{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_233-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-04-08","aktenzeichen":"VIII ZR 233/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 8. April 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle WoFG § 50 Abs. 1, WoBindG § 10, NMV § 4 Abs. 7 und 8, BGB §§ 307 (Bb, Cb), 305c Abs. 2 a) Bei der Klausel \"Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässig- keit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Ver- fahrens nach § 10 WoBindG bedarf\" handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter. b) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halb- satz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das- selbe gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rück- wirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 233/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n8. April 2009 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nWoFG § 50 Abs. 1, WoBindG § 10, NMV § 4 Abs. 7 und 8, \nBGB §§ 307 (Bb, Cb), 305c Abs. 2 \n\na) Bei der Klausel \n\n\"Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist \nder Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässig-\nkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Ver-\nfahrens nach § 10 WoBindG bedarf\" \n\n handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 \nNMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch \nden Vermieter. \n\nb) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halb-\nsatz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das-\nselbe gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rück-\nwirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1). \n\nBGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08 - LG Berlin \n\nAG Neukölln \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des \n\nLandgerichts Berlin vom 22. Juli 2008 wird zurückgewiesen. \n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Klägerin. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Der \n\nFormularmietvertrag vom 13. Juni 2000 enthält in § 1 Nr. 1 einen Hinweis auf \n\ndie öffentliche Förderung der Wohnung. § 3 Nr. 7 des Mietvertrags lautet: \n\n\"Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist \nder Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässig-\nkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne daß es des Verfah-\nrens nach § 10 Wo-BindG bedarf.\" \n\nDie monatliche Miete belief sich bis Juli 2003 auf 410,15 € (Kostenmiete \n\nin Höhe 250,95 € zuzüglich Nebenkosten). \n\nMit Schreiben vom 11. Juli 2003 verlangte die Klägerin ab 1. August \n\n2003 eine erhöhte Kostenmiete von 277,64 €, mit Schreiben vom 23. Dezember \n\n2 \n\n3 \n\n2003 ab 1. Januar 2004 einen Zuschlag für die Modernisierung der Fenster von \n\nweiteren 8,06 € monatlich sowie mit Schreiben vom 12. Dezember 2004 ab \n\n1. Januar 2005 eine Kostenmiete von 281,62 € zuzüglich des vorgenannten \n\nZuschlags von 8,06 €. Darüber hinaus machte sie die Erhöhung der Kostenmie-\n\nte auf 277,64 € auch rückwirkend ab dem 1. Januar 2002 geltend und forderte \n\neine Nachzahlung von 498,19 € für das Jahr 2002 sowie von 186,83 € für die \n\nZeit von Januar bis Juli 2003, insgesamt 685,02 €. Ferner stellte sie den Be-\n\nklagten für die Modernisierung der Fenster rückwirkend für die Zeit von Januar \n\n2002 bis Dezember 2003 einen Betrag von 193,44 € in Rechnung. \n\n4 \n\nGegenüber den von der Klägerin verlangten Beträgen blieben die monat-\n\nlichen Mietzahlungen der Beklagten im August 2003 um 269,91 €, in der Zeit \n\nvon September bis Dezember 2003 um 24,49 €, von Januar bis März 2004 um \n\n24,29 €, von April bis Dezember 2004 um 25,49 €, im Jahr 2005 um 27,96 € \n\nund in den ersten beiden Monaten des Jahres 2006 um 31,56 € zurück. Nach \n\ndem Vortrag der Klägerin sind zudem die von der Beklagten geleisteten Zah-\n\nlungen in der Zeit von August 2003 bis Januar 2004 in Höhe von monatlich \n\n1,20 € auf einen anderen