{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_340-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-07-15","aktenzeichen":"VIII ZR 340/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 15. Juli 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 556 Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Be- triebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und ein- heitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zäh- ler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 340/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n15. Juli 2009 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 556 \n\nDer Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Be-\n\ntriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und ein-\n\nheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zäh-\n\nler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. \n\nBGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - LG Nürnberg - Fürth \n\nAG Fürth \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. Juni 2009 durch den \n\nVorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, \n\nden Richter Dr. Achilles sowie die Richterin Dr. Fetzer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der 7. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 25. November 2008 wird \n\nzurückgewiesen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger vermieteten dem Beklagten mit Vertrag vom 16. Juli 1999 ei-\n\nne Wohnung in C. . \n\nDie Nebenkostenabrechnung vom 1. September 2006 für das Jahr 2005 \n\nweist eine Nachzahlungsverpflichtung der Beklagten in Höhe von 184,65 € aus. \n\nDie nach dem durch Zähler ermittelten Frischwasserverbrauch abgerechneten \n\nKosten für Wasser und Abwasser belaufen sich nach der Abrechnung auf \n\n118,40 €; eine Aufschlüsselung nach Frischwasser und Abwasser enthält die \n\nAbrechnung nicht. \n\n3 \n\nDie Kläger setzten dem Beklagten eine Zahlungsfrist bis zum 4. Oktober \n\n2006. Der Beklagte zahlte daraufhin - vor Rechtshängigkeit - einen Betrag von \n\n100 €. Mit der Klage haben die Kläger - soweit für das Revisionsverfahren noch \n\nvon Interesse - zunächst Zahlung des Restbetrages von 84,65 € aus der Ne-\n\nbenkostenabrechnung 2005 sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in Hö-\n\nhe von 200,63 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Nach Rechtshängigkeit hat der \n\nBeklagte auf die Nebenkosten einen weiteren Betrag von 50 € gezahlt und ha-\n\nben die Kläger insoweit (einseitig) die Erledigung der Hauptsache erklärt. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 235,28 € nebst Zin-\n\nsen verurteilt und in Höhe eines Betrages von 50 € die Erledigung der Hauptsa-\n\nche festgestellt. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurück-\n\nweisung der weitergehenden Berufung insoweit abgeändert, als es die Verurtei-\n\nlung des Beklagten zur Zahlung nur in Höhe eines Betrages von 58,38 € (Ne-\n\nbenkosten in Höhe von 24,26 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe \n\nvon 33,92 €) aufrechterhalten und die weitergehende Klage abgewiesen hat. \n\n5 \n\nGegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene \n\nRevision des Beklagten. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt: \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nAus der Nebenkostenabrechnung 2006 ergebe sich eine begründete \n\nNachforderung in Höhe von 174,46 €, worauf der Beklagte vorgerichtlich 100 € \n\nund nach Rechtshängigkeit weitere 50 € gezahlt habe; daher verbleibe noch ein \n\nBetrag von 24,46 € und sei die Erledigungsfeststellungsklage bezüglich des \n\nBetrages von 50 € begründet. \n\n9 \n\nDie Nebenkostenabrechnung der Kläger vom 1. September 2006 genüge \n\nden formellen Anforderungen. Es sei zulässig, die Abrechnungspositionen Was-\n\nser und Abwasser - wie in der vorliegenden Abrechnung geschehen - zusam-\n\nmenzufassen. Typischerweise werde beiden der gleiche Umlagemaßstab \n\nzugrunde gelegt und sei der durch Zähler ermittelte Frischwasserverbrauch \n\nauch für die Abrechnung des Schmutzwassers maßgeblich, da insoweit eine \n\nErfassung durch einen gesonderten Zähler nicht stattfinde. Für denjenigen, der \n\neine Abrechnung erstelle, liege es deshalb nahe, beide auf demselben Ablese-\n\nergebnis beruhenden Kosten zu einer Position zusammenzufassen und dann \n\ndiesen Betrag unter Ansatz des Verhältnisses des individuellen Verbrauchs des \n\nMieters zum Gesamtverbrauch im Objekt auf die Mieter aufzuteilen. Dieser Re-\n\nchenweg