{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_180-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-05-27","aktenzeichen":"VIII ZR 180/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Zur Auslegung einer Regelung zur Begrenzung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB in einem Fördervertrag für die Errichtung von Bundesbedienstetenwohnungen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n27. Mai 2009 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 180/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nnein\n\nBGB § 558 \n\nZur Auslegung einer Regelung zur Begrenzung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB \n\nin einem Fördervertrag für die Errichtung von Bundesbedienstetenwohnungen. \n\nBGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 180/08 - LG Erfurt \nAG Erfurt \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 27. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter \n\nDr. Schneider \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Erfurt vom 30. Mai 2008 wird zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens einschließ-\n\nlich der durch die Streithilfe verursachten Kosten zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte, eine Bundesbedienstete, ist seit dem 16. August 2003 Mie-\n\nterin einer Wohnung der Klägerin in E. . Dem Mietvertrag liegt das Vertrags-\n\nformular für Bundesbedienstetenmietwohnungen zugrunde. Für Mieterhöhun-\n\ngen gegenüber Bundesbediensteten enthält der Vertrag folgende Regelung: \n\n\"§ 2 Miete und Nebenleistungen \n\n(1) ... Für Mieterhöhungen mit Wirkung ab dem 01.06.2004 gelten die \nBestimmungen des BGB der jeweiligen Fassung mit der Maßgabe, dass \ndie Regelungen des § 5 Abs. 1 bis 8 des Fördervertrages, die als Anlage \nbeigefügt und Bestandteil dieses Vertrages sind, Anwendung finden.\" \n\n2 \n\nDie Bestimmungen in § 5 des zwischen der Rechtsvorgängerin der Klä-\n\ngerin und der Streithelferin geschlossenen Fördervertrags vom 21. Dezember \n\n1993 (im Folgenden: FV) lauten auszugsweise wie folgt: \n\n\"§ 5 Mietengestaltung \n\n(1) Der Bauherr verpflichtet sich, für die Dauer von 10 Jahren nach Be-\nzugsfertigkeit der geförderten Wohnungen folgende Staffelmiete \n(Bundesbedienstetenmiete) zu erheben: ... \n\n(2) Endet das Dienstverhältnis mit dem Bund mit der Folge, dass der \nMieter nicht mehr zu dem vom Bund im Rahmen der Wohnungsfür-\nsorge zu betreuenden Personenkreis gehört, tritt anstelle der nach \nAbsatz \num \nzulässigen Bundesbedienstetenmiete \n5,58 DM/qm/Mt. höhere Miete (Fremdmiete). ... \n\neine \n\n1 \n\n(3) Nach Ablauf von 10 Jahren nach Bezugsfertigkeit kann der Bauherr \ndie Bundesbedienstetenmiete und die Fremdmiete grundsätzlich \nentsprechend den gesetzlichen Bestimmungen anheben. Dies gilt \ninsbesondere für die Zulässigkeit von Mietanhebungen aufgrund \nbaulicher Veränderungen im Sinne des § 3 des Gesetzes zur Rege-\nlung zur Miethöhe (z.B. Modernisierungsmaßnahmen), die der Bau-\nherr mit Zustimmung des Bundes durchführt. Die Bundesbedienste-\ntenmiete darf im Übrigen jedoch - vorbehaltlich des Absatzes 4 - nur \num 2,5 v.H. auf der Basis der zuletzt gezahlten Miete ohne Be-\ntriebskosten jährlich erhöht werden. Dieser Prozentsatz erhöht sich \nzeitanteilig, wenn der Zeitraum zwischen zwei Mietanhebungen \nmehr als ein Jahr beträgt. \n\nSoweit die jährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Woh-\nnungsmiete aus dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten \nHaushalte mehr als 2,5 v.H. beträgt, kann dieser Prozentsatz zu-\ngrunde gelegt werden. Maßgebend für die Berechnung des Pro-\nzentsatzes ist der vorgenannte Teilindex im Zeitpunkt der Geltend-\nmachung der letzten und der neuen Mietanhebung. Bei der ersten \nMieterhöhung bei auslaufender Staffelvereinbarung ist als Anfangs-\nindex der Index zugrunde zu legen, der im Zeitpunkt der Erklärung \nder Mietänderung 12 Monate zurückliegt. Die hiernach mögliche \nMietanhebung ist jedoch nur insoweit zulässig, als die geforderte \nMiete mindestens 5,58 DM/qm/Mt. unterhalb der ortsüblichen Ver-\ngleichsmiete liegt. \n\n... \n\n(9) Teilt der Bund dem Bauherrn mit, dass ein Mieter nicht mehr vom \nBund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, so hat der \nBauherr unverzüglich die Fremdmiete zum nächsten, rechtlich zu-\nlässigen Zeitpunkt zu fordern und den geltend gemachten Unter-\nschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu ei-\nnem Betrag von 5,58 DM/qm/Mt. an den Bund abzuführen. Entspre-\nchendes gilt, wenn der Bund dem Bauherrn eine Wohnung zur frei-\nen Verfügung überlässt. \n\n...