{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_218-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-07-08","aktenzeichen":"VIII ZR 218/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"II. BVO §§ 42, 43, 44 a) Ist in einem Wohnraummietvertrag über ein älteres Fachwerkhaus verein- bart, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 ff. II. BV zu berechnen ist, so kann die Maßgeblichkeit dieser Bestimmungen für die Wohnflächenermitt- lung nicht mit der Begründung verneint werden, derartige Gebäude mit niedriger Deckenhöhe und freiliegenden Deckenbalken habe die Zweite Be- rechnungsverordnung nicht im Blick gehabt. b) Freisitze im Sinne des § 44 Abs. 2 II. BV sind nur solche Freiflächen, die an den vermieteten Wohnraum angrenzen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 218/08\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n8. Juli 2009 \nErmel \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nII. BVO §§ 42, 43, 44 \n\na) \n\nIst in einem Wohnraummietvertrag über ein älteres Fachwerkhaus verein-\n\nbart, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 ff. II. BV zu berechnen ist, so \n\nkann die Maßgeblichkeit dieser Bestimmungen für die Wohnflächenermitt-\n\nlung nicht mit der Begründung verneint werden, derartige Gebäude mit \n\nniedriger Deckenhöhe und freiliegenden Deckenbalken habe die Zweite Be-\n\nrechnungsverordnung nicht im Blick gehabt. \n\nb) Freisitze im Sinne des § 44 Abs. 2 II. BV sind nur solche Freiflächen, die an \n\nden vermieteten Wohnraum angrenzen. \n\nBGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08 - \n\nLG Braunschweig \n\nAG Seesen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 8. Juli 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen \n\nHermanns und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Braunschweig vom 22. Juli 2008 im Kostenpunkt und \n\ninsoweit aufgehoben, als auf die Berufung der Beklagten die Klage \n\nin Höhe von 1.219,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunk-\n\nten über dem Basiszinssatz seit dem 1. April 2005 abgewiesen \n\nworden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger waren vom 1. Juli 2003 bis zum 31. März 2005 Mieter einer \n\nWohnung der Beklagten im ersten Obergeschoss eines Fachwerkhauses in \n\nL. . Die monatliche (Nettokalt-)Miete betrug 320 €. In § 1 des Mietver-\n\ntrages ist unter anderem aufgeführt: \n\n\"Der Vermieter vermietet dem Mieter im Hause L. … \n\n1. folgende Wohn- und Nebenräume: \n\n4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad, … 1 Bodenraum, Sitzecke a. d. Hof neben Garage \n\n1 a) zur Benutzung als Wohnung \n\n… \n\nDie Wohnfläche ist mit ca. 92 qm vereinbart. Berechnungsgrundlage sind §§ 42 ff. \nII. BV.\" \n\n2 \n\n3 \n\nIn der Altbau-Wohnung befinden sich freiliegende Deckenbalken. Die als \n\n\"Sitzecke auf dem Hof\" bezeichnete Fläche ist von drei Seiten umschlossen \n\nund ca. 20 Meter von der Wohnung entfernt. \n\nDie Kläger sind der Auffassung, sie seien zur Rückforderung zuviel ge-\n\nzahlter Miete für die gesamte Mietdauer von 21 Monaten berechtigt, weil die \n\ntatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abwei-\n\nche. Nach dem in erster Instanz eingeholten Sachverständigengutachten ver-\n\nfügt die Wohnung über eine Wohnfläche von 77,07 m², was einer Flächendiffe-\n\nrenz von 16,23 % entspricht. \n\n4 \n\nSoweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, verlangen die \n\nKläger neben der Rückzahlung überzahlter Nebenkosten in Höhe von 129,23 € \n\ndie Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 1.090,60 €. Das Amtsgericht \n\nhat der Klage insoweit stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Be-\n\nklagten hatte Erfolg. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nerstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\n5 \n\nDie Revision der Kläger hat Erfolg. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nEin bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung der Miete be-\n\nstehe nicht, da die vertraglich angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen \n\nWohnfläche allenfalls um 9,35 % abweiche. Die Anrechenbarkeit der hälftigen \n\nTerrassenfläche (9 m² von 18 m²) auf die Wohnfläche ergebe sich durch Ausle-\n\ngung des § 1 Nr. 1 des Mietvertrages. Dort sei als Berechnungsgrundlage die \n\nZweite Berechnungsverordnung vereinbart worden. Danach könnten \"gedeckte \n\nFreisitze\" bis zur Hälfte ihrer Fläche bei der Berechnung der Wohnfläche ange-\n\nrechnet werden. Eine unmittelbare Verbindung der Terrassenfläche mit der \n\nWohnung sei nicht erforderlich. Unabhängig davon sei eine Flächenabweichung \n\nvon mehr als 10 % auch deshalb nicht gegeben, weil Flächenteile mit einer De-\n\nckenhöhe, die wegen nicht ebener Ausführung von Deckenfeldern und freilie-\n\ngender Balken unter zwei Metern liegen, nicht in Abzug zu bringen seien. Sol-\n\nche Bauten habe die Zweite Berechnungsverordnung nicht im Blick gehabt. \n\nII. \n\nDie Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-\n\nfung nicht stand. \n\nMit der gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rück-\n\nzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB wegen \n\neiner Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnflä-\n\nche nicht verneint werden. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu \n\nlegenden Sachverhalt weicht die tatsächliche Wohnfläche der vermieteten Woh-\n\nnung jedenfalls um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche ab. Da-\n\nnach ist ein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB gegeben, der die \n\nKläger zur Minderung der Miete berechtigt (vgl. Senatsurteile vom 23. Mai 2007 \n\n- VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12 und vom 24. März 2004 - VIII ZR \n\n295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c). \n\n10 \n\n1. Das Berufungsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass die \n\nSitzecke auf dem Hof neben der Garage als Terrassenfläche mit 9 m² auf die im \n\nMietvertrag angegebene Wohnfläche angerechnet werden kann. \n\n11 \n\na) Im Ausgangspunkt hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, \n\ndass die Wohnfläche entsprechend der Vereinbarung der Parteien in § 1 Nr. 1 \n\ndes Mietvertrages nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu be-\n\nrechnen ist. In welchem Umfang eine Terrassenfläche bei der Ermittlung der \n\nWohnfläche von Mietwohnraum zu berücksichtigen ist, hängt davon ab, wie der \n\nim Mietvertrag verwendete Begriff \"Wohnfläche\" zu verstehen ist. Da insoweit \n\nkein einheitliches Verständnis besteht, bedarf es zur Ermittlung des Inhalts die-\n\nses Begriffs der Auslegung. Vorrangig sind dabei ausdrückliche Vereinbarun-\n\ngen der Parteien zu beachten (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR \n\n44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1 b). Eine solche Vereinbarung haben die Par-\n\nteien hier getroffen. Der zum Abschluss des Mietvertrages verwendete Vor-\n\ndruck sieht ausdrücklich vor, dass Berechnungsgrundlage der Wohnfläche die \n\n§§ 42 ff. II. BV sind. \n\n12 \n\nb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts muss danach die \n\nhälftige Anrechnung der Grundfläche der Sitzecke auf die Wohnfläche aus-\n\nscheiden, denn es handelt sich dabei nicht um einen Freisitz im Sinne des § 44 \n\nAbs. 2 II. BV. Nach dieser Vorschrift sind nur solche Flächen als Freisitz anzu-\n\nsehen, die einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet sind (BVerwGE 52, \n\n178, 182; OLG Nürnberg, NJW-RR 2001, 82, 83; LG Hamburg, WuM 1996, \n\n278; Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band \n\n4, Stand April 2009, II. BV § 44 Anm. 6.4; Dröge, Handbuch der Mietpreisbe-\n\nwertung für Wohn- und Geweberaum, 3. Aufl., S. 21; Isenmann, WuM 2006, \n\n303 f.). Das ist nicht deshalb anders zu beurteilen, weil in der Vorschrift nicht \n\nausdrücklich aufgeführt ist, dass die Fläche an den betreffenden Wohnraum \n\nangrenzen muss. Dies folgt schon aus der maßgeblichen Verkehrsanschauung \n\nund entspricht auch der wohntechnischen Definition des Begriffs (vgl. Heix, \n\naaO; Dröge, aaO). Eine andere Auslegung ist auch nicht deshalb geboten, weil \n\n- wie die Revisionserwiderung meint - Dachterrassen oftmals ebenfalls nicht \n\nunmittelbar von der Wohnung zu erreichen seien. Auch in einem solchen Fall \n\nbesteht ein entscheidender Unterschied darin, dass eine Dachterrasse unmit-\n\ntelbar mit dem Wohngebäude verbunden ist und insoweit eine Einheit mit die-\n\nsem bildet, was bei der vorliegenden Sitzecke ersichtlich nicht der Fall