führe weder zu sachlichen Fehlern noch leide die Nachvollziehbarkeit \n\nder Abrechnung, wenn klargestellt sei, dass die Abrechnung zwei Kostenarten \n\nbetreffe. Der Aufwand des Mieters, der die Abrechnung durch Belegeinsicht \n\nüberprüfen wolle, werde dadurch nicht erhöht. \n\n10 \n\nDie Abrechnung sei auch nicht deshalb formell unwirksam, weil die Posi-\n\ntion \"Kalt- und Abwasser\" doppelt auftauche, nämlich einmal mit einer Abrech-\n\nnung nach individuellem Verbrauch und einmal als \"Wasser und Kanal allge-\n\nmein\" nach dem Flächenmaßstab. Es sei für den Mieter transparent, dass es \n\nsich bei der letzteren Position um die Kosten für die Grundstücksbewirtschaf-\n\ntung als solche handele. \n\n11 \n\nVorgerichtliche Anwaltskosten aus einem Geschäftswert von 74,46 € \n\nschulde der Beklagte aus dem Gesichtspunkt des Verzuges. \n\n12 \n\n13 \n\nII. \n\nDiese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-\n\nsion zurückzuweisen ist. \n\n1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Umlage der Kos-\n\nten für die Außenanlagen und der \"sonstigen Kosten\" bzw. der unter diesen \n\nPositionen abgerechneten Kosten für die Reinigung des Glasdachs und der \n\nZisterne richtet. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt - wegen \n\nder Kosten für Wasser und Abwasser - zugelassen. Das ergibt sich zwar nicht \n\naus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts-\n\nhofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), aus den Gründen des Urteils. \n\nDarin hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision damit begründet, es \n\nsei höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob die Kosten für Wasser und \n\nSchmutzwasser in einer zusammengefassten Kostenposition abgerechnet wer-\n\nden können. Dies betrifft lediglich die Abrechnungsposition der (individuellen) \n\nWasserkosten sowie die davon abhängende Nebenforderung (Verzugskosten), \n\nnicht aber die übrigen Positionen der Betriebskostenabrechnung. Diese Be-\n\nschränkung auf einzelne Betriebskosten ist nach der Rechtsprechung des Bun-\n\ndesgerichtshofs wirksam, weil sie einen tatsächlich und rechtlich selbständigen \n\nTeil des Gesamtstreitstoffes betrifft, auf den der Revisionskläger selbst seine \n\nRevision wirksam hätte beschränken können (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 \n\n- VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556, Tz. 14 m.w.N.). \n\n14 \n\n2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Den Klägern \n\nsteht der Restbetrag von 24,46 € aus der Nebenkostenabrechnung 2005 nebst \n\nAnwaltskosten in Höhe von 33,92 € zu; auch hat das Berufungsgericht die Erle-\n\ndigungsfeststellungsklage bezüglich des Betrags von 50 €, den der Beklagte \n\nnach Rechtshängigkeit gezahlt hat, zutreffend als begründet angesehen. \n\n15 \n\na) Die Kläger haben die - als solche zwischen den Parteien nicht streiti-\n\ngen - Kosten für Frischwasser und Abwasser formell richtig abgerechnet, so \n\ndass das Berufungsgericht diese Kosten zu Recht bei der Betriebskostenab-\n\nrechnung der Kläger berücksichtigt hat. Dem Berufungsgericht ist darin bei-\n\nzupflichten, dass die Zusammenfassung der Kosten von Frischwasser und Ab-\n\nwasser bei der Abrechnung zulässig ist. \n\n16 \n\nFormell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie \n\nden allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete \n\nZusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine beson-\n\nderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Min-\n\ndestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die \n\nAngabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berech-\n\nnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. \n\ndes Senats, z.B. Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007,1059, \n\nTz. 8). Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein müssen, ist \n\nbislang nicht abschließend geklärt. \n\n17 \n\naa) Überwiegend wird verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten \n\neinzeln abgerechnet werden (OLG Dresden, NZM 2002, 437; OLG Hamburg, \n\nWuM 2003, 268, 269). Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend \n\nden Betriebskostenarten in § 2 der BetrKV für erforderlich gehalten (Sternel, \n\nMietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 426 f.; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- \n\nund Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 76), teils wird aber auch noch \n\neine zusätzliche Spezifizierung verlangt, etwa bei der Position Versicherung die \n\nAngabe der einzelnen Versicherungsarten (KG, NZM 2002, 954; Langenberg, \n\nBetriebskostenrecht \n\nder Wohn- \n\nund Gewerberaummiete, \n\n5. Aufl., \n\nG Rdnr. 144 f.). \n\n18 \n\nbb) Bei den Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, die nach der \n\nSystematik der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen - Ziffer \n\n2 (Wasserversorgung) und Ziffer 3 (Entwässerung) – betreffen, wird jedoch von \n\neiner verbreiteten Meinung eine zusammengefasste Abrechnung für zulässig \n\nerachtet, zumindest dann, wenn auch die Berechnung der Kosten für Abwasser \n\nan den Frischwasserverbrauch geknüpft ist (LG Berlin, GE 2003, 121; Kinne, \n\naaO; Sternel, aaO, Rdnr. 427; aA LG Itzehoe, ZMR 2007, 539). Diese Auffas-\n\nsung teilt der Senat. \n\n19 \n\n(1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrech-\n\nnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Diese ist auch \n\ndann gewährleistet, wenn die - nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng mit-\n\neinander zusammenhängenden - Kosten für Frischwasser und Abwasser in der \n\nAbrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet \n\nwerden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Umlage einheitlich nach \n\ndem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. An-\n\nhand dieser Angaben ist es dem Mieter ohne weiteres möglich zu überprüfen, \n\nob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig \n\nsind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechen-\n\nschritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil der Frisch-\n\nwasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde. \n\n20 \n\n(2) Die Prüffähigkeit und damit die formelle Wirksamkeit einer solchen \n\nAbrechnung wird auch nicht durch den Einwand der Revision in Frage gestellt, \n\ndie Abwasserkosten könnten \"nachhinken\", wenn der Zählerstand erst mit eini-\n\nger Verzögerung vom Wasserversorgungsbetrieb dem Entsorgungsbetrieb \n\nübermittelt werde. Da für die Abrechnung jeweils derselbe Frischwasser-\n\nverbrauch (Zählerstand) maßgeblich ist, spielt es für den vom Mieter zu tragen-\n\nden Kostenanteil keine Rolle, ob der Wasserversorgungsbetrieb den abgelese-\n\nnen Zählerstand sofort oder erst mit einiger Verzögerung an den Entsorgungs-\n\nbetrieb übermittelt. \n\n21 \n\n(3) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung der Was-\n\nserkosten schließlich nicht deshalb (formell) unwirksam, weil die Betriebskos-\n\ntenabrechnung außerdem noch die Position \"Wasser und Abwasser allgemein\" \n\nenthält. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass für den Mieter hin-\n\nreichend deutlich wird, dass es sich dabei um die für die Grundstücksbewirt-\n\nschaftung als solche angefallenen und nach dem Flächenmaßstab umgelegten \n\nKosten (im Gegensatz zu den durch individuellen Verbrauch in den Wohnungen \n\nangefallenen Kosten) handelt. \n\n22 \n\nb) Das Berufungsgericht hat den Klägern zu Recht auch einen Anspruch \n\naus § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1, 2 BGB auf Erstattung der Kosten für die vor-\n\ngerichtliche Tätigkeit ihrer Prozessbevollmächtigten nach dem hier einschlägi-\n\ngen niedrigsten Gegenstandswert (Gebührenstufe bis 300 €) zugebilligt. Dem \n\nsteht nicht entgegen, dass die Kläger nach dem von der Revision als übergan-\n\ngen gerügten Vortrag des Beklagten Belegkopien für die \"sonstigen Kosten\" \n\nerst übersandt haben, nachdem dieser geltend gemacht hatte, dass ihm eine \n\nEinsichtnahme bei der Hausverwaltung wegen der ungünstigen öffentlichen \n\nVerkehrsverbindungen nicht zumutbar sei; hieraus ergibt sich entgegen der Auf-\n\nfassung der Revision kein vertragswidriges Verhalten der Kläger, das dem gel-\n\ntend gemachten Kostenerstattungsanspruch entgegenstehen könnte. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nDr. Fetzer \n\nVorinstanzen: \n\nAG Fürth, Entscheidung vom 15.05.2008 - 350 C 2998/06 - \n\nLG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 25.11.2008 - 7 S 6015/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_340-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-07-15/viii-zr-340-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_340-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_340-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-07-15/viii-zr-340-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_340-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:41:54.834984+00:00"}}