\" \n\n3 \n\nNach Ablauf von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit der geförderten \n\nWohnungen forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 23. Mai 2005 \n\nauf, einer Erhöhung der Grundmiete ab dem 1. August 2005 von 304,44 € \n\n(5,90 €/qm) um 7,22 € (= 2,37 %) auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe \n\nvon 311,66 € (6,04 €/qm) sowie der Garagenmiete um 9,30 €, insgesamt somit \n\neiner Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 16,52 € zuzustimmen. \n\n4 \n\nDie auf Zustimmung zur vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage ist \n\nin den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit \n\nihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer Klägerin stehe gegen die Beklagte der geltend gemachte Anspruch \n\nauf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht zu. Nach § 2 \n\nAbs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 Satz 8 FV sei eine Anhe-\n\nbung der Miete durch die Klägerin nur insoweit zulässig, als die geforderte Mie-\n\nte mindestens 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) unterhalb der ortsüblichen Ver-\n\ngleichsmiete liege. Da die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,04 €/qm liege, die \n\nBeklagte aber bereits 5,90 €/qm zahle, sei die Klägerin daran gehindert, die \n\nMiete zu erhöhen. Entgegen der Auffassung der Klägerin handele es sich bei \n\nden für Bundesbedienstete in § 5 Abs. 3 Satz 3 und Satz 5 FV genannten Miet-\n\nerhöhungsmöglichkeiten um Regelungen, die beide der Beschränkung des § 5 \n\nAbs. 3 Satz 8 FV und damit der sich daraus ergebenden Deckelung der Mieter-\n\nhöhung unterfielen. Für eine anderweitige Auslegung im Sinne der Klägerin be-\n\nstehe angesichts des klaren Wortlauts der Regelung kein Raum. Dies werde \n\nauch durch einen Umkehrschluss aus § 5 Abs. 9 FV deutlich. \n\n8 \n\nDer Auffassung der Klägerin, durch den vor § 5 Abs. 3 Satz 5 FV einge-\n\nfügten Absatz werde deutlich, dass § 5 Abs. 3 Satz 8 FV sich nur auf § 5 Abs. 3 \n\nSatz 5 FV als selbständige Mieterhöhungsmöglichkeit beziehe, könne nicht ge-\n\nfolgt werden. Gegen die klare Regelung in § 5 Abs. 3 FV spreche auch nicht, \n\ndass es nach Beendigung der zehnjährigen Staffelmietzeit, wie die Klägerin \n\nmeine, keinen Sinn mache, eine Obergrenze für Mietanhebungen in § 5 Abs. 3 \n\nSatz 8 FV zu postulieren, wenn schon nach den Regelungen des Förderver-\n\ntrags die gezahlte Miete nach Beendigung der Staffelmietzeit rechnerisch bei \n\n6,06 €/qm/Monat liege. Denn aus dem Fördervertrag folge, dass der sich nach \n\nAblauf der Staffelmietzeit ergebende Grundmietzins jedenfalls hinsichtlich wei-\n\nterer Mieterhöhungen für Bundesbedienstete immer den Beschränkungen des \n\n§ 5 Abs. 3 FV und damit auch denen des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unterliegen solle. \n\nSofern die Klägerin entgegen dem eindeutigen Wortlaut, dem Sinn und Zweck \n\ndes Vertrages und seiner Systematik dennoch Zweifel an der Klarheit der Rege-\n\nlung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hege, müsse sie sich als Verwenderin im Verhält-\n\nnis zur Beklagten entgegenhalten lassen, dass Unklarheiten der Klausel in § 5 \n\nAbs. 3 FV gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu ihren Lasten gingen. \n\n9 \n\nDa die Klägerin eine Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete nicht \n\nverlangen könne, sei sie auch daran gehindert, eine Anhebung der Miete für \n\nden Tiefgaragenstellplatz von der Beklagten zu verlangen. \n\nII. \n\n10 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom-\n\nmen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23. Mai 2005 nicht \n\nbegründet ist. