{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_119-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2001-04-05","aktenzeichen":"VII ZR 119/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 313 Satz 1 Vereinbaren die Vertragsparteien eines notariell beurkundeten Erwerbervertra- ges im Hinblick auf einen unvorhersehbaren Umstand nachträglich eine Frist für den Baubeginn und ein Rücktrittsrecht des Erwerbers für den Fall des ver- späteten Baubeginns, um die zeitgerechte Bauausführung und die fristgerechte Fertigstellung zu regeln, unterliegt diese Vereinbarung nicht der Formvorschrift des § 313 Satz 1 BGB.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVII ZR 119/99\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n5. April 2001\nSeelinger-Schardt,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 313 Satz 1\n\nVereinbaren die Vertragsparteien eines notariell beurkundeten Erwerbervertra-\n\nges im Hinblick auf einen unvorhersehbaren Umstand nachträglich eine Frist\n\nfür den Baubeginn und ein Rücktrittsrecht des Erwerbers für den Fall des ver-\n\nspäteten Baubeginns, um die zeitgerechte Bauausführung und die fristgerechte\n\nFertigstellung zu regeln, unterliegt diese Vereinbarung nicht der Formvorschrift\n\ndes § 313 Satz 1 BGB.\n\nBGH, Urteil vom 5. April 2001 - VII ZR 119/99 - OLG Dresden\n LG Dresden\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 5. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die\n\nRichter Prof. Dr. Thode, Dr. Haß, Dr. Kniffka und Dr. Kuffer\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Dresden vom 17. März 1999 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nI.\n\nDie Kläger verlangen von dem Beklagten die erste Rate aus einem Er-\n\nwerbervertrag über eine Eigentumswohnung. Die Parteien streiten darüber, ob\n\nder Beklagte den Vertrag zu Recht gekündigt hat.\n\nII.\n\nIm Dezember 1996 schlossen die Parteien einen Erwerbervertrag über\n\neine noch zu sanierende Eigentumswohnung in einer Eigentumswohnungsan-\n\nlage. Die Vereinbarungen über die Fälligkeit der einzelnen Abschlagszahlun-\n\ngen entspricht dem § 3 Abs. 2 der MaBV. Die Fälligkeit der einzelnen Ab-\n\nschlagsforderungen sollte unter Vorlage einer Bestätigung des bauleitenden\n\nArchitekten über den Bautenstand eintreten.\n\nDer Baubeginn wurde im Vertrag im Unterschied zur Fertigstellung nicht\n\ngeregelt:\n\n\"Die bezugsfertige Erstellung des Vertragsgegenstandes soll bis\nzum 31. März 1998 erfolgen. Die Fertigstellung der Außenanla-\ngen ist bis zum 30. Juni 1998 vorgesehen.\"\n\nDen Klägern wurde die Baugenehmigung im November 1996 und der\n\nBaufreigabeschein im Dezember 1996 erteilt. Nachdem sich herausgestellt\n\nhatte, daß die Ehefrau des Beklagten schwanger geworden war, schlossen die\n\nParteien am 5. Juli 1997 schriftlich die folgende Vereinbarung:\n\n\"Hiermit wird vereinbart, daß Herrn Dr. Sch. bis zum\n16. Juli 1997 verbindlich der Baubeginn für das Objekt \"P. -\nstraße 5\" mitgeteilt wird.\n\nFalls dies von der GbR nicht erreicht wird, kann Herr\nDr. Sch. die Rückabwicklung des Kaufvertrages ohne\nEinwendungen der GbR einleiten, d.h. der Vertrag wird im beider-\nseitigen Einvernehmen gelöst und rückabgewickelt ...\".\n\nMit Schreiben vom 15. Juli 1997 sagten die Kläger dem Beklagten den\n\nBaubeginn zum 1. September 1997 zu. Mit einem weiteren Schreiben vom sel-\n\nben Tage forderten sie den Beklagten auf, die erste Rate zu zahlen.\n\nMit Schreiben vom 10. August 1997 erklärte der Beklagte den Klägern,\n\ner bitte um die am 5. Juli 1997 vereinbarte Rückabwicklung des Vertrages, weil\n\ndie Bank der Kläger ihm mitgeteilt habe, daß die Zwischenfinanzierung nicht\n\ngesichert und damit der Baubeginn zu dem angegebenen Termin nicht möglich\n\nsei.\n\nDie Kläger teilten dem Beklagten mit Schreiben vom 15. August 1997\n\nmit, daß ihr Schreiben vom 15. Juli 1997 nach wie vor gültig sei und der Bau\n\nam 1. September 1997 begonnen werde. Der Beklagte erklärte daraufhin mit\n\nSchreiben vom 1. September 1997 den Rücktritt vom Vertrag.