{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_205-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-07-08","aktenzeichen":"VIII ZR 205/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 8. Juli 2009 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 1, 6 Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrun- de zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 205/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n8. Juli 2009 \nErmel \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 1, 6 \n\nEiner Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrun-\n\nde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um \n\nnicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom \n\n23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). \n\nBGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08 - LG Hamburg \n\n AG Hamburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 17. Juni 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 16 \n\ndes Landgerichts Hamburg vom 8. Juli 2008 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H. . Im \n\nMietvertrag vom 30. Juli 1987 ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben; die \n\ntatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 51,03 qm. Die Miete für die Woh-\n\nnung belief sich seit November 2003 auf 360,47 € zuzüglich Nebenkosten so-\n\nwie eines Betrages von 7,85 €, den die Beklagte im Hinblick auf den Einbau \n\neines Wasserzählers als \"Modernisierungszuschlag\" entrichtet. \n\n2 \n\nMit Schreiben vom 24. November 2006 forderte die Klägerin die Beklagte \n\nauf, einer Erhöhung der Nettomiete von 360,47 € auf 432,56 € (jeweils zuzüg-\n\nlich des Modernisierungszuschlags von 7,85 €) mit Wirkung ab 1. Februar 2007 \n\nzuzustimmen. Sie verwies dabei auf die Einordnung der Wohnung in das ein-\n\nschlägige Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels, welches eine Spanne von \n\n6,43 € je qm bis 9,83 € je qm und einen Mittelwert von 7,83 € je qm ausweist. \n\nDie Beklagte stimmte nicht zu. Mit der Klage hat die Klägerin Zustimmung zur \n\nMieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 24. November \n\n2006 begehrt. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagte zur Zustimmung zu einer Erhöhung der \n\nNettomiete auf 432,56 € mit Wirkung vom 1. Februar 2007 verurteilt und in den \n\nGründen ausgeführt, dass der frühere Modernisierungszuschlag in der neuen \n\nNettomiete aufgehe. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurück-\n\ngewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die \n\nBeklagte weiterhin die Abweisung der Klage. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei nach der Rechtsprechung \n\ndes Bundesgerichtshofs auf der Grundlage der im Mietvertrag angegebenen \n\nWohnfläche von 55,75 qm zu beurteilen, weil die Abweichung zur tatsächlichen \n\nWohnfläche unter 10 % liege. Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf min-\n\ndestens 7,76 € je qm belaufe, sei die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung \n\nauf der Grundlage der vereinbarten Wohnfläche berechtigt. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht aus § 558 Abs. 1 BGB ein An-\n\nspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 432,56 € mit Wirkung \n\nvom 1. Februar 2007 zu. \n\n1. Das Berufungsgericht geht stillschweigend davon aus, dass die Kläge-\n\nrin mit dem Schreiben vom 24. November 2006 ein formwirksames Mieterhö-\n\nhungsverlangen gestellt hat, dass auch die weiteren Voraussetzungen des \n\n§ 558 BGB (Kappungsgrenze, Jahressperrfrist und Wartefrist) erfüllt sind und \n\ndass die ortsübliche Vergleichsmiete, wie vom Amtsgericht festgestellt, zumin-\n\ndest 7,76 € je qm beträgt. Insoweit werden von der Revision keine Einwendun-\n\ngen erhoben und sind Rechtsfehler auch nicht ersichtlich. \n\n9 \n\n2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass dem \n\nMieterhöhungsverlangen der Klägerin die im Mietvertrag angegebene Wohnflä-\n\nche von 55,75 qm zugrunde zu legen ist und nicht die geringere tatsächliche \n\nWohnfläche von 51,03 qm. \n\n10 \n\nIn der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag liegt nach der Rechtspre-\n\nchung des Senats eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Beurtei-\n\nlung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich ist, wenn die Flächenab-\n\nweichung - wie hier - nicht mehr als 10 % beträgt (Senatsurteile vom 7. Juli \n\n2004 - VIII ZR 192/03, NZM 2004, 699, unter II 1, sowie vom 23. Mai 2007 \n\n- VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 17 f. ). In der Entscheidung vom 7. Juli \n\n2004 ging es um eine Abweichung von mehr als 10 %; der Senat hat aus die-\n\nsem Grund einen Anspruch des Mieters auf Erstattung überzahlter Miete bejaht, \n\nweil der Mieterhöhung zu Unrecht die überhöhte vereinbarte Wohnfläche \n\nzugrunde gelegt worden war. In dem der Entscheidung vom 23. Mai 2007 \n\nzugrunde liegenden Sachverhalt war die tatsächliche Wohnfläche - unterhalb \n\nder Grenze von 10 % - größer als die vereinbarte Wohnfläche, so dass sich die \n\nVerbindlichkeit der geringeren Größe zum Nachteil des Vermieters auswirkte. \n\nVorliegend geht es hingegen um die Frage, ob sich auch der Mieter bei der \n\nMieterhöhung nach § 558 BGB an einer für ihn nachteiligen, aber im Rahmen \n\nder Toleranzgrenze von 10 % liegenden Wohnflächenvereinbarung festhalten \n\nlassen muss. Dies hat das Berufungsgericht zutreffend bejaht. Entgegen der \n\nAuffassung der Revision ist die Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien über \n\ndie Wohnfläche auch für diesen Fall maßgebend. \n\n11 \n\nAllerdings leitet eine verbreitete Auffassung aus § 557 Abs. 4 bzw. § 558 \n\nAbs. 6 BGB (zuvor § 10 Abs. 1 MHG) her, dass die Vereinbarung einer gemes-\n\nsen an den tatsächlichen Verhältnissen zu großen Wohnfläche für spätere \n\nMieterhöhungen nach § 558 BGB nicht verbindlich sei, weil es sich um eine \n\nverkappte Mieterhöhungsmöglichkeit handele, die dem Vermieter gestatte, die \n\nMiete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu erhöhen (OLG Hamburg, \n\nNZM 2000, 654, 655; LG Berlin, WuM 2004, 613; Sternel, Mietrecht Aktuell, \n\n4. Aufl., IV Rdnr. 167; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 \n\nBGB Rdnr. 64; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558 Rdnr. 32; Münch-\n\nKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 Rdnr. 23; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., \n\n§ 558 Rdnr. 28; Kraemer, WuM 1998, Beil. zu Heft 12, 13, 18; Vehslage, DWW \n\n1998, 227, 228). Dieser Auffassung folgt der Senat indessen nicht. Eine Wohn-\n\nflächenvereinbarung wird von den Mieterschutzbestimmungen der § 557 Abs. 4, \n\n§ 558 Abs. 6 BGB nicht erfasst. \n\n12 \n\nNach § 557 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht \n\nwährend des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB), \n\nnur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB verlangen. Mit dem in § 557 Abs. 4 BGB \n\nenthaltenen und in § 558 Abs. 6 BGB noch einmal wiederholten Verbot von \n\nVereinbarungen, die von den gesetzlichen Bestimmungen zum Nachteil des \n\nMieters abweichen, sind Abreden gemeint, die die formellen oder materiellen \n\nVoraussetzungen für eine Mieterhöhung abändern (vgl. Senatsurteil vom \n\n7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NJW-RR 2007, 667, Tz. 15 f. zum Zustim-\n\nmungserfordernis). Dies trifft auf eine Wohnflächenvereinbarung nicht zu, selbst \n\nwenn sie im Rahmen eines späteren Mieterhöhungsverfahrens mittelbar Bedeu-\n\ntung erlangen kann. \n\n13 \n\nAuch der Mieter muss sich deshalb - innerhalb der Toleranzgrenze - an \n\neiner Wohnflächenvereinbarung im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens \n\nnach § 558 BGB in gleicher Weise wie der Vermieter festhalten lassen. Erst bei \n\neiner Differenz von mehr als 10 % ist es dem davon jeweils nachteilig betroffe-\n\nnen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten, \n\nund ist infolge dessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHerrmanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \nAG Hamburg, Entscheidung vom 05.12.2007 - 46 C 32/07 - \nLG Hamburg, Entscheidung vom 08.07.2008 - 316 S 22/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_205-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-07-08/viii-zr-205-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":3}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_205-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_205-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-07-08/viii-zr-205-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_205-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:44:33.655199+00:00"}}