{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__30-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-11-19","aktenzeichen":"VIII ZR 30/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 30/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n19. November 2008 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 19. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter \n\nDr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Halle vom 11. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W. . Der \n\nFormularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: \n\n\"Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungs-\nrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit dem-\nnach nur außerordentlich kündigen kann!\" \n\nMit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietver-\n\nwaltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum \n\n30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schrift-\n\nlich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Be-\n\nklagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskosten-\n\nvorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober \n\n2005 zurück. \n\nDie Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskos-\n\nten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis ein-\n\nschließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung. \n\nDie Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt \n\n3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht. \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober \n\n2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die \n\nKlage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verur-\n\nteilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis \n\neinschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückge-\n\nwiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die \n\nKläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis ein-\n\nschließlich Februar 2006 weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: \n\nDie den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der \n\nBeklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum \n\n30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formular-\n\nmäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n§ 573c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsaus-\n\nschluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. \n\nDie Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in \n\ngleicher Weise gebunden hätten. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision der Kläger zurückzuweisen ist. \n\n1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Recht-\n\nsprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 \n\nunter II 1) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 \n\nBGB verneint. \n\n10 \n\n2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes \n\ndie Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unan-\n\ngemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. \n\n11 \n\na) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtspre-\n\nchung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungs-\n\nrechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach \n\n§ 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November \n\n2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen, \n\ndass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des \n\nMieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige \n\nKündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wur-\n\nde, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in de-\n\nnen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich be-\n\ngrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vor-\n\nliegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an \n\nder Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseiti-\n\ngen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte. \n\n12 \n\nb) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 BGB die Wirksamkeit des \n\neinseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision un-\n\nter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über \n\nein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag \n\ngebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger \n\nlassen dabei allerdings außer Acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Partei-\n\nen frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend \n\nhingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen. \n\n13 \n\nc) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem be-\n\nrechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter \n\nzu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglich-\n\nkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung \n\nnicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen \n\nwürde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Rege-\n\nlung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter oblie-\n\ngende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt \n\nes keinen rechtfertigenden Grund. \n\n14 \n\n15 \n\nd) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der ein-\n\nschlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. \n\nEin Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 \n\n(VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirk-\n\nsamkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzli-\n\nches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich \n\nallerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im \n\ndortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. \n\nDamit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der \n\nnur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält. \n\n16 \n\nIm Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und \n\n- soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseiti-\n\nger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer \n\nwirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages \n\nnicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, \n\nBGB (2006), § 573c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR \n\n2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, \n\n132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, \n\n§ 557a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wete-\n\nkamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422). \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \nAG Weißenfels, Entscheidung vom 25.01.2007 - 3 C 410/06 - \nLG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__30-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-19/viii-zr-30-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 544","ref_norm":"544","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__30-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__30-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-19/viii-zr-30-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__30-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:59:29.594175+00:00"}}