ist. \n\n13 \n\n2. Das Berufungsgericht konnte die Annahme einer über 10 % liegenden \n\nFlächenabweichung auch nicht mit der Begründung verneinen, dass die von \n\ndem Sachverständigen vorgenommenen Abzüge im Bereich der Decken nicht \n\nzu berücksichtigen sind. \n\n14 \n\nDie von dem Sachverständigen vorgenommenen Abzüge bestimmter \n\nFlächenanteile der Decke wegen Unterschreitung der lichten Raumhöhe von \n\nzwei Metern sind gerechtfertigt. Die Parteien haben ausdrücklich die Berech-\n\nnung der Wohnfläche nach den Vorschriften der §§ 42 ff. II. BV vereinbart. Dem \n\nkann nur entnommen werden, dass die vereinbarte Wohnfläche von 92 m² einer \n\nBerechnung nach diesen Vorschriften entsprechen soll. Daher kommt es ent-\n\ngegen der Auffassung der Revisionserwiderung auch nicht darauf an, dass bei \n\neinem älteren Fachwerkhaus - wie hier - seinerzeit wegen der Verwendung be-\n\nstimmter Baumaterialien keine gleichmäßigen ebenen Flächen zu erzielen ge-\n\nwesen seien und - wie das Berufungsgericht meint - die Zweite Berechnungs-\n\nverordnung solche älteren Bauwerke nicht im Blick gehabt habe. Wer die Be-\n\nrechnung der Wohnfläche bei einem älteren Bauwerk nach heutigen Vorschrif-\n\nten vereinbart, muss sich daran festhalten lassen. \n\n15 \n\nNach § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV können die Grundflächen von Räumen und \n\nRaumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als \n\nzwei Metern nur zur Hälfte angerechnet werden. Für die Teilflächen - Raumteile \n\nim Sinne des § 44 Abs. 1 II. BV -, bei denen die lichte Höhe weniger als zwei \n\nMeter beträgt, hat der Sachverständige nach dem revisionsrechtlich zugrunde \n\nzu legenden Sachverhalt daher zu Recht entsprechende Abzüge (16,73 m²) \n\nvorgenommen. Das gilt auch hinsichtlich der Abzüge für die Teilflächen unter-\n\nhalb der Deckenbalken, die entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts \n\nnicht deswegen außer Betracht bleiben können, weil sie als begehrte Dekorati-\n\non angesehen werden, so dass es nicht angemessen wäre, sie bei der Wohn-\n\nflächenberechnung abzuziehen, wenn sie die Raumhöhe unter zwei Meter sen-\n\nken. \n\n16 \n\nDem kann hier auch nicht entgegengehalten werden, dass der Mieter bei \n\nder Besichtigung eine niedrige Raumhöhe erkennen wird. Selbst wenn die Klä-\n\nger erkannt haben sollten, dass die Decke in Teilbereichen nicht über eine lich-\n\nte Raumhöhe von zwei Metern verfügt, lässt sich daraus nicht ableiten, es wäre \n\nihnen möglich gewesen, die anrechenbare Wohnfläche nach der Zweiten Be-\n\nrechnungsverordnung verlässlich einzuschätzen, da es hierfür nach den gege-\n\nbenen Umständen einer genauen Messung bedurft hätte (vgl. auch Senatsurtei-\n\nle vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 c und vom 22. April 2009 \n\n- VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344, Tz. 16). \n\n17 \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt schließlich auch \n\nkeine zusätzliche Abrundung wegen der \"ca.-Angabe\" im Mietvertrag in Be-\n\ntracht. Über die zu berücksichtigende Toleranz von 10 % hinaus ist in solchen \n\nFällen kein weiterer Abschlag gerechtfertigt (Senatsurteil vom 24. März 2004 \n\n- VIII ZR 133/03, NZM 2004, 456, unter II). \n\nIII. \n\n18 \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Beru-\n\nfungsgericht - nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine abschließen-\n\nden Feststellungen zu der vom Sachverständigen errechneten Wohnfläche ge-\n\ntroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an \n\ndas Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). \n\nBall \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nDr. Achilles \n\nDr. Schneider \n\nVorinstanzen: \nAG Seesen, Entscheidung vom 10.09.2007 - 1a C 459/05 - \nLG Braunschweig, Entscheidung vom 22.07.2008 - 6 S 399/07 (104) -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_218-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-07-08/viii-zr-218-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_218-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_218-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-07-08/viii-zr-218-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_218-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:44:08.384971+00:00"}}