{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_275-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-09-16","aktenzeichen":"VIII ZR 275/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 Verkündet am: 16. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle a) Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechti- gen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Ein- schreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. b) Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzure- chen sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 275/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 536 Abs. 1 Satz 1 \n\nVerkündet am: \n16. September 2009 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\na) Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechti-\n\ngen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Ein-\n\nschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. \n\nb) Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache \n\nvereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken \n\nvermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung \n\nunabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach \n\nden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzure-\n\nchen sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW \n\n2007, 2624, Tz. 13). \n\nBGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - LG München I \nAG München \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin \n\nDr. Fetzer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Mün-\n\nchen I, 14. Zivilkammer, vom 8. Oktober 2008 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger waren von Januar 1989 bis Dezember 2007 Mieter eines Ein-\n\nfamilienhauses der Beklagten in M. . Nach § 1 des Mietvertrages beträgt \n\ndie Wohnfläche 129,4 qm. Im Haus befinden sich Dachgeschossräume, die von \n\nden Klägern bis etwa 2005 als Wohnraum genutzt wurden. Die Kläger machen \n\ngeltend, dass diese Räume wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkun-\n\ngen bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen seien, so \n\ndass die tatsächliche Wohnfläche nur 108,6 qm betrage und somit um mehr als \n\n10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche. \n\n2 \n\nDie Kläger haben Rückzahlung ihrer Auffassung nach überzahlter Miete \n\nin Höhe von 3.384 € nebst Zinsen, Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in Hö-\n\nhe von 543,59 € nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass sie ab No-\n\nvember 2007 nur zur Zahlung einer Miete in Höhe von 372,13 € zuzüglich Be-\n\ntriebskosten verpflichtet sind. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das \n\nLandgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht \n\nzugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. \n\n3 \n\n4 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: Es könne offen bleiben, ob die Wohnfläche im vorliegenden Fall nach der \n\nWohnflächenverordnung oder nach der Zweiten Berechnungsverordnung zu \n\nberechnen sei, denn die von den Klägern behauptete verminderte Wohnfläche \n\nergebe sich nur vor dem Hintergrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschrän-\n\nkungen. Darin liege jedoch kein Mangel im Sinne des § 536 BGB. Beschrän-\n\nkungen wegen vornehmlich feuerpolizeilicher Gründe berührten die Nutzbarkeit \n\nder Dachgeschossräume nicht unmittelbar. Aus dem Mietvertrag ergäben sich \n\nkeine Hinweise darauf, dass das Dachgeschoss nicht zu Wohnzwecken genutzt \n\nwerden könne. Da es ausgebaut gewesen sei, habe es nahe gelegen, dass es \n\nden Klägern zu Wohnzwecken zur Verfügung stehe, zumal sie es auch über \n\neinen sehr langen Zeitraum so genutzt hätten. Dass die Kläger von dieser ge-\n\ngebenen vertraglichen Nutzungsmöglichkeit im streitgegenständlichen Zeitraum \n\nkeinen Gebrauch mehr gemacht hätten, berühre ihre Verpflichtung zur Entrich-\n\ntung der Miete nicht. Soweit die Kläger ferner geltend gemacht hätten, dass die \n\nDachgeschossräume schlechter beheizbar seien, Leitungen über Putz lägen \n\nund kein Wohnbelag vorhanden sei, handele es sich um offensichtliche Mängel, \n\ndie von den Klägern bei der Anmietung nicht gerügt worden seien und deshalb \n\nnach § 536b BGB nicht mehr geltend gemacht werden könnten. \n\nII. \n\n5 \n\n6 \n\nDiese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-\n\nsion zurückzuweisen ist. \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, \n\ndass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume im \n\nDachgeschoss die Kläger nicht zur Minderung der Miete berechtigen, weil die \n\nNutzbarkeit dieser Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden \n\nnicht eingeschränkt war (vgl. OLG Köln, WuM 1998, 152, 153; OLG Düsseldorf, \n\nDWW 2005, 20 und 2006, 286; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 \n\nRdnr. 20; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB \n\nRdnr. 