{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__23-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-12-17","aktenzeichen":"VIII ZR 23/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 17. Dezember 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle MiethöheRegG § 10 Abs. 2 Satz 2; BGB § 139 Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zuläs- sige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 23/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n17. Dezember 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nMiethöheRegG § 10 Abs. 2 Satz 2; BGB § 139 \n\nEine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich \n\nvereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zuläs-\n\nsige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. \n\nBGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08 - LG Darmstadt \n\nAG Offenbach am Main \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 26. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nWiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Darmstadt vom 23. November 2007 unter Zu-\n\nrückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt \n\nund insoweit aufgehoben, als der Beklagte für den Monat Juli \n\n2005 zur Zahlung von 407,44 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-\n\nverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 24. Mai 1996 eine \n\nWohnung in H. . Die monatliche Miete belief sich auf umgerechnet \n\n434,60 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von umgerechnet \n\n92,03 €. Gemäß Ziffer 6 der schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 24. Mai 1996 \n\nerhöhte sich die monatliche Miete jedes Jahr um 25,56 € (50 DM), erstmals ab \n\ndem 1. Juli 1998. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit dieser Staffelmiet-\n\nvereinbarung. \n\n2 \n\nDer Kläger hat nicht jede Staffelmieterhöhung geltend gemacht und ver-\n\nlangt seit dem 1. Januar 2005 eine monatliche Miete von 536,84 €. Er hat Zah-\n\nlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Juli 2005 bis Dezember 2006 in \n\nHöhe von insgesamt 2.642,60 € nebst Zinsen begehrt (davon 407,44 € restliche \n\nMiete für den Monat Juli 2005); der Beklagte hat im Wege der Widerklage Er-\n\nstattung seiner Auffassung nach für den Zeitraum Januar 2003 bis Oktober \n\n2005 zuviel gezahlter Miete in Höhe von 3.118,64 € nebst Zinsen verlangt. Das \n\nAmtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur \n\nZahlung von 194,53 € nebst Zinsen verurteilt und der Widerklage stattgegeben. \n\nAuf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts \n\nabgeändert, der Klage insgesamt stattgegeben und die Widerklage abgewie-\n\nsen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte \n\ndie Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg, im Übri-\n\ngen ist sie unbegründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück-\n\nständiger Miete zu. Die Staffelmietvereinbarung verstoße zwar gegen § 10 \n\nAbs. 2 MHG. Dies habe jedoch nicht die Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung \n\ninsgesamt zur Folge. Denn Staffelmietvereinbarungen seien nach der gesetzli-\n\nchen Regelung in § 10 MHG nicht grundsätzlich verboten, sondern zulässig und \n\nnur in ihrer Wirksamkeit auf zehn Jahre begrenzt. Bei trennbaren Teilen einer \n\nVereinbarung sei im Übrigen gemäß § 134 BGB auch nur der vom Verbotsge-\n\nsetz erfasste Teil unwirksam; die Teilnichtigkeit könne nicht weiter reichen als \n\ndas Verbotsgesetz. Deshalb sei eine zeitlich unbegrenzte Staffelmiete für die \n\nDauer von zehn Jahren wirksam und lediglich der darüber hinausgehende Teil \n\nunwirksam. Dafür spreche auch die Regelung des § 557a BGB nF, der eine \n\nzeitliche Begrenzung nicht mehr vorsehe. \n\nDem Kläger stehe daher grundsätzlich die geltend gemachte rückständi-\n\nge Miete zu, während die Widerklage auf Rückerstattung überzahlter Beträge \n\nabzuweisen sei. \n\nSoweit der Kläger bezüglich der Julimiete 2005 nicht das vollständige \n\nGuthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 in \n\nAbzug gebracht, sondern hiergegen mit Mietrückständen aus dem Jahr 2004 in \n\nHöhe von 481,23 € aufgerechnet habe, sei auch diese Vorgehensweise rech-\n\ntens, da der Beklagte die Richtigkeit dieser noch ausstehenden Forderung von \n\n481,23 € in seinem Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannt habe. \n\nII. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nDie Entscheidung des Berufungsgerichts hält - mit Ausnahme der Verur-\n\nteilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 - rechtli-\n\ncher Nachprüfung stand. Der Beklagte ist, was die weiteren vom Kläger im vor-\n\nliegenden Rechtsstreit geltend gemachten Mietrückstände betrifft, gemäß § 535 \n\nAbs. 2 BGB zur Zahlung verpflichtet; der mit der Widerklage geltend gemachte \n\nBereicherungsanspruch (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) auf Erstattung geleis-\n\nteter Mietzahlungen steht ihm hingegen nicht zu. \n\n9 \n\n1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Staffel-\n\nmietvereinbarung für den im vorliegenden Rechtsstreit streitigen Zeitraum wirk-\n\nsam ist, so dass dem Beklagten, soweit er die aus der Vereinbarung sich erge-\n\nbenden Erhöhungsbeträge entrichtet hat, kein Rückforderungsanspruch wegen \n\nüberzahlter Miete zusteht, der Kläger hingegen die noch nicht gezahlten Erhö-\n\nhungsbeträge nachfordern kann. \n\n10 \n\na) Zwar verstößt die hier vereinbarte - zeitlich nicht begrenzte - Staffel-\n\nmiete gegen die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgebliche \n\nVorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG. Danach darf die Vereinbarung einer \n\ngestaffelten Miete - anders als nach der seit dem 1. September 2001 gemäß \n\n§ 557a BGB geltenden Regelung - nur einen Zeitraum bis zehn Jahren umfas-\n\nsen. \n\n11 \n\nb) Dem Berufungsgericht ist aber darin beizupflichten, dass dieser Ver-\n\nstoß nicht zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung zur Staffelmiete mit der \n\nFolge führt, dass der Beklagte jeweils nur die Ausgangsmiete schuldet. Entge-\n\ngen der von der Revision und einem Teil der Instanzgerichte vertretenen Auf-\n\nfassung (LG Berlin, GE 2004, 625 - Zivilkammer 63 - sowie GE 2003, 325 - Zi-\n\nvilkammer 62 -; LG Gießen, WuM 1994, 693) ist auch eine unter der Geltung \n\ndes MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffel-\n\nmiete nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer \n\nvon zehn Jahren hinausgeht (so auch LG Berlin, GE 1991, 781 - Zivilkammer \n\n67; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. C 518a; \n\nBlank/Börstinghaus, Miete 1. Aufl. § 10 MHG Rdnr. 22; Soergel/Heintzmann, \n\nBGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 12; Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 10 MHG \n\nRdnr. 82; wohl auch MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 20, \n\nunter Hinweis auf die ähnliche Problematik bei Preisvorschriften). \n\n12 \n\nDas Berufungsgericht hat zutreffend einen Fall bloßer Teilnichtigkeit an-\n\ngenommen, weil die (damalige) gesetzliche Regelung Staffelmietvereinbarun-\n\ngen nicht grundsätzlich verbot, sondern nur eine zehn Jahre übersteigende \n\nBindung der Parteien untersagte. Gemäß § 139 BGB führt die Teilnichtigkeit \n\njedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäfts, wenn anzunehmen ist, \n\ndass die Parteien es auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. \n\n13 \n\nDies ist hier offensichtlich der Fall. Die Vereinbarung einer Staffelmiete \n\nbietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hin-\n\nsichtlich der Miethöhe und ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Miet-\n\nerhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem \n\nwährend der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen sind (§ 10 \n\nAbs. 2 Satz 2 MHG bzw. nach jetziger Regelung § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). \n\nMangels anderer Anhaltspunkte ist daher anzunehmen, dass die Parteien, \n\nwenn ihnen die zeitliche Begrenzung des § 10 Abs. 2 MHG bekannt gewesen \n\nwäre, nicht von einer Staffelmietvereinbarung insgesamt Abstand genommen, \n\nsondern stattdessen eine Staffelmietvereinbarung mit der höchstmöglichen zeit-\n\nlichen Begrenzung geschlossen hätten. \n\n14 \n\nc) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Staffelmietvereinbarung \n\nauch nicht deshalb unwirksam, weil sie mangels einer schriftlichen Regelung \n\nüber die Dauer der Staffelmiete bzw. wegen einer fehlenden Befristung nicht \n\nden Mindestinhalt aufwiese, der der Formvorschrift des § 10 Abs. 2 MHG zu \n\nentnehmen sei. Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG kann der Mietzins für be-\n\nstimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Den \n\nsich daraus ergebenden Anforderungen an die Schriftform (§ 126 BGB) wird die \n\nschriftliche Zusatzvereinbarung der Parteien vom 24. Mai 1996 jedoch gerecht, \n\ndenn sie legt eine jährliche Mieterhöhung der Ausgangsmiete um jeweils \n\n25,56 € ab dem 1. Juli 1998 fest, so dass die unterschiedliche Miete für jeweils \n\nbestimmte Zeiträume in der Vertragsurkunde geregelt ist. \n\n15 \n\n2. Zu Unrecht rügt die Revision ferner, dass die Berufung, soweit sie sich \n\ngegen die Abweisung der Klage bezüglich der Mietforderung für Juli 2005 rich-\n\ntete, bereits unzulässig gewesen sei, weil der Kläger das Rechtsmittel in die-\n\nsem Punkt nicht ordnungsgemäß begründet habe. Das Amtgericht hat die Kla-\n\nge insoweit abgewiesen, weil der Beklagte nur die Ausgangsmiete von 434,60 € \n\nzuzüglich Nebenkosten geschuldet habe, die durch Aufrechnung mit dem Ne-\n\nbenkostenguthaben 2004 beglichen worden sei. Die vom Kläger zuvor gegen-\n\nüber dem Nebenkostenguthaben 2004 erklärte Aufrechnung mit Mietrückstän-\n\nden in Höhe von 481,23 € sei ins Leere gegangen, weil es mangels wirksamer \n\nStaffelmietvereinbarung keine Mietrückstände des Beklagten gegeben habe. \n\nMit der Begründung, die Staffelmietvereinbarung vom 24. Mai 1996 sei wirk-\n\nsam, hat der Kläger das Urteil des Amtsgerichts mithin auch bezüglich der Ab-\n\nweisung der Julimiete angegriffen. \n\n16 \n\n3. Mit Erfolg beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge-\n\nricht von der Miete für Juli 2005 nicht das vollständige Guthaben aus der Ne-\n\nbenkostenabrechnung für das Jahr 2004 abgesetzt hat, weil es angenommen \n\nhat, der Kläger habe seinerseits hiergegen bereits zuvor mit einem - vom Be-\n\nklagten durch das Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannten - Saldo in Hö-\n\nhe von 481,23 € aus Mietrückständen aus dem Jahr 2004 wirksam aufgerech-\n\nnet. Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass der Beklagte in dem genann-\n\nten Schreiben eine Zahlung des Betrages von 481,23 € gerade ablehnt und le-\n\ndiglich ausführt, dass er diese Summe \"unter normalen Umständen\" sofort ge-\n\nzahlt hätte. Daraus ergibt sich - wie die Revision zu Recht rügt - kein Anhalts-\n\npunkt für einen Schuldbestätigungsvertrag (deklaratorisches Schuldanerkennt-\n\nnis) oder gar für ein (konstitutives) Schuldanerkenntnis im Sinne von § 781 \n\nBGB. \n\n17 \n\nSoweit sich das Berufungsurteil nach den vorstehenden Ausführungen \n\nIII. \n\nals richtig erweist, ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Verurteilung \n\ndes Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 kann das Beru-\n\nfungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben \n\n(§ 562 Abs. 1 ZPO). In diesem Punkt ist der Rechtsstreit nicht zur Endentschei-\n\ndung reif, weil das Bestehen der Mietforderung des Klägers für Juli 2005 von \n\nder noch klärungsbedürftigen Frage abhängt, ob ihm der mit dem Guthaben des \n\nBeklagten aus der Nebenkostenabrechnung 2004 verrechnete \"Saldo\" rück-\n\nständiger Mietforderungen (481,23 €) zustand; denn in diesem Fall wäre das \n\nGuthaben des Beklagten in dieser Höhe erloschen und hätte nicht mehr zur \n\nAufrechnung gegen die Miete für Juli 2005 zur Verfügung gestanden. Dem Klä-\n\nger ist Gelegenheit zur Aufschlüsselung des \"Saldos\" - etwa durch Vorlage der \n\nin der Nebenkostenabrechnung 2004 in Bezug genommenen \"Kontoaufstel-\n\nlung\" - zu geben. Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit daher zur neu- \n\nen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen \n\n(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Offenbach am Main, Entscheidung vom 18.05.2007 - 350 C 514/06 - \n\nLG Darmstadt, Entscheidung vom 23.11.2007 - 6 S 104/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__23-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-12-17/viii-zr-23-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 781","ref_norm":"781","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__23-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__23-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-12-17/viii-zr-23-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__23-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:09:01.012274+00:00"}}