{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_159-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-10-14","aktenzeichen":"VIII ZR 159/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Zum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieter- höhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber einem einzelnen Mitglied der Genossenschaft.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n14. Oktober 2009 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 159/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 558 \n\nZum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieter-\n\nhöhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber einem einzelnen Mitglied der \n\nGenossenschaft. \n\nBGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 159/08 - LG Köln \nAG Köln \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider und die Rich-\n\nterin Dr. Fetzer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Köln vom 8. Mai 2008 wird zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und \n\nschloss mit dieser am 27. April 1971 einen Nutzungsvertrag über eine Genos-\n\nsenschaftswohnung in K. . Seit dem 1. Juni 2003 betrug die Grundmiete \n\n341,95 €; seit dem 1. November 2004 beträgt sie 376,20 €. \n\nIm Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht \n\nund Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgeführt. Wegen der damit ver-\n\nbundenen Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub minderte die Klägerin - als \n\neinziges Genossenschaftsmitglied - die Miete für November 2005 durch ent-\n\nsprechende Kürzung der Miete für Januar 2006 rückwirkend um 50 %. Die Be-\n\nklagte wies mit Schreiben vom 21. Dezember 2005 und 4. Januar 2006 die an-\n\ngekündigte Minderung zunächst als unverhältnismäßig zurück. Weiter heißt es \n\nim Schreiben vom 4. Januar 2006: \n\n\"Wir möchten Sie nochmals darauf aufmerksam machen, dass Sie Mit-\nglied in einer Genossenschaft, also einer Solidargemeinschaft, sind. \nOhne diese Gemeinschaft, deren Leitgedanke u.a. ein Miteinander und \nFüreinander ist, wäre die von uns durchgeführte Maßnahme an dem Ob-\njekt R. 5-11 nicht realisierbar. \n\nZudem würden Sie auf dem freien Markt direkt nach Abschluss der \nMaßnahme eine Erhöhung der Grundnutzungsgebühr aufgrund der Mo-\ndernisierungsarbeiten erhalten. Da wir auf das Wohl unserer Mitglieder \nachten und wir uns zudem über die Beeinträchtigungen während der \nBauphase für unsere Mitglieder bewusst sind, sehen wir von einer sol-\nchen Erhöhung in der Regel ab. Mitglieder, die jedoch auf ihr Mietminde-\nrungsrecht bestehen, müssen mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr \nzum nächstmöglichen Zeitpunkt rechnen. \n\nNatürlich sprechen wir unseren Mitgliedern das Recht zur Vornahme der \nMinderung nicht ab. Wir weisen allerdings darauf hin, dass die Vornah-\nme einer Mietminderung dem genossenschaftlichen Grundgedanken wi-\nderspricht und appellieren an unsere Mitglieder, auf dieses Minderungs-\nrecht zu verzichten. Letztendlich profitieren Sie als Mitglied mit den übri-\ngen Mitgliedern von den von uns eingesetzten Mitteln für Modernisie-\nrungs- und Sanierungsarbeiten. \n\nVor diesem Hintergrund empfehlen wir Ihnen, Ihre Mietminderung noch-\nmals zu überdenken.\" \n\n3 \n\nDie Klägerin bestand auf der von ihr vorgenommenen Minderung, die \n\ndaraufhin von der Beklagten akzeptiert wurde. Mit Schreiben vom 9. März 2006 \n\nbegehrte die Beklagte unter Berücksichtigung von Zuschlägen unter anderem \n\nfür die neuen Isolierglasfenster die Zustimmung der Klägerin zu einer Anhebung \n\nder Grundmiete ab dem 1. Juni 2006 auf 410,34 €. Die Klägerin stimmte nicht \n\nzu. \n\n4 \n\nMit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst die Feststellung begehrt, dass \n\nMieterhöhungsverlangen, bei denen die Klägerin gegenüber anderen Mitglie-\n\ndern der Beklagten ohne Rechtsgrund schlechter gestellt werde, unwirksam \n\nsind. Die Beklagte hat Widerklage auf Zustimmung der Klägerin zur begehrten \n\nMieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage abgewiesen \n\nund der Widerklage stattgegeben. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ih-\n\nren Feststellungsantrag in einen Unterlassungsantrag abgeändert hat, ist erfolg-\n\nlos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt \n\ndie Klägerin nur noch ihren auf Abweisung der Widerklage gerichteten Beru-\n\nfungsantrag weiter. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht (LG Köln, ZMR 2008, 718 f.) hat, soweit im Revisi-\n\nonsverfahren von Interesse, ausgeführt: \n\nDas Amtsgericht habe zu Recht der Widerklage entsprochen. Die Vor-\n\naussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB lägen vor. Die Klägerin \n\nbehaupte selbst nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch die seitens \n\nder Beklagten geforderte Erhöhung der Miete überschritten werde. Sie berufe \n\nsich allein darauf, dass die individuelle Sanktion in Form einer Mieterhöhung zu \n\nLasten eines einzelnen Genossenschaftsmitglieds dem Genossenschaftsge-\n\ndanken widerspreche. Damit habe die Klägerin keinen Erfolg. Zutreffend sei \n\nzwar, dass der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz nicht nur die mitglied-\n\nschaftliche Stellung als solche beherrsche, sondern von der Genossenschaft \n\nauch im Nutzungsverhältnis zu beachten sei. Die rechtliche Gleichstellung der \n\nMitglieder sei allerdings nicht absolut. Inhalt des Gleichbehandlungsgrundsat-\n\nzes sei vielmehr, einzelne Mitglieder der Genossenschaft nicht ohne sachlichen \n\nGrund anders zu behandeln als andere Mitglieder. Im vorliegenden Fall habe \n\ndie Klägerin wegen der mit den Modernisierungsmaßnahmen einhergehenden \n\nBeeinträchtigungen von ihrem - unabdingbaren - Recht auf Minderung der Mie-\n\nte nach § 536 BGB Gebrauch gemacht, während die anderen Mitglieder der \n\nGenossenschaft im Interesse der Genossenschaft von einer möglichen Minde-\n\nrung abgesehen hätten. Damit habe die Klägerin selbst einen Unterschied ge-\n\nschaffen zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft, an den die Genos-\n\nsenschaft unterschiedliche Folgen knüpfen könne, ohne gegen das Verbot von \n\nWillkür zu verstoßen. Die Beklagte habe daher von dem ihr nach § 558 BGB \n\nzustehenden Recht zur Mieterhöhung in zulässiger Weise Gebrauch gemacht; \n\nein Ermessensfehlgebrauch oder -missbrauch liege nicht vor. \n\nII. \n\n8 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom-\n\nmen, dass der Beklagten der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch \n\nauf Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der Grundmiete auf 410,34 € ab \n\ndem 1. Juni 2006 zusteht. Das Mieterhöhungsverlangen verstößt weder gegen \n\ndas genossenschaftsrechtliche Gebot zur Gleichbehandlung der Mitglieder der \n\nGenossenschaft noch gegen die genossenschaftsrechtliche Treuepflicht der \n\nBeklagten oder gegen deren Satzung. \n\n9 \n\n1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der gel-\n\ntend gemachte Anspruch der Beklagten auf Zustimmung der Klägerin zur Erhö-\n\nhung der Grundmiete nach § 558 BGB zu beurteilen ist. Denn bei dem genos-\n\nsenschaftsrechtlichen Nutzungsvertrag vom 27. April 1971 handelt es sich der \n\nSache nach um einen Mietvertrag (vgl. Senatsurteil vom 10. September 2003 \n\n- VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691, unter II). \n\n10 \n\n2. Die formellen und materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB für \n\ndas Zustimmungsbegehren der Beklagten sind nach den rechtsfehlerfreien, von \n\nder Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt. \n\n11 \n\n3. Dem Anspruch der Beklagten aus § 558 BGB steht das genossen-\n\nschaftsrechtliche Gebot der Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossen-\n\nschaft nicht entgegen. Mit dem nur gegenüber der Klägerin geltend gemachten \n\nErhöhungsverlangen verstößt die Beklagte, anders als die Revision meint, nicht \n\ngegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz oder gegen ihre \n\ngenossenschaftsrechtliche Treuepflicht. \n\n12 \n\na) Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gilt nicht nur für \n\ndie sich aus der Mitgliedschaft ergebenden Beziehungen zwischen der Genos-\n\nsenschaft und ihren Mitgliedern, sondern auch für die Rechte und Pflichten, die \n\nsich für die einzelnen Mitglieder aus der Inanspruchnahme von Genossen-\n\nschaftseinrichtungen ergeben (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960 - II ZR 24/58, \n\nNJW 1960, 2142). Er fordert im genossenschaftlich geprägten Mietverhältnis \n\neine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung \n\nder Genossenschaftsmieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., \n\n§ 535 BGB Rdnr. 98; Börstinghaus, jurisPR-Mietrecht 2/2009, Anm. 4; Keßler, \n\nDer genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz im Recht der Woh-\n\nnungsgenossenschaften, in: Genossenschaftliches Nutzungsverhältnis und \n\nMietrecht, 2003, S. 38 f.). Die Genossenschaft und ihre Organe sind daher be-\n\nrechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen \n\nden Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differen-\n\nzieren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; Börstinghaus, aaO; Keßler, aaO: \n\n\"Relative Gleichbehandlung\"; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO). \n\n13 \n\nb) Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes kann zwar den \n\nAnspruch begründen, die benachteiligten Genossen so zu stellen, wie die be-\n\nvorzugten Mitglieder gestellt worden sind (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO, \n\nLs.). Ein solcher Anspruch steht der Klägerin aber nicht zu. Denn das Beru-\n\nfungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Beklagte mit dem auf die \n\nKlägerin beschränkten Erhöhungsverlangen nicht gegen den genossenschaftli-\n\nchen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Da die Klägerin - als