{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR__69-09","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-11-25","aktenzeichen":"VIII ZR 69/09","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556a Abs. 1 Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils geson- derte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise er- mittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines ge- werblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n25. November 2009 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 69/09 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 556a Abs. 1 \n\nDer Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender \n\nVereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils geson-\n\nderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise er-\n\nmittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines ge-\n\nwerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen \n\nwird. \n\nBGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 69/09 - LG Mannheim \nAG Mannheim \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin \n\nDr. Fetzer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Mannheim vom 11. Februar 2009 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in M. . Das \n\nGebäude, in dem sich die Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit \n\nmit einer Fläche von 312,90 qm sowie vier Wohneinheiten mit einer Gesamtflä-\n\nche von 295 qm. \n\nDie Klägerin erteilte dem Beklagten unter dem 28. September 2007 die \n\nNebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2006 bis \n\nzum 30. April 2007. Hiervon sind in der Revisionsinstanz noch die Positionen \n\nWasser, Abwasser und Niederschlagswasser in Höhe von insgesamt 473,31 € \n\nim Streit. \n\n3 \n\nDie Klägerin ermittelt den auf die vier Wohnungen umzulegenden Was-\n\nserverbrauch, indem sie den mittels Zwischenzähler gemessenen Verbrauch \n\nder Gewerbeeinheit von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler ab-\n\nzieht. Die Verteilung innerhalb der Wohneinheiten erfolgt nach dem Maßstab \n\nder Wohnfläche. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.171,92 € nebst Zinsen ge-\n\nrichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landge-\n\nricht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung des weitergehenden \n\nRechtsmittels dahin abgeändert, dass der Beklagte (lediglich) zur Zahlung von \n\n688,01 € nebst Zinsen verurteilt ist; die weitergehende Klage hat es abgewie-\n\nsen. Mit der vom Berufungsgericht im Hinblick auf die Umlage der Kosten für \n\nWasser, Abwasser und Niederschlagswasser zugelassenen Revision erstrebt \n\nder Beklagte die Aufhebung des Berufungsurteils und Abweisung der Klage \n\ninsoweit, als er in den Vorinstanzen zur Zahlung von mehr als 214,70 € nebst \n\nZinsen verurteilt worden ist. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Abrechnung der Wasserkosten sei von der Klägerin korrekt vorge-\n\nnommen worden. Die Anwendung der Differenzmethode nach Vorwegabzug \n\ndes durch Zwischenzähler gemessenen Verbrauchs der Gewerbeeinheit sei \n\nnicht zu beanstanden. Zwar habe der Beklagte geltend gemacht, dass neben \n\ndem Zwischenzähler für die Gewerbeeinheit auch Zwischenzähler für die ein-\n\nzelnen Wohnungen vorhanden seien, so dass die Abrechnungen der Wohnun-\n\ngen nach Verbrauch erfolgen müssten. Eine Beweisaufnahme über diesen \n\nStreitpunkt sei aber nicht erforderlich. Denn die Klägerin habe das Vorhanden-\n\nsein von Messeinrichtungen für die einzelnen Wohnungen bestritten, und der \n\nBeklagte habe daraufhin nicht konkret vorgetragen, dass in seiner Wohnung ein \n\nZwischenzähler eingebaut sei. Üblicherweise befänden sich derartige Messein-\n\nrichtungen in der Wohnung selbst, denn die Anbringung von Zwischenzählern \n\nfür die einzelnen Wohnungen im Keller wäre wegen der dann erforderlichen \n\ngesonderten Steigleitungen unwirtschaftlich. \n\n8 \n\nDer Beklagte könne die anteilige Tragung der nach der Differenzmethode \n\nermittelten Wasserkosten der Mieter auch dann nicht verweigern, wenn es da-\n\nbei zu höheren Messungenauigkeiten komme als bei Vorhandensein eines wei-\n\nteren Zwischenzählers für die Wohneinheiten. Dass dies zu einer krassen Un-\n\nbilligkeit und groben Benachteiligung der Mieter führe, sei weder vom Beklagten \n\nvorgetragen noch sonst erkennbar. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts-\n\nhofs zur Vorerfassung von Heizkosten sei aufgrund der Gesetzeslage nicht oh-\n\nne weiteres auf die Wasserkosten übertragbar. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-\n\nsion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, \n\ndass der Beklagte die in der Abrechnung vom 28. September 2007 ausgewie-\n\nsenen anteiligen Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser in \n\nHöhe von 473,31 € zu tragen hat, so dass sich unter Berücksichtigung des in \n\nder Revisionsinstanz nicht mehr streitigen Betrages von 214,70 € eine Zah-\n\nlungspflicht des Beklagten in Höhe des der Klägerin vom Berufungsgericht zu-\n\ngesprochenen Betrages von 688,01 € ergibt. \n\n10 \n\n1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet geht das Berufungs-\n\ngericht davon aus, dass die Parteien die Umlage der Wasserkosten vereinbart \n\nhaben und die von der Klägerin erstellte Abrechnung den formellen Anforde-\n\nrungen genügt. \n\n11 \n\n12 \n\n2. