{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_166-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-02-18","aktenzeichen":"VIII ZR 166/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 166/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n18. Februar 2009 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 18. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Dessau-Roßlau vom 15. Mai 2008 – unter Verwer-\n\nfung des Rechtsmittels im Übrigen – im Kostenpunkt und insoweit \n\naufgehoben, als auf die Berufung der Beklagten unter Abänderung \n\ndes Urteils des Amtsgerichts Dessau vom 13. Dezember 2007 die \n\nKlage hinsichtlich eines 622,59 € nebst Zinsen übersteigenden \n\nBetrages (434,34 €) abgewiesen worden ist. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das vorbezeichnete Urteil des \n\nAmtsgerichts Dessau wird insoweit zurückgewiesen, als die Be-\n\nklagte darin zur Zahlung eines Betrages von 45,70 € nebst Zinsen \n\nverurteilt ist. \n\nIm Übrigen wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Ent-\n\nscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das \n\nBerufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nZwischen den Parteien bestand in der Zeit vom 13. Januar 1996 bis zum \n\n30. September 2006 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in D. . Hinsicht-\n\nlich der Schönheitsreparaturen enthielt der Formularmietvertrag folgende Be-\n\nstimmungen: \n\n\"§ 9 Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen \n\n1. Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zu-\nstand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Verein-\nbarungen getroffen sind. \n\n2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Die-\nse umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände \nund Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentü-\nren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das \nStreichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der \nMieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu \nhalten, Teppichböden zu reinigen. \n\n Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Ver-\n\ntragsbeginn gerechnet, in \nKüche, Bad und WC \nalle 3 Jahre, \nfür alle übrigen Räume alle 5 Jahre \nauszuführen. \n\n□ Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen \nsach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen. \n\n□ Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Er hat \nsie nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendi-\ngung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben. \n\n□ Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen \nRäumen Rauhfaser (Wand & Decke), Tapeten in neutralem Farbton \nneu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen in neutralen \nFarbtönen neu lackiert. Nassräume über Fliesen gestrichen. \n\nDer Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem \nbeschriebenen Zustand zurückzugeben. \n\n...\" \n\n2 \n\nDie Beklagte hat bei der Abrechnung über die von den Klägern erbrachte \n\nMietkaution Beträge von insgesamt 1.056,83 € abgezogen und nicht an die Klä-\n\nger ausgekehrt (434,34 € wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen, \n\n407,51 € wegen Beschädigung von Türzargen und Schließblechen, 167,96 € \n\nwegen beschädigter Silikonfugen sowie 47,13 € im Hinblick auf Reinigungskos-\n\nten). \n\n3 \n\nDie Kläger haben Zahlung des einbehaltenen Betrags von 1.056,93 € \n\nnebst Zinsen sowie weiterer 109,78 € begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklag-\n\nte unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 1.056,93 € \n\nnebst Zinsen verurteilt. Das Landgericht hat dieses Urteil auf die Berufung der \n\nBeklagten abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung \n\ndes erstinstanzlichen Urteils. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat zum Teil Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit \n\nfür das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDer von den Klägern noch geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung \n\nder Kaution sei durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Gegen-\n\nforderungen untergegangen. Der Beklagten stehe ein Schadensersatzanspruch \n\nin Höhe von 434,34 € wegen des schlecht (\"wolkig\") ausgeführten Decken- und \n\nWandanstrichs zu. Ferner könne sie 31,13 € wegen unterlassener Reinigung, \n\n407,51 € wegen der Beschädigung von Türzargen und Schließblechen sowie \n\n167,96 € wegen unsachgemäßen Überstreichens von Silikonfugen beanspru-\n\nchen. Schließlich greife die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung mit ei-\n\nnem Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Badewanne jeden-\n\nfalls in Höhe eines Betrags von 15,96 € durch, so dass kein rückzahlbarer An-\n\nspruch der Kläger verbleibe. \n\n7 \n\nDie Kläger hätten sich im Mietvertrag wirksam zur Durchführung von \n\nSchönheitsreparaturen verpflichtet. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen \n\nauf die Mieter benachteilige diese nicht unangemessen. Insbesondere liege \n\nkein starrer Fristenplan vor, denn durch den Einschub \"bei normaler Benutzung\" \n\nwerde für den Mieter in gleicher Weise wie mit Zusätzen wie \"im allgemeinen\" \n\nund \"in der Regel\" deutlich gemacht, dass keine \"starre\" Abhängigkeit von ei-\n\nnem Fristenplan gemeint sei, sondern dass eine Anpassung der Renovierungs-\n\nintervalle nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich sei. \n\n8 \n\nEin solcher Renovierungsbedarf der Wohnung habe bei Auszug der Klä-\n\nger unstreitig vorgelegen; die Kläger hätten die Wohnung deshalb auch gestri-\n\nchen, allerdings, wie die durchgeführte Beweisaufnahme ergeben habe, nicht \n\nfachgemäß, so dass Nacharbeiten zu den von der Klägerin geltend gemachten \n\nKosten von 434,34 € erforderlich gewesen seien. Eine Fristsetzung zur Nacher-\n\nfüllung sei entbehrlich gewesen, weil das Verhalten der Kläger bei der Rückga-\n\nbe der Wohnung als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung anzuse-\n\nhen sei. \n\n9 \n\nDie Revision ist im Umfang ihrer – beschränkten – Zulassung begründet; \n\nim Übrigen ist sie unzulässig. \n\nII. \n\n10 \n\n1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist nur teilweise zulässig, weil \n\ndas Berufungsgericht die Revision lediglich beschränkt zugelassen hat. Das \n\nergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung \n\ndes Bundesgerichtshofs zulässig und ausreichend ist (BGHZ 153, 358, 360 f. \n\nm.w.N.), aus den Gründen des Urteils. Darin hat das Berufungsgericht die Zu-\n\nlassung der Revision damit begründet, dass der Wirksamkeit der hier verwen-\n\ndeten Schönheitsreparaturklausel grundsätzliche Bedeutung zukomme, weil \n\nderartige Klauseln in einer Vielzahl von Mietverträgen Verwendung gefunden \n\nhätten. Die Frage, um deren Klärung es dem Berufungsgericht danach geht, \n\nbetrifft allein den Anspruch der Beklagten wegen der nicht bzw. unzureichend \n\n(\"wolkiger\" Anstrich) durchgeführten Schönheitsreparaturen, hingegen nicht die \n\nweiteren von der Beklagten wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlas-\n\nsener Reinigung aufgeführten Kosten. Die Zulassung der Revision beschränkt \n\nsich demgemäß auf die Forderung der Beklagten auf Schadensersatz in Höhe \n\nvon 434,34 € wegen des wolkigen Anstrichs der Decke und Wände, mit dem sie \n\ngegen den als solchen unstreitigen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der \n\nKaution aufgerechnet hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist diese Be-\n\nschränkung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, weil \n\nsie einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffes \n\nbetrifft, auf den die Revisionskläger selbst ihre Revision hätten beschränken \n\nkönnen (Senatsurteile vom 16. Juli 2007 - VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556, \n\nTz. 14 sowie vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9 \n\nm.w.N.). \n\n11 \n\n2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Beklag-\n\nten ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 434,34 € zustehe, weil die Kläger \n\nbei ihrem Auszug die Wände nicht deckend gestrichen hätten und deshalb \n\nNacharbeiten zu Kosten in dieser Höhe erforderlich gewesen seien. Entgegen \n\nder Auffassung des Berufungsgerichts waren die Beklagten zur Ausführung von \n\nSchönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Die formularmäßige Abwälzung der \n\nSchönheitsreparaturen im Mietvertrag vom 13. Januar 1996 ist wegen unange-\n\nmessener Benachteiligung der Mieter unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). \n\n12 \n\na) Dies gilt zunächst für die allgemeine Abwälzung der Schönheitsrepa-\n\nraturen in § 9 Ziffer 2 des Mietvertrags. Diese ist, wie die Revision zu Recht \n\nrügt, deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie auch für während \n\nder Mietzeit auszuführende Schönheitsreparaturen eine bestimmte Farbwahl \n\n(\"neutrale Farbtöne\") vorschreibt. Eine Formularklausel, die den Mieter auch \n\nwährend der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen \n\nFarbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen \n\nLebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse \n\ndes Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (Senatsurteil \n\nvom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 17, vgl. auch Senats-\n\nurteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NZM 2008, 926, Tz. 15). Dies ist \n\nbei der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, denn sie verlangt – allgemein – \n\neine Dekoration in neutralen Farbtönen und enthält keine Beschränkung auf \n\nden im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung geforderten Zustand. Die formu-\n\nlarmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung \n\nder Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht \n\nzur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin (Senatsurteil vom \n\n18. Juni 2008, aaO, Tz. 19). Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob die \n\nKlausel – wie die Revision geltend macht - ungeachtet des Zusatzes \"bei nor-\n\nmaler Benutzung\" einen starren Fristenplan für die Schönheitsreparaturen ent-\n\nhält und deshalb zusätzlich aus diesem Grund unwirksam ist. \n\n13 \n\nb) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt sich eine \n\nPflicht der Kläger zur Renovierung auch nicht aus der weiteren Klausel am En-\n\nde von § 9 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Wohnung in neutralem \n\nFarbton neu gestrichen übernimmt und sich zur Rückgabe in dem so beschrie-\n\nbenen Zustand verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine formularmäßig ver-\n\neinbarte Endrenovierungsklausel, die den Mieter am Ende der Mietzeit zur \n\nDurchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Reno-\n\nvierungsbedarf verpflichtet. Derartige Klauseln sind nach der Rechtsprechung \n\ndes Senats wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam \n\n(Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, \n\nTz. 13). \n\n14 \n\nc) Da die Kläger mithin überhaupt nicht zur Ausführung von Schönheits-\n\nreparaturen verpflichtet waren, kommt ein Schadensersatzanspruch der Beklag-\n\nten aus § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281 BGB auf Erstattung der durch die Nachar-\n\nbeiten erforderlichen Kosten nicht in Betracht. Eine andere Beurteilung wäre nur \n\ndann geboten, wenn die mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten \n\nSchönheitsreparaturen zusätzliche Schäden an Decken und Wänden verur-\n\nsacht hätte, so dass der Beklagten höhere Kosten entstanden wären, als wenn \n\ndie Kläger überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätten. Dies ist aber offen-\n\nsichtlich nicht der Fall, da die Beklagte lediglich geltend macht, dass der von \n\nden Klägern ungleichmäßig (\"wolkig\") aufgebrachte Anstrich nachgearbeitet \n\nwerden musste. \n\nIII. \n\n15 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-\n\nben, soweit es die von der Beklagten gegenüber dem Anspruch der Kläger auf \n\nAuskehrung der Kaution erklärte Aufrechnung mit einem Schadensersatzan-\n\nspruch in Höhe von 434,34 € wegen des schlecht ausgeführten Decken- und \n\nWandanstrichs hat durchgreifen lassen und deshalb in Abänderung des erstin-\n\nstanzlichen Urteils die Klage hinsichtlich eines 622,59 € übersteigenden Betra-\n\nges abgewiesen hat; insoweit ist das Urteil des Berufungsgerichts daher aufzu-\n\nheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). \n\n16 \n\nDer Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, soweit es be-\n\nzüglich der von der Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung mit einem Schadens-\n\nersatzanspruch in Höhe von noch 388,64 € (404,60 € abzüglich vom Beru-\n\nfungsgericht bereits zuerkannter 15,96 €) wegen der Beschädigung der Bade-\n\nwanne weiterer Feststellungen des Berufungsgerichts bedarf. Das Berufungs-\n\ngericht hat - vor dem Hintergrund seiner Auffassung zum überwiegenden Erfolg \n\nder Hauptaufrechnung folgerichtig – insoweit nur in Höhe eines Teilbetrages \n\nvon 15,96 € Feststellungen zur Schadenshöhe getroffen und über die Hilfsauf-\n\nrechnung entschieden. Da der Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen \n\nnicht ausgeführter Schönheitsreparaturen nicht zusteht und die hierauf gestütz-\n\nte Aufrechnung ins Leere geht, ist vom Berufungsgericht nunmehr über die \n\nnoch im Streit befindliche Hilfsaufrechnung (388,64 €) zu entscheiden. \n\n17 \n\nIn Höhe des Differenzbetrages von 45,70 € (434,34 € abzüglich \n\n388,68 €) - insoweit steht dem als solchen unstreitigen Anspruch der Kläger auf \n\nAuskehrung der Kaution kein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten \n\ngegenüber – kann der Senat hingegen selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO); \n\ninsoweit ist die Klage begründet und folglich die Berufung der Beklagten gegen \n\ndas Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr.Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Dessau, Entscheidung vom 13.12.2007 - 4 C 327/07 - \n\nLG Dessau, Entscheidung vom 15.05.2008 - 6 S 11/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_166-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-18/viii-zr-166-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_166-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_166-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-18/viii-zr-166-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_166-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:11:52.515236+00:00"}}