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zu der geforder-\n\nten Mieterhöhung nicht zu. \n\n11 \n\n1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der \n\nmonatlichen Grundmiete von 5,90 €/qm auf die ortsübliche Vergleichsmiete von \n\n6,04 €/qm. Zwar liegen die Voraussetzungen des § 558 BGB für eine Mieterhö-\n\nhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Dem Erhöhungsverlangen steht \n\njedoch entgegen, dass eine Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf die ortsübliche \n\nVergleichsmiete durch Vereinbarung im Mietvertrag derzeit noch ausgeschlos-\n\nsen ist (§ 557 Abs. 3 BGB). Nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit \n\n§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV ist eine Anhebung der für die Beklagte maßgeblichen Bun-\n\ndesbedienstetenmiete nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindes-\n\ntens 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete \n\nliegt. Diesen Mindestabstand wahrt die von der Klägerin geforderte Miete nicht; \n\nsie liegt nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern auf gleicher Höhe \n\nwie diese. Entgegen der Auffassung der Revision gilt die Einschränkung des \n\n§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV auch für eine Erhöhung der Miete um bis zu 2,5 % (§ 5 \n\nAbs. 3 Satz 3 FV), wie sie die Klägerin begehrt, und nicht lediglich für Erhöhun-\n\ngen um mehr als 2,5% (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV). Dies ergibt die Auslegung der in \n\n§ 5 Abs. 3 FV enthaltenen Vertragsklauseln, die der Senat selbst vornehmen \n\nkann (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, \n\nTz. 10). \n\n12 \n\na) Die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 FV regeln die Voraussetzungen für \n\neine Mieterhöhung nach Ablauf der ersten zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit, in \n\ndenen sich die Miete nach Maßgabe der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffel-\n\nmietvereinbarung erhöht, und finden damit auf das Erhöhungsverlangen der \n\nKlägerin Anwendung. § 5 Abs. 3 Satz 1 FV bestimmt, dass die Bundesbediens-\n\ntetenmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen ange-\n\nhoben werden darf. Während § 5 Abs. 3 Satz 2 FV den Sonderfall einer (unbe-\n\nschränkt zulässigen) Mietanhebung aufgrund baulicher Änderungen (z.B. Mo-\n\ndernisierungsmaßnahmen) regelt, gelten nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV \"im Übri-\n\ngen\", d.h. insbesondere für an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte \n\nMieterhöhungen (§ 558 BGB), die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 \n\nSatz 3 FV und der nachfolgenden Bestimmungen. Nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV \n\ndarf die Bundesbedienstetenmiete unter dem Gesichtspunkt der ortsüblichen \n\nVergleichsmiete, sofern nicht die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 \n\nSatz 5 FV vorliegen, nur um bis zu 2,5 % erhöht werden. Nach § 5 Abs. 3 \n\nSatz 5 FV ist dagegen eine Erhöhung um mehr als 2,5 % zulässig, wenn die \n\njährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Wohnungsmiete aus dem Preisin-\n\ndex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte diesen Prozentsatz über-\n\nsteigt. Die abschließende Regelung über die Obergrenze für eine Mieterhöhung \n\n(§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV), nach der die \"hiernach mögliche Mietanhebung\" nur in-\n\nsoweit zulässig ist, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Monat un-\n\nterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, erstreckt sich nicht nur, wie die \n\nRevision meint, auf den in § 5 Abs. 3 Satz 5 FV geregelten Ausnahmefall einer \n\nMietanhebung um mehr als 2,5 %, sondern ebenso auf den in § 5 Abs. 3 Satz 3 \n\nFV geregelten Grundfall einer Mieterhöhung um bis zu 2,5 %. Dies ergibt sich \n\nzwar nicht schon aus dem Wortlaut des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV; er lässt offen, ob \n\nsich das Wort \"hiernach\" auf alle an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientier-\n\nten Mieterhöhungen nach § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV bezieht, oder nur auf eine \n\nMieterhöhung in dem in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 7 FV geregelten Umfang. \n\n13 \n\nb) Aus dem Sinn und Zweck der Regelungen in § 5 FV, auf die § 2 Abs. \n\n1 des Mietvertrags Bezug nimmt, ist aber herzuleiten, dass die in § 5 Abs. 3 \n\nSatz 8 FV geregelte Deckelung für eine Anhebung der Bundesbedienstetenmie-\n\nte für alle auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungen gilt, unabhängig davon, ob \n\neine Mietanhebung um bis zu 2,5 % oder um mehr als 2,5 % verlangt wird. § 5 \n\nAbs. 3 Satz 8 FV will für alle Fälle der Mieterhöhung nach § 558 BGB sicher-\n\nstellen, dass die Bundesbedienstetenmiete nach Ablauf der in § 5 Abs. 1 FV \n\ngeregelten