{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_294-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-11-11","aktenzeichen":"VIII ZR 294/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 540 Abs. 1 Satz 2; § 242 Bc Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht be- steht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n11. November 2009 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 294/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 540 Abs. 1 Satz 2; § 242 Bc \n\nDie Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur \n\nUntervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden \n\nHauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht be-\n\nsteht. \n\nBGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 294/08 - LG Köln \nAG Köln \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 11. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin \n\nDr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin \n\nDr. Fetzer \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 1. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Köln vom 30. Oktober 2008 aufgehoben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten waren seit 1. November 2004 Mieter eines Einfamilien-\n\nhauses der Kläger in K. . Gemäß § 2 des Mietvertrages vom 16. Oktober 2004 \n\nverzichteten die Parteien wechselseitig auf die Dauer von drei Jahren auf ihr \n\nRecht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Am 21. Juni 2006 ba-\n\nten die Beklagten um vorzeitige Vertragsauflösung zum 31. Oktober 2006, weil \n\nsie den Kauf eines Hauses beabsichtigten und dort einziehen wollten. Die zu-\n\nnächst von den Klägern übernommene Suche nach Nachmietern blieb bis An-\n\nfang September 2006 erfolglos. Deshalb baten die Beklagten um die Erlaubnis \n\nder Kläger, das Einfamilienhaus in der Zeit vom 1. Januar 2007 bis 31. Oktober \n\n2007 an die Eheleute D. untervermieten zu dürfen. Bei den Eheleuten D. \n\nhandelt es sich um die Eltern der Beklagten zu 1; dies war den Klägern nicht \n\nbekannt und wurde von den Beklagten nicht erwähnt. \n\n2 \n\nMit Schreiben vom 13. September, 29. September, 1. Oktober, \n\n8. Oktober und 9. Oktober 2006 lehnten die Kläger eine Untervermietung mit \n\nder Begründung ab, sie seien rechtlich nicht zu einer Gestattung verpflichtet, da \n\ndie Beklagten ihren Lebensmittelpunkt in einen anderen Stadtteil verlegen und \n\nselbst nicht mehr in dem angemieteten Haus der Kläger leben wollten. \n\n3 \n\nMit Schreiben vom 27. September 2006 und 31. Oktober 2006 kündigten \n\ndie Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2006 wegen unberechtig-\n\nter Ablehnung der Untervermietung und gaben das Haus am 28. Dezember \n\n2006 an die Kläger zurück. Die Miete der Kläger für die Monate November und \n\nDezember 2006 verrechneten sie mit der zu Mietbeginn von ihnen gestellten \n\nKaution. Die Miete für Januar 2007 zahlten die Beklagten nicht. \n\n4 \n\nGegenstand der Klage ist die nach Auffassung der Kläger noch offene \n\nMietforderung für die Monate November/Dezember 2006 und Januar 2007 in \n\neiner Gesamthöhe von 4.900 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die \n\nhiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. \n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr \n\nZahlungsbegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, das Mietverhältnis sei aufgrund der \n\nKündigung der Beklagten vom 27. September 2006 zum 31. Dezember 2006 \n\nbeendet worden. Die generelle Versagung der Untervermietung seitens der \n\nKläger habe die Beklagten berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 540 Abs.1 \n\nSatz 2 BGB mit der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen. Mit dem \n\nEinwand, das Untermietinteresse der Eheleute D. sei von den Beklagten nur \n\nvorgeschoben worden, um sich einen Kündigungsgrund zu verschaffen, könn-\n\nten die Kläger nicht gehört werden, da sie eine Untervermietung ohne Rücksicht \n\nauf die Person der benannten Untermieter generell aus nicht durchgreifenden \n\nRechtsgründen abgelehnt hätten. Miete für den Monat Januar 2007 schuldeten \n\ndie Beklagten daher nicht. Die noch offenen Mietforderungen der Kläger für die \n\nMonate November und Dezember 2006 seien durch die Aufrechnung mit dem \n\nden Beklagten zustehenden Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen. \n\nII. \n\nDiese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung \n\nnicht in allen Punkten stand. \n\n1. Im Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht in § 540 Abs. 1 Satz 2 \n\nBGB die gesetzliche