{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_434-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2002-02-28","aktenzeichen":"VII ZR 434/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 28. Februar 2002 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle BGB § 313 Satz 1 (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) Vereinbaren die Parteien in einem Bauvertrag, daß der Bau nicht vor der Veräuße- rung eines abgetrennten Teiles des Grundstücks des Bestellers erfolgen soll, ist der Bauvertrag jedenfalls dann nicht beurkundungsbedürftig, wenn der Besteller durch die Vereinbarung nicht auf diese Art der Finanzierung beschränkt wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVII ZR 434/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nVerkündet am:\n28. Februar 2002\nSeelinger-Schardt,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nBGB § 313 Satz 1 (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB)\n\nVereinbaren die Parteien in einem Bauvertrag, daß der Bau nicht vor der Veräuße-\n\nrung eines abgetrennten Teiles des Grundstücks des Bestellers erfolgen soll, ist der\n\nBauvertrag jedenfalls dann nicht beurkundungsbedürftig, wenn der Besteller durch\n\ndie Vereinbarung nicht auf diese Art der Finanzierung beschränkt wird.\n\nBGH, Urteil vom 28. Februar 2002 - VII ZR 434/99 - OLG Stuttgart\n LG Stuttgart\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 28. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und\n\ndie Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Stuttgart vom 29. Oktober 1999 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nI.\n\nDie Kläger verlangen gezahlte Abschlagszahlungen, die sie aufgrund\n\neines Bauvertrages an die Beklagten geleistet haben. Die Parteien streiten\n\ndarüber, ob der Bauvertrag deshalb nichtig ist, weil er notariell hätte beurkun-\n\ndet werden müssen.\n\nII.\n\nDie Kläger, Eigentümer eines Baugrundstücks, beabsichtigten auf die-\n\nsem Grundstück ein Einfamilienhaus zu errichten. Sie konnten das geplante\n\nBauvorhaben nur dadurch finanzieren, daß sie zwei Teilflächen von dem\n\nGrundstück abtrennten und als Bauplätze veräußerten.\n\nIm Juli 1996 schlossen die Parteien einen schriftlichen Bauvertrag. Die\n\nBeklagten verpflichteten sich, auf der den Klägern verbleibenden Teilfläche ein\n\nschlüsselfertiges Einfamilienhaus zu bauen.\n\nIn § 2 Nr. 3 des Vertrages sind für den Baubeginn folgende Vorausset-\n\nzungen geregelt:\n\n\"- Vorliegen einer Baugenehmigung,\n\n- Vorliegen der vom Besteller beizubringenden Finanzierungsbe-\n\nstätigung ...,\n\n- Verkauf der Doppelhaushälften von der Firma Laiss und geneh-\n\nmigte Bauvoranfrage.\"\n\nNach der Veräußerung der ersten Teilfläche begannen die Beklagten mit\n\nder Planung für das Bauvorhaben der Kläger. Die Kläger zahlten Abschlags-\n\nzahlungen in Höhe von insgesamt 108.744,20 DM an die Beklagten.\n\nMit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 14. April 1997 kündig-\n\nten die Kläger den Bauvertrag und baten um Endabrechnung. Zu diesem Zeit-\n\npunkt war das Bauvorhaben der Kläger genehmigt.\n\nDie Kläger haben \n\nihre Klagforderung auf Rückzahlung von\n\n92.483,31 DM ursprünglich auf die Kündigung des Bauvertrages gestützt. Im\n\nProzeß beriefen sie sich auf die Unwirksamkeit des Bauvertrages aufgrund der\n\nfehlenden notariellen Beurkundung.\n\nIII.\n\nDas Landgericht hat der Klage in Höhe von 80.504,44 DM mit der Be-\n\ngründung stattgegeben, der Bauvertrag sei mangels notwendiger Beurkundung\n\nunwirksam. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revi-\n\nsion erstreben sie die Abweisung der Klage.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nAuf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum\n\n31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1\n\nEGBGB).\n\nDie Revision der Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Be-\n\nrufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\nII.