{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__13-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2008-12-17","aktenzeichen":"VIII ZR 13/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 577 Abs. 1; ZVG § 152 Abs. 2 Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsver- walters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigen- tums an der Mietwohnung nicht zu.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 13/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n17. Dezember 2008 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 577 Abs. 1; \n\nZVG § 152 Abs. 2 \n\nTritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom \n\nVermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes \n\nMietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus \n\ndiesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. \n\nDem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsver-\n\nwalters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht \n\nwegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigen-\n\ntums an der Mietwohnung nicht zu. \n\nBGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08 - LG Dresden \n\nAG Dresden \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter \n\nDr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter \n\nDr. Achilles \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Dresden vom 14. Dezember 2007 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten mieteten mit Vertrag vom 2./8. April 1998 von der G. \n\n GbR (im Folgenden: Schuldnerin) eine Wohnung in einem Mehr-\n\nfamilienhaus \n\nin D. . Mit Beschluss des Amtsgerichts Dresden vom \n\n19. Januar 2004 wurde auf Antrag der B. bank AG \n\n(im Folgenden: Gläubigerin) die Zwangsverwaltung über das Grundstück ange-\n\nordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt. \n\n2 \n\nDie Schuldnerin bildete mit notarieller Teilungserklärung vom 30. Juni \n\n2004 insgesamt neun Einheiten Wohnungseigentum und Teileigentum an dem \n\nGrundstück. Sie verkaufte die von den Beklagten gemietete, im Aufteilungsplan \n\nmit Nr. 5 bezeichnete Wohnung mit notariellem Vertrag vom selben Tag zu-\n\nsammen mit drei weiteren Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von \n\n314.000,-- € an einen Dritten. Diese Wohnungen sind ebenso wie die weiteren \n\nEigentumseinheiten jeweils mit Grundschulden der Gläubigerin in Höhe von \n\n1.022.583,76 € nebst Zinsen sowie der Sparkasse Bad S. in Höhe von \n\n511.291,88 € nebst Zinsen belastet. Die Beklagten übten mit Schreiben vom \n\n25. Juli 2005 - ebenso wie die Mieter der drei anderen Eigentumswohnungen - \n\ngegenüber der Schuldnerin ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB aus. Die Gläubi-\n\ngerin wies den Notar der Beurkundungen vom 30. Juni 2004 mit Schreiben vom \n\n14. September 2005 darauf hin, sie habe wegen des damit zusätzlich verbun-\n\ndenen Aufwands keinerlei Interesse an einer Einzelverwertung der Wohnungen; \n\nda die Aufteilung der Immobilie in Wohneigentum ohne ihr Wissen erfolgt sei, \n\nsei die Aufteilung im Falle der Unmöglichkeit der Abwicklung der geschlossenen \n\nKaufverträge - verursacht durch das geltend gemachte Vorkaufsrecht einiger \n\nMieter - rückgängig zu machen, damit die Immobilie anschließend insgesamt \n\nveräußert bzw. versteigert werden könne. Den Beklagten und den Mietern der \n\ndrei anderen Wohnungen teilte die Gläubigerin mit Schreiben vom 6. Oktober \n\n2005 mit, es hänge vom Kaufpreis (für das Gesamtobjekt) ab, ob sie die Lö-\n\nschungsbewilligung für die Grundschulden erteilen werde, und stellte ihnen an-\n\nheim, ein Kaufangebot für sämtliche Wohnungen zu unterbreiten, das sie an die \n\nSchuldnerin weiterleiten werde; sie habe aber keinen Einfluss darauf, mit wem \n\ndie Schuldnerin einen Kaufvertrag schließe. \n\n3 \n\nDie Beklagten forderten die Schuldnerin mit Schreiben vom 7. November \n\n2005 auf, bis zum 25. November 2005 ihre Bereitschaft zu erklären, an der Er-\n\nfüllung des durch Ausübung des Vorkaufsrechts mit ihnen zustande gekomme-\n\nnen Kaufvertrags mitzuwirken; die Schuldnerin gab keine entsprechende