Rechtsgrund erbracht worden. \n\nDie rückwirkende Mieterhöhung um 685,02 € verrechnete die Klägerin \n\nmit einem Guthaben der Beklagten aus Nebenkostenabrechnungen in Höhe \n\nvon insgesamt 712,19 €. Den überschießenden Betrag von 27,17 € rechnete \n\nsie auf die Miete für August 2003 an. \n\nIm vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin unter anderem, soweit für \n\ndas Revisionsverfahren noch von Interesse, die nach ihrer Auffassung wegen \n\nder Mieterhöhungen danach rückständige Miete von insgesamt 1.048,82 €, den \n\nZuschlag für die Fenstermodernisierung für die Zeit von Januar 2002 bis De-\n\nzember 2003 in Höhe von 193,44 € sowie Mahnkosten von 20 €, insgesamt \n\n5 \n\n6 \n\n1.262,26 € nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage inso-\n\nweit abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht unter Zu-\n\nrückweisung des weitergehenden Rechtsmittels der Klage wegen des Zu-\n\nschlags für die Modernisierung der Fenster für die Zeit ab dem 1. Januar 2004 \n\nin Höhe von 207,16 € (26 x 8,06 € abzüglich eines Betrages von 2 x 1,20 € für \n\nFebruar und März 2004) stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelas-\n\nsenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Anspruch mit Ausnahme der Mahn-\n\nkosten von 20 € in voller Höhe weiter. \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung – soweit \n\nim Revisionsverfahren noch erheblich – im Wesentlichen ausgeführt: \n\nIm preisgebundenen Wohnungsmietverhältnis dürfe der Vermieter ge-\n\nmäß §§ 8, 10 WoBindG die Kostenmiete verlangen. Diese könne gemäß § 10 \n\nAbs. 1 WoBindG durch einseitige Erklärung, mit der die Erhöhung berechnet \n\nund erläutert werden müsse, nur für die Zukunft vom Vermieter als vertragliche \n\nMiete festgesetzt werden. Sei die Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend \n\nerläutert und berechnet, führe die nachträgliche Erläuterung nicht zu ihrer Wirk-\n\nsamkeit. Die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin seien mit Ausnahme des \n\nverlangten Zuschlags für die Fenstermodernisierung nicht ausreichend erläu-\n\ntert. Der bloße Verweis auf die beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung genü-\n\nge nicht. Es müsse sich aus der Erklärung eine Berechnung und Erläuterung \n\nergeben; insbesondere müssten die einzelnen Positionen, die sich verändert \n\nhätten, in der Regel einander gegenübergestellt werden, denn diese solle der \n\nMieter sich nicht ohne Erläuterung aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung selbst \n\nheraussuchen müssen. Die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin seien da-\n\nher unwirksam unabhängig davon, ob sie im Prozess mit Schriftsatz vom \n\n30. Juni 2006 ausreichend erläutert worden seien. \n\n10 \n\nAllerdings seien formularmäßige Mietgleitklauseln zulässig, mit denen \n\nvereinbart werde, dass die jeweils zulässige Kostenmiete als vertragliche Miete \n\ngelten solle. Gemäß § 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 1 WoBindG müsse auch dann \n\ndie Mieterhöhung vom Vermieter berechnet und erläutert werden. Das Fehlen \n\nder Berechnung und Erläuterung gebe dem Mieter jedoch nur ein Zurückbehal-\n\ntungsrecht hinsichtlich der höheren Miete, so dass die Berechnung und Erläute-\n\nrung noch im Prozess nachgeholt werden könne. \n\n11 \n\nEine solche Klausel liege hier jedoch nicht vor. § 3 Nr. 7 des Mietvertra-\n\nges sei gemäß § 9 AGBG unwirksam. Die Regelung beinhalte nicht lediglich \n\neine Mietgleitklausel, sondern sei so zu verstehen, dass der Vermieter die Kos-\n\ntenmiete ohne Berechnung und Erläuterung gemäß § 4 Abs. 8 NMV, § 10 \n\nAbs. 1 WoBindG verlangen dürfe. Damit widerspreche sie der gesetzlichen Re-\n\ngelung und benachteilige den Mieter unangemessen, weil ihm eine Überprüfung \n\ndes Mieterhöhungsverlangens kaum noch möglich sei. \n\n12 \n\nDie Klausel könne auch nicht in einen wirksamen Teil, wonach die je-\n\nweils zulässige Kostenmiete als vereinbart