Staffelmietvereinbarung nur und erst dann erhöht werden kann, \n\nwenn die Bundesbedienstetenmiete auch nach der Erhöhung noch um mindes-\n\ntens 5,58 DM/qm/Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, liegt. Dies \n\nergibt sich aus der korrespondierenden Regelung in § 5 Abs. 9 FV, nach der \n\nvon einem Mieter, der nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge \n\nbetreut wird, unverzüglich die an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichte-\n\nte \"Fremdmiete\" zu fordern ist und der geltend gemachte Unterschiedsbetrag \n\nzur Bundesbedienstetenmiete \n\nin Höhe von bis zu einem Betrag von \n\n5,58 DM/qm/Monat an den Bund abzuführen ist. Aus dem Sinnzusammenhang \n\nder Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV und § 5 Abs. 9 FV wird deutlich, dass \n\ndie Bundesbedienstetenmiete in jedem Fall um den in diesen Bestimmungen \n\ngenannten Betrag unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, wäh-\n\nrend sich die entsprechend höhere Fremdmiete für Mieter, bei denen es sich \n\nnicht um Bundesbedienstete handelt, uneingeschränkt nach der ortsüblichen \n\nVergleichsmiete richten soll. Das Berufungsgericht hat deshalb mit Recht ange-\n\nnommen, dass die Deckelung für eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete \n\ndurch die Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unabhängig davon gilt, ob mit dem \n\nErhöhungsverlangen eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete um bis zu \n\n2,5 % oder um mehr als 2,5 % geltend gemacht wird. \n\n14 \n\nc) Das Revisionsvorbringen der Klägerin rechtfertigt keine andere Beur-\n\nteilung. Die Revision räumt selbst ein, dass die Vertragsparteien des Förderver-\n\ntrags bei Vertragsschluss die Absicht hatten, Wohnungen an Bundesbedienste-\n\nte vergünstigt zu vermieten und diese Vergünstigung in einem Abschlag von \n\n5,58 DM/qm/Monat von der ortsüblichen Miete bestehen sollte. Sie ist gleich-\n\nwohl der Auffassung, dass sich § 5 Abs. 3 Satz 8 FV nur auf § 5 Abs. 3 Sätze 5 \n\nbis 7 FV und nicht auf § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV beziehe, und meint, aus dem \n\nUmstand, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 1 bis 4 FV einerseits und § 5 \n\nAbs. 3 Satz 5 bis 8 FV durch einen Absatz räumlich getrennt sind, herleiten zu \n\nkönnen, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit den Regelun-\n\ngen des vorstehenden Absatzes nichts zu tun hätten. Dem kann nicht gefolgt \n\nwerden. Die optische Gestaltung der Vertragsklausel - der Absatz zwischen § 5 \n\nAbs. 3 Satz 4 und 5 FV - rechtfertigt schon deshalb nicht den Schluss darauf, \n\ndass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 1 bis 4 FV einerseits und in § 5 Abs. 3 \n\nSatz 5 bis 8 FV andererseits voneinander unabhängig seien, weil die Bestim-\n\nmungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV - isoliert betrachtet - ohne die vorste-\n\nhenden Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 FV nicht bestehen könnten. § 5 \n\nAbs. 3 Satz 5 FV regelt kein selbständiges Mieterhöhungsrecht, sondern ledig-\n\nlich den Umfang einer möglichen Mieterhöhung; die Berechtigung zur Mieterhö-\n\nhung ergibt sich nicht aus dieser Vorschrift, sondern aus der Regelung in § 5 \n\nAbs. 3 Satz 1 FV. Davon abgesehen sind die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 \n\nbis 8 FV mit denen des vorstehenden Absatzes auch insoweit aufs Engste ver-\n\nbunden, als es sich bei § 5 Abs. 3 Satz 5 FV um eine Ausnahmeregelung ge-\n\ngenüber § 5 Abs. 3 Satz 3 FV handelt, die nicht aus sich heraus, sondern nur \n\nauf der Grundlage von § 5 Abs. 3 Satz 3 FV verständlich ist. \n\n15 \n\nd) Gegen die Auffassung der Revision spricht schließlich und vor allem, \n\ndass sie zu widersinnigen Ergebnissen führen würde. Wenn die Deckelung der \n\nMieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV) nur für eine Mieterhöhung um mehr als \n\n2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht aber für eine Mieterhöhung um bis zu 2,5 % \n\n(§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) gelten würde, so hätte dies zur Folge, dass die Klägerin \n\ndie Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV ohne Weiteres unterlaufen könnte, in \n\ndem sie auf eine nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV zulässige Mieterhöhung um mehr \n\nals 2,5 % verzichtete und sich mit einer Mieterhöhung gemäß § 5 