{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_313-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-12-16","aktenzeichen":"VIII ZR 313/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 249 Fa, I, 251, 279 Einer Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, ob dem Vermieter die Wiedereinräumung dieser Rechte noch möglich ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n16. Dezember 2009 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 313/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB §§ 249 Fa, I, 251, 279 \n\nEiner Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung \n\nder Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer \n\nEigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der \n\nWohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, \n\nob dem Vermieter die Wiedereinräumung dieser Rechte noch möglich ist. \n\nBGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08 - LG Hamburg \n\nAG Hamburg-St. Georg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin \n\nDr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter \n\nDr. Bünger \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts \n\nHamburg, Zivilkammer 7, vom 6. November 2008 unter Zurück-\n\nweisung der weitergehenden Revision im Kostenpunkt und inso-\n\nweit aufgehoben, als die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt \n\nworden sind, dem Kläger Besitz- und Mietrechte an der Wohnung \n\nW. , , zu den Bedingungen des \n\nMietvertrages vom 1. April 1974 auf der Basis der im Jahr 2005 \n\ngezahlten Miete wieder einzuräumen. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Kläger bewohnte seit 1974 als Mieter eine etwa 200 m2 große Woh-\n\nnung in Hamburg, für die er zuletzt eine Nettomiete in Höhe von 1.153 € monat-\n\nlich entrichtete. Die Wohnung wurde 1997 von der Gesellschaft bürgerlichen \n\nRechts GbR W. (im Folgenden: Gesellschaft) erworben, deren Gesell-\n\nschafter die Beklagten sind. Mit Schreiben ihres Rechtsanwalts vom 18. Januar \n\n2005 kündigte die Gesellschaft das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Be-\n\nklagten zu 2 zum 31. Januar 2006. Nachdem der Kläger der Kündigung zu-\n\nnächst widersprochen hatte und von den Beklagten auf Räumung der Wohnung \n\nin Anspruch genommen worden war, zog er zum 31. Oktober 2005 aus der \n\nWohnung aus. Er entrichtet für die von ihm nunmehr angemietete, etwa \n\n141,3 m2 große Wohnung eine Miete in Höhe von monatlich 1.670 €. \n\n2 \n\nDie Beklagte zu 2 zog nicht in die Wohnung ein. Nachdem die Beklagten \n\nan der Wohnung einige Umbauarbeiten hatten vornehmen lassen, wurde sie \n\nspätestens im Januar 2007 von der Gesellschaft zum Verkauf angeboten. Am \n\n7. Juni 2007 erwirkte der Kläger eine einstweilige Verfügung, durch die den Be-\n\nklagten untersagt wurde, die Wohnung zu vermieten, sie Dritten zur Nutzung zu \n\nüberlassen oder sie zu verkaufen. Trotzdem verkauften die Beklagten sie \n\n- nachdem ihnen die Klage im vorliegenden Verfahren zugestellt worden war - \n\nim November 2007 für einen Kaufpreis in Höhe von 830.000 €. Der Erwerber ist \n\nmittlerweile als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. \n\n3 \n\nDer Kläger hat die Beklagten auf Wiedereinräumung von Besitz- und \n\nMietrechten an der Wohnung zu den Bedingungen des Mietvertrages vom \n\n1. April 1974 auf der Basis der im Jahr 2005 gezahlten Miete sowie auf Scha-\n\ndensersatz wegen der Maklerkosten für die Anmietung der neuen Wohnung in \n\nHöhe von 3.874,40 € und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und \n\nder für die neue Wohnung gezahlten und noch zu zahlenden monatlichen Net-\n\ntomiete in Höhe von 517 € für den Zeitraum von November 2005 bis Dezember \n\n2006 und ab Mai 2007 bis zum Wiedereinzug, jeweils nebst Zinsen sowie auf \n\nZahlung weiterer Zinsen aus jeweils 517 € ab dem 1. Januar, 1. Februar, \n\n1. März und 1. April 2007 in Anspruch genommen. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat \n\nder Klage im Wesentlichen stattgegeben und sie lediglich insoweit abgewiesen, \n\nals sie auf Ersatz einer Mietdifferenz auch für den Zeitraum nach dem 30. April \n\n2009 gerichtet war. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nerstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat teilweise Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDem Kläger stehe gegen die Beklagten ein Schadensersatzanspruch \n\nwegen einer von den Beklagten ausgesprochenen unberechtigten Eigenbe-\n\ndarfskündigung zu (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Kündigung sei von der Ge-\n\nsellschaft leichtfertig ausgesprochen und sogar gerichtlich durchgesetzt wor-\n\nden, obwohl nicht sicher festgestanden habe, dass die im Kündigungsschreiben \n\nmitgeteilte Nutzungsabsicht überhaupt ernsthaft bestanden habe. Zwar sei an-\n\nerkannt, dass auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin unter \n\nbestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter gel-\n\ntend machen könne. Dies setze aber voraus, dass der entsprechende Nut-\n\nzungswunsch nicht nur von dem Gesellschafter, sondern von der Gesellschaft \n\nselbst, also der Gesamtheit oder der Mehrheit der Gesellschafter getragen wer-\n\nde. Daran fehle es hier, was sich bereits aus dem eigenen Vorbringen der Be-\n\nklagten ergebe. \n\n8 \n\nDie Beklagten hätten den Kläger deshalb so zu stellen, als ob die Kündi-\n\ngung nicht ausgesprochen worden wäre. Der Kläger habe einen Anspruch auf \n\nWiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung (§ 249 Abs. 1 \n\nBGB). An einem entsprechenden Wunsch des Klägers bestünden keine Zwei-\n\nfel. Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung dagegen vorgebrachten \n\nEinwendungen der Beklagten griffen dagegen nicht durch, so dass ein Grund \n\nzur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht bestanden habe. Es \n\nliege keine Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB vor, weil die geschuldete \n\nLeistung - Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung - \n\nauch vom Erwerber der Wohnung erbracht werden könne. Die für die Unmög-\n\nlichkeit als anspruchsvernichtende Tatsache darlegungs- und beweisbelasteten \n\nBeklagten hätten nicht ausreichend dargetan, dass der Erwerber der Wohnung \n\ndie erforderliche Mitwirkung verweigere. Zwar hätten sie vorgetragen, dass der \n\nErwerber nicht bereit sei, die Wohnung an den Kläger zu vermieten oder den \n\nKaufvertrag rückgängig zu machen. Es sei aber davon auszugehen, dass der \n\nErwerber bisher keine Kenntnis von seinem gemäß § 566 BGB erfolgten Eintritt \n\nin das zwischen den Beklagten und dem Kläger bestehende Mietverhältnis ha-\n\nbe. Es sei deshalb nicht ausgeschlossen, dass er unter diesen Umständen da-\n\nzu bereit sei, an der Erfüllung der klägerischen Ansprüche auf Wiedereinräu-\n\nmung der Besitz- und Mietrechte mitzuwirken. \n\n9 \n\nSelbst wenn indes die Beklagten die Unmöglichkeit der Herausgabe hin-\n\nreichend dargelegt hätten, wären sie gleichwohl zur Herausgabe der Wohnung \n\nzu verurteilen, weil feststehe, dass sie die Unmöglichkeit zu vertreten hätten. \n\nSie hätten diese vorsätzlich in Kenntnis des im Wege der einstweiligen Verfü-\n\ngung angeordneten Veräußerungsverbots herbeigeführt. \n\n10 \n\nDem Kläger stehe ferner der geltend gemachte Schadensersatzanspruch \n\nwegen der ihm entstandenen Maklerkosten und wegen der Differenz zwischen \n\nder ursprünglichen und der für die neue Wohnung zu zahlenden Nettomiete \n\nebenso wie der geltend gemachte Zinsanspruch zu. Soweit der Kläger Scha-\n\ndensersatz wegen der zukünftig bis zum Wiedereinzug entstehenden Mietdiffe-\n\nrenz geltend mache, müsse die Dauer der zu leistenden Zahlungen gemäß \n\n§ 287 ZPO geschätzt werden, weil nicht auszuschließen sei, dass zu einem \n\nspäteren Zeitpunkt eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages hätte erfolgen \n\nkönnen. Mangels näherer Anhaltspunkte sei insoweit in Anlehnung an § 9 ZPO \n\nein Gesamtzeitraum von 42 Monaten angemessen. \n\nII. \n\n11 \n\n12 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten \n\nstand. \n\n1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die \n\nBeklagten dem Kläger vorliegend zum Schadensersatz verpflichtet sind, weil \n\nder von den Beklagten im Schreiben vom 18. Januar 2005 geltend gemachte \n\nNutzungswille nicht ernsthaft bestanden hat. Ein Vermieter, der schuldhaft eine \n\nKündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist \n\ndem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden \n\nSchadens verpflichtet (vgl. Senatsurteile vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, \n\nWuM 2009, 359, Tz. 11; vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, WuM 2005, 521, \n\nunter II 1; jeweils m.w.N.). Die Voraussetzungen eines solchen Schadenser-\n\nsatzanspruchs hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. \n\n13 \n\nZwar haben die Beklagten mit dem Kündigungsschreiben vom 18. Janu-\n\nar 2005 vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des \n\nWohnraums angegeben (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB). Auch darf eine BGB-\n\nGesellschaft als Vermieterin - auch nach Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 \n\nAbs. 1 BGB - grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter \n\nnach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR \n\n231/08, WM 2009, 519, Tz. 13). Ohne Erfolg wendet sich die Revision aber ge-\n\ngen die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten zum Zeitpunkt \n\nder Kündigung nicht übereinstimmend ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung der \n\nBeklagten zu 2 zur Nutzung zu überlassen, so dass ein berechtigtes Interesse \n\nan der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben gewesen sei. \n\n14 \n\nVoraussetzung für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung ist, dass \n\nder Vermieter - hier die Gesellschaft - den Selbstnutzungs- oder Überlassungs-\n\nwunsch ernsthaft verfolgt (vgl. BVerfGE 89, 1, 10 f.; BVerfG, WuM 2002, 21, 22; \n\nSenatsurteil vom 18. Mai 2005, aaO, unter II 2 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, \n\nMiete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 58 m.w.N.). Die Beantwortung der Frage, ob ein \n\nsolcher ernsthafter Nutzungswunsch als gegeben anzusehen ist, erfordert eine \n\numfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie \n\ndem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob \n\nsie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundlage beruht, alle maß-\n\ngeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den \n\nzutreffenden rechtlichen Maßstab angewendet hat (vgl. Senatsurteile vom \n\n11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193, Tz. 19; vom 23. Mai 2007 \n\n- VIII ZR 122/06, WuM 2007, 457, Tz. 11). Einen hiernach revisionsrechtlich \n\nerheblichen Fehler zeigt die Revision nicht auf; sie setzt lediglich ihre eigene \n\nBewertung an die Stelle der Würdigung des Tatrichters. \n\n15 \n\na) Die Beklagten haben, wie das Berufungsgericht ausführt und die Revi-\n\nsion nicht in Abrede stellt, bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung \n\nvor dem Amtsgericht eingeräumt, dass die streitgegenständliche Wohnung er-\n\nheblich belastet war und die Bank auf eine angemessene wirtschaftliche Ver-\n\nwertung der Wohnung drängte. Der Beklagte zu 1 hat angegeben, er habe er-\n\nwogen, die Wohnung vermietet zu verkaufen; der bei einem solchen Verkauf zu \n\nerzielende Kaufpreis sei aber zu niedrig gewesen. Die Entscheidung, die Woh-\n\nnung nicht vermietet zu verkaufen, habe er bereits im Jahr 2004 getroffen, weil \n\nzu dieser Zeit die Zinsen erheblich gestiegen seien. Zu einem Verkauf habe er \n\nauch die Beklagte zu 2 bewegen wollen. Die Beklagte zu 2 hat dies bestätigt; \n\nsie selbst habe die Wohnung nutzen, der Beklagte zu 1 sie jedoch verkaufen \n\nwollen. Die Interessen der Beklagten deckten sich deshalb (nur) insoweit, als \n\ndie Wohnung entmietet und bestimmte erforderliche Renovierungsarbeiten vor-\n\ngenommen werden sollten. Dass es - wie das Berufungsgericht angenommen \n\nhat - unter diesen Umständen zu einer Einigung der Beklagten dahin kam, Ei-\n\ngenbedarf geltend zu machen und an der Wohnung Umbauarbeiten durchfüh-\n\nren zu lassen, ohne dass aber bereits hinreichend konkrete Absprachen über \n\ndie weitere Nutzung der Wohnung vorlagen, ist eine jedenfalls mögliche und \n\ndaher für das Revisionsverfahren bindende tatrichterliche Würdigung. \n\n16 \n\nAuch die von der Revision angeführten Aussagen, die der Beklagte zu 1 \n\nin dem von dem Berufungsgericht beigezogenen einstweiligen Verfügungsver-\n\nfahren gemacht hat, stehen dem nicht entgegen. Der Beklagte zu 1 hat ange-\n\ngeben, es sei zwischen ihm und der Beklagten zu 2 zu einem Gespräch über \n\ndie Nutzung der Wohnung gekommen; gegenseitige Vorstellungen seien aus-\n\ngetauscht worden; er (der Beklagte zu 1) habe mitgeteilt, dass es natürlich auf \n\ndie Konditionen