der Kläger mit dem Bauträger über die Rückabwicklung des\n\nVertrags damit begründete, daß die Frist von 18 Monaten noch nicht abgelau-\n\nfen sei, welche zur Fälligkeit der Freistellungsverpflichtung der Beklagten bei\n\nunvollständiger Erstellung des Werks verstrichen sein mußte. Auch die weitere\n\nErklärung der Beklagten vom 31. Oktober 1994 zeigt, daß sie sich weiterhin als\n\nverpflichtet ansehen wollte, die Kläger von den Grundpfandrechten freizustel-\n\nlen, falls diese, wie es § 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV vorsieht, entsprechend dem\n\nBautenstand weitere Zahlungen leistete.\n\n4. Es ist sonach aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Be-\n\nrufungsgericht der auf der Erklärung der Beklagten vom 9. Juni 1993 basieren-\n\nden Absprache der Parteien eine selbständige Verpflichtung der Beklagten zur\n\nZahlung der ersten Kaufpreisrate entnommen und in Anbetracht der Tatsache,\n\ndaß die Kläger auf der Erfüllung des Vertrags mit dem Bauträger nicht bestan-\n\nden haben, dem Erfordernis des Nachweises eines notariellen Rückabwick-\n\nlungsvertrags keine vertragswesentliche Bedeutung beigemessen hat.\n\nUllmann Thode Wiebel\n\n Kniffka Wendt","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_498-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-04-05/vii-zr-498-99","cited_norms":[{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_498-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_498-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-04-05/vii-zr-498-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_498-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:01:00.740629+00:00"}}