Erklä-\n\nrung ab. Seit Dezember 2005 zahlen die Beklagten die monatliche Grundmiete \n\nnicht mehr an den Kläger. Sie berufen sich darauf, dass ihnen gegenüber dem \n\nKläger ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zustehe, bis der Kaufvertrag mit \n\nihnen seitens der Schuldnerin erfüllt werde. \n\n4 \n\nMit seiner Klage begehrt der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur \n\nZahlung der Grundmiete für die Monate Dezember 2005 bis April 2006 abzüg-\n\nlich eines Guthabens der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das \n\nJahr 2004. Die der Höhe nach unstreitige Klageforderung beläuft sich auf \n\n3.632,18 € nebst Zinsen. Die Beklagten haben erklärt, dass sie den Zahlungs-\n\nanspruch Zug um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von ihnen \n\ngemieteten Wohnung anerkennen, und haben widerklagend beantragt, den Klä-\n\nger zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 3.632,18 € nebst Zinsen zu zah-\n\nlen. Das Amtsgericht hat der Klage - ohne Einschränkung durch die von den \n\nBeklagten erstrebte Zug-um-Zug-Verurteilung - stattgegeben und hat die Wi-\n\nderklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten, mit der \n\ndiese Klageabweisung beantragt und ihre Widerklage nur noch hilfsweise ver-\n\nfolgt haben, zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht \n\nzugelassene Revision der Beklagten, mit der diese ihre Anträge aus dem zwei-\n\nten Rechtszug weiterverfolgen. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDas Amtsgericht habe zu Recht der Zahlungsklage uneingeschränkt \n\nstattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Gegenüber dem nach Grund \n\nund Höhe unstreitigen Mietzinsanspruch des Klägers als Zwangsverwalter \n\nkönnten sich die Beklagten nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 \n\nBGB berufen. Der fällige Anspruch der Beklagten auf Eigentumsverschaffung \n\naufgrund des wirksam ausgeübten Vorkaufsrechts richte sich gegen die \n\nZwangsverwaltungsschuldnerin. Der Kläger als Zwangsverwalter könne diesen \n\nAnspruch nicht erfüllen. Ihm obliege nur die Verwaltungsbefugnis über das \n\nzwangsverwaltete Objekt, das er in seinem wirtschaftlichen Bestand erhalten \n\nmüsse, über das er aber nicht verfügen dürfe. Sei dem Zwangsverwalter daher \n\ndie Erfüllung des Eigentumsverschaffungsanspruchs unmöglich, so könne ihm \n\nbezüglich der Verwaltungsbefugnis zur Einziehung der Mieten ein sich aus dem \n\nEigentumsverschaffungsanspruch ergebendes Zurückbehaltungsrecht nicht \n\nentgegengehalten werden; es fehle an der Gegenseitigkeit. Im Übrigen würde \n\ndie Annahme eines Zurückbehaltungsrechtes dazu führen, dass das Zwangs-\n\nverwaltungsverfahren blockiert werden könnte, da der Zwangsverwalter keine \n\nMöglichkeit hätte, das Zurückbehaltungsrecht abzuwenden. \n\n8 \n\nDem stehe auch nicht die gesetzliche Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG \n\nentgegen. Zwar seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die \n\nErfüllungspflichten des Zwangsverwalters aus dem Mietverhältnis nicht auf die \n\nmit der Gebrauchsgewährungspflicht unmittelbar zusammenhängenden Pflich-\n\nten begrenzt, sondern umfassten auch die Pflichten aus einer Kautionsabrede. \n\nAusschlaggebend für die Pflicht des Zwangsverwalters zur Kautionsrückzah-\n\nlung sei aber der besondere Charakter der treuhänderischen Kautionsabrede. \n\nDer sich daraus ergebenden besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters habe \n\nder Gesetzgeber bei der Neuregelung des § 566 BGB Rechnung getragen. Un-\n\nter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes sei die hier dem Zwangsverwalter \n\nentgegengehaltene Eigentumsverschaffungspflicht aufgrund des gesetzlichen \n\nVorkaufsrechts nicht mit der Rückgabepflicht aus der Kautionsabrede ver-\n\ngleichbar. Der von den Beklagten geltend gemachte Gegenanspruch ziele auf \n\neine dingliche Verfügung über die zwangsverwaltete Mietsache, mit der die Be-\n\nklagten gerade ihre Stellung als schutzwürdige Mieter aufgeben wollten. \n\n9 \n\nDer hilfsweise geltend gemachte Widerklageantrag