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung auch mate-\n\nriell richtig. \n\na) Dass die Klägerin einen Vorwegabzug für die Gewerbeeinheit vorge-\n\nnommen hat, wird von der Revision nicht beanstandet und begegnet aus \n\nRechtsgründen keinen Bedenken. \n\n13 \n\nb) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Abrechnung der Was-\n\nserkosten nicht deshalb fehlerhaft, weil die Klägerin nur den Verbrauch der Ge-\n\nwerbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler erfasst und den \n\nVerbrauch der Wohnungen anhand der so genannten Differenzmethode ermit-\n\ntelt hat. \n\n14 \n\nZwar ist im Geltungsbereich des § 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV eine \n\nVorerfassung von Nutzergruppen in der Weise erforderlich, dass der Anteil je-\n\nder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst \n\nwird (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, NZM 2008, 767, Tz. 24). \n\nEin Verstoß hiergegen hat gemäß § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht in Höhe \n\nvon 15 % bei den zu Unrecht nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten \n\nzur Folge. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat und auch die Revision \n\nnicht verkennt, gibt es aber für den Bereich der Abrechnung von Kosten für \n\nWasser, Abwasser und Niederschlagswasser keine der Bestimmung des § 5 \n\nAbs. 2 HeizkostenV entsprechende Vorschrift zur Vorerfassung von Nutzer-\n\ngruppen. \n\n15 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus §§ 315, 556a \n\nBGB nicht, dass bei der Abrechnung von Wasserkosten verschiedene Nutzer-\n\ngruppen durch jeweils gesonderte Zähler erfasst werden müssten. § 556a \n\nAbs. 1 BGB sieht auch für verbrauchsabhängige Kosten eine Abrechnung nach \n\nder Wohnfläche vor, sofern nicht die Parteien eine anderweitige Vereinbarung \n\ngetroffen haben oder tatsächlich eine Verbrauchserfassung für alle Mieter er-\n\nfolgt (vgl. Senatsurteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07, NZM 2008, 444, \n\nTz. 12). Die gesetzliche Regelung schreibt mithin eine generelle Verbrauchser-\n\nfassung für Wasserkosten nicht vor und nimmt die damit verbundenen Unge-\n\nnauigkeiten bei der Abrechnung in Kauf. \n\n16 \n\nMit dem Vorwegabzug für den gewerblichen Mieter trägt die Klägerin \n\ndem unterschiedlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit einerseits und den \n\nWohneinheiten andererseits Rechnung. Eine Verpflichtung der Klägerin, im In-\n\nteresse einer möglichst genauen Abrechnung den Gesamtverbrauch der \n\nWohneinheiten mit einem weiteren Zwischenzähler gesondert zu erfassen, lässt \n\nsich daraus nicht herleiten. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ergibt \n\nsich aus der fehlenden Vorerfassung der Wohneinheiten auch keine \"krasse \n\nUnbilligkeit\", die gegebenenfalls einen Abänderungsanspruch des Mieters be-\n\ngründen könnte (vgl. Senatsurteil vom 12. März 2008, aaO, Tz. 14). \n\n17 \n\nOhne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, das Berufungsge-\n\nricht habe den Vortrag des Beklagten zur Messung des Wasserverbrauchs der \n\nWohnungen durch die Klägerin verfahrensfehlerhaft übergangen. Die Revision \n\nstellt selbst nicht in Abrede, dass Einzelzähler für die jeweiligen Wohnungen \n\nnicht vorhanden sind. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, es sei \n\nmöglich, dass in einem dem Beklagten nicht zugänglichen Kellerraum ein weite-\n\nrer Zähler (Zwischenzähler) vorhanden sei, mit dem der Gesamtverbrauch aller \n\nWohnungen erfasst werde, zeigt sie einen entsprechenden Vortrag des Beklag-\n\nten in den Tatsacheninstanzen hierzu nicht auf. \n\n18 \n\nc) Entgegen der Auffassung der Revision durfte die Klägerin den nach \n\nder Differenzmethode ermittelten Gesamtverbrauch der Wohnungen nach dem \n\nMaßstab der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen umlegen. \n\n19 \n\naa) Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind Betriebskosten vorbehaltlich \n\nanderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, sofern \n\ndie Parteien nicht anderes vereinbart haben. Eine solche Vereinbarung besteht \n\nnach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Einen revi-\n\nsionsrechtlich beachtlichen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Entgegen der \n\nAuffassung der Revision ergibt sich aus der (behaupteten) Abrechnungspraxis \n\ndes Voreigentümers bei den Abrechnungen 2000/2001 und 2001/2002 kein An-\n\nhaltspunkt für eine stillschweigende vertragliche Abänderung des Umlage-\n\nschlüssels (zur Frage einer stillschweigenden Vertragsänderung bei unbean-\n\nstandeten Betriebskostenabrechnungen vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 \n\n- VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81, Tz. 17 ff.). \n\n20 \n\nbb) Auch aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich keine Verpflichtung \n\nder Klägerin zu der vom Beklagten verlangten Abrechnung nach Verbrauch. \n\nDiese Bestimmung schreibt eine Umlage von Betriebskosten nach einem Maß-\n\nstab, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt, nur dann vor, wenn \n\ndie Betriebskosten von einem erfassten Verbrauch abhängen. An einer solchen \n\nVerbrauchserfassung fehlt es aber nach den - von der Revision insoweit auch \n\nnicht beanstandeten - Feststellungen des Berufungsgerichts, da ein gesonder-\n\nter Zähler für den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten nicht vor-\n\nhanden ist. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nDr. Fetzer \n\nVorinstanzen: \n\nAG Mannheim, Entscheidung vom 27.05.2008 - 2 C 492/07 - \n\nLG Mannheim, Entscheidung vom 11.02.2009 - 4 S 62/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR__69-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-11-25/viii-zr-69-09","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":4},{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1},{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR__69-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR__69-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-11-25/viii-zr-69-09","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR__69-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:05:02.194691+00:00"}}