{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_242-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-09-29","aktenzeichen":"VIII ZR 242/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nVIII ZR 242/08 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n29. September 2009 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 29. September 2009 durch \n\nden Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin \n\nDr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer \n\nbeschlossen: \n\nDer Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene \n\nRevision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach \n\n§ 552a ZPO zurückzuweisen. \n\n1 \n\n1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor \n\nGründe: \n\n(§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die bei der (mietvertraglichen) Aus-\n\nlegung des Begriffs der Wohnfläche zu beachtenden Grundsätze sind zwi-\n\nschenzeitlich höchstrichterlich geklärt. Der Begriff der Wohnfläche ist nach der \n\nRechtsprechung des Senats auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich \n\nanhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszu-\n\nlegen, sofern die Parteien ihm im Einzelfall keine abweichende Bedeutung bei-\n\ngemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach Art \n\nder Wohnung nahe liegender ist (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR \n\n44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR \n\n231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). Nach der Rechtsprechung des Senats \n\nkommt somit einer Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Berechnung \n\nder Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu (Senatsurteile vom 22. Februar \n\n2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801, Tz. 11 und vom 16. September \n\n2009 - VIII ZR 275/08, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 3 b). Wie der Se-\n\nnat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, sind folglich die Flächen \n\nvon Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu Wohnzwecken \n\nvermietet sind (bspw. ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermitt-\n\nlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung \n\nnach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum \n\nanzusehen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO, unter II 3). \n\n2 \n\nEine solche anderweitige vertragliche Abrede der Parteien hat das Beru-\n\nfungsgericht trotz zahlreicher gegenteiliger Anhaltspunkte rechtsfehlerhaft ver-\n\nneint. Revision und Revisionserwiderung rügen insoweit übereinstimmend, \n\nwenn auch mit unterschiedlicher rechtlicher Bewertung, das Berufungsgericht \n\nhabe unter Verstoß gegen die Auslegungsgrundsätze des § 157 BGB Vortrag \n\nder Parteien unberücksichtigt gelassen, wonach sich diese bei Vertragsschluss \n\ndarüber einig gewesen seien, dass die Beklagten die Räume im Souterrain zu \n\nWohnzwecken nutzen mussten und wollten. Der Revisionserwiderung ist darin \n\nbeizupflichten, dass das Berufungsgericht bei Würdigung sämtlicher Umstände \n\nnicht zu der Überzeugung hätte gelangen dürfen, eine vorrangige - die Bestim-\n\nmungen der Zweiten Berechnungsverordnung ausschließende - Vereinbarung \n\nder Parteien über die Wohnfläche sei nicht ersichtlich. Daher stellt sich die von \n\nihm in den Mittelpunkt gerückte Frage nicht, ob bei einer Flächenabweichung \n\num mehr als 10 %, die sich ausschließlich aus den Wertungen der Zweiten Be-\n\nrechnungsverordnung ergibt, ein Minderungsrecht dann ausgeschlossen ist, \n\nwenn die Fläche tatsächlich zur Verfügung steht und ohne Gebrauchsein-\n\nschränkung genutzt werden kann. \n\n3 \n\n2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Dass das Berufungs-\n\ngericht wesentlichen Vortrag der Parteien zu ihren jeweiligen Vorstellungen bei \n\nVertragsschluss übergangen hat, führt nicht zur Zurückverweisung des Rechts-\n\nstreits. Der Senat kann die Auslegung der beiderseitigen Parteierklärungen \n\nselbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (BGH, Ur-\n\nteil vom 12. Dezember 1997 - V ZR 250/96, NJW 1998, 1219, unter II 3; Urteil \n\nvom 2. Februar 2006 - III ZR 61/05, WM 2006, 871, Tz. 11; jeweils m.w.N.). Die \n\ngebotene Auslegung aller Begleitumstände ergibt, dass sich die Parteien bei \n\nVertragsschluss unter Einbeziehung der beiden Räume im Souterrain über eine \n\nWohnfläche von 102 qm geeinigt haben. Die Beklagten