{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__41-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-12-17","aktenzeichen":"VIII ZR 41/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 559 Abs. 1 Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisie- rungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n17. Dezember 2008 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVIII ZR 41/08 \n(VIII ZR 84/08) \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 559 Abs. 1 \n\nDer Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 \n\nAbs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür \n\nnotwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisie-\n\nrungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. \n\nBGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) - LG Hamburg \n\n AG Hamburg-Bergedorf \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nWiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Parteien werden unter deren Zurückwei-\n\nsung im Übrigen das Teilurteil des Landgerichts Hamburg, Zivil-\n\nkammer 7, vom 20. Dezember 2007 und das Schlussurteil dersel-\n\nben Kammer vom 28. Februar 2008, jeweils in der Fassung des \n\nBerichtigungsbeschlusses vom 3. September 2008, teilweise auf-\n\ngehoben sowie das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf \n\nvom 28. August 2007 teilweise abgeändert und wie folgt neu ge-\n\nfasst: \n\nDie Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin 15,02 € nebst \n\nZinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basis-\n\nzinssatz aus 2,78 € seit 5. September 2006 und aus jeweils 4,08 € \n\nseit 5. Oktober, 5. November und 5. Dezember 2006 zu zahlen. \n\nDie Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verur-\n\nteilt, an die Klägerin 48,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent-\n\npunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 4,08 € seit \n\n5. Januar, 5. Februar, 5. März, 5. April, 5. Mai, 5. Juni, 5. Juli, \n\n5. August, 5. September, 5. Oktober, 5. November und 5. Dezem-\n\nber 2007 \n\nsowie ab Januar 2008 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses \n\nüber die Wohnung in dem Anwesen L. straße 140a, \n\n2. OG links, in H. jeweils zum dritten Werktag eines Monats \n\nim Voraus über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich \n\n426,21 € hinaus weitere 4,08 € zu zahlen. \n\nIm Übrigen wird die Klage abgewiesen. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits habe die Klägerin zu ¼, die Beklag-\n\nten als Gesamtschuldner zu ¾ zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, die die \n\nKlägerin nach Einbau von zwei Wasserzählern in die von den Beklagten gemie-\n\ntete Wohnung verlangt. \n\nDie Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in H. . Mit \n\nSchreiben vom 16. Februar 2004 kündigte die Klägerin eine Modernisierung der \n\nWohnung durch den Einbau von zwei Wasserzählern an. Die Klägerin ließ auf-\n\ngrund der baulichen Gegebenheiten zwei Wasserzähler in die Wohnung der \n\nBeklagten einbauen, da Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen ver-\n\nsorgt werden. \n\n3 \n\nNach Durchführung der Arbeiten erklärte die Klägerin mit Schreiben vom \n\n23. Dezember 2004 an die Beklagten eine Mieterhöhung wegen Modernisie-\n\nrung in Höhe von monatlich 12,10 €, die sie hernach ab dem 1. September \n\n2005 verlangte. Die Beklagten erklärten sich mit einer Mieterhöhung von 7,18 € \n\neinverstanden, die sie seit dem 1. Februar 2005 auch zahlen. \n\n4 \n\nUnter Berücksichtigung dieser Zahlungen und einer Differenz von 4,92 € \n\nzwischen dem geforderten und dem gezahlten Erhöhungsbetrag begehrt die \n\nKlägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern für den Zeitraum vom \n\n1. September 2005 bis einschließlich Dezember 2006 die Zahlung von 26,46 € \n\nund für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 von 59,04 € sowie die \n\nkünftige Zahlung weiterer 4,92 € monatlich über den freiwillig gezahlten Betrag \n\nvon monatlich 426,21 € hinaus bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zu-\n\ngelassene Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht der Klage durch ein \n\nTeil- und ein Schlussurteil teilweise stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht \n\nzugelassenen Revision begehren die Beklagten, die Berufung der Klägerin ge-\n\ngen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Die Klägerin tritt dem entge-\n\ngen und wendet sich mit der Anschlussrevision gegen die teilweise Abweisung \n\nder Klage. Der Senat hat die beiden Revisionsverfahren zur gemeinsamen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung verbunden. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin ha-\n\nben jeweils nur teilweise Erfolg. \n\nA. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidungen im \n\nWesentlichen ausgeführt: \n\nDie Mieterhöhung der Klägerin wegen Modernisierung (§ 559 BGB) ge-\n\nmäß Schreiben vom 23. Dezember 2004 sei in Höhe eines Betrages von \n\n10,43 € monatlich berechtigt. Die formalen Voraussetzungen der Mieterhöhung \n\ngemäß § 559b Abs. 1 BGB seien vorliegend unzweifelhaft eingehalten. \n\n9 \n\nBei dem Einbau der beiden Wasserzähler handele es sich um eine zu-\n\nlässige Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB. Die Auffassung \n\ndes Amtsgerichts, der wegen der beiden getrennten Steigleitungen erforderliche \n\nEinbau zweier Wasserzähler falle nicht in den Risikobereich des Mieters, sei \n\nabzulehnen. In Hamburg sei gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung die Nach-\n\nrüstung von Wasserzählern zwingend vorgeschrieben. Dies sei ein Umstand, \n\nden der Vermieter nicht zu vertreten habe. Es handele sich bei dem Einbau von \n\nWasserzählern auch nicht um eine nicht abwälzbare Luxusmodernisierung, \n\nsondern um die Art und Weise der Ausführung, die der Vermieter bestimmen \n\nkönne. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte die streitgegenständliche Woh-\n\nnung seinerzeit auch mit zwei getrennten Steigleitungen angemietet habe, so \n\ndass sie diesen Umstand der Klägerin, nachdem diese aufgrund landesgesetz-\n\nlicher Vorschriften zum Einbau der Wasserzähler verpflichtet sei, auch nicht \n\nentgegenhalten könne (Rechtsgedanke aus § 536b BGB). \n\n10 \n\nNach dem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten \n\nseien Kosten für die beiden Kaltwasserzähler in Höhe von jeweils 268 € nicht \n\nunangemessen. Die angemessenen Montagekosten beliefen sich auf 601,85 €. \n\nDie ansetzbaren Modernisierungskosten betrügen demnach 1.137,85 €, so \n\ndass bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Mie-\n\nte um 11 v.H. sich auf den Monat umgerechnet eine Mieterhöhung von 10,43 € \n\nergebe. Entsprechend der Forderungsaufstellung in der Klageschrift errechne \n\nsich hiernach für den Monat Juli 2006 ein Rückstand in Höhe von 0,17 € und für \n\ndie Monate August bis Dezember 2006 von 3,25 € monatlich. Insgesamt sei die \n\nMieterhöhung hinsichtlich eines Betrages von 10,43 € monatlich gerechtfertigt, \n\nmithin um weitere 3,25 € monatlich über den von den Beklagten anerkannten \n\nBetrag von 7,18 € hinaus. \n\nB. \n\n11 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung - auch rechnerisch - \n\nnicht in jeder Hinsicht stand. \n\nI. Revision der Beklagten \n\n12 \n\n1. Soweit die Revision rügt, dass das vom Berufungsgericht erlassene \n\nTeilurteil gemäß § 301 ZPO unzulässig gewesen sei, da die Gefahr sich wider-\n\nsprechender Entscheidungen bestanden habe \n\n(vgl. BGH, Urteil vom \n\n15. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452), ist diese Gefahr jedenfalls \n\ndadurch ausgeräumt, dass die Revisionsverfahren gegen das Teilurteil und das \n\nSchlussurteil in der Revisionsinstanz zur gemeinsamen Entscheidung gemäß \n\n§ 147 ZPO miteinander verbunden worden sind. \n\n13 \n\n2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der \n\nRevision - angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung einer er-\n\nhöhten Miete in Form eines Modernisierungszuschlags gemäß § 559 Abs. 1 \n\nBGB für die Kosten des Einbaus zweier Wasserzähler in der Wohnung der Be-\n\nklagten zusteht. \n\n14 \n\nNach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen einer Modernisierung \n\ndie Miete unter anderem dann prozentual um die für die Wohnung aufgewende-\n\nten Kosten erhöhen, wenn er eine bauliche Maßnahme durchgeführt hat, die \n\nnachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt (§ 559 Abs. 1 Alt. 3 \n\nBGB), oder wenn er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen \n\ndurchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB). \n\n15 \n\nOb im vorliegenden Fall eine Modernisierungsmaßnahme auch gemäß \n\n§ 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB vorgelegen hat, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls \n\nwenn der Vermieter landesgesetzlich verpflichtet ist, Wasserzähler einzubauen, \n\nhandelt es sich - wie vom Berufungsgericht zu Recht angenommen - um eine \n\nbauliche Änderung gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB aufgrund von Umständen, \n\ndie der Vermieter nicht zu vertreten hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet-\n\nrecht, 9. Aufl., § 559 Rdnr. 74, vgl. auch Rdnr. 88). So ist es nach den Feststel-\n\nlungen des Berufungsgerichts (§ 545 Abs. 1, § 560 ZPO) hier. Danach muss \n\ngemäß § 39 Hamburgische Bauordnung jede Wohnung einen eigenen Wasser-\n\nzähler haben. Werden - wie hier - aufgrund besonderer baulicher Gegebenhei-\n\nten die Wasseranschlüsse in Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitun-\n\ngen versorgt, sind zur Erfassung des (gesamten) Wasserverbrauchs in der \n\nWohnung zwei Wasserzähler erforderlich. Aufgrund der gesetzlichen Verpflich-\n\ntung des Vermieters zur Erfassung des Wasserverbrauchs je Wohnung handelt \n\nes sich um einen Umstand, den die Klägerin als Vermieterin nicht zu vertreten \n\nhat. Entgegen der Auffassung der Revision spielt es daher keine Rolle, ob im \n\nNormalfall davon auszugehen ist, dass eine Wohnung nur mit einer Wasserzu-\n\nleitung versehen ist. \n\n16 \n\nZutreffend hat das Berufungsgericht somit die der Höhe nach in der Re-\n\nvisionsinstanz nicht angegriffenen Kosten von 268 € pro Wasserzähler der Miet-\n\nerhöhungsberechnung zugrunde gelegt. \n\nII. Anschlussrevision der Klägerin \n\n17 \n\n1. Zu Unrecht setzt das Berufungsgericht bei der Ermittlung des Moder-\n\nnisierungsaufwands