gelte, und einen unwirksamen Teil, \n\nder die vereinfachte Geltendmachung dieser Kostenmiete betreffe, aufgespal-\n\nten werden. Denn es handele sich nicht um eine ausdrückliche Mietgleitklausel. \n\nDass eine solche gelten solle, könne nur konkludent aus der Bestimmung ge-\n\nschlossen werden, dass der Vermieter die Kostenmiete fordern könne, ohne \n\ndas Verfahren gemäß § 10 WoBindG einhalten zu müssen. Deshalb seien die \n\nVereinbarung der jeweiligen Kostenmiete und das Recht, tatsächlich Zahlung \n\nverlangen zu können, inhaltlich nicht trennbar. \n\n13 \n\nIm vorliegenden Fall könnten deshalb Mieterhöhungen gemäß § 10 \n\nAbs. 1 WoBindG nur für die Zukunft und nur insoweit verlangt werden, als die \n\nBerechnung und Erläuterung schon in der ursprünglichen Mieterhöhungserklä-\n\nrung enthalten gewesen sei. Dies sei lediglich hinsichtlich des ab dem 1. Januar \n\n2004 verlangten Zuschlags für die Fenstermodernisierung der Fall, mithin in \n\nHöhe von 209,56 € (26 x 8,06 €). Davon sei die Mehrzahlung von je 1,20 € in \n\nden Monaten Februar und März 2004 abzuziehen, so dass die Berufung in Hö-\n\nhe von 207,16 € begründet, im Übrigen dagegen unbegründet sei. \n\nII. \n\n14 \n\n15 \n\nDiese Beurteilung hält den Angriffen der Revision im Ergebnis stand, so \n\ndass die Revision zurückzuweisen ist. \n\n1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich vor-\n\nliegend, was von der Revision nicht in Zweifel gezogen wird, um öffentlich ge-\n\nförderten Wohnraum, so dass das Wohnungsbindungsgesetz (§ 50 Abs. 1 \n\nWohnraumförderungsgesetz in Verbindung mit § 1 WoBindG) und die Neubau-\n\nmietenverordnung (§ 1 Abs. 2 NMV) anzuwenden sind. \n\n16 \n\n2. Im Ergebnis zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass § 3 \n\nNr. 7 des Mietvertrags keine Anspruchsgrundlage für die von der Klägerin ver-\n\nlangte Zahlung einer erhöhten Miete darstellt. \n\n17 \n\na) Allerdings können die Mietvertragsparteien im Wege einer Mietgleit-\n\nklausel die jeweils gesetzlich (höchst-)zulässige Kostenmiete als vertraglich \n\ngeschuldete Miete vereinbaren (§ 4 Abs. 8 Satz 1 NMV; vgl. Senatsurteile vom \n\n5. November 2003 – VIII ZR 10/03, NJW 2004, 1598, unter II 2, und vom \n\n3. März 2004 – VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288, unter II 2 a aa). Eine solche \n\nVereinbarung hat anspruchsbegründende Wirkung. Für die Durchführung einer \n\nMieterhöhung gilt zwar in diesem Fall § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend (§ 4 \n\nAbs. 8 Satz 1 NMV). Dies hat jedoch lediglich zur Folge, dass dem Mieter hin-\n\nsichtlich des Erhöhungsbetrags ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 273 \n\nBGB zusteht, solange die formellen Anforderungen der Regelung an die Be-\n\nrechnung und Erläuterung des Erhöhungsbetrages nicht erfüllt sind (Senatsur-\n\nteile vom 22. April 1981 – VIII ZR 103/80, WM 1981, 1178, unter 2 c bb, vom \n\n4. November 2003, aaO, unter II 2 a, und vom 3. März 2004, aaO). \n\n18 \n\nb) Eine solche Vereinbarung liegt hier aber nicht vor. § 3 Nr. 7 des Miet-\n\nvertrags stellt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revision \n\nkeine Mietgleitklausel dar und hat mithin auch keine unmittelbar anspruchsbe-\n\ngründende Wirkung. \n\n19 \n\naa) Der Senat kann die Auslegung von § 3 Nr. 7 des Mietvertrags unbe-\n\nschränkt nachprüfen, weil diese Klausel, wie das Berufungsgericht festgestellt \n\nhat, über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet. Nach \n\ngefestigter Rechtsprechung sind Allgemeine Geschäftsbedingungen unabhän-\n\ngig von der Gestaltung des Einzelfalls sowie dem Willen und den Belangen der \n\njeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. An-\n\nsatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen \n\nder konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie der \n\nVertragswortlaut (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 – XII ZR 107/01, NJW 2005, \n\n1183, unter II 1 