der Beklagten auf \n\nVerzugsschadensersatz in Höhe der zuerkannten Miete sei nicht begründet. \n\nWie auch von den Beklagten nicht in Abrede gestellt werde, sei der Kläger als \n\nZwangsverwalter nicht Schuldner des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an \n\nder Wohnung. Daraus folge, dass der Kläger auch nicht passiv legitimiert sei für \n\neinen Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens wegen Nichterfüllung des fäl-\n\nligen Eigentumsverschaffungsanspruchs. \n\nII. \n\n10 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision zurückzuweisen ist. Dem Kläger steht der nach Grund und Höhe un-\n\nstreitige Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände für die Monate Dezember \n\n2005 bis April 2006 zu (§ 535 Abs. 2 BGB, § 152 ZVG). Ein Zurückbehaltungs-\n\nrecht der Beklagten gegenüber dem Anspruch des Klägers besteht aufgrund \n\ndes von den Beklagten ausgeübten Vorkaufsrechts ebenso wenig wie der mit \n\nder Hilfswiderklage gegenüber dem Kläger geltend gemachte Schadensersatz-\n\nanspruch. \n\n11 \n\n1. Die Beklagten sind aufgrund der Ausübung des ihnen zustehenden \n\nVorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den zwischen der Schuldnerin und dem \n\nDritten geschlossenen Kaufvertrag über die in Wohnungseigentum umgewan-\n\ndelte Mietwohnung eingetreten (§ 464 Abs. 2 BGB). Ihnen steht damit aus die-\n\nsem Kaufvertrag ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Miet-\n\nwohnung zu (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieser Anspruch richtet sich aber, wie \n\nauch die Beklagten nicht verkennen, nicht gegen den Kläger, sondern gegen \n\ndie Schuldnerin. Der Kläger ist nicht Partei des Kaufvertrages und aufgrund \n\nseiner Stellung als Zwangsverwalter auch nicht befugt, über das Eigentum an \n\nder Mietwohnung zu verfügen. Durch die Beschlagnahme des Grundstücks \n\nnach § 148 Abs. 2 ZVG findet kein Eigentumswechsel und kein Rechtsüber-\n\ngang auf den Zwangsverwalter statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die \n\nVerwaltung und die Benutzung des Grundstücks entzogen (Senatsurteil vom 9. \n\nMärz 2005 - VIII ZR 330/03, WuM 2005, 460, Tz. 12). Dem Verwalter steht \n\ndementsprechend nur die Befugnis zur laufenden Verwaltung des Grundstücks \n\nzu (§ 152 Abs. 1 ZVG). Die Verfügungsbefugnis verbleibt dagegen auch nach \n\nangeordneter Zwangsverwaltung bei dem Zwangsverwaltungsschuldner (Haar-\n\nmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 148 Rdnr. 3 f.; \n\nStöber, ZVG, 18. Aufl., § 152 Rdnr. 4.3), hier der Schuldnerin, allerdings be-\n\nschränkt durch das mit der Beschlagnahme verbundene relative Veräußerungs-\n\nverbot, das im Verhältnis zu dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläu-\n\nbiger besteht (§ 146 Abs. 1, § 20 Abs. 1, § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG, §§ 135, 136 \n\nBGB). Der Zwangsverwalter kann daher weder die Auflassung erklären noch \n\ndie Grundbucheintragung einer Verfügung über das Grundstück beantragen \n\noder bewilligen (Stöber, aaO). Das wird auch von der Revision nicht in Zweifel \n\ngezogen. \n\n12 \n\n2. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Mieter dem Anspruch des Ver-\n\nmieters auf Zahlung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB we-\n\ngen eines Auflassungsanspruchs aus einem Kaufvertrag über die Mietwohnung \n\nentgegenhalten kann. Den Beklagten steht, wie das Berufungsgericht mit Recht \n\nangenommen hat, jedenfalls gegenüber dem Kläger das geltend gemachte Zu-\n\nrückbehaltungsrecht wegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten Auflas-\n\nsungsanspruchs nicht zu. Da dieser Anspruch, wie ausgeführt, nicht gegenüber \n\ndem Kläger besteht, fehlt es bereits an der nach § 273 BGB für ein Zurückbe-\n\nhaltungsrecht erforderlichen Gegenseitigkeit der Ansprüche des Klägers und \n\nder Beklagten. Aus diesem Grund kann auch die prozessuale Rechtsfolge eines \n\ngeltend gemachten Zurückbehaltungsrechts nicht eingreifen. Die Ausübung des \n\nZurückbehaltungsrechts führt zu einer Verurteilung Zug um Zug gegen Erfüllung \n\ndes einredeweise