{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_179-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-04-01","aktenzeichen":"VIII ZR 179/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Ab- zug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n1. April 2009 \nErmel \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 179/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\n§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB \n\nWerden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel \n\nin Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im \n\nFörderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Ab-\n\nzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. \n\nBGH, Urteil vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08 - LG Görlitz \n\nAG Görlitz \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 1. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Görlitz vom 10. Juni 2008 aufgehoben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte ist seit 1980 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in G. . \n\nFür diese Wohnung hatte die Klägerin im Jahr 1999 unter Inanspruchnahme \n\nzinsverbilligter Darlehen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und mit \n\nSchreiben vom 21. März 2000 die Miete nach § 3 MHG erhöht. Dabei hatte sie \n\ndie Zinsverbilligung mit 52,49 DM berechnet und an die Beklagte weitergege-\n\nben. \n\n2 \n\nMit Schreiben vom 26. April 2004 verlangte die Klägerin von der Beklag-\n\nten die Zustimmung zu einer weiteren, jetzt auf § 558 BGB gestützten Mieter-\n\nhöhung um 30,01 € auf 293,54 €. Die bis zum 31. Oktober 2008 fortbestehende \n\nZinsverbilligung durch die öffentlichen Fördermittel wurde von der Klägerin da-\n\nbei nicht berücksichtigt und im Mieterhöhungsverlangen auch nicht erwähnt. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu einer monatlichen Mieterhö-\n\nhung um 30,01 € gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Beru-\n\nfung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen \n\nRevision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nDer Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der von ihr begehrten \n\nMieterhöhung scheitere bereits daran, dass das Mieterhöhungsverlangen vom \n\n26. April 2004 formell unwirksam sei, weil es in Anspruch genommene Drittmit-\n\ntel nicht berücksichtige. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Anrech-\n\nnung der Drittmittel nicht durch den Abzug von 52,49 DM im Rahmen der mit \n\nSchreiben vom 21. März 2000 erfolgten Modernisierungsmieterhöhung \"ver-\n\nbraucht\". Im Gegenteil sei wegen der fortdauernden Zinsbindung der Vorteil \n\nnach § 558 Abs. 5 BGB auch bei der streitgegenständlichen Mieterhöhung zu \n\nberücksichtigen. Nach der Grundkonzeption dieser Vorschrift solle dem Vermie-\n\nter nämlich die volle Vergleichsmiete für die Dauer der Zinsbindung verwehrt \n\nsein. Im Falle einer nur einmaligen Berücksichtigung der Zinsverbilligung be-\n\nstünde die Gefahr, dass der Vermieter die an den Mieter weiter zu gebende \n\nVergünstigung durch eine Mieterhöhung im Rahmen des Vergleichsmietverfah-\n\nrens aushöhlen könne. \n\n7 \n\nDie formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens erfordere es \n\ngrundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruch-\n\nnahme öffentlicher Fördermittel in das Erhöhungsverlangen aufnehme. Da es \n\nbereits hieran fehle, sei das Mieterhöhungsverlangen schon aus formellen \n\nGründen unwirksam und der Anspruch der Klägerin deshalb unbegründet. \n\nII. \n\n8 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem \n\nentscheidenden Punkt nicht stand. Mit der Begründung, das Mieterhöhungsver-\n\nlangen der Klägerin vom 26. April 2004 sei schon aus formellen Gründen un-\n\nwirksam, kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben. Das \n\nBerufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass die Klägerin den Mangel des \n\nMieterhöhungsverlangens im Laufe des Prozesses behoben hat (§ 558b Abs. 3 \n\nSatz 1 BGB). \n\n9 \n\n1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass das \n\nMieterhöhungsverlangen der Klägerin (zunächst) nicht formell ordnungsgemäß \n\nbegründet war, weil es keine Angaben zu der fortbestehenden Zinsverbilligung \n\nund der Berechnung des sich daraus ergebenden Kürzungsbetrags enthielt. \n\n10 \n\na) Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die formelle Wirksam-\n\nkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB), dass der \n\nVermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher För-\n\ndermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das \n\nErhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR \n\n116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1, sowie vom 12. Mai 2004 - VIII ZR \n\n235/03, WuM 2004, 406, unter II, und VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004, 1159, un-\n\nter II 1). \n\n11 \n\nb) Entgegen der Ansicht der Revision waren diese Angaben im Mieter-\n\nhöhungsverlangen nicht deshalb entbehrlich, weil die Klägerin den Abzug der \n\nFördermittel bereits bei der Mieterhöhung vom 21. März 2000 vorgenommen \n\nhatte; dadurch war, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, die Anrech-\n\nnung der Drittmittel noch nicht verbraucht, so dass zur ordnungsgemäßen Be-\n\ngründung des Mieterhöhungsverlangens vom 26. April 2004 wiederum Angaben \n\nzu den in Anspruch genommenen öffentlichen Fördermitteln erforderlich waren. \n\n12 \n\naa) Der Senat hat für den Fall verlorener Zuschüsse bereits entschieden, \n\ndass diese nicht nur im Zeitpunkt der Gewährung, sondern für einen