\n\nNachdem Vergleichsverhandlungen zwischen den Parteien gescheitert\n\nwaren, erklärte der Beklagte mit Schreiben vom 15. Mai 1998 erneut den\n\nRücktritt vom Vertrag und forderte die Kläger hilfsweise auf, das Objekt bis zum\n\n27. Mai 1998 bezugsfertig zu erstellen. Das Objekt wurde zu diesem Zeitpunkt\n\nnicht fertiggestellt.\n\nDie als Voraussetzung für die Fälligkeit vereinbarte Bescheinigung des\n\nArchitekten über den Bautenstand für die erste Abschlagsforderung legten die\n\nKläger erst während des Prozesses am 28. Mai 1998 vor.\n\nIII.\n\nDas Landgericht, das nach Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt\n\nist, daß der Bau nicht am 1. September 1997 begonnen worden ist, hat die\n\nKlage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Mit seiner Revi-\n\nsion erstrebt der Beklagte die Abweisung der Klage.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDie Revision des Beklagten ist begründet, sie führt zur Aufhebung des\n\nBerufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht.\n\nII.\n\nDas Berufungsgericht hat der Klage mit der Begründung stattgegeben,\n\ndie Rücktrittserklärung des Beklagten sei schon deshalb unwirksam, weil die\n\nnachträgliche Vereinbarung vom 5. Juli 1997 formunwirksam sei (III.).\n\nIn einer Hilfsbegründung erachtet das Berufungsgericht den Rücktritt als\n\nunwirksam, weil die sachlichen Voraussetzungen nicht vorgelegen hätten (IV.).\n\nIII.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die Formunwirksamkeit der nachträglichen\n\nVereinbarung vom 5. Juli 1997 mit folgenden Erwägungen begründet:\n\nDie Vereinbarung sei formunwirksam, weil sie eine erhebliche Änderung\n\ndes ursprünglichen Vertrages zu Lasten der Kläger enthalte. Da der Schutz-\n\nzweck des § 313 Satz 1 BGB darin bestehe, die Parteien von unüberlegten\n\nEingriffen zu schützen, hätte die Vertragsänderung einer Beurkundung bedurft.\n\n§ 313 Satz 1 BGB sei bereits dann anwendbar, wenn lediglich eine Auflas-\n\nsungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen sei. Diese\n\nVoraussetzung sei gegeben, beim Abschluß der Vereinbarung vom 5. Juli 1997\n\nsei zugunsten des Beklagten bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen\n\ngewesen.\n\n2. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrecht-\n\nlichen Überprüfung nicht stand. Die nachträgliche Vereinbarung der Parteien\n\nist nicht formunwirksam.\n\na) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind\n\nnachträgliche Vereinbarungen der Parteien eines Grundstücksveräußerungs-\n\nvertrages gemäß § 313 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn eine bereits\n\nformgültig begründete Verpflichtung in rechtlich erheblicher Weise verändert\n\nwird. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt dann in Betracht, wenn\n\ndurch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene\n\nSchwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn\n\ndie zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtun-\n\ngen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändern (BGH, Be-\n\nschluß vom 9. November 1995 - V ZR 36/95, NJW 1996, 452 = ZIP 1996, 79;\n\nUrteil vom 2. Oktober 1987 - VII ZR 42/86, NJW-RR 1988, 185 = WM 1987,\n\n1467; Urteil vom 6. Juni 1986 - V ZR 264/84, NJW 1986, 351; Urteil vom\n\n6. November 1981 - V ZR 138/80, NJW 1982, 434 = WM 1982, 157).\n\nb) Nach diesen Grundsätzen war die nachträgliche Vereinbarung der\n\nParteien vom 5. Juli 1997 nicht beurkundungsbedürftig:\n\n(1.) Die nachträgliche Vereinbarung diente dazu, die Vertragsabwicklung\n\nim Hinblick auf das nach Vertragsabschluß entstandene besondere Interesse\n\ndes Beklagten in einer frühzeitigen oder zumindest fristgerechten Fertigstellung\n\nder Wohnung einvernehmlich zu regeln, um Streitigkeiten über die zeitgerechte\n\nBauausführung während des Bauablaufs nach dem vereinbarten Beginn zu\n\nvermeiden.