m.w.N.; Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 154/06, WM \n\n2008, 2076, Tz. 11). \n\n20 \n\nbb) Nach diesen Grundsätzen kann § 3 Nr. 7 des Mietvertrags entgegen \n\nder Auffassung des Berufungsgerichts nicht dahin ausgelegt werden, dass bei \n\neiner Änderung der gesetzlich (höchst-)zulässigen Kostenmiete diese ipso iure \n\ngeschuldet sein soll. Das Berufungsgericht geht selbst davon aus, dass es sich \n\nnicht um eine ausdrückliche Mietgleitklausel handelt, sondern meint, die Wir-\n\nkung einer solchen Klausel könne konkludent daraus geschlossen werden, \n\ndass der Vermieter die Kostenmiete verlangen könne, ohne das Verfahren nach \n\n§ 10 WoBindG einhalten zu müssen. Das trifft nicht zu. \n\n21 \n\n§ 3 Nr. 7 des Mietvertrags räumt dem Vermieter die Befugnis ein, bei ei-\n\nner Änderung der Kostenmiete diese – auch rückwirkend – zu verlangen. Ihrem \n\nWortlaut nach begründet die Klausel damit aus der Sicht des insoweit maßgeb-\n\nlichen durchschnittlichen Mieters lediglich die Berechtigung des Vermieters, die \n\nMiete durch das Verlangen einer geänderten (erhöhten) Kostenmiete einseitig \n\nzu ändern, führt aber nicht selbst – ohne eine dahingehende Äußerung des Ver-\n\nmieters – die Änderung der geschuldeten Miete herbei. Jedenfalls lässt die \n\nKlausel (auch) ein solches Verständnis zu und ist deshalb zu Lasten der Kläge-\n\nrin in diesem Sinne auszulegen (§ 305c Abs. 2 BGB). Anders als echte Miet-\n\ngleitklauseln gemäß § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, wie sie Gegenstand der Senats-\n\nentscheidungen vom 5. November 2003 (aaO) und 3. März 2004 (aaO) waren, \n\nenthält die Klausel danach keine Vereinbarung zur Miethöhe, die unmittelbare \n\nGeltung beansprucht, sondern eröffnet dem Vermieter nur die Möglichkeit, eine \n\nMieterhöhung durch Erklärung einseitig vorzunehmen. Dabei soll er von den \n\nformellen Anforderungen, die § 4 Abs. 7 NMV, § 10 Abs. 1 WoBindG an eine \n\nsolche Mieterhöhungserklärung stellen, freigestellt sein und eine Mieterhöhung \n\nabweichend von § 4 Abs. 7 NMV, § 10 Abs. 2 WoBindG auch rückwirkend her-\n\nbeiführen dürfen. \n\n22 \n\n3. Die von den Beklagten zu zahlende Miete ist auch nicht durch die \n\nMieterhöhungserklärungen der Klägerin vom 11. Juli 2003 und 12. Dezember \n\n2004 ab dem 1. August 2003 auf 277,64 € und ab dem 1. Januar 2005 auf \n\n281,62 € (zuzüglich des vom Berufungsgericht bereits zuerkannten Zuschlags \n\nfür die Fenstermodernisierung in Höhe von 8,06 €) erhöht worden. Diese Erhö-\n\nhungserklärungen erfüllen nicht die formellen Anforderungen von § 10 Abs. 1 \n\nWoBindG in Verbindung mit § 4 Abs. 7 NMV. \n\n23 \n\na) Mit Recht ist das Berufungsgericht – von der Revision unangegriffen – \n\ndavon ausgegangen, dass § 3 Nr. 7 Halbs. 2 des Mietvertrags, wonach der Ver-\n\nmieter bei einer Erhöhung des Mietzinses das Verfahren des § 10 Abs. 1 Wo-\n\nBindG nicht einhalten muss, wegen unangemessener Benachteiligung des Mie-\n\nters (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) \n\nunwirksam ist. Die Regelung bedingt das gesamte, vom Vermieter zum Schutz \n\ndes Mieters bei der Durchführung der Mieterhöhung einzuhaltende Verfahren \n\nab, insbesondere auch die in § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG vorgesehene Schrift-\n\nform der Erhöhungserklärung und die Vorschriften über die Berechnungs- und \n\nErläuterungspflichten des Vermieters (§ 10 Abs. 1 Satz 2 – 4 WoBindG). Diese \n\nVorschriften sind aber das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter \n\nvon preisgebundenem Wohnraum in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen \n\ndes Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Miet-\n\nzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. So erleichtert die Berech-\n\nnungs- und Erläuterungspflicht dem Mieter, der in der Regel nicht juristisch und \n\nwohnungswirtschaftlich vorgebildet ist, das Nachvollziehen und die Nachprü-\n\nfung der Berechtigung der einseitigen Mieterhöhung erheblich (vgl. BVerfG, \n\nWuM 1998, 463). Jedenfalls die formularvertraglich vorgenommene vollständige \n\nAbbedingung dieses dem Schutz des Mieters dienenden Verfahrens ist deshalb \n\nals unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam; einer Entschei-\n\ndung, ob die Vorschrift des § 10 Abs. 1 WoBindG auch zwingend ist (vgl. \n\nSchmid, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 2. Aufl., § 10 WoBindG Rdnr. 34), \n\nbedarf es deshalb hier nicht. \n\n24 \n\nb) Die rechtsfehlerfreie Annahme des Berufungsgerichts, dass die Miet-\n\nerhöhungserklärungen der Klägerin vom 11. Juli 2003 und 12. Dezember 2004 \n\nmangels ausreichender Berechnung und Erläuterung der Erhöhung den formel-\n\nlen Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG (vgl. Senatsbeschluss vom \n\n11. Januar 1984 – VIII ARZ 10/83, WM 1984, 267, unter VI) nicht genügen, wird \n\nvon der Revision nicht angegriffen. Eine rückwirkende Heilung der Mieterhö-\n\nhungserklärungen durch die im Rahmen des vorliegenden Verfahrens erfolgten \n\nErläuterungen kommt nicht \n\nin Betracht \n\n(vgl. Bellinger \n\nin: Fischer-\n\nDieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung Stand \n\nNovember 2008, § 10 WoBindG Rdnr. 4.3. Nr. 1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III \n\nRdnr. 929; vgl. auch Schmid, aaO, Rdnr. 36). Auch dagegen erhebt die Revisi-\n\non keine Einwendungen. \n\n25 \n\n4. Die Beklagten schulden die für August 2003 von der Klägerin noch \n\ngeltend gemachte Miete von 243,94 € (435,84 € Kostenmiete einschließlich \n\nNebenkosten) abzüglich von den Beklagten gezahlter 165,93 € zuzüglich des \n\nvon der Klägerin anderweit verrechneten Betrags von 1,20 € abzüglich des von \n\nder Klägerin gutgeschriebenen Restbetrags von 27,17 € aus dem Nebenkos-\n\ntenguthaben der Beklagten von 712,19 €) auch nicht insoweit, als der Fehlbe-\n\ntrag die Erhöhung der Nettokaltmiete von 250,95 € auf 277,64 € zum 1. August \n\n2003 um 217,25 € überschreitet. \n\n26 \n\nDer Fehlbetrag ist dadurch zustande gekommen, dass die Klägerin das \n\nNebenkostenguthaben der Beklagten von 712,19 € vorrangig mit dem von ihr \n\nwegen der Mieterhöhung rückwirkend zum 1. Januar 2002 beanspruchten \n\nNachzahlungsbetrag von 685,02 € verrechnet hat. Diese Verrechnung war un-\n\nwirksam, weil die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 11. Juli 2003 nach \n\nden obigen Ausführungen (unter 3) mangels Wahrung der nach § 10 Abs. 1 \n\nWoBindG erforderlichen Form unwirksam ist, so dass die Klägerin die erhöhte \n\nMiete von 277,64 € auch nicht rückwirkend ab dem 1. Januar 2002 fordern \n\nkann, ohne dass es auf die Frage der Zulässigkeit einer rückwirkenden Erhö-\n\nhung ankommt. Das Nebenkostenguthaben der Beklagten stand deshalb in ei-\n\nner den Fehlbetrag für August 2003 übersteigenden Höhe für die von der Klä-\n\ngerin nachrangig erklärte Verrechnung mit der Nettokaltmiete zur Verfügung, so \n\ndass die Mietforderung der Klägerin für August 2003 damit vollständig erlo-\n\nschen ist. \n\n27 \n\n5. Die Klägerin hat gegen die Beklagten schließlich keinen Anspruch auf \n\nden von ihr rückwirkend für den Zeitraum von Januar 2002 bis Dezember 2003 \n\ngeltend gemachten monatlichen Zuschlag wegen der Modernisierung der Fens-\n\nter in Höhe von 193,44 €. \n\n28 \n\na) Zwar erfüllt die den Zuschlag für die Fenstermodernisierung betreffen-\n\nde Mieterhöhungserklärung vom 23. Dezember 2003 nach den Feststellungen \n\ndes Berufungsgerichts die Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG. Die Erklä-\n\nrung hat von Gesetzes wegen aber nur die Wirkung, dass frühestens von dem \n\nErsten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die \n\nStelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt (§ 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG). \n\n29 \n\nb) Mit Rückwirkung kann eine Mieterhöhung allenfalls dann erklärt wer-\n\nden, wenn dies vereinbart ist (§ 4 Abs. 7 Satz 1 NMV). Eine solche Vereinba-\n\nrung ist hier durch § 3 Nr. 7 Halbs. 