{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_244-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-10-21","aktenzeichen":"VIII ZR 244/08","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"BGB §§ 157 C, Ga; 305c; 536 Zur Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwen- deten Begriffs \"Mietraumfläche\".","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 244/08 \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nVerkündet am: \n21. Oktober 2009 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB §§ 157 C, Ga; 305c; 536 \n\nZur Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwen-\n\ndeten Begriffs \"Mietraumfläche\". \n\nBGH, Versäumnisurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08 - LG Krefeld \nAG Nettetal \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 21. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen \n\nDr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Krefeld vom 13. August 2008 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger mietete mit Vertrag vom 15. Mai 2003 eine Drei-Zimmer-\n\nDachgeschosswohnung der Beklagten. \n\nIn dem Formularmietvertrag ist unter Nr. 1.1. unter anderem aufgeführt: \n\n\"Vermietet werden die nachfolgend aufgeführten Räume im Hause … \n\n3 Zimmer \n1 WC mit Dusche … \n\n… \n\n1 Küche \n\n1 Flur \n … \nKellerraum Nr. 6 \n\nDem Mieter werden die Mieträume vermietet als \n\n[x] Wohnräume \n[ ] sonstige Nutzung \n\n[ ] gewerbliche Räume \n\nDie Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m².\" \n\n3 \n\nDie handschriftlich eingefügte Flächenangabe von 61,5 m² entspricht der \n\nGrundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen beträgt \n\ndie Wohnfläche im Sinne der §§ 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung \n\n(II. BV) hingegen 54,27 m². Der Kläger macht nach Beendigung des Mietver-\n\nhältnisses die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 1.694,19 € nebst \n\nZinsen wegen der sich ergebenden Flächenabweichung für die Zeit von Juni \n\n2003 bis November 2007 geltend. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die da-\n\ngegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er sein Zahlungsbegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n5 \n\nDie Revision des Klägers hat Erfolg. Dabei ist über die Revision des Klä-\n\ngers antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht die \n\nEntscheidung allerdings nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf der Berück-\n\nsichtigung des gesamten Sach- und Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81). \n\n6 \n\n7 \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nEin bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung der Miete be-\n\nstehe nicht, weil kein Mangel der Mietsache und damit auch kein Minderungs-\n\ngrund gegeben sei. Der Begriff \"Mietraumfläche\" sei nach dem Verständnis der \n\nParteien gemäß § 157 BGB auszulegen. Die Auslegung ergebe, dass die Par-\n\nteien darunter die reine Grundfläche der Wohnung verstanden hätten und nicht \n\ndie Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 II. BV. Die Ermittlung der Wohnfläche \n\nbei einer Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen sei für Laien ohne Mithilfe \n\neines Sachverständigen kaum möglich. Bei den Beklagten handele sich aber für \n\nden Kläger erkennbar nicht um Fachleute, sondern um private Vermieter. Der \n\nKläger habe nicht davon ausgehen können, dass eine Berechnung durch einen \n\nSachverständigen zu dem alleinigen Zweck, die dem Mieter mitzuteilende \n\nWohnfläche zu ermitteln, erfolgt sei. Die Berechnungsgrundlage der Flächen-\n\nermittlung sei auch nicht im Mietvertrag genannt. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDie Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-\n\nfung nicht stand. Dem Kläger steht wegen einer Abweichung der tatsächlichen \n\nvon der vertraglich vereinbarten Wohnfläche dem Grunde nach ein Anspruch \n\nauf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu. \n\n1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass ein \n\nAnspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete bestehen kann, wenn die ver-\n\ntraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als \n\n10 % abweicht und damit ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne \n\nvon § 536 BGB gegeben ist (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, \n\nNJW 2007, 2624, Tz. 12 und vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, \n\n1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, \n\nWuM 2004, 268, unter II). \n\n10 \n\n2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann aber nicht an-\n\ngenommen