{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_142-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-04-29","aktenzeichen":"VIII ZR 142/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 543 Verkündet am: 29. April 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 142/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 543 \n\nVerkündet am: \n29. April 2009 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nEine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass \n\nder Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar \n\nist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn \n\neiner der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. \n\nBGH, Urteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08 - LG Darmstadt \n\nAG Michelstadt \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 4. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst \n\nund Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 7. Zivilkam-\n\nmer des Landgerichts Darmstadt vom 30. April 2008 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Kläger er-\n\nkannt worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Michelstadt vom \n\n29. November 2007 teilweise abgeändert. \n\nDer Beklagte wird verurteilt, die Freigabe des Sparguthabens auf \n\ndem Sparkonto Nummer der Zweckverbandssparkas-\n\nse D. zu erklären sowie das Sparbuch zu dem vorgenannten \n\nKonto, ausgestellt auf den Kläger, an die Zweckverbandssparkas-\n\nse D. herauszugeben. \n\nDie Widerklage wird abgewiesen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger waren seit 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten. \n\nMit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die \n\naußerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietver-\n\nhältnisses zum 30. April 2005, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als \n\n10 % von der mit „ca. 100 m²“ vereinbarten Wohnfläche abweiche. Sie zogen \n\nEnde Januar 2005 aus und stellten die Mietzahlung ein. \n\n2 \n\nDie Kläger haben die Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens \n\nnebst Herausgabe des Kautionssparbuchs sowie die Rückzahlung von \n\n4.901,11 € überzahlter Miete nebst Zinsen begehrt. Widerklagend hat der Be-\n\nklagte - soweit in der Revisionsinstanz noch von Interesse - die Zahlung restli-\n\ncher Miete für Februar bis April 2005 in Höhe von 2.045,55 € nebst Zinsen ver-\n\nlangt. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverstän-\n\ndigengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² be-\n\nträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, unter Abwei-\n\nsung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 4.901,11 € nebst Zinsen ver-\n\nurteilt. Auf die Widerklage hat es die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an \n\nden Beklagten 1.600,85 € nebst Zinsen zu zahlen. Auf die Berufung der Kläger \n\nhat das Landgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Be-\n\ntrag von 1.263,45 € nebst Zinsen ermäßigt und die weitergehende Berufung \n\nzurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfol-\n\ngen die Kläger ihre erstinstanzlichen Anträge hinsichtlich der Kaution und der \n\nAbweisung der Widerklage weiter. \n\n \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, \n\nim Wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Berufung der Kläger sei nur insoweit begründet, als der Beklagte für \n\ndie drei Monate bis zur Beendigung des Mietverhältnisses infolge der hilfsweise \n\nerklärten ordentlichen Kündigung mit der Widerklage nur noch die Nettomiete, \n\njedoch wegen zwischenzeitlich erfolgter Abrechnung keine Vorauszahlungen \n\nauf die Nebenkosten mehr verlangen könne. \n\n7 \n\nDie außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch Anwalts-\n\nschreiben vom 24. Januar 2005 habe nicht zu einer Beendigung des Mietver-\n\nhältnisses schon zum Ende des Monats Januar 2005 geführt. Diese fristlose \n\nKündigung sei unwirksam gewesen, weil die Voraussetzungen des § 543 BGB \n\nnicht vorlägen. \n\n8 \n\nDa den Klägern als Mietern nur eine Mietfläche zur Verfügung gestellt \n\nworden sei, die nach den unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des \n\nSachverständigen um deutlich mehr als 10 % unter der im Mietvertrag verein-\n\nbarten Fläche liege, sei ihnen insoweit der vertragsgemäße Gebrauch der Miet-\n\nsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt worden. Damit seien zwar vordergrün-\n\ndig die „grundsätzlichen Voraussetzungen“ für eine außerordentliche fristlose \n\nKündigung aus wichtigem Grund gegeben (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). \n\n9 \n\nDennoch sei ein uneingeschränktes fristloses Kündigungsrecht des Mie-\n\nters bei einer sich wie hier unter Berücksichtigung der Dachschrägen ergeben-\n\nden Flächenabweichung von 22,63 % als unbillig anzusehen. Weiche die tat-\n\nsächliche Größe der überlassenen Mietfläche von den Angaben im Mietvertrag \n\nab, so führe dies nicht in jedem Fall zu einem fristlosen Kündigungsrecht des \n\nMieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB. Vielmehr müsse der Mieter darle-\n\ngen, weshalb die nunmehr festgestellte Minderfläche, deren Fehlen ihm bisher \n\nnicht aufgefallen sei, ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung sein solle. \n\nDazu bedürfe es der Darlegung besonderer konkreter Umstände, die dem Mie-\n\nter die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz des Anspruchs auf Mietminde-\n\nrung unzumutbar erscheinen ließen. Solche Gründe seien von den Klägern \n\nnicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich. Die Kläger hätten offen-\n\nsichtlich während des Verlaufs des Mietverhältnisses zu keiner Zeit eine für sie \n\nfühlbare Einschränkung ihres Mietgebrauchs hinnehmen müssen. Sie hätten \n\ngenau die Räume uneingeschränkt nutzen können, die sie vor Vertragsab-\n\nschluss besichtigt und als für ihre Zwecke tauglich angemietet hätten. Nach \n\ndiesen Umständen sei es für die Kläger durchaus zumutbar, bis zum Ablauf der \n\n\"regulären\" Kündigungsfrist noch drei Monate zuzuwarten. Auch aus § 543 \n\nAbs. 1 BGB ergebe sich letztlich nichts anderes. Geboten sei eine umfassende \n\nInteressenabwägung. \n\n10 \n\nDie Widerklage sei in Höhe der angesichts der Wohnungsgröße reduzier-\n\nten Nettomiete begründet. Da somit dem Beklagten noch restliche Mietzinsan-\n\nsprüche aus dem zum 30. April 2005 beendeten Mietverhältnis zustünden, be-\n\nstehe trotz des erheblichen Zeitablaufs das Sicherungsbedürfnis an dem Kauti-\n\nonsguthaben fort. Der Beklagte mache insoweit zu Recht von seinem Zurück-\n\nbehaltungsrecht Gebrauch. \n\nII. \n\n11 \n\n12 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n Durch die Kündigung der Kläger vom 24. Januar 2005 ist das Mietver-\n\nhältnis entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bereits zum 31. Januar \n\n2005 und nicht erst zum 30. April 2005 beendet worden. Die vom Berufungsge-\n\nricht angeführten Gründe tragen den Ausschluss der außerordentlichen fristlo-\n\nsen Kündigung der Kläger gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht. \n\n13 \n\n1. Im Ausgangspunkt zutreffend sieht das Berufungsgericht in der Ab-\n\nweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen \n\nWohnfläche um 22,63 % einen Mangel der Mietwohnung im Sinne von § 536 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, \n\nWuM 2004, 268, und VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947), der zur Folge hat, dass \n\nden Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht recht-\n\nzeitig gewährt wurde und daher die „grundsätzlichen Voraussetzungen“ einer \n\naußerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 \n\nAbs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. \n\n14 \n\nDas Kündigungsrecht ist hier auch weder nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB \n\nnoch nach § 543 Abs. 4 Satz 1 in Verbindung mit § 536b BGB ausgeschlossen, \n\nwie das Berufungsgericht zutreffend ausführt. Da der Vermieter bei einer Ab-\n\nweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche einer bestehen-\n\nden Wohnung regelmäßig keine Abhilfe schaffen kann, ist eine Abmahnung \n\noder Fristsetzung zur Mängelbeseitigung entbehrlich. Auch war den Klägern \n\nnach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Mangel \n\nder Mietsache bei Mietvertragsabschluss weder bekannt noch infolge grober \n\nFahrlässigkeit unbekannt geblieben, da sich die Flächendifferenz erst später \n\nbeim Nachmessen der Wohnung gezeigt hat. \n\n15 \n\n2. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht dagegen, die fristlose Kündi-\n\ngung sei unwirksam, weil die Kläger nicht dargelegt hätten, weshalb die nun-\n\nmehr festgestellte Minderfläche, deren Fehlen ihnen zuvor nicht aufgefallen sei, \n\nein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung sein solle. Eine fristlose Kündi-\n\ngung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter dar-\n\nlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für \n\ndie Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer \n\nder in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. \n\n16 \n\na) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Gewerbe-\n\nraummiete (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147, \n\nTz. 10; noch zweifelnd: Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, \n\n2152, unter II 4 c aa) ist bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB \n\neine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 \n\nBGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertrags-\n\nfortsetzung, zusätzlich erfüllt sein müssen. Hiervon abzuweichen besteht für die \n\nWohnraummiete kein Anlass. Dies entspricht auch einer verbreiteten Auffas-\n\nsung im Schrifttum zum Wohnraummietrecht (Schmidt-Futterer/Blank, Miet-\n\nrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 3 m.w.N.; Lammel, Wohnraummietrecht, \n\n3. Aufl., § 543 Rdnr. 60; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 543 Rdnr. 10; Pa-\n\nlandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 543 Rdnr. 6; aA MünchKommBGB/