{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__58-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-09-17","aktenzeichen":"VIII ZR 58/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558a Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfami- lienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreis- spanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n17. September 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 58/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 558a \n\nDer Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfami-\n\nlienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, \n\njedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreis-\n\nspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. \n\nBGH, Urteil vom 17. September 2008 - VIII ZR 58/08 - LG Krefeld \n\nAG Krefeld \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 17. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter \n\nDr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Krefeld vom 23. Januar 2008 aufgehoben. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nKrefeld vom 7. August 2007 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte war aufgrund eines Vertrages vom 1. Oktober 2001 Miete-\n\nrin eines Einfamilienhauses des Klägers in K. Die Parteien waren früher \n\nein Ehepaar und gemeinsam Eigentümer dieses Hauses. Im Rahmen der Tren-\n\nnung wurde das Haus vom Kläger übernommen. Die Beklagte wohnte sodann \n\ndort mit den gemeinsamen Kindern. \n\n2 \n\nDie Parteien vereinbarten für die 128 qm Wohnfläche eine monatliche \n\nNettomiete von 511,29 €. \n\n3 \n\nMit Schreiben vom 28. Februar 2006 forderte der Kläger von der Beklag-\n\nten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,79 €/qm (Gesamtnetto-\n\nmiete von 613,55 € monatlich) ab 1. Mai 2006. Er bezog sich dabei auf den \n\nMietspiegel für die Stadt K. , Stand Januar 2002, unter Eingruppierung des \n\nHauses in die dort genannte Wohnlage B. \n\n4 \n\nDa die Beklagte der Erhöhung nicht zustimmte, machte der Kläger sein \n\nVerlangen gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Berück-\n\nsichtigung der Kappungsgrenze von § 558 Abs. 3 BGB verurteilt, der Erhöhung \n\nder Nettomiete auf monatlich 613,12 € zuzustimmen, und die Klage im Übrigen \n\nabgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage ins-\n\ngesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision be-\n\ngehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision des Klägers hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nDas Zustimmungsverlangen des Klägers sei formell unwirksam, weil die \n\ngesetzlich vorgeschriebene Begründung fehle. Zwar habe sich der Kläger auf \n\nden Mietspiegel der Stadt K. gestützt. Dieser sei jedoch kein taugliches \n\nBegründungsmittel, weil der Mietspiegel keine Daten für Einfamilienhäuser ent-\n\nhalte, sondern sich nur auf Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern be-\n\nziehe. Dagegen könne nicht geltend gemacht werden, die Miete für Einfamilien-\n\nhäuser liege meist oder immer über der für Wohnungen in Mehrfamilienhäu-\n\nsern. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDie Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer revisionsrechtlichen \n\nNachprüfung nicht stand. \n\n1. Zu Unrecht hat das Landgericht das Zustimmungsverlangen für formell \n\nunwirksam gehalten, weil der Mietspiegel für K. keine Angaben über Ein-\n\nfamilienhäuser enthalte. \n\n10 \n\na) Diese Rechtsansicht - sofern der Mietspiegel keine Angaben für Ein-\n\nfamilienhäuser enthalte, könne mit einem solchen Mietspiegel eine Mieterhö-\n\nhung für ein Einfamilienhaus nicht begründet werden - wird in Rechtsprechung \n\nund Literatur vertreten (u.a. LG Berlin, GE 2002, 1197; LG Gera, WuM 2002, \n\n497; LG Hagen, WuM 1997, 331; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, \n\n9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 35). \n\n11 \n\nb) Nach anderer Ansicht reicht zur Begründung des Erhöhungsverlan-\n\ngens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf den an sich \n\nnicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete \n\ninnerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (Kniep, NZM 2000, \n\n166 f. m.w.N.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 17). \n\n12 \n\nc) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Denn die Miete für Einfamilienhäu-\n\nser liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. \n\nDies entspricht nicht nur einem Erfahrungssatz. Im Mietspiegel selbst ist unter \n\nIV. vermerkt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten tendenziell hö-\n\nherpreisig sind, wie sich aus dem Text ergibt: \n\n\"Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (...) ist in der Regel vom obe-\nren Tabellenwert auszugehen\". \n\n13 \n\nDafür, dass im Streitfall Besonderheiten zu berücksichtigen wären, die \n\nein anderes Ergebnis nahe legen würden, ist weder etwas vorgetragen noch \n\nsonst ersichtlich. \n\n14 \n\nIn der Revisionsinstanz war über eine Verpflichtung zur Zustimmung zu \n\neiner Mieterhöhung auf 4,79 €/qm zu entscheiden. Die Spanne für sonst ver-\n\ngleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wird im Mietspiegel mit 6,50 € \n\nbis 7,40 € angegeben. Es liegt daher fern, dass die Höhe der ortsüblichen Ver-\n\ngleichsmiete (§ 558 BGB) für Einfamilienhäuser überschritten würde. Dies gilt \n\numso mehr, als nach einem vom Erstgericht eingeholten Sachverständigengut-\n\nachten die ortsübliche Vergleichsmiete für das Einfamilienhaus des Klägers \n\n7,25 €/qm beträgt. \n\n2. Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, die Vereinbarung in § 4a des \n\nMietvertrages stehe einer Mieterhöhung entgegen. \n\n§ 4a des Mietvertrages lautet: \n\n\"Auch während einer festen Laufzeit des Vertrages kann die Miethöhe \ndurch freie vertragliche Vereinbarung einer nachfolgenden Vereinbarung \noder entsprechend gesetzlichen Vorschriften geändert werden, für den \nFall dass eine in eheähnliche Gemeinschaft lebende Person mit ein-\nzieht, wird eine gesonderte Vereinbarung getroffen.\" \n\n15 \n\n16 \n\n17 \n\nWie das Erstgericht bereits frei von Rechtsfehlern ausgeführt hat, sollte \n\ndurch die Vereinbarung lediglich klargestellt werden, dass bei einer Aufnahme \n\neiner der Vereinbarung unterfallenden Person sich die Parteien nicht mehr an \n\ndie vereinbarte Miete halten lassen wollten. \n\nIII. \n\n18 \n\nNach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen \n\nBestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in \n\nder Sache selbst entscheiden, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf \n\n(§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begründet ist, ist die Berufung der Beklagten \n\ngegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \n\nAG Krefeld, Entscheidung vom 07.08.2007 - 11 C 320/06 - \n\nLG Krefeld, Entscheidung vom 23.01.2008 - 2 S 40/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__58-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-09-17/viii-zr-58-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__58-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__58-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-09-17/viii-zr-58-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__58-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:46:59.632798+00:00"}}