einziges Mit-\n\nglied der Genossenschaft - die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verur-\n\nsachten Beeinträchtigungen gemindert hat, hat sie keinen Anspruch darauf, \n\ndass die Beklagte ihr gegenüber auf das - nach § 558 BGB berechtigte - Miet-\n\nerhöhungsverlangen ebenso verzichtet wie gegenüber den anderen Genossen-\n\nschaftsmietern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, darauf aber \n\nverzichtet haben (ebenso Börstinghaus, aaO; Krautschneider, WuM 2006, 184). \n\n14 \n\naa) Die Revision meint dagegen, die Beklagte dürfe die allein von der \n\nKlägerin vorgenommene Minderung der Miete nicht zum Anlass für eine Mieter-\n\nhöhung nur gegenüber der Klägerin nehmen. Dies trifft nicht zu, auch wenn die \n\nKlägerin unstreitig zur Minderung berechtigt war und das Minderungsrecht un-\n\nabdingbar ist (§ 536 Abs. 4 BGB). Die Beklagte hat das Minderungsrecht der \n\nKlägerin nicht in Frage gestellt; sie hat die Minderung akzeptiert. Aus der Be-\n\nrechtigung der Klägerin zur Minderung folgt aber nicht, dass es der Beklagten \n\nverwehrt wäre, auf die berechtigte Minderung seitens der Klägerin mit einem \n\n- nach § 558 BGB berechtigten - Mieterhöhungsverlangen zu reagieren. \n\n15 \n\nDas Minderungsrecht nach § 536 BGB ist zwar unabdingbar (§ 536 \n\nAbs. 4 BGB); gleichwohl kann der Mieter auf eine konkrete, aus einem be-\n\nstimmtem Anlass gerechtfertigte Minderung verzichten. Die Beklagte hatte der \n\nKlägerin im Schreiben vom 4. Januar 2006 in Aussicht gestellt, dass sie gegen-\n\nüber der Klägerin - ebenso wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmie-\n\ntern - von einer Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsar-\n\nbeiten absehen wird, wenn die Klägerin - ebenso wie die anderen Genossen-\n\nschaftsmieter - auf eine Minderung verzichtet. Damit hatte die Klägerin die Wahl \n\nzwischen einer Minderung, zu der sie berechtigt war, und einem freiwilligen Ver-\n\nzicht der Beklagten auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung. Es liegt \n\nkein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz darin, dass sich die Be-\n\nklagte gegenüber der Klägerin ebenso verhielt wie gegenüber den anderen Ge-\n\nnossenschaftsmietern, die ebenso wie die Klägerin vor der Wahl standen, auf \n\neine Minderung zu verzichten oder eine Mieterhöhung in Kauf zu nehmen. \n\nWenn sich die Klägerin für die Minderung entschied, so hat sie keinen Anspruch \n\nauf den von der Beklagten angebotenen Verzicht auf eine Mieterhöhung. Die \n\nKlägerin kann unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung mit den anderen \n\nGenossenschaftsmietern nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietmin-\n\nderung als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf eine nach § 558 \n\nBGB zulässige Mieterhöhung zu kommen (ebenso Börstinghaus, aaO). \n\n16 \n\nbb) Entgegen der Auffassung der Revision ist die von der Beklagten \n\nnunmehr begehrte Mieterhöhung auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer \n\nübermäßigen Reaktion unzulässig. Zwar hat die Klägerin aufgrund der dauer-\n\nhaften Mieterhöhung ab dem 1. Juni 2006 im Ergebnis mehr an Miete zu zahlen \n\nals den Betrag, um den sie die Miete für November 2005 gemindert hat. Auch \n\ndies ist aber die von der Klägerin hinzunehmende Folge ihrer eigenen Ent-\n\nscheidung gegen das Angebot der Beklagten, von einer Mieterhöhung nach \n\n§ 558 BGB abzusehen, wenn die Klägerin ebenso wie die anderen Genossen-\n\nschaftsmitglieder auf eine Mietminderung verzichtete. Die Beklagte ist auch \n\nnicht verpflichtet, die erhöhte Miete nur so lange zu verlangen, bis sie die ge-\n\nminderten Beträge wieder erhalten hat (aA Krautschneider, aaO). Für eine der-\n\nartige zeitliche Beschränkung des Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhö-\n\nhung bietet § 558 BGB keinen Raum. \n\n17 \n\n4. Entgegen der Auffassung der Revision folgt die Unzulässigkeit der \n\nMieterhöhung auch nicht aus § 15 Abs. 1 Buchst. b der Satzung. Um Gemein-\n\nschaftshilfe im Sinne der Satzung geht es hier nicht. Der freiwillige Verzicht aller \n\nMitglieder der Genossenschaft - mit Ausnahme der Klägerin - auf eine Minde-\n\nrung der Miete stellt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, \n\nkeine Gemeinschaftshilfe im Sinne dieser Satzungsbestimmung dar. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Schneider \n\nDr. Fetzer \n\nVorinstanzen: \n\nAG Köln, Entscheidung vom 06.10.2006 - 201 C 194/06 - \n\nLG Köln, Entscheidung vom 08.05.2008 - 1 S 387/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_159-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-14/viii-zr-159-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_159-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_159-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-14/viii-zr-159-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_159-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:00:17.749386+00:00"}}