76). \n\n7 \n\n2. Zu Recht und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsge-\n\nricht ferner angenommen, dass die Kläger die Miete auch nicht wegen der \n\nverminderten Wohnqualität des Dachgeschosses (fehlender Wohnbelag, auf \n\nPutz verlegte Leitungen) mindern können, denn diese offensichtlichen Mängel \n\nwaren den Klägern bei der Anmietung bekannt, so dass ihnen die Rechte aus \n\n§§ 536 und 536a BGB gemäß § 536b Satz 1 BGB nicht zustehen. \n\n8 \n\n3. Schließlich ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass \n\ndie Kläger nicht wegen einer zu geringen Wohnfläche des angemieteten Einfa-\n\nmilienhauses zur Mietminderung berechtigt sind. Die ausgebauten Räume im \n\nDachgeschoss sind den Klägern als Wohnraum vermietet worden und sind des-\n\nhalb - unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenermittlung nach den Bestim-\n\nmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechnen \n\nsind - bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche des von den Klägern \n\ngemieteten Einfamilienhauses zu berücksichtigen. \n\n9 \n\na) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Angabe der \n\nWohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, \n\nsondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abwei-\n\nchung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der Miet-\n\nsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, \n\n1947, unter II 2 a, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 \n\nTz. 13 f., 17). Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung haben die Parteien mit \n\nder Angabe der Wohnfläche von 129,4 qm im Mietvertrag auch getroffen. \n\n10 \n\nb) Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, denn er hat kei-\n\nnen feststehenden Inhalt, und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von \n\nFlächen bei preisfreiem Wohnraum fehlt. Nach der Rechtsprechung des Senats \n\nkönnen für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim \n\nfrei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden \n\nBestimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem \n\nBegriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemes-\n\nsen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der \n\nWohnung nahe liegender (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, \n\nNJW 2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, \n\nNJW 2007, 2624, Tz. 13). Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit \n\neiner Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung \n\nder Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu. Eine solche Vereinbarung liegt \n\nhier nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nvor. \n\n11 \n\nDas Berufungsgericht hat angenommen, dass die Räume im Dachge-\n\nschoss nach dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag zu Wohn-\n\nzwecken, also als Wohnraum vermietet wurden. Es hat einen solchen vertragli-\n\nchen Nutzungszweck mit der Begründung bejaht, der Ausbau der - von den \n\nKlägern über lange Zeit auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzten - Räume \n\nhabe eine Wohnnutzung nahe gelegt und der Mietvertrag enthalte keinen Hin-\n\nweis darauf, dass sie nicht zu Wohnzwecken hätten genutzt werden sollen. Die-\n\nse Auslegung ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung nur \n\nbeschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte \n\nAuslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor-\n\nschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Ein derarti-\n\nger Auslegungsfehler wird von der Revision nicht aufgezeigt und ist auch nicht \n\nersichtlich. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist möglich und daher für die \n\nRevisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, \n\nNJW 1992, 1967, unter II 3 a). \n\n12 \n\nDas Berufungsgericht hat die ausgebauten Räume des Dachgeschosses \n\ndeshalb bei der Berechnung der Wohnfläche zu Recht berücksichtigt. Da die \n\ntatsächliche Wohnfläche - unter Berücksichtigung der einzubeziehenden Flä- \n\nchen des Dachgeschosses - den Angaben im Mietvertrag entspricht, sind die \n\nKläger nicht zur Minderung der Miete wegen eines in einer Wohnflächenabwei-\n\nchung liegenden Sachmangels berechtigt. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nDr. Fetzer \n\nVorinstanzen: \n\nAG München, Entscheidung vom 12.03.2008 - 414 C 28869/07 - \n\nLG München I, Entscheidung vom 08.10.2008 - 14 S 5934/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_275-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-16/viii-zr-275-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536b","ref_norm":"536b","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_275-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_275-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-16/viii-zr-275-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_275-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:52:08.042185+00:00"}}