{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_221-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-11-11","aktenzeichen":"VIII ZR 221/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556; BetrKostVO § 4 a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wie- derkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n11. November 2009 \nVorusso \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 221/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 556; BetrKostVO § 4 \n\na) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind \n\numlagefähige Betriebskosten. \n\nb) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wie-\n\nderkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, \n\nin dem sie entstehen. \n\nBGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08 - LG Heidelberg \n\nAG Wiesloch \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 11. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin \n\nDr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin \n\nDr. Fetzer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Heidelberg vom 18. Juli 2008 wird zurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in W. . Er hat \n\nmit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die \n\nAbrechnungsjahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist \n\nnoch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrech-\n\nnung für das Jahr 2004/2005 belastet worden ist. Hierbei handelt es sich um \n\nden auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum \n\ndurchgeführte Reinigung des Öltanks, die gemäß der Rechnung der K. \n\nGmbH vom 28. Februar 2005 insgesamt 606,68 € kostete. \n\n2 \n\nDer Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Be-\n\ntriebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und begehrt Rückzahlung \n\ndes auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht \n\nhat die Klage insoweit abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg \n\ngehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der \n\nKläger sein Rückzahlungsbegehren weiter. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDem Kläger stehe für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 kein Rück-\n\nzahlungsanspruch in Höhe von 103,50 € zu. Denn bei den in die Abrechnung \n\neingestellten Kosten in Höhe von 606,68 € für die Öltankreinigung handele es \n\nsich um umlagefähige Wartungskosten und nicht um Instandhaltungs- oder In-\n\nstandsetzungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 der am 1. Januar 2004 in \n\nKraft getretenen Betriebskostenverordnung (im Folgenden: BetrKostVO). \n\n6 \n\nNach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO umfassten die als Betriebskosten \n\numlagefähigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die \n\nKosten für die Pflege und die Reinigung der Anlage. Eine Einschränkung da-\n\nhingehend, dass die Kosten für die Reinigung bestimmter Heizungssysteme \n\noder Anlagenteile hiervon ausgenommen seien, finde sich in § 2 Nr. 4 Buchst. a \n\nBetrKostVO nicht. Damit fielen auch die in regelmäßigen Abständen von mehre-\n\nren Jahren anfallenden Kosten für die Reinigung eines Öltanks unter die umla-\n\ngefähigen Kosten des Betriebs der Heizungsanlage. \n\n7 \n\nDer Umlagefähigkeit der Kosten stehe im konkreten Fall nicht entgegen, \n\ndass die Öltankreinigung im Zusammenhang mit einer wenige Tage zuvor auf-\n\ngetretenen Störung der Heizungsanlage durchgeführt worden sei. Nach den \n\nFeststellungen des Amtsgerichts, deren Unrichtigkeit der Kläger nicht aufge-\n\nzeigt habe, sei die K. GmbH beauftragt worden, den Öltank zu reinigen, \n\nund nicht, um eine Störung der Heizungsanlage zu beseitigen. \n\n8 \n\nEs sei auch nicht zu beanstanden, dass die Kosten der Reinigung des \n\nÖltanks in vollem Umfang in die Nebenkostenabrechnung für den Abrech-\n\nnungszeitraum 2004/2005 eingestellt worden seien. Der Vermieter sei grund-\n\nsätzlich nicht verpflichtet, Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern nur in grö-\n\nßeren Abständen anfielen, anteilig über mehrere Jahre zu verteilen. Ob eine \n\nandere Beurteilung geboten wäre, wenn die angefallenen Kosten besonders \n\nhoch wären und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten erheblich \n\nbelastet würde, könne dahinstehen. Bei Kosten in Höhe von 103,50 € sei die \n\nBelastung für den Kläger im vorliegenden Fall nicht so erheblich, dass die Um-\n\nlage unbillig wäre. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom-\n\nmen, dass die Beklagten berechtigt waren, die im Abrechnungszeitraum \n\n2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebs-\n\nkostenabrechnung für diesen Zeitraum einzustellen. Dem Kläger steht daher \n\nkein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Betriebskostenvoraus-\n\nzahlungen hinsichtlich des von ihm zu tragenden Anteils an den Kosten der Öl-\n\ntankreinigung in Höhe von 103,50 € zu. \n\n10 \n\n1. Bei den wiederkehrenden Kosten für die Reinigung des Öltanks han-\n\ndelt es sich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne der für den Abrech-\n\nnungszeitraum 2004/2005 maßgeblichen Bestimmung in § 2 Nr. 4 Buchst. a \n\nBetrKostVO. Danach sind Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKostVO (jetzt: \n\n§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB) die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanla-\n\nge; dazu gehören auch die in § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO ausdrücklich ge-\n\nnannten Kosten der Reinigung der Anlage. Bei einer Ölheizungsanlage ist der \n\nBrennstofftank integraler Bestandteil der Heizungsanlage. Ohne den Tank kann \n\neine Ölheizung nicht betrieben werden. Die Reinigung einer Ölheizungsanlage \n\numfasst daher auch die Reinigung des Öltanks, die von Zeit zu Zeit erforderlich \n\nwird, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen und dadurch zu verhindern, \n\ndass es durch Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der Ölzufuhr und da-\n\nmit zum Ausfall der Heizung kommt (Langenberg, Betriebskostenrecht der \n\nWohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Anh. I Rdnr. 26). Die wiederkehrenden \n\nKosten einer solchen Öltankreinigung gehören daher zu den umlagefähigen \n\nBetriebskosten nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO (ebenso AG Karlsruhe, \n\nDWW 2006, 119; AG Regensburg, WuM 1995, 319; Langenberg, aaO; \n\nBlank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 27; Kinne in: Kin-\n\nne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 132; \n\nSchmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 7 HeizKV Rdnr. 30; Pfeifer, Be-\n\ntriebskosten bei Wohn- und Geschäftsraummiete, 2002, S. 61 f.; Sternel, Miet-\n\nrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 12 und 542; Wall in: Eisenschmid/Rips/Wall, Be-\n\ntriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rdnr. 2968 f.; Staudinger/Weitemeyer, BGB \n\n(2006), § 556 Rdnr. 25; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., \n\nRdnr. 5101; aA AG Speyer, ZMR 2007, 871; AG Hamburg, WuM 2000, 332; AG \n\nRendsburg, WuM 2002, 232; AG Gießen, WuM 2003, 358; LG Landau, WuM \n\n2005, 720). \n\n11 \n\na) Entgegen der Auffassung der Revision, die sich auf die abweichende \n\nRechtsprechung der oben genannten Instanzgerichte beruft (AG Speyer, aaO; \n\nAG Rendsburg, aaO; AG Gießen, aaO; LG Landau, aaO), handelt es sich bei \n\nden wiederkehrenden Kosten der Öltankreinigung nicht um Instandhaltungskos-\n\nten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKostVO, die nicht als Betriebskosten um-\n\nlagefähig sind. \n\n12 \n\nKosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur \n\nund Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestim-\n\nmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, \n\nAlterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen \n\nMängel ordnungsgemäß zu beseitigen; Instandsetzung und Instandhaltung be-\n\ntreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senats-\n\nurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 10 m.w.N.). \n\nRegelmäßig durchzuführende Maßnahmen etwa zur Überprüfung der Funkti-\n\nonsfähigkeit einer technischen Anlage gehören dagegen nicht zur Instandhal-\n\ntung (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 12, zur Überprüfung der \n\nFunktionsfähigkeit einer elektrischen Anlage). \n\n13 \n\nFür die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks gilt \n\nnichts anderes. Sie dient nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln \n\nan der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer \n\nFunktionsfähigkeit und stellt damit - ebenso wie andere regelmäßig durchzufüh-\n\nrende Reinigungsarbeiten an der Heizungsanlage - keine Instandhaltungsmaß-\n\nnahme dar. Die Revision räumt selbst ein, dass mit der Tankreinigung die Ver-\n\nschlammung des Tanks und der Zuleitungsrohre verhindert und dadurch die \n\nordnungsgemäße Funktion der Heizungsanlage gesichert werden soll. Die \n\nTankreinigung unterscheidet sich damit nicht von der turnusmäßig durchzufüh-\n\nrenden Reinigung anderer Teile der Heizungsanlage (z.B. Brenner, Heizkessel, \n\nUmlaufpumpe oder Schornsteinzug), deren Kosten nach § 2 Nr. 4 Buchst. a \n\nBetrKostVO ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten und nicht zu den \n\nInstandhaltungskosten gehören (ebenso Langenberg, aaO, Anh. I Rdnr. 25; \n\nKinne, aaO m.w.N.; vgl. auch Senatsurteile vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, \n\nWuM 2004, 292, und VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875, zu den wiederkeh-\n\nrenden und damit umlagefähigen Kosten der Dachrinnenreinigung). \n\n14 \n\nb) Nicht zu folgen ist der Revision auch insoweit, als sie meint, die Tank-\n\nreinigungskosten könnten deshalb nicht als umlagefähige Betriebskosten ange-\n\nsehen werden, weil es sich jedenfalls nicht - wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a \n\nBetrKostVO erforderlich - um \"laufend entstehende\" Kosten handele. Nach den \n\nvon der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nwerden Öltankreinigungen in regelmäßigen Abständen von mehreren Jahren \n\ndurchgeführt; empfohlen wird nach der vom Berufungsgericht zugrunde geleg-\n\nten Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts ein Reinigungsintervall von fünf bis \n\nsieben Jahren. Ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkeh-\n\nrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen (vgl. Senatsur-\n\nteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 15 m.w.N.). Unüberschaubar sind die Zeit-\n\nabstände damit noch nicht. \n\n15 \n\n c) Vergeblich macht die Revision ferner geltend, die Tankreinigungskos-\n\nten könnten jedenfalls im vorliegenden Fall nicht auf die Mieter umgelegt wer-\n\nden, weil es sich bei der Reinigung des Öltanks um eine einmalige Maßnahme \n\nzur Beseitigung einer aufgetretenen Störung der Heizungsanlage gehandelt \n\nhabe. Dies trifft nach den rechtsfehlerfreien Tatsachenfeststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts nicht zu. \n\n16 \n\n Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass nach der Rechtspre-\n\nchung des Senats hinsichtlich der Umlagefähigkeit von Kosten zur Dachrinnen-\n\nreinigung danach unterschieden werden muss, ob die Dachrinnenreinigung \n\nnach den örtlichen Gegebenheiten in regelmäßigen Abständen durchgeführt \n\nwerden muss oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vor-\n\nliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (Se-\n\nnatsurteile vom 7. April 2004, aaO, unter II 1 bzw. II 1 a). Ein damit vergleichba-\n\nrer Fall einer zur Mängelbeseitigung durchgeführten Reinigungsmaßnahme liegt \n\nhier jedoch nicht vor. \n\n17 \n\nDas Berufungsgericht hat auf der Grundlage des Ergebnisses der erstin-\n\nstanzlichen Beweisaufnahme festgestellt, dass die K. GmbH beauftragt \n\nworden war, den Öltank zu reinigen, und nicht, um eine kurz zuvor aufgetretene \n\nStörung der Heizungsanlage zu beseitigen. Rechtsfehler der Beweiswürdigung \n\ndes Berufungsgerichts oder übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht \n\nauf. Sie setzt nur ihre Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme an die \n\nStelle der Beweiswürdigung des Tatrichters. \n\n18 \n\n2. Das Berufungsgericht hat auch mit Recht angenommen, dass die Be-\n\nklagten berechtigt waren, die Kosten für die Öltankreinigung in vollem Umfang \n\nin die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 2004/2005 einzustellen. Der \n\nSenat ist bereits bei den Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage, die im \n\nTurnus von vier Jahren entstehen, davon ausgegangen, dass diese in dem Ab-\n\nrechnungszeitraum umgelegt werden dürfen, in dem sie entstehen (Urteil vom \n\n14. Februar 2007, aaO; ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. G 121, zu Betriebs-\n\nkosten allgemein, die nicht jährlich, sondern nur in größeren zeitlichen Abstän-\n\nden wiederkehren). Für die hier zu beurteilenden Kosten der Öltankreinigung, \n\ndie nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts im Ab-\n\nstand von fünf bis sieben Jahren wiederkehren, gilt nichts anderes. \n\n19 \n\nOb ein Vermieter auch berechtigt ist oder - unter besonderen Umstän-\n\nden - sogar verpflichtet sein kann, in mehrjährigem Turnus anfallende Betriebs-\n\nkosten nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem \n\nsie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen, bedarf hier keiner \n\nEntscheidung (dazu Langenberg, aaO, m.w.N. zum Meinungsstand; Schmidt-\n\nFutterer/Lammel, aaO, Rdnr. 34; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556a \n\nRdnr. 31 f. m.w.N.; vgl. auch AG Gießen, aaO). Denn das Berufungsgericht hat \n\nrechtsfehlerfrei festgestellt, dass ein besonderer Ausnahmefall, in dem etwa die \n\nangefallenen Kosten besonders hoch wären und der Mieter durch die einmalige \n\nUmlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde, hier nicht \n\nvorliegt. Dagegen bringt die Revision nichts vor. \n\nBall \n\nDr. Milger \n\nDr. Achilles \n\nDr. Schneider \n\nDr. Fetzer \n\nVorinstanzen: \n\nAG Wiesloch, Entscheidung vom 01.02.2008 - 2 C 39/07 - \n\nLG Heidelberg, Entscheidung vom 18.07.2008 - 5 S 14/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_221-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-11-11/viii-zr-221-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":3}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_221-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_221-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-11-11/viii-zr-221-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_221-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:08:10.125384+00:00"}}