\n\n(2.) Durch die Vereinbarung sind die gegenseitigen Pflichten aus dem\n\nErwerbervertrag nicht wesentlich verändert worden. Die Vereinbarung berührt\n\nnicht unmittelbar die jeweiligen durch den notariell beurkundeten Vertrag wirk-\n\nsam begründeten Hauptpflichten, sondern lediglich die Abwicklung des Vertra-\n\nges für den Fall, daß die Kläger mit dem Bau nicht fristgerecht beginnen wür-\n\nden. Die Vereinbarung einer Vertragsfrist für den Beginn des Baus und eines\n\nKündigungsrechts des Beklagten bei nicht fristgerechtem Baubeginn konkreti-\n\nsiert lediglich die mit dem notariell beurkundeten Vertrag begründeten Rechte\n\ndes Erwerbers.\n\nNach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Auftragge-\n\nber eines Werkvertrages vor Ablauf der vereinbarten Herstellungsfrist vom\n\nVertrag zurücktreten, wenn vor der Fertigstellung absehbar ist, daß der Termin\n\nvom Auftraggeber nicht eingehalten werden kann (BGH, Urteil vom 4. Mai 2000\n\n- VII ZR 53/99, BGHZ 144, 242 = BauR 2000, 1182 = ZfBR 2000, 472; Urteil\n\nvom 5. Mai 1992 - X ZR 115/90, NJW-RR 1992, 1141; Kniffka/Koeble, Kom-\n\npendium des Baurechts, Teil 6 Rdn. 292). Mit der nachträglichen Vereinbarung\n\nhaben die Vertragsparteien als Voraussetzung eines derartigen Rücktritts-\n\nrechts den nicht fristgerechten Baubeginn einvernehmlich festgelegt.\n\nDanach war es nicht für die Wirksamkeit des Vertrages vom 5. Juli 1997\n\nerforderlich, daß er entsprechend § 313 Satz 1 BGB notariell beurkundet wur-\n\nde.\n\nIV.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die Rücktrittserklärung des Beklagten mit\n\nfolgenden Erwägungen als unwirksam erachtet:\n\na) Der Beklagte habe mit seiner Erklärung vom 10. August 1997, er trete\n\nvom Vertrag zurück, seine eigenen Vertragspflichten verletzt und dadurch ein\n\nZurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB verwirkt, so daß die Vorleistungspflicht\n\nder Kläger entfallen sei. Durch sein Schreiben vom 10. August 1997 habe sich\n\nder Beklagte unberechtigt vom Vertrag gelöst und diese Erklärung am\n\n1. September 1997 wiederholt. Auch während der Vergleichsverhandlungen im\n\nOktober 1997 habe der Beklagte erklärt, seiner Meinung nach sei der Vertrag\n\naufgelöst. Aufgrund seiner Vertragsuntreue könne er den Klägern nicht entge-\n\ngenhalten, sie hätten sich nicht vertragsgerecht verhalten. Der Beklagte hätte\n\nvielmehr auf das Antwortschreiben der Kläger vom 15. August 1997 seine Lei-\n\nstungsbereitschaft erklären müssen. Statt dessen habe der Beklagte seinen\n\nRücktritt am 1. September 1997 wiederholt. Selbst wenn zugunsten des Be-\n\nklagten unterstellt werde, daß ihm in der Vereinbarung vom 5. Juli 1997 ein\n\nRücktrittsrecht für den Fall des verspäteten Baubeginns eingeräumt worden\n\nsei, hätte er am 1. September 1997 trotz Versäumnisse der Kläger nicht zu-\n\nrücktreten dürfen, weil er sich vertragsuntreu verhalten habe. Aus diesem\n\nGrund sei eine Beweisaufnahme zu dem vertraglich vereinbarten Rücktritts-\n\nrecht in der Vereinbarung vom 5. Juli 1997 nicht erforderlich, weil die Frage\n\nnicht entscheidungserheblich sei.\n\nb) Die fehlende Vertragstreue des Beklagten verhindere, daß seine\n\nweiteren Rücktrittserklärungen wirksam seien. Von den Klägern sei nicht zu\n\nerwarten gewesen, daß sie ohne die Zahlung der Raten die Sanierung des\n\nObjektes durchgeführt hätten. Selbst wenn die Kläger sich im Verzug befunden\n\nhätten, hätten dem Beklagten aufgrund seiner fehlenden Bereitschaft zur Ge-\n\ngenleistung die gesetzlichen Rücktrittsrechte nicht zugestanden.\n\n2. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung\n\nnicht stand.\n\na) In der Revision ist zugunsten des Beklagten zu unterstellen, daß die\n\nVereinbarung vom 5. Juli 1997 den von ihm behaupteten Inhalt hatte, er habe\n\nden Vertrag kündigen dürfen, wenn die Kläger nicht am 1. September 1997 mit\n\nden Arbeiten begonnen hätten.