geltend gemachten Gegenanspruchs (§ 274 Abs. 1 BGB). \n\nEine solche Verurteilung, wie sie die Beklagten mit ihrer Erklärung, dass sie den \n\nZahlungsanspruch Zug um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von \n\nihnen gemieteten Wohnung anerkennen, zunächst erstrebt haben, kann nicht \n\nausgesprochen werden, weil der Kläger nicht Schuldner dieses Anspruchs ist; \n\ndas von den Beklagten im ersten Rechtszug erklärte \"Anerkenntnis\" ging daher \n\nins Leere. Dagegen bringt die Revision nichts vor. Sie meint jedoch, trotz feh-\n\nlender Gegenseitigkeit der beiderseitigen Ansprüche ergebe sich aus § 152 \n\nAbs. 2 ZVG und § 577 BGB, dass der Kläger als Zwangsverwalter den Kaufver-\n\ntrag, in den die Beklagten eingetreten sind, gegen sich gelten lassen müsse \n\nund daher den Beklagten gegenüber dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht \n\nwegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten Anspruchs auf Eigentumsver-\n\nschaffung zustehe. Dies trifft nicht zu. \n\n13 \n\na) Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein vor der Beschlagnahme geschlossener \n\nMietvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Die Vorschrift bezieht sich \n\nschon ihrem Wortlaut nach nur auf den vor Anordnung der Zwangsverwaltung \n\ngeschlossenen Mietvertrag der Beklagten, nicht aber auf den nach der Be-\n\nschlagnahme zustande gekommenen Kaufvertrag über die Mietwohnung zwi-\n\nschen der Schuldnerin und dem Dritten, in den die Beklagten durch Ausübung \n\nihres Vorkaufsrechts eingetreten sind. \n\n14 \n\nAuch aus dem Schutzzweck der Vorschrift und der von den Beklagten \n\nherangezogenen Senatsrechtsprechung zur Geltung einer mietvertraglichen \n\nKautionsabrede gegenüber dem Zwangsverwalter (Senatsurteile vom 9. März \n\n2005, aaO, und vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342) ergibt sich \n\nnicht, dass die Beklagten dem Anspruch des Klägers auf Zahlung der Miete \n\nihren Anspruch gegen die Schuldnerin auf Verschaffung des Eigentums an der \n\nMietwohnung einredeweise entgegenhalten könnten. Nach der gesetzlichen \n\nWertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt \n\nwerden, dass das vermietete Grundstück beschlagnahmt und die Zwangsvoll-\n\nstreckung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 d). \n\nDaraus hat der Senat hergeleitet, dass der Zwangsverwalter in alle Rechte und \n\nPflichten des Vermieters \"aus dem bestehendem Mietverhältnis\" eintritt (aaO, \n\nunter II 3 b; Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter II 2) mit der Folge, dass \n\ndie Verwaltungs- und Erfüllungspflicht des Zwangsverwalters auch eine Kauti-\n\nonsabrede \"als Bestandteil des Mietverhältnisses\" einschließt (Senatsurteil vom \n\n16. Juli 2003, aaO; Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 c). Daraus ist \n\nentgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, dass der Mieter dem \n\nZwangsverwalter auch die Rechte aus einem mit dem Zwangsverwaltungs-\n\nschuldner zustande gekommenen Kaufvertrag über die Mietwohnung entge-\n\ngenhalten kann. \n\n15 \n\nDer Schutzzweck des § 152 Abs. 2 ZVG erfasst - dem Wortlaut der Vor-\n\nschrift entsprechend - nur die Rechte und Pflichten des Mieters aus dem Miet-\n\nverhältnis, nicht dagegen die Ansprüche aus einem Kaufvertrag über die Miet-\n\nwohnung. Denn ein solcher Kaufvertrag ist - anders als die zur Sicherung miet-\n\nvertraglicher Ansprüche des Vermieters getroffene Kautionsabrede - nicht Be-\n\nstandteil des Mietverhältnisses, in dem der Mieter des besonderen Schutzes in \n\nder Zwangsverwaltung bedarf. § 152 Abs. 2 ZVG gewährt deshalb dem Mieter \n\nkeinen Schutz, soweit der Mieter Ansprüche aus einem Kaufvertrag über die \n\nMietwohnung durchsetzen und damit, worauf das Berufungsgericht zutreffend \n\nhingewiesen hat, seine Stellung als Mieter aufgeben will. Dies gilt unabhängig \n\ndavon, ob der Kaufvertrag über die Mietwohnung durch unmittelbare Vereinba-\n\nrung zwischen dem Mieter und dem Zwangsverwaltungsschuldner oder - wie \n\nhier - durch Ausübung des dem Mieter zustehenden Vorkaufsrechts aus § 577 \n\nBGB