haben selbst vorgetra-\n\ngen, ihnen sei vor Vertragsschluss ein Maklerangebot vorgelegt worden, in dem \n\ndie Räume im Kellergeschoss als Wohnfläche ausgewiesen gewesen seien. \n\nDieses Maklerangebot führt eine Gesamtwohnfläche von circa 102 qm an und \n\nschlüsselt diese Fläche auf die einzelnen Räume auf. Von den rechnerisch \n\n102,5 qm entfallen ausdrücklich 16 qm und 11 qm auf 2 Räume im Unterge-\n\nschoss. Für die Beklagten war damit ohne weiteres erkennbar, dass die ange-\n\ngebene Gesamtwohnfläche nur unter Einbeziehung der Räume im Unterge-\n\nschoss erzielt werden konnte (vgl. auch Senatsurteil vom 22. Februar 2006, \n\naaO, Tz. 10). Dies räumen die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung auch \n\nein. Weiter haben die Beklagten ausdrücklich vorgebracht, bei den Vertragsver-\n\nhandlungen und bei Abschluss des Mietvertrages sei auch dem Kläger bekannt \n\ngewesen, dass sie unbedingt vier einzelne uneingeschränkt nutzbare Wohn-\n\nräume benötigten, nämlich ein Arbeitszimmer für die selbständige Tätigkeit des \n\nBeklagten Ziffer 2, ein Zimmer für den Sohn der Beklagten, ein Wohnzimmer \n\nund ein Schlafzimmer. Diese Anzahl von Räumen sei im Haus ohne Einbezie-\n\nhung des Souterrains nicht vorhanden; deshalb sei im Souterrain ein beheizba-\n\nrer Raum zur Nutzung als Schlafzimmer vermietet worden. Diese - auch in der \n\nBeschreibung der Souterrainräume im schriftlichen Mietvertrag zum Ausdruck \n\nkommenden - Vorstellungen der Parteien stellt der Kläger - worauf die Revision \n\nzutreffend hinweist - nicht in Abrede. Der beiderseitige Parteivortrag lässt damit \n\nnur den - von der Revision geteilten - Schluss zu, dass sich die Parteien dar-\n\nüber einig waren, auch die Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken zur \n\nVerfügung zu stellen und zu nutzen. Dann haben die Parteien aber auch \n\nzwangsläufig Einigkeit darüber erzielt, dass die zu Wohnzwecken vermietete \n\nund in dieser Weise genutzte Fläche, also die \"Wohnfläche\", unter Einbezie-\n\nhung des Kellergeschosses zu ermitteln ist und damit circa 102 qm beträgt. \n\nEntscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der \n\nWohnfläche ist eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtig-\n\nte Nutzungszweck erstrecken soll, und nicht die Frage, ob der geplanten (und \n\nverwirklichten) Nutzung (öffentlich)-rechtliche Gründe entgegenstehen. \n\n4 \n\nDie von der Revision angeführte Baurechtswidrigkeit bleibt damit ohne \n\nBedeutung für einen auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit \n\ndes Mietobjekts. Anders verhielte es sich, wenn das Minderungsverlangen un-\n\nmittelbar mit einer Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet würde. Hierbei \n\nspielten öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die einer Nutzung als Wohnraum \n\nentgegenstehen, durchaus eine Rolle. Ein gewährleistungspflichtiger Mangel ist \n\nbei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht aber - was die Revision nicht \n\nverkennt - regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Baurechtsbehörde die \n\nNutzung untersagt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06, GE \n\n2008, 120, Tz. 11; Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO, unter II 1; je-\n\nweils m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Beklag-\n\nten haben nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die \n\nSouterrainräume während der gesamten Dauer der Mietzeit zu Wohnzwecken \n\ngenutzt. Der Minderungseinwand der Beklagten ist damit in jeder Hinsicht un-\n\nbegründet. \n\n5 \n\n3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab \n\nZustellung dieses Beschlusses. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nDr. Fetzer \n\nHinweis: \nDas Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Köpenick, Entscheidung vom 16.11.2007 - 8 C 92/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 28.07.2008 - 67 S 11/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_242-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-29/viii-zr-242-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 552a","ref_norm":"552a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_242-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_242-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-29/viii-zr-242-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_242-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:51:48.259617+00:00"}}