Grundlage für ein außerordentliches Kündigungsrecht der \n\nBeklagten gesehen. \n\n9 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision setzt § 540 Abs. 1 BGB nicht vor-\n\naus, dass dem Hauptmieter der Gebrauch der Mietsache nach \n\nÜberlassung an den Untermieter jedenfalls noch teilweise verbleibt. Die Vor-\n\nschrift ist vielmehr auch dann anzuwenden, wenn dem Untermieter die Mietsa-\n\nche zu seinem alleinigen Gebrauch überlassen werden soll. Dies ergibt sich \n\nbereits eindeutig aus dem Wortlaut der Norm, der keine Differenzierung danach \n\ntrifft, ob die Mietsache ganz oder teilweise an einen Dritten überlassen werden \n\nsoll. Aus dem von der Revision zitierten Senatsurteil vom 23. November 2005 \n\n(VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200) ergibt sich nichts anderes. Dieses Urteil ist zu \n\n§ 553 Abs. 1 BGB ergangen, der - anders als § 540 Abs. 1 BGB - die lediglich \n\nteilweise Gebrauchsüberlassung zum Tatbestandsmerkmal erhebt. \n\n10 \n\nAuch sind die Eltern der Beklagten zu 1 (Eheleute D. ) als \"Dritte\" im \n\nSinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen. Dritter ist nach allgemeinen Ausle-\n\ngungsgrundsätzen jeder, der nicht Vertragspartner des Hauptmietverhältnisses \n\nist. Auf die von der Revision problematisierte Frage, ob die Gebrauchsüberlas-\n\nsung an Eltern der Hauptmieter auch dann erlaubnispflichtig sei, wenn es ledig-\n\nlich um die Aufnahme der Eltern in den gemeinsamen Haushalt der Hauptmie-\n\nter gehe, kommt es schon deshalb nicht an, weil dies nach den tatrichterlichen \n\nFeststellungen nicht beabsichtigt war. \n\n11 \n\n2. Die Revision rügt jedoch zu Recht, dass das Berufungsgericht den \n\nEinwand der Kläger, ein Untermietinteresse der Eheleute D. habe in Wahrheit \n\nnicht bestanden, unberücksichtigt gelassen hat. \n\n12 \n\nZwar haben die Kläger die von den Beklagten erbetene Erlaubnis zur Un-\n\ntervermietung an die Eheleute D. deshalb zu Unrecht verweigert, weil sich die \n\nKläger entgegen § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht auf Gründe stützten, die in der \n\nPerson der benannten Untermieter liegen. Wie dargelegt, verlangt § 540 BGB \n\ngerade nicht, dass der Hauptmieter die Mietsache neben dem Untermieter wei-\n\nter selbst in Person nutzt, so dass der beabsichtigte Auszug der Beklagten aus \n\ndem vermieteten Haus eine Verweigerung der Erlaubnis nicht rechtfertigen \n\nkonnte. Die Kläger haben jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, die Eheleute \n\nD. hätten zu keiner Zeit ein tatsächliches Nutzungsinteresse gehabt. Das Be-\n\nrufungsgericht ist dieser entscheidungserheblichen Frage - aus seiner Sicht \n\nkonsequent - nicht nachgegangen. Bei Berücksichtigung dieses in der Revisi-\n\nonsinstanz daher zu unterstellenden Sachvortrags der Kläger stellte sich das \n\nnach dem Wortlaut des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB (zunächst) begründete Kündi-\n\ngungsverlangen der Beklagten aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben \n\n(§ 242 BGB) als rechtsmissbräuchlich dar. Das Kündigungsrecht des § 540 \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB will den Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermie-\n\ntung vom Vermieter aus nicht in der Person der Untermieter liegenden Gründen \n\nverweigert wird, aus der Zwangslage befreien, die sich aus dem weiteren Fest-\n\nhalten an dem Hauptmietvertrag ergeben würde. Diese Zwangslage besteht \n\nindes nicht, wenn es an einem Nutzungsinteresse der benannten Untermieter \n\nfehlt. Das Berufungsgericht wird daher den von den Klägern insoweit angebote-\n\nnen Beweis zu erheben haben. \n\nIII. \n\n13 \n\nDas Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die \n\nSache ist zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht \n\nzurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nBall \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nDr. Schneider \n\nDr. Fetzer \n\nVorinstanzen: \n\nAG Köln, Entscheidung vom 15.05.2007 - 205 C 18/07 - \n\nLG Köln, Entscheidung vom 30.10.2008 - 1 S 200/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_294-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-11-11/viii-zr-294-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 553","ref_norm":"553","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_294-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_294-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-11-11/viii-zr-294-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_294-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:03:47.900735+00:00"}}