{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_336-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-09-23","aktenzeichen":"VIII ZR 336/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 551 Abs. 3, § 273; ZVG § 152 Abs. 2 Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gemäß BGB § 551 Abs. 3 angelegten Kaution.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n23. September 2009 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 336/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 551 Abs. 3, § 273; ZVG § 152 Abs. 2 \n\nZum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen \n\neiner vom Vermieter nicht gemäß BGB § 551 Abs. 3 angelegten Kaution. \n\nBGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08 - LG Lüneburg \nAG Lüneburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren \n\ngemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. August 2009 durch den Vor-\n\nsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger \n\nund Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Lüneburg vom 3. Dezember 2008 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDer Kläger hat am 19. Januar 2004 eine Wohnung gemietet und an den \n\nVermieter eine Kaution in Höhe von 480 € entrichtet; eine vom Vermögen des \n\nVermieters getrennte Anlage der Kaution unterblieb. \n\nÜber das Vermögen des Vermieters wurde im April 2007 das Insolvenz-\n\nverfahren eröffnet. Der Beklagte wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Lüne-\n\nburg vom 5. Oktober 2007 zum Zwangsverwalter des u.a. vom Kläger bewohn-\n\nten Hausgrundstücks bestellt. Der Beklagte hat die Kaution nicht erhalten. \n\nDer Kläger hat Feststellung seiner Befugnis begehrt, die Miete bis zu ei-\n\nnem Betrag von 480 € nebst Zinsen einzubehalten, bis der Beklagte ihm die \n\n \n \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nAnlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Klägers \n\nnachweist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat \n\ndie Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu-\n\ngelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDem Kläger stehe ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis \n\nzur Höhe des Kautionsbetrages nebst Zinsen zu, bis der Beklagte die vom Klä-\n\nger geleistete Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB angelegt habe. \n\nDer Mieter sei bei nicht ordnungsgemäßer Anlage der Kaution zum Ein-\n\nbehalt der Miete berechtigt; dies gelte auch gegenüber dem Zwangsverwalter, \n\nder gemäß § 152 ZVG anstelle des Schuldners die Vermieterrechte zu verfol-\n\ngen und dessen Pflichten zu erfüllen habe. Der Verwalter werde im Hinblick auf \n\ndie Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie ein Vermieter behandelt und \n\ntrete in sämtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis ein. Diese \n\nEinstandspflicht erstrecke sich auch auf die Vermieterpflichten, die sich im Hin-\n\nblick auf die Mietsicherheit aus vertraglichen Abreden oder gesetzlichen Be-\n\nstimmungen ergäben. Hierzu gehöre auch die Pflicht, sich um die getrennte \n\nAnlage der Kaution zu kümmern, selbst wenn der Beklagte sie nicht ausgehän-\n\ndigt erhalten habe. Der Mieter werde durch die Zubilligung eines Zurückbehal-\n\n \n\n8 \n\n9 \n\ntungsrechts auch nicht in unzulässiger Form gegenüber den übrigen Gläubigern \n\nder Zwangsverwaltung privilegiert; vielmehr sei die Besserstellung vom Gesetz-\n\ngeber gewollt. \n\nII. \n\nDiese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-\n\nsion zurückzuweisen ist. \n\n1. Die Feststellungsklage ist zulässig. Entgegen der Auffassung der Re-\n\nvision handelt es sich bei dem vom Kläger geltend gemachten Zurückbehal-\n\ntungsrecht nach § 273 BGB um ein Rechtsverhältnis, dessen Bestehen grund-\n\nsätzlich im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO überprüft werden \n\nkann (RGZ 74, 292, 294 zu § 478 BGB aF; Assmann in: Wieczorek/Schütze, \n\nZPO, 3. Aufl., § 256 Rdnr. 79; MünchKommZPO/Becker-Eberhard, 3. Aufl., \n\n§ 256 Rdnr. 15). Der Kläger hat ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen \n\nFeststellung seines Rechtes, weil es vom Beklagten bestritten wird und ihm \n\ndeshalb eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht. Zu Unrecht meint die \n\nRevision, der Kläger müsse sich im Rahmen seines Feststellungsbegehrens \n\nbereits festlegen, gegenüber welchen Mietforderungen er sein Zurückbehal-\n\ntungsrecht geltend machen wolle. Entgegen der Auffassung der Revision ist ein \n\nRechtsschutzinteresse des Klägers auch nicht wegen der Möglichkeit einer \n\n(Leistungs-)Klage auf Anlage der Kaution zu verneinen. Der Vorrang der Leis-\n\ntungsklage gegenüber der Feststellungsklage wird damit begründet, dass bei \n\nBestehen des bestrittenen Anspruchs das Rechtsschutzziel der Leistungsklage \n\n- Erlangung eines vollstreckungsfähigen Titels - mit der Feststellungsklage nicht \n\nerreicht werden kann (BGHZ 134, 201, 209). Hier benötigt der Kläger jedoch \n\nkeinen vollstreckungsfähigen Titel, weil er den Anspruch auf Anlage der Kaution \n\nim Wege eines Zurückbehaltungsrechts verfolgt. \n\n10 \n\n2. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dem Kläger ein \n\nZurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) an der laufenden Miete zusteht, weil er aus \n\ndem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch hat. Der Beklagte ist ver-\n\npflichtet, einen Betrag in Höhe der vom Kläger gezahlten Mietkaution von 480 € \n\ngemäß § 551 Abs. 3 BGB zugunsten des Klägers anzulegen; diese Verpflich-\n\ntung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der \n\nKaution angefallen wären und die Sicherheit erhöht hätten (§ 551 Abs. 3 Satz 4 \n\nBGB). \n\n11 \n\nDer im Jahr 2004 abgeschlossene Mietvertrag ist gegenüber dem Be-\n\nklagten als Zwangsverwalter wirksam, weil dem Kläger die Wohnung vom Ver-\n\nmieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach \n\n§ 152 Abs. 2 ZVG hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieter-\n\nrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu \n\naufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Ver-\n\nwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der \n\nZwangsverwalter wird deshalb, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in \n\nallen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, \n\nwie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsverein-\n\nbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht \n\nerhalten hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342, \n\nunter II 2; vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596, unter II 3, sowie \n\nvom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, NZM 2009, 481, Tz. 8 f.). \n\n12 \n\nDie Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die den Vermieter \n\ngemäß § 551 Abs. 3 BGB treffende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Barkauti-\n\non getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (Senats-\n\nurteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 9). Diese Verpflichtung wurde vom Vermie-\n\nter bisher nicht erfüllt und trifft deshalb nunmehr den Beklagten als Zwangsver-\n\nwalter. \n\n13 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht - im Hinblick auf die \n\nEröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters - des-\n\nwegen anders zu beurteilen, weil dem Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter \n\nkeine weitergehenden Rechte als gegenüber dem ursprünglichen Vermieter \n\nzustehen könnten. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter, dessen Miet-\n\nverhältnis gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbe-\n\nsteht, im Rahmen des Insolvenzverfahrens wegen seiner Ansprüche aus der \n\nKaution nach § 108 Abs. 3, § 87 InsO auf eine einfache Insolvenzforderung \n\nverwiesen ist. Denn vorliegend geht es nicht um die Rechtsstellung des Mieters \n\nin der Insolvenz seines Vermieters, sondern um die Pflichten des Beklagten als \n\nZwangsverwalter gegenüber einem Mieter, dem die Wohnung schon vor der \n\nBeschlagnahme überlassen war. Der Zwangsverwalter tritt in diesem Fall, wie \n\nausgeführt, nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte und Pflichten des Vermieters \n\nein und hat deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des Vermie-\n\nters zu erfüllen. Darauf, dass der Vermieter selbst dazu während des laufenden \n\nInsolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die Bevor-\n\nzugung des Mieters gegenüber den Gläubigern in der Zwangsverwaltung hin-\n\nsichtlich der Kaution ist wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses ge-\n\nrechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (Senatsurteil vom 11. März 2009, \n\naaO, Tz. 9). Sie wird deshalb nicht davon berührt, dass neben der Zwangsver- \n\nwaltung über das Mietobjekt auch ein Insolvenzverfahren über das Vermögen \n\ndes Schuldners anhängig ist. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Fetzer \n\nDr. Bünger \n\nVorinstanzen: \n\nAG Lüneburg, Entscheidung vom 28.08.2008 - 12 C 55/08 - \n\nLG Lüneburg, Entscheidung vom 03.12.2008 - 6 S 122/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_336-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-23/viii-zr-336-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":4},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 478","ref_norm":"478","n":1},{"jurabk":"InsO","ref":"§ 87","ref_norm":"87","n":1},{"jurabk":"InsO","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_336-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_336-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-23/viii-zr-336-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_336-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:52:03.182652+00:00"}}