werden, dass der Begriff \"Mietraumfläche\" im vorliegenden Fall da-\n\nhin auszulegen ist, dass die Parteien darunter die reine Grundfläche der Woh-\n\nnung und nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 II. BV verstanden ha-\n\nben. Das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die Beklagten ein Mietver-\n\ntragsformular nach dem so genannten \"Sigel-Einheitsmietvertrag\" verwendet \n\nhaben, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für All-\n\ngemeine Geschäftsbedingungen gelten. \n\n11 \n\na) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt \n\nund typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-\n\nlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-\n\nten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen \n\nsind (st. Rspr., Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, \n\n2915, Tz. 16 m.w.N.). Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil \n\nhierzu weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (Senatsurteil \n\nvom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62, Tz. 11 m.w.N.). \n\n12 \n\nWie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, existiert für den Begriff \n\n\"Mietraumfläche\" kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch (vgl. auch \n\nLangenberg, NZM 2009, 76, 77; Schlimme, jurisPR-MietR 3/2009 Anm. 3, un-\n\nter C). Es kann daher nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durch-\n\nschnittlicher Mieter verstehe unter dem Begriff die Grundfläche der vermieteten \n\nWohnräume. Denn wenn Räume wie hier als Wohnräume vermietet werden, \n\nliegt es nahe oder kommt zumindest in Betracht, dass der Mieter davon aus-\n\ngeht, dass die Flächenangabe diesem Charakter Rechnung trägt und entspre-\n\nchende Maßangaben die Wohnfläche bezeichnen. Ob aus den vom Berufungs-\n\ngericht angeführten Gründen auch ein abweichendes Verständnis des Begriffs \n\n\"Mietraumfläche\" - etwa im Sinne von Grundfläche - in Betracht kommt, kann \n\ndahingestellt bleiben. Zwingend ist ein solches Verständnis, wie dargelegt, je-\n\ndenfalls nicht. \n\n13 \n\nb) Ist somit ein eindeutiges Verständnis des Begriffs \"Mietraumfläche\" \n\nnicht festzustellen, ist nach der Regel des § 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die für \n\nden Verwendungsgegner günstigste Auslegung vorzuziehen. Für den Kläger, \n\nder eine Mietminderung wegen Flächenabweichung geltend macht, ist es güns-\n\ntiger, unter dem Begriff \"Mietraumfläche\" die Wohnfläche zu verstehen, da die-\n\nse wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche der Wohnung. \n\n14 \n\nEs gelten daher die gleichen Grundsätze, wie sie der Senat auch sonst \n\nauf Fälle angewandt hat, in denen der Mietvertrag eine Flächenangabe enthielt. \n\nDanach sind bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem 1. Januar 2004 abge-\n\nschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche die Vorschriften der \n\n§§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern ein übereinstimmendes abweichen-\n\ndes Verständnis nicht festgestellt werden kann und ein anderer Berechnungs-\n\nmodus weder ortsüblich noch nach der Art der Wohnung nahe liegender ist \n\n(Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17, und vom \n\n24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa). So liegt der Fall auch hier. \n\nDa es an Anhaltspunkten für eine andere Berechnungsmethode fehlt, ist die \n\nWohnfläche unter Heranziehung der Vorschriften der Zweiten Berechnungsver-\n\nordnung zu bestimmen. Die Wohnfläche beträgt hiernach unstreitig 54,27 m² \n\nund weicht somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche ab. \n\nIII. \n\n15 \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Beru-\n\nfungsgericht - nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen \n\ndazu getroffen hat, um welchen Betrag die Miete wegen der Wohnflächenab-\n\nweichung gemindert war. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent- \n\nscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 \n\nZPO). \n\nBall \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nDr. Schneider \n\nVorinstanzen: \n\nAG Nettetal, Entscheidung vom 19.03.2008 - 17 C 462/07 - \n\nLG Krefeld, Entscheidung vom 13.08.2008 - 2 S 22/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_244-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-21/viii-zr-244-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_244-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_244-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-21/viii-zr-244-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_244-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:01:27.458516+00:00"}}