{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__71-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-01-14","aktenzeichen":"VIII ZR 71/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 139, § 306, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Verkündet am: 14. Januar 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufen- den Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer spä- ter bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrol- le nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirk- samkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 71/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 139, § 306, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb \n\nVerkündet am: \n14. Januar 2009 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nTreffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufen-\n\nden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer spä-\n\nter bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch \n\nden Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrol-\n\nle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirk-\n\nsamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 \n\n– VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116). \n\nBGH, Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 - LG Hannover \n\nAG Hannover \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nWiechers, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel und den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Hannover vom 25. Januar 2008 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte hatte von März 2000 bis Mai 2006 vom Kläger eine Zwei-\n\nzimmerwohnung in H. gemietet. Zu den Schönheitsreparaturen enthält \n\n§ 16 des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages vom 12. Februar \n\n2000 folgende Bestimmung: \n\n\"1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Ta-\npezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und \nden Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkör-\nper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche in-\nnerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, \nhat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem \nZwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig aus-\n\nzuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden \nZeitabständen: \n\nIn Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre; \nin Koch- und Essküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 \nJahre; \nin Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 \nJahre; \nin Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre; \nin Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre; \nin sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkam-\nmern spätestens alle 7 Jahre. \n\nDie Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre \nfachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des \nMietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon vor-\nher auszuführen [im Folgenden: Klausel 1]. \n\n2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume \nunabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der ei-\nner ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 \nentspricht. \n\nDer Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung \nder Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung \neine Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kos-\nten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch \nKostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen [im Folgen-\nden: Klausel 2].\" \n\n2 \n\n3 \n\nIn § 30 Abs. 1 bestimmt der Formularmietvertrag außerdem, dass durch \n\netwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die \n\nGültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde. \n\nAnlässlich der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien am \n\n6. März 2000 ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, das unter \n\nZiff. 6 folgende Regelung enthält: \n\n\"Herr U. [= Beklagter] übernimmt vom Vormieter \nM. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem \nVermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu \nübergeben.\" \n\n4 \n\nDer Kläger hat vom Beklagten, der mit Schreiben vom 24. Mai 2006 eine \n\nDurchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten \n\nfür die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten in Höhe \n\nvon insgesamt 1.232,61 € sowie für die Beseitigung von Parkettschäden in Hö-\n\nhe von 812 € beansprucht und hiergegen die vom Beklagten geleistete Mietsi-\n\ncherheit von 758,32 € verrechnet. Der Beklagte hat widerklagend die Rückzah-\n\nlung der Mietsicherheit in voller Höhe verlangt. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage lediglich hinsichtlich der Parkettschäden \n\nmit einem Betrag von 350 € als begründet angesehen und den Kläger unter \n\nVerrechnung dieses Anspruchs mit der Mietsicherheit auf die Widerklage zur \n\nZahlung von 408,32 € nebst Zinsen verurteilt sowie die weitergehende Klage \n\nabgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewie-\n\nsen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassenen Revision, mit der er nur noch seinen Schadensersatzanspruch wegen \n\nder unterbliebenen Wohnungsrenovierung weiterverfolgt, soweit dieser nicht \n\ndurch Verrechnung mit dem restlichen Anspruch des Beklagten auf Rückzah-\n\nlung der Mietsicherheit erloschen ist, und sich gegen seine auf die Widerklage \n\nhin erfolgte Verurteilung wendet. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt: \n\nDie in den Klauseln 1 und 2 des Formularmietvertrages getroffenen Re-\n\ngelungen zu den Schönheitsreparaturen seien wegen ihres Summierungsef-\n\nfekts unwirksam. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich daraus, \n\ndass zu den auf den Mieter abgewälzten laufenden Instandhaltungspflichten mit \n\nder Endrenovierungsklausel noch die Pflicht treten soll, den nachvertraglichen \n\nRenovierungsaufwand zu tragen. Insoweit könne sich der Kläger wegen des \n\nTransparenzgebots auch nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, dass die \n\nKlausel 1 unwirksam sei. Durch die im Wohnungsübergabeprotokoll getroffene \n\nRegelung seien die genannten beiden Klauseln weder im Sinne einer konkreti-\n\nsierenden Vereinbarung ersetzt noch nach § 141 BGB bestätigt worden, weil \n\nder Beklagte, der bis Anfang 2006 keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der \n\nbeiden Klauseln gehabt habe, dem Wohnungsübergabeprotokoll eine solche \n\nBedeutung ersichtlich nicht beigemessen habe. Ersetzt worden sei durch die \n\nIndividualvereinbarung des Wohnungsübergabeprotokolls lediglich die Klausel \n\n2. Dagegen habe die Klausel 1 – wenn auch unwirksam, weil sie den Mieter \n\naufgrund ihrer starren Fristenregelung unangemessen benachteilige – neben \n\nder Individualvereinbarung fortbestanden. Die im Wohnungsübergabeprotokoll \n\ngeregelte Endrenovierungspflicht werde als Individualvereinbarung zwar nicht \n\nvon § 307 BGB erfasst und sei als solche rechtlich nicht zu beanstanden. \n\nEbenso wenig sei sie dergestalt von der Klausel 1 abhängig, dass deren Un-\n\nwirksamkeit zwangsläufig die Unwirksamkeit der im Übergabeprotokoll geregel-\n\nten Endrenovierungspflicht zur Folge habe. Jedoch ließen sich – anders als in-\n\nhaltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang ste-\n\nhende Regelungen – die Bestimmungen zur Vornahme der laufenden Schön-\n\nheitsreparaturen und der Endrenovierung auch unter Berücksichtigung der sal-\n\nvatorischen Klausel des Mietvertrages wegen ihrer inneren Zusammengehörig-\n\nkeit nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen. Dadurch \n\nergebe sich jedenfalls aus der Sicht des Mieters ein Summierungseffekt. Dieser \n\nbenachteilige den Mieter wegen der unbedingten Verpflichtung zur Renovierung \n\nauch ohne bestehenden Renovierungsbedarf unangemessen und führe zu ei-\n\nner Unwirksamkeit der zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen getroffenen \n\nRegelungen insgesamt. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht \n\nstand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An-\n\nspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung \n\ngemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsrepara-\n\nturen nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist \n\ndie dem Beklagten im Protokoll der Wohnungsübergabe auferlegte Endrenovie-\n\nrungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden, wenn dies – wie für das Revisions-\n\nverfahren zu unterstellen ist – auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien \n\nberuht. \n\n10 \n\n1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der \n\nAnspruch nicht auf die in Klausel 2 vorgesehene Endrenovierungspflicht des \n\nMieters gestützt werden kann. Diese Klausel, die zudem nach der von der Re-\n\nvision nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6 \n\ndes Übergabeprotokolls getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist \n\nnach der Rechtsprechung des Senats als starre, vom Abnutzungszustand der \n\nWohnung losgelöste Endrenovierungsklausel gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB \n\nunwirksam (BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, NJW \n\n2007, 3776, Tz. 13 m.w.N.). Dasselbe gilt für die in Klausel 1 durch einen star-\n\nren Fristenplan gekennzeichnete Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der \n\nlaufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter (Senatsurteil vom 5. April 2006 \n\n– VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N.). Auch diese rechtliche \n\nBewertung greift die Revision nicht an. \n\n11 \n\n2. Zu Recht rügt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht auch \n\ndie Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls, die für sich allein schon \n\nden aus der verweigerten Endrenovierung abgeleiteten Schadensersatzan-\n\nspruch tragen würde, als unwirksam angesehen hat. \n\n12 \n\na) Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend ange-\n\nnommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Ab-\n\nrede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht derge-\n\nstalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel \n\nzwangsläufig auf die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls durch-\n\nschlägt. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung be-\n\nstehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden \n\nrechtlichen Bedenken, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhän-\n\ngig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil \n\nvom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20). \n\n13 \n\nb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt eine Unwirk-\n\nsamkeit der getroffenen Endrenovierungsabrede auch nicht daraus, dass der \n\nMieter durch ihr Zusammentreffen mit der Klausel 1 und einen dadurch eintre-\n\ntenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summie-\n\nrungseffekt ist ein besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer von \n\n§ 307 BGB erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners \n\ndurch eine Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird \n\ndeshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die Individualverein-\n\nbarung, die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen \n\naufgestellten Regeln nicht unterliegt, grundsätzlich wirksam bleibt (Senatsurteil \n\nvom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, aaO; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069). \n\n14 \n\nDer Senat hat es zwar für denkbar gehalten, dass in einem derartigen \n\nFall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitli-\n\nches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit \n\neines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (Senatsurteil vom 5. April 2006 \n\n– VIII ZR 163/05, aaO, Tz. 20). Dem hat aber eine Sachverhaltsgestaltung \n\nzugrunde gelegen, bei der die Formularbedingung und die individuelle Abrede \n\ngleichzeitig vereinbart worden sind. Hier ist die Endrenovierungspflicht dagegen \n\nin individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Miet-\n\nvertrag eingefügt worden, dessen beide Formularklauseln über eine laufende \n\nund eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam \n\ngeworden waren, ohne dass dies nach § 306 Abs. 1 BGB den Bestand des \n\nMietvertrages im Übrigen berührt hat. Durch die im Protokoll der Wohnungs-\n\nübergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien dem beste-\n\nhenden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne \n\nden sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern. \n\nIII. \n\n15 \n\nMit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil daher keinen \n\nBestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur \n\nEndentscheidung reif, weil das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstand-\n\npunkt aus folgerichtig – sich bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten \n\nauseinander gesetzt hat, bei dem Wohnungsübergabeprotokoll handele es sich \n\num einen Protokollvordruck, der vom Kläger nach Art Allgemeiner Geschäfts-\n\nbedingungen immer wieder verwendet werde. Außerdem hat das Berufungsge-\n\nricht zur Höhe des behaupteten Schadens bislang keine Feststellungen getrof-\n\nfen. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 \n\nAbs. 1 ZPO). \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Hannover, Entscheidung vom 09.05.2007 - 552 C 15466/06 - \n\nLG Hannover, Entscheidung vom 25.01.2008 - 4 S 43/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__71-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-14/viii-zr-71-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 141","ref_norm":"141","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__71-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__71-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-14/viii-zr-71-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__71-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:06:21.774727+00:00"}}