1 des Mietvertrags jedoch nicht wirksam ge-\n\ntroffen worden. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob eine Vereinbarung \n\nüber die Rückwirkung der Mieterhöhung von vornherein nur dann wirksam mög-\n\nlich ist, wenn die Parteien eine Mietgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV \n\nvereinbart haben (so wohl Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, aaO, \n\n§ 4 NMV Anm. 8 Nr. 1 f.). Die dem Vermieter in § 3 Nr. 7 Halbs. 1 des Mietver-\n\ntrags entgegen § 10 Abs. 2 WoBindG, § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV eingeräumte \n\nMöglichkeit der zeitlich unbegrenzt rückwirkenden Mieterhöhung hält einer In-\n\nhaltskontrolle nicht stand (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). \n\n30 \n\nZwar enthält § 4 Abs. 7 NMV keine § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV entsprechen-\n\nde Einschränkung, wonach der Vermieter auf Grund einer Mietgleitklausel eine \n\nzulässige Mieterhöhung grundsätzlich nur für einen zurückliegenden Zeitraum \n\nseit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern darf \n\n(vgl. Senatsurteil vom 3. März 2004 – VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738, unter II \n\n2 a). Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen erlaubte zeitlich unbegrenzte \n\nRückwirkung weicht aber von dem in § 10 Abs. 2 WoBindG enthaltenen Grund-\n\nsatz, dass Mieterhöhungen nur für die Zukunft wirken, so erheblich ab, dass sie \n\nmit dem wesentlichen Grundgedanken dieser Regelung nicht mehr vereinbar \n\nist. Sie eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, Änderungen der Kostenmiete \n\nwegen zeitlich weit zurückliegender Erhöhungen laufender Aufwendungen oder \n\nbaulicher Änderungen auch für die fernere Vergangenheit vorzunehmen und \n\nden Mieter damit überraschend mit ganz erheblichen Nachforderungen zu be-\n\nlasten. Insbesondere könnte er auch Nachforderungen geltend machen, die \n\ndarauf beruhen, dass er eine zulässige Mieterhöhung aus Nachlässigkeit oder \n\nanderen von ihm zu vertretenden Gründen nicht zeitnah durchgeführt hat. \n\n31 \n\n6. Da nach dem oben (unter 3 a und 5 b) Ausgeführten § 3 Nr. 7 des \n\nMietvertrags bereits bei kundenfreundlicher Auslegung (siehe unter 2) insge-\n\nsamt unwirksam ist, kommt es auf die Frage, ob die Klausel (auch) bei kunden-\n\nfeindlicher Auslegung als Mietgleitklausel unwirksam wäre, nicht an, weil sich \n\ndaraus keine für den Mieter günstigere Rechtsstellung ergeben würde (§ 305c \n\nAbs. 2 BGB). Es kann deshalb offen bleiben, ob – wie die Revision geltend \n\nmacht – die Bestimmung als echte Mietgleitklausel – anders als das Berufungs-\n\ngericht meint – inhaltlich teilbar wäre und der erste Halbsatz einen Anspruch auf \n\nerhöhte Miete unabhängig davon begründen könnte, dass die im zweiten Halb-\n\nsatz enthaltene Freistellung von dem Verfahren nach § 10 WoBindG nach Auf-\n\nfassung des Berufungsgerichts in diesem Fall einer Inhaltskontrolle nicht stand-\n\nhielte (vgl. zur Teilbarkeit Senatsurteile vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 344/02, \n\nNJW 2003, 2899, unter II 2, und vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, z.V.b., \n\nunter II 2, jeweils m.w.N.). \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 24.11.2006 - 20 C 7/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 22.07.2008 - 65 S 7/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_233-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-08/viii-zr-233-08","cited_norms":[{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":24},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":1},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_233-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_233-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-08/viii-zr-233-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_233-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:26:38.873612+00:00"}}