Abs. 3 Satz 3 \n\nFV um bis zu 2,5 % begnügte. Sie könnte dann - trotz geringerer Mieterhö-\n\nhung - eine höhere Miete verlangen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV. Das wider-\n\nspräche dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 3 und \n\nSatz 5 FV. Wenn § 5 Abs. 3 Satz 3 FV eine Mieterhöhung nur in geringerem \n\nUmfang zulässt als § 5 Abs. 3 Satz 5 FV, so kann die Mieterhöhung nach § 5 \n\nAbs. 3 Satz 3 FV nicht im Ergebnis zu einer höheren Miete führen als nach § 5 \n\nAbs. 3 Satz 5 FV. \n\n16 \n\ne) Vergeblich wendet die Revision dagegen ein, dass der in § 5 Abs. 3 \n\nSatz 8 FV festgelegte Mindestabstand von 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) zur \n\nortsüblichen Vergleichsmiete (6,04 €/qm/Monat) bereits durch die gegenwärti-\n\nge, auf der Staffelmietvereinbarung beruhende Miete (5,90 €/qm/Monat) unter-\n\nschritten werde und es deshalb widersinnig wäre, wenn die Klägerin nach Ab-\n\nlauf der Staffelmietvereinbarung weitergehende Einschränkungen des Rechts \n\nzur Mieterhöhung hinnehmen müsste als während der ersten zehn Jahre nach \n\nBezugsfertigkeit. Es kann dahingestellt bleiben, ob durch die Regelungen in § 5 \n\nAbs. 3 FV zu den Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Ablauf der Staf-\n\nfelmietvereinbarung, wie die Revision meint, Mieterhöhungen gegenüber der \n\nStaffelmietvereinbarung erleichtert werden sollten. Unabhängig davon rechtfer-\n\ntigt der Einwand jedenfalls nicht die von der Revision angestrebte Differenzie-\n\nrung hinsichtlich des Geltungsbereichs der Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV \n\ndahingehend, dass sich § 5 Abs. 3 Satz 8 FV nur auf Mieterhöhungen um mehr \n\nals 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht dagegen auf Mieterhöhungen um bis zu \n\n2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) beziehen solle. Die Revision stellt mit ihrem Ein-\n\nwand die Angemessenheit der Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV insgesamt in \n\nFrage und will darauf hinaus, dass die Regelung über den Mindestabstand der \n\nBundesbedienstetenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete gegenstandslos \n\nund damit generell nicht anzuwenden sei, wenn der Mindestabstand durch die \n\ngegenwärtige, auf der Staffelmietvereinbarung beruhende Miete - wie hier - be-\n\nreits unterschritten wird. Damit dringt die Revision nicht durch. Die Regelungen \n\nin § 5 Abs. 3 FV geben nichts dafür her, dass die Beschränkung des § 5 Abs. 3 \n\nSatz 8 FV für Mieterhöhungen nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung etwa \n\ndann nicht gelten sollte, wenn die bisherige Staffelmiete den - für sie nicht gel-\n\ntenden - Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete unterschreitet. Die \n\nDeckelung der Miete durch § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hat auch und gerade in einem \n\nsolchen Fall den vernünftigen Sinn, dass Mieterhöhungen - in welchem Umfang \n\nauch immer - nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung erst zulässig werden, \n\nwenn die erhöhte Miete den Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete \n\nwahrt. Bis dahin muss die Klägerin mit einer auf § 558 BGB gestützten Mieter-\n\nhöhung warten. \n\n17 \n\n2. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Klägerin auch \n\nkein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für den Tiefgaragen-\n\nstellplatz zustehe, weil es sich bei der Vermietung der Wohnung und des Stell-\n\nplatzes um ein einheitliches Mietverhältnis handele und deshalb die Miete ins-\n\ngesamt die nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 FV \n\nzulässige Höhe nicht übersteigen dürfe. Diese Beurteilung wird von der Revisi-\n\non nicht angegriffen. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nDr. Schneider \n\nVorinstanzen: \n\nAG Erfurt, Entscheidung vom 30.03.2006 - 5 C 3419/05 - \n\nLG Erfurt, Entscheidung vom 30.05.2008 - 2 S 143/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_180-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-05-27/viii-zr-180-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_180-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_180-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-05-27/viii-zr-180-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_180-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:32:23.288502+00:00"}}