{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_165-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-07-14","aktenzeichen":"VIII ZR 165/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 535, § 573 Abs. 2 Nr. 1 Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erschei- nung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinba- rung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitar- beiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mie- ter die Darlegungs- und Beweislast.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n14. Juli 2009 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 165/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 535, § 573 Abs. 2 Nr. 1 \n\nGeschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erschei-\n\nnung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinba-\n\nrung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis \n\nzur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitar-\n\nbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mie-\n\nter die Darlegungs- und Beweislast. \n\nBGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 - LG Frankfurt am Main \nAG Frankfurt am Main \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter \n\nDr. Schneider \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 17. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. Mai 2008 aufgeho-\n\nben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten haben von der Klägerin mit Vertrag vom 5. Januar 2004 \n\neine 2-Zimmer-Wohnung in F. gemietet, die sie zusammen mit \n\nihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung \"zu \n\nWohnzwecken\". Ferner ist in § 11 des Mietvertrags zur Benutzung der Miet-\n\nräume bestimmt: \n\n\"1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten \nZwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. \n\n…\" \n\n2 \n\nDer Beklagte zu 1 ist als selbständiger Immobilienmakler tätig; da er \n\nnicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Miet-\n\nwohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Be-\n\nklagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerb-\n\nliche Nutzung zu unterlassen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Juni 2007 \n\nerklärte die Klägerin wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlo-\n\nse, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die \n\nBeklagten vergeblich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Hierfür \n\nentstanden der Klägerin Anwaltskosten in Höhe von 489,45 €. \n\n3 \n\nDie Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz \n\nder vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten \n\nentsprechend den Anträgen der Klägerin verurteilt. Auf die Berufung der Be-\n\nklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die \n\nKlage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er-\n\nstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDer Räumungsanspruch sei unbegründet, weil die Kündigung der Kläge-\n\nrin vom 4. Juni 2007 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dass der Beklagte \n\nzu 1 in der Wohnung ein Gewerbe betreibe, reiche nicht einmal als Grund für \n\neine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 \n\nBGB aus. Weder dem Gesetzeswortlaut noch dem Gesetzeszweck sei zu ent-\n\nnehmen, dass jegliche gewerbliche Nutzung bereits an sich Grund einer Kündi-\n\ngung sein könne. Dem stehe schon entgegen, dass sonst eine überwältigende \n\nAnzahl von Existenzgründern um den Bestand ihrer Wohnverhältnisse fürchten \n\nmüsste. Auch könne eine Existenzgründung nicht von einer vorher eingeholten \n\nErlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Nutzung abhängig gemacht werden. \n\nVielmehr sei eine gewerbliche Nutzung nur dann vertragswidrig, wenn sie ent-\n\nweder die vertragsgemäße Wohnnutzung überwiege oder wenn von ihr weiter-\n\ngehende Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter als durch eine übli-\n\nche Wohnnutzung ausgingen. \n\n7 \n\nAusreichende Anhaltspunkte für eine in diesem Sinne vertragswidrige \n\nWohnnutzung bestünden hier nicht. Der durchschnittliche Kunde eines Immobi-\n\nlienmaklers knüpfe den Kontakt zu einem Makler nicht, indem er dessen Büro \n\naufsuche, sondern telefonisch oder per Internet; weitere Kontakte erfolgten ty-\n\npischerweise durch Übersendung von Unterlagen oder Wahrnehmung eines \n\nOrtstermins an dem zur Vermittlung stehenden Immobilienobjekt. \n\n8 \n\nDass - wie die Klägerin behauptet habe - Mitarbeiter des Beklagten in der \n\nWohnung verkehrten, dieser auf der homepage seiner Firma sein \"Team\" an-\n\npreise und ca. zwei- bis dreimal in sechs Monaten Kundenbesuche stattfänden, \n\nsei unerheblich. Daraus lasse sich nicht herleiten, dass mehr als ein Schreib-\n\ntischarbeitsplatz in der Wohnung benutzt werde und mehr Besucher die Woh-\n\nnung aufsuchten als bei gewöhnlicher Wohnnutzung üblich. \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht \n\nstand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räu-\n\nII. \n\nmungsanspruch der Klägerin (§ 546 Abs. 1 BGB) infolge einer gemäß § 573 \n\nAbs. 2 Nr. 1 BGB begründeten Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs \n\nder Mietsache nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungs-\n\ngerichts kann die Grenze vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung schon \n\ndann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen \n\nZwecken nutzt und damit - wie hier - nach außen hin in Erscheinung tritt. \n\n10 \n\n1. In welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen ei-\n\nner geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf, ist in Rechtsprechung und Litera-\n\ntur umstritten. \n\n11 \n\na) Nach einer verbreiteten Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, \n\nwird von dem bei Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend verein-\n\nbarten Vertragszweck \"Wohnen\" auch eine berufliche oder gewerbliche Tätig-\n\nkeit des Mieters umfasst, sofern es sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung \n\nhandelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt, und von der teilgewerblichen \n\nNutzung keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die \n\nMitmieter ausgehen als bei einer ausschließlichen Wohnnutzung (LG Hamburg, \n\nWuM 1985, 263 sowie WuM 1993, 188; LG Osnabrück WuM 1986, 94; Sternel, \n\nMietrecht Aktuell, 4. Aufl., VI Rdnr. 213; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB \n\n(2006), § 535 Rdnr. 36 f.). Teilweise wird auch darauf abgestellt, ob andere \n\nMieter die gewerbliche Tätigkeit in vergleichbaren Fällen ebenfalls in der Woh-\n\nnung ausüben oder ob dafür üblicherweise Geschäftsraum angemietet wird \n\n(Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 266 ff.) \n\n12 \n\nb) Das LG Berlin (NJW-RR 1993, 907, 908 und NZM 2002, 1029, 1030) \n\nstellt hingegen darauf ab, ob bei wertender Betrachtung von einer \"regelmäßi-\n\ngen kommerziellen Tätigkeit\" des Mieters auszugehen ist. Kraemer (in: \n\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III. A \n\nRdnr. 1003) hält schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten und gele-\n\ngentliche Büroarbeiten für zulässig, sieht aber die Grenze überschritten, wenn \n\ndie gewerbliche Tätigkeit Außenwirkung entfaltet und Laufkundschaft anzieht \n\noder wenn Angestellte zu gewerblichen Zwecken beschäftigt werden. \n\n13 \n\n2. Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit \n\neiner geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er \n\ndie Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden \n\nempfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. \n\n14 \n\na) Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeits-\n\nzimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach \n\nder Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des \"Wohnens\"; \n\nhierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telear-\n\nbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der \n\nEmpfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Woh-\n\nnung. \n\n15 \n\nb) Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die \n\nnach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der \n\nVermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich \n\nnicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und \n\nGlauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu ertei-\n\nlen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um \n\neine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr \n\nhandelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so orga-\n\nnisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielswei-\n\nse bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch er-\n\nledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von et-\n\nwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsa-\n\nche oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird \n\netwa - worauf auch das Berufungsgericht hinweist - in der Existenzgründungs-\n\nphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können. \n\n16 \n\nc) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelmäßig nicht in Be-\n\ntracht, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Woh-\n\nnung beschäftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten bestrittenen \n\nVortrag der Klägerin hier der Fall ist. Das Berufungsgericht, das dieses Vorbrin-\n\ngen als richtig unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne die-\n\nsen Punkt zu klären. \n\nIII. \n\n17 \n\nNach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-\n\nben; es ist daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung \n\nreif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine \n\nFeststellungen dazu getroffen hat, ob der Beklagte Mitarbeiter seines Maklerbü-\n\nros in der Wohnung beschäftigt. Bei der weiteren Sachaufklärung wird das Be-\n\nrufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass es entgegen der Auffassung der \n\nRevisionserwiderung Sache des Mieters ist darzulegen und zu beweisen, dass \n\nfür eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mit-\n\narbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit auch im Übrigen \n\nso ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung kei-\n\nne ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen ausgehen. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Schneider \n\nVorinstanzen: \n\nAG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 18.12.2007 - 33 C 2808/07-29 - \n\nLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.05.2008 - 2/17 S 19/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_165-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-07-14/viii-zr-165-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_165-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_165-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-07-14/viii-zr-165-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_165-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:41:58.689805+00:00"}}