längeren, \n\nwenn auch begrenzten Zeitraum bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen \n\nsind (Senatsurteil vom 25. Februar 2004, aaO, unter II 2 a); hierfür hat der Se-\n\nnat eine Frist von zwölf Jahren in Betracht gezogen (Senatsurteil, aaO, unter II \n\n2 b). \n\n13 \n\nbb) Bei den der Klägerin gewährten öffentlichen Fördergeldern, um deren \n\nBerücksichtigung die Parteien hier streiten, handelt es sich indes nicht um \n\n(einmalige) verlorene Zuschüsse, sondern um eine laufende, der Klägerin noch \n\nbis zum 31. Oktober 2008 bewilligte Zinsverbilligung. Bei einer derartigen befris-\n\nteten Förderung durch einen Kredit zu verbilligten Zinsen hat eine Anrechnung \n\nin dem Zeitraum zu erfolgen, in dem der Vermieter die Zinsvergünstigung tat-\n\nsächlich erhält (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miete, 9. Aufl., § 558 BGB, \n\nRdnr. 230 ff., MünchKommBGB/Artz, 5. Auflage, § 558 Rdnr. 50; vgl. auch \n\nStaudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558 Rdnr. 43); der Vermieter kann des-\n\nhalb die Miete in diesem Zeitraum nicht gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen \n\nVergleichsmiete erhöhen, sondern nur bis zu dem Betrag, der sich nach Abzug \n\nder Zinsverbilligung von der ortüblichen Vergleichsmiete ergibt (Schmidt-\n\nFutterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 231; Kunze/Tietzsch, WuM 2003, 423, \n\n425 f.). Entgegen der Auffassung der Revision steht dem nicht entgegen, dass \n\ndie vorangegangene, unter Berücksichtigung der Zinsverbilligung erfolgte Miet-\n\nerhöhung zum Bestandteil der Grundmiete geworden und in der nach § 558 \n\nBGB zu erhöhenden Ausgangsmiete enthalten ist. Durch die in § 558 Abs. 5 \n\nBGB - ebenso wie zuvor schon in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG - angeordnete An-\n\nrechnung der Drittmittel soll erreicht werden, dass bei einer Mieterhöhung auf \n\ndie ortsübliche Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten in je-\n\ndem Fall dem Mieter zugute kommen (vgl. BT-Drs. 8/1861, Satz 5 zu § 2 MHG). \n\nSolange dem Vermieter öffentliche Fördermittel in Form der Zinsverbilligung \n\ntatsächlich zufließen, sind diese daher bei jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB \n\ndurch Absetzung des Förderbetrags von der ortsüblichen Miete zugunsten des \n\nMieters zu berücksichtigen. \n\n14 \n\ncc) Da die Zinsverbilligung hier noch bis zum 31. Oktober 2008 andauer-\n\nte, war sie bei der von der Klägerin im Jahr 2004 geltend gemachten Mieterhö-\n\nhung zu berücksichtigen und musste die Klägerin deshalb Angaben zu ihrer \n\nHöhe nebst den zugrunde liegenden Berechnungspositionen machen. Diese \n\nAngaben waren auch nicht deshalb entbehrlich, weil sie bereits in dem früheren \n\nMieterhöhungsschreiben vom 21. März 2000 enthalten waren. Denn die Kläge-\n\nrin konnte nicht davon ausgehen, dass der Beklagten die damaligen Schreiben \n\nnoch vorlagen und ihr deren Bedeutung auch für das vorliegende, vier Jahre \n\nspäter durchgeführte Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB bewusst war. \n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. April 2004 war deshalb zu-\n\nnächst formell unwirksam. \n\n15 \n\nc) Die Klägerin hat das zunächst unzureichend begründete Mieterhö-\n\nhungsverlangen jedoch im Laufe des Prozesses nachgebessert. Denn sie hat \n\n- nachdem sich die Beklagte im Prozess darauf berufen hatte, dass die bei der \n\nim Jahr 2000 erfolgten Mieterhöhung berücksichtigte Zinsverbilligung erneut zu \n\nihren Gunsten anzusetzen sei - das frühere Mieterhöhungsverlangen vom \n\n21. März 2000, das die erforderlichen Angaben zur Höhe und Berechnung der \n\nZinsverbilligung enthielt, als Anlage zum Schriftsatz vom 27. Januar 2005, auf \n\ndie die Revisionsbegründung verweist, noch einmal vorgelegt. Damit hat sie \n\nden zunächst bestehenden Mangel des Erhöhungsverlangens behoben (§ 558b \n\nAbs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit schadet es der Klägerin auch nicht, dass sie wei-\n\nterhin an ihrer Rechtsauffassung festgehalten hat, eine Anrechnung der Zins-\n\nverbilligung habe im Rahmen der jetzigen Mieterhöhung nicht mehr zu erfolgen. \n\n16 \n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Klägerin war damit vom Zeitpunkt des \n\nZugangs des Schriftsatzes vom 27. Januar 2005 an formell ordnungsgemäß \n\nbegründet und wirksam; es lief lediglich eine neue Zustimmungsfrist für die Be-\n\nklagte ab diesem Zeitpunkt (§ 558b Abs. 3 Satz 2 BGB). \n\nIII. \n\n17 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-\n\nben, es ist daher aufzuheben (§ 562 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur End-\n\nentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folge- \n\nrichtig - keine Feststellungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete getrof-\n\nfen hat. Der Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. \n\nBall Dr. Frellesen Hermanns \n\n Dr. Milger Dr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Görlitz, Entscheidung vom 23.07.2007 - 1 C 642/04 - \n\nLG Görlitz, Entscheidung vom 10.06.2008 - 2 S 63/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_179-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-01/viii-zr-179-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558b","ref_norm":"558b","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_179-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_179-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-01/viii-zr-179-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_179-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:23:45.531503+00:00"}}