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die Formnichtigkeit des Vertrages wie folgt\n\nbegründet:\n\nDie Regelung des § 2 Nr. 3 des Bauvertrages habe zu einer mittelbaren\n\nVerpflichtung geführt, die beiden Teilflächen zu veräußern. Für die Formbe-\n\ndürftigkeit nach § 313 Satz 1 BGB sei es unerheblich, daß § 2 Nr. 3 des Bau-\n\nvertrages keine Verpflichtung der Kläger regele, das Eigentum der Teilflächen\n\nan Dritte zu übertragen. Es sei ausreichend, daß die Kläger aufgrund des Bau-\n\nvertrages für den Fall, daß sie die Grundstücke nicht veräußern würden, mit\n\ngravierenden Nachteilen haben rechnen müssen.\n\nDie Vorschrift des § 313 Satz 1 BGB bezwecke unter anderem, die Ver-\n\näußerer vor übereilten Verträgen zu bewahren und ihnen die Möglichkeit\n\nrechtskundiger Belehrung und Beratung zu eröffnen. Um diesen Schutzzweck\n\ndurchzusetzen, sei § 313 Satz 1 BGB auch dann anwendbar, wenn der Vertrag\n\nkeine Verpflichtung zur Übertragung der Grundstücke vorsehe, den Grund-\n\nstückseigentümer jedoch in einer Weise binde, daß ihm erhebliche wirtschaftli-\n\nche Nachteile drohen würden, wenn er die Grundstücke nicht veräußere.\n\n2. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung\n\nnicht stand:\n\na) Verträge, die keine unmittelbare Verpflichtung zur Veräußerung oder\n\nzum Erwerb eines Grundstücks zum Inhalt haben, sind in entsprechender An-\n\nwendung des § 313 Satz 1 BGB formbedürftig, wenn die Veräußerung oder der\n\nErwerb eines Grundstücks mittelbar durch die Vereinbarung von Nachteilen\n\nerzwungen wird (vgl. st.Rspr.: BGH, Urteil vom 1. Juli 1970 - IV ZR 1178/68,\n\nNJW 1970, 1915; Urteil vom 18. Dezember 1970 - IV ZR 1155/68, NJW 1971,\n\n557; Urteil vom 19. September 1989 - XI ZR 10/89, NJW 1990, 390 = DNotZ\n\n1990, 651; Urteil vom 18. März 1993 - VII ZR 176/92, BauR 1993, 490).\n\nb) Schließt eine Partei einen Bau- oder Erwerbervertrag und handelt sie\n\ndabei in der Erwartung, daß sie die erforderlichen Geldmittel durch den Ver-\n\nkauf eines Grundstücks erzielen wird, dann begründet sie durch ihre eigenver-\n\nantwortliche Entscheidung lediglich das Risiko, zur Finanzierung auf die Ver-\n\näußerung einer Immobilie zurückgreifen zu müssen. Einem ihre Entschei-\n\ndungsfreiheit einschränkenden Zwang, die Immobilie zu veräußern, um den\n\nBauvertrag zu erfüllen, setzt sie sich nicht aus.\n\nc) Nach dem Inhalt des Bauvertrags bleibt es im Belieben der Klägerin,\n\nauf welche Weise sie sich die Geldmittel für den Hausbau verschafft. Mit der im\n\nBauvertrag getroffenen Vereinbarung, daß der Bau nicht vor der Veräußerung\n\nder abgetrennten Teile des Grundstücks der Klägerin beginnen sollte, haben\n\ndie Parteien die Vorstellung der Klägerin von der Finanzierung des Bauvorha-\n\nbens in den Vertrag einfließen lassen, ohne indessen die Klägerin auf diese Art\n\nder Geldbeschaffung zu beschränken. Eine mittelbare Veräußerungspflicht der\n\nKlägerin, welche die Wahrung der Form für den Bauvertrag erforderlich mach-\n\nte, ist damit nicht verbunden. Sie steht in der wirtschaftlichen Gebundenheit\n\nnicht schützenswerter da, als hätte sie über die Art der Finanzierung keine Ab-\n\nrede getroffen. Die wirtschaftliche Beeinträchtigung der Entschließungsfreiheit\n\nhinsichtlich der Veräußerung des Grundstücksteiles beruht nicht auf dieser be-\n\nsonderen\n\nVereinbarung, sondern auf der Entscheidung der Kläger, den Bauvertrag abzu-\n\nschließen, bevor sie sich die Geldmittel durch die Veräußerung des Grun d-\n\nstücksteiles beschafft haben.\n\nUllmann Thode Kuffer\n\n Kniffka Bauner","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_434-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-02-28/vii-zr-434-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":4},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_434-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_434-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-02-28/vii-zr-434-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_434-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:53:34.496761+00:00"}}