im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB unter Berufung auf das \n\neingeholte Sachverständigengutachten lediglich Montagekosten in Höhe von \n\n601,85 € an. Mit Recht weist die Klägerin darauf hin, dass zumindest weitere \n\n90 € für erneuerte Fliesen anzusetzen sind, da der Sachverständige, auf des-\n\nsen Gutachten das Berufungsgericht sich stützt, in seinem Ergänzungsgutach-\n\nten vom 29. Juni 2007 ausgeführt hat, dass der Ausbau der zwölf Fliesen ober-\n\nhalb der Küchenarbeitsplatte notwendig war, um die in dem Schacht hinter den \n\nFliesen liegenden Wasserleitungen zu erreichen. \n\n18 \n\n2. Soweit die Klägerin dagegen meint, es sei erforderlich gewesen, die \n\nArbeitsplatte in der Küche zu demontieren, um die zwölf Fliesen abschlagen zu \n\nkönnen, zeigt sie keinen revisionsrechtlich relevanten Beweiswürdigungsfehler \n\ndes Berufungsgerichts auf. Das Berufungsgericht folgt auch insoweit den Aus-\n\nführungen des Sachverständigen, nach denen nur der Ausbau eines Unter-\n\nschranks und des Geschirrspülers sowie der Abschlussleiste der Arbeitsplatte \n\nerforderlich war, um den Wasserzähler in der Küche zu montieren. \n\n19 \n\nOhne Erfolg macht die Klägerin in diesem Zusammenhang geltend, dem \n\nVermieter oder dem für ihn tätigen Handwerker müsse ein gewisser Spielraum \n\nbei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Ar-\n\nbeiten verbleiben; so stelle § 559 Abs. 1 BGB allein auf die vom Vermieter tat-\n\nsächlich aufgewendeten Kosten ab. Dies ist nicht richtig. Von den tatsächlich \n\naufgewendeten Kosten sind nur diejenigen ansatzfähig im Rahmen der Mieter-\n\nhöhung, die notwendig sind (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 559 Rdnr. 22 \n\naE m.w.N.). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können \n\ndagegen nicht angesetzt werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 \n\nRdnr. 79). Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisie-\n\nrung bestimmt der Vermieter, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht \n\nhat. Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuer-\n\nlegen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tra-\n\ngen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind. \n\nIII. \n\n20 \n\nDanach belaufen sich die ansetzbaren Modernisierungskosten hier auf \n\njeweils 268 € für die beiden Wasserzähler sowie 691,85 € für die Montagekos-\n\nten (einschließlich des Preises von 90 € für die ersetzten Küchenfliesen), mithin \n\nauf insgesamt 1.227,85 €. \n\n21 \n\nBei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen \n\nMiete um 11 v.H. dieser Kosten ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von \n\n11,26 €. Da die Beklagten freiwillig lediglich 7,18 € zahlen, steht der Klägerin \n\ndaher für den Zeitraum von September 2005 bis Dezember 2006 der Differenz-\n\nbetrag von (11,26 € minus 7,18 €) 4,08 € monatlich, somit 16 x 4,08 € entspre-\n\nchend 65,28 € abzüglich der von den Beklagten von Februar bis August 2005 \n\ngezahlten (7 x 7,18 €) 50,26 €, also 15,02 € (statt der vom Berufungsgericht \n\nzugesprochenen 16,42 €) zuzüglich Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu. \n\n22 \n\nFür den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 und ab Januar 2008 \n\nsteht der Klägerin eine Mieterhöhung über den von den Beklagten freiwillig ge-\n\nzahlten Erhöhungsbetrag hinaus in Höhe von monatlich 4,08 € (statt der vom \n\nBerufungsgericht zugesprochenen 3,25 €) zu. Dies ergibt für das Jahr 2007 den \n\nBetrag von 48,96 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 39 €) \n\nnebst Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB. \n\nC. \n\n23 \n\nNach alledem sind die Berufungsteilurteile teilweise aufzuheben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist, kann der Senat \n\nselbst abschließend in der Sache entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist \n\nder Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in dem aus dem Te-\n\nnor ersichtlichen Umfang stattzugeben. Die weitergehenden Rechtsmittel der \n\nParteien sind zurückzuweisen. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \nVIII ZR 41/08 \nAG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - \nLG Hamburg, Entscheidung vom 20.12.2007 - 307 S 123/07 - \n\nVIII ZR 84/08 \nAG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - \nLG Hamburg, Entscheidung vom 28.02.2008 - 307 S 123/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__41-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-12-17/viii-zr-41-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559b","ref_norm":"559b","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 147","ref_norm":"147","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 301","ref_norm":"301","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 560","ref_norm":"560","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536b","ref_norm":"536b","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__41-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__41-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-12-17/viii-zr-41-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__41-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:08:28.176348+00:00"}}