zustande kommt. Der Schutzzweck des § 152 Abs. 2 ZVG geht nicht so \n\nweit, dass dem Mieter mit dieser Bestimmung gegenüber dem Anspruch des \n\nZwangsverwalters auf Zahlung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Er-\n\nfüllung des Kaufvertrags durch den Zwangsverwaltungsschuldner in die Hand \n\ngegeben werden soll, damit der Mieter auf diese Weise Druck auf den Zwangs-\n\nverwaltungsgläubiger ausüben kann, dass dieser die für die Erfüllung des Kauf-\n\nvertrags erforderlichen Voraussetzungen - Einstellung der Zwangsvollstreckung \n\nund Freistellung des Kaufobjekts von Grundpfandrechten - schafft. \n\n16 \n\nFür das Verhältnis zwischen Mieter und Zwangsverwalter ist der Ab-\n\nschluss des Kaufvertrages zwischen dem Mieter und dem Zwangsverwaltungs-\n\nschuldner daher (zunächst) ohne Bedeutung. Erst wenn der Kaufvertrag vom \n\nSchuldner im Zusammenwirken mit dem die Zwangsvollstreckung betreibenden \n\nGläubiger erfüllt wird und der Mieter damit Eigentum an der Mietwohnung er-\n\nwirbt, so dass der Anspruch auf Zahlung der Miete durch Konfusion erlischt, \n\nmüssen der Zwangsverwalter und der Gläubiger dies gegen sich gelten lassen. \n\n17 \n\nb) Auch aus § 577 BGB ist entgegen der Auffassung der Revision nicht \n\nherzuleiten, dass dem Mieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts wegen seines \n\nEigentumsverschaffungsanspruchs gegen den Verkäufer ein Zurückbehaltungs-\n\nrecht gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete \n\nzusteht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB dient dem Schutz des Mieters vor \n\neiner Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in \n\nWohnungseigentum (BT-Drs. 12/3013, S. 18; BT-Drs. 12/3254, S. 40; Senatsur-\n\nteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869, Tz. 16; Senatsurteil \n\nvom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257, Tz. 8). Die Vorschrift rich-\n\ntet sich damit gegen den Vermieter, der die Mietwohnung in eine Eigentums-\n\nwohnung umwandelt und verkauft, und gegen den Dritterwerber, nicht aber ge-\n\ngen den Zwangsverwalter und den Zwangsverwaltungsgläubiger, die nicht die \n\nBefugnisse des Eigentümers zur Umwandlung und zum Verkauf der Mietwoh-\n\nnung haben. \n\n18 \n\nDavon abgesehen bezweckt § 577 BGB auch nicht, den Mieter, der eine \n\nin Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vor-\n\nkaufsrechts kauft, etwa besser zu stellen als den Mieter, der eine solche Woh-\n\nnung in der Zwangsverwaltung - unabhängig vom Vorkaufsrecht - durch unmit-\n\ntelbare Vereinbarung vom Vermieter kauft. Aus § 577 BGB ergibt sich ebenso \n\nwie aus § 152 Abs. 2 ZVG keine sachliche Rechtfertigung dafür, dass die Rech-\n\nte des Mieters in der Zwangsverwaltung weiter gehen sollen, wenn der Mieter \n\ndie Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts kauft, als sie gehen, \n\nwenn der Kaufvertrag durch unmittelbare Vereinbarung mit dem Vermieter zu-\n\nstande kommt. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nVorinstanzen: \nAG Dresden, Entscheidung vom 10.01.2007 - 141 C 3153/06 - \nLG Dresden, Entscheidung vom 14.12.2007 - 4 S 63/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__13-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-12-17/viii-zr-13-08","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 577","ref_norm":"577","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 433","ref_norm":"433","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 464","ref_norm":"464","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 135","ref_norm":"135","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 274","ref_norm":"274","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 148","ref_norm":"148","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 136","ref_norm":"136","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__13-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__13-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-12-17/viii-zr-13-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR__13-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:09:10.246450+00:00"}}