ankäme. Nachdem der Kläger dann ausgezogen sei, seien Re-\n\nnovierungsarbeiten durchgeführt worden, die \"sowieso gemacht werden muss-\n\nten\". Das habe insbesondere das Bad betroffen. Dieses wäre \"sowieso ge-\n\nmacht worden\". Dies lässt entgegen der Ansicht der Revision gerade nicht den \n\nSchluss zu, die Beklagten hätten zum Zeitpunkt der Kündigung beide ernsthaft \n\nden Wunsch gehabt, dass die Wohnung durch die Beklagte zu 2 genutzt wer-\n\nden solle. Es stützt eher die Ansicht des Berufungsgerichts, dass eine Nutzung \n\ndurch die Beklagte zu 2 lediglich eine von mehreren Möglichkeiten war, die der \n\nBeklagte zu 1 zum Kündigungszeitpunkt in Betracht gezogen hatte, und diese \n\nMöglichkeit unter dem Vorbehalt stand, dass eine Einigung über die konkreten \n\nBedingungen noch erfolgte. Das reicht aber - wie das Berufungsgericht zutref-\n\nfend angenommen hat - für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Ge-\n\nsellschaft, auf die es als Vermieterin insoweit ankommt, nicht aus. \n\n17 \n\nb) Auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe auf die gegen \n\ndie Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches bestehenden Bedenken unter Ver-\n\nstoß gegen § 139 ZPO nicht hingewiesen, bleibt ohne Erfolg. Die Beklagten \n\nmachen lediglich geltend, sie hätten auf den vermissten Hinweis hin ergänzend \n\nvorgetragen, dass sie gemeinsam die Kanzlei des Rechtsanwalts, der in der \n\nFolge die Kündigung vom 18. Januar 2005 im Namen der Gesellschaft ausge-\n\nsprochen hat, aufgesucht, ihm ihr Anliegen einer Eigenbedarfskündigung vorge-\n\ntragen und mit ihm mehrere Gespräche geführt hätten. Das sind indes keine \n\nTatsachen, die zu einer anderen Beurteilung der Ernsthaftigkeit des Nutzungs-\n\nwunsches führen könnten. Das gemeinsame Vorgehen der Beklagten mit dem \n\nZiel der Räumung der Wohnung durch den Kläger ist noch kein hinreichendes \n\nIndiz dafür, dass auch der Beklagte zu 1 und damit die Gesellschaft als Vermie-\n\nterin eine Eigennutzung der Wohnung durch die Beklagte zu 2 ernsthaft beab-\n\nsichtigte. \n\n18 \n\n2. Nach alledem geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, \n\ndass dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Ersatz der von ihm zur \n\nAnmietung der neuen Wohnung aufgewendeten Maklerkosten und der geltend \n\ngemachten Mietdifferenz zusteht (§ 280 Abs. 1 BGB). Dem steht insbesondere \n\nnicht entgegen, dass der Kläger die Wohnung noch vor Ablauf der Kündigungs-\n\nfrist und ohne ein gegen ihn ergangenes Räumungsurteil geräumt hat. Der \n\nKausalzusammenhang zwischen der von den Beklagten geltend gemachten, \n\nnach den Feststellungen des Berufungsgerichts aber nicht ernsthaft bestehen-\n\nden Eigennutzungsabsicht und dem Schaden des Klägers ist dadurch nicht un-\n\nterbrochen worden (vgl. Senatsurteil vom 8. April 2009, aaO, Tz. 14). \n\n19 \n\n3. Mit der Begründung des Berufungsgerichts kann aber ein Anspruch \n\ndes Klägers auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung \n\nnicht bejaht werden (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB), weil den Beklagten die \n\nErbringung dieser Leistung durch die Veräußerung der Wohnung unmöglich \n\ngeworden ist und nicht feststeht, dass dieses Leistungshindernis überwunden \n\nwerden kann. \n\n20 \n\na) Auf die Frage, ob die Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte \n\ndurch die Veräußerung unmöglich geworden ist, käme es allerdings nicht an, \n\nwenn - wie das Berufungsgericht meint - der Erwerber der Wohnung gemäß \n\n§ 566 BGB anstelle der Beklagten in das Mietverhältnis eingetreten wäre. Denn \n\nda die Veräußerung der Wohnung nach Rechtshängigkeit erfolgte, fänden in \n\ndiesem Fall die Vorschriften der §§ 265, 325 ZPO Anwendung (RGZ 102, 177, \n\n179 f.), so dass das Urteil im vorliegenden Verfahren auch dem Erwerber ge-\n\ngenüber Wirkung entfalten würde. \n\n21 \n\nSo liegt es hier aber nicht, weil die Voraussetzungen des § 566 BGB im \n\nvorliegenden Fall nicht erfüllt sind. Der Eintritt des neuen Eigentümers in Rech-\n\nte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis kommt nach dem \n\nZweck der Vorschrift des § 566 BGB nicht mehr in Betracht, wenn der Mieter \n\n- wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogen \n\nist. Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Miet-\n\nverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund wirksa-\n\nmen Mietvertrags überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Ver-\n\ntragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch \n\ngegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Das \n\nErfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Pub-\n\nlizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage \n\nablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Nach seinem Wortlaut \n\nund Zweck setzt § 566 BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt \n\ndes Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mie-\n\nter noch im Besitz der Wohnung befindet (Senatsurteil vom 4. April 2007 \n\n- VIII ZR 219/07, WuM 2007, 267, Tz. 6 ff.). \n\n22 \n\nb) Auch die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts trägt nicht. Das Be-\n\nrufungsgericht meint, die Beklagten seien auch dann, wenn nicht sicher festste-\n\nhe, ob sie zur Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte in der Lage seien, \n\nzur Leistung zu verurteilen, weil sie die Unmöglichkeit jedenfalls zu vertreten \n\nhätten (§ 275 Abs. 1 BGB). Das trifft indes nicht zu. Dahin stehen kann, ob der \n\nSchuldner - hier die Beklagten - auch unter der Geltung des Schuldrechtsmo-\n\ndernisierungsgesetzes ohne Beweisaufnahme zur Leistung verurteilt werden \n\nkann, wenn die Unmöglichkeit zwischen den Parteien streitig ist, sie aber in je-\n\ndem Fall von dem Schuldner zu vertreten wäre (vgl. Schur, NJW 2002, 2518 ff.; \n\nKaiser, MDR 2004, 311 ff.; Kohler, AcP 205 (2005), 93 ff.; jeweils m.w.N.). \n\n23 \n\nDenn der Kläger macht - wie sich aus dem klägerischen Antrag ergibt \n\nund wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - vorliegend keinen Erfüllungs-\n\nanspruch, sondern einen auf Wiedereinräumung der vertraglichen Rechte ge-\n\nrichteten Schadensersatzanspruch auf Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) \n\ngeltend, an dessen Stelle bei einer etwaig bestehenden Unmöglichkeit der Her-\n\nstellung ein Anspruch auf Geldentschädigung tritt (§ 251 Abs. 1 BGB). Eine \n\n- von den Beklagten darzulegende und zu beweisende (vgl. Baumgärtel/Helling, \n\nBeweislast, 3. Aufl., § 251 Rdnr. 1; MünchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., § 251 \n\nRdnr. 72; jeweils m.w.N.) - Unmöglichkeit der Herstellung führt deshalb dazu, \n\ndass die Beklagten den Kläger in Geld zu entschädigen haben (vgl. BGH, Urteil \n\nvom 29. Februar 1984 - IVa ZR 188/82, NJW 1984, 2570 ff.). Sie können aber \n\nnicht zur Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung verur-\n\nteilt werden, ohne dass geklärt wird, ob ihnen dies noch möglich ist (§ 249 Abs. \n\n1, § 251 Abs. 1 BGB). \n\nIII. \n\n24 \n\nDas Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung keinen \n\nBestand haben, soweit das Berufungsgericht der Klage wegen des Anspruchs \n\nauf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte stattgegeben hat. Es ist da-\n\nher wie aus dem Tenor ersichtlich aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechts-\n\nstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil es weiterer tatrichterlicher Feststel-\n\nlungen bedarf. Die Sache ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung \n\nan das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). \n\nBall \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nDr. Fetzer \n\nDr. Bünger \n\nVorinstanzen: \nAG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 25.03.2008 - 919 C 228/07 - \nLG Hamburg, Entscheidung vom 06.11.2008 - 307 S 72/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_313-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-12-16/viii-zr-313-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 251","ref_norm":"251","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 275","ref_norm":"275","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 325","ref_norm":"325","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 265","ref_norm":"265","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_313-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_313-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-12-16/viii-zr-313-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_313-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:14:52.012610+00:00"}}