\n\nb) Unter dieser Voraussetzung war der Beklagte am 10. August 1997\n\nnoch nicht berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten. Ob sein Schreiben be-\n\nreits eine Kündigungserklärung enthält, ist angesichts des Wortlauts des\n\nSchreibens zweifelhaft. Die Kläger haben ausweislich ihres Antwortschreibens\n\nvom 15. August 1997 das Schreiben des Beklagten selbst nicht als eine Kündi-\n\ngung verstanden. Sie haben sich nicht gegen eine etwaige Kündigung ver-\n\nwahrt, sondern lediglich ihre Angabe zum Beginn des Baues wiederholt.\n\nDas Berufungsgericht hat keine hinreichenden Feststellungen dazu ge-\n\ntroffen, ob die Erklärung des Beklagten aus der Sicht der Kläger als Kündigung\n\nzu verstehen war. Die Reaktion der Kläger auf die Erklärung des Beklagten ist\n\nein gewichtiger Anhaltspunkt dafür, daß sie die Erklärung des Beklagten ledig-\n\nlich als Ankündigung einer Kündigung verstanden haben. Sollte der Beklagte\n\nam 10. August 1997 eine unbedingte Kündigung erklärt haben, wäre sie unbe-\n\nrechtigt.\n\nc) Die für die weitere revisionsrechtliche Betrachtung unterstellte unbe-\n\nrechtigte Kündigungserklärung des Beklagten vom 10. August 1997 führt nicht\n\nohne weiteres dazu, daß die Kläger wegen Vertragsuntreue des Beklagten von\n\nihrer Vorleistungspflicht entbunden worden sind. Eine derartige Rechtsfolge\n\nließe sich nur mit dem Grundsatz von Treu und Glauben begründen.\n\nDie Erwägungen des Berufungsgerichts zum Grundsatz von Treu und\n\nGlauben sind deshalb rechtsfehlerhaft, weil es nicht alle relevanten Umstände\n\nberücksichtigt hat.\n\nIm Hinblick auf den im Schreiben vom 10. August 1997 mitgeteilten\n\nSachverhalt, wonach die Finanzierung der Bauarbeiten der Klägerin nicht gesi-\n\nchert sei, war der Beklagte berechtigt gewesen, eine Kündigung für den Fall\n\nanzukündigen, daß die Kläger nicht am 1. September 1997 mit dem Bau be-\n\nginnen werden. Darüber hinaus haben die Kläger sich selbst vertragswidrig\n\nverhalten. Sie haben bereits mit Schreiben vom 15. Juli 1997 den Beklagten\n\naufgefordert, die erste Rate zu zahlen mit der wahrheitswidrigen Behauptung,\n\nder Bautenstand der ersten Rate sei erreicht. Außerdem haben die Kläger ge-\n\ngen ihre vertragliche Kooperationsverpflichtung verstoßen. Sie sind nicht auf\n\nden Hinweis des Beklagten eingegangen, der Beginn des Baus sei deshalb\n\ngefährdet, weil die Zwischenfinanzierung nach Auskunft der Bank nicht gesi-\n\nchert sei.\n\nSelbst wenn die Kläger aufgrund der vorzeitigen und deshalb unwirksa-\n\nmen Kündigung des Beklagten berechtigt gewesen wären, den Baubeginn von\n\neiner Vertragstreueerklärung des Beklagten abhängig zu machen, hätten die\n\nKläger aufgrund ihres Schreibens vom 15. August 1997 diese Erklärung nicht\n\nmehr erwarten können. Sie haben nach dem Schreiben vom 10. August 1997\n\nohne Vorbehalt den Baubeginn am 1. September 1997 angekündigt, obwohl\n\nnach Auskunft der Bank die Zwischenfinanzierung und damit der Baubeginn zu\n\ndiesem Zeitpunkt nicht gewährleistet war.\n\nd) Da der Bau am 1. September 1997 nach dem Sachvortrag des Be-\n\nklagten, der in der Revision als richtig zu unterstellen ist, nicht begonnen wor-\n\nden war, war der Beklagte mit dem von ihm behaupteten und in der Revision zu\n\nunterstellenden Inhalt der Vereinbarung vom 15. Juli 1997 berechtigt, vom\n\nVertrag zurückzutreten.\n\nUllmann Thode Haß\n\n Kniffka Kuffer","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_119-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-04-05/vii-zr-119-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_119-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_119-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-04-05/vii-zr-119-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/1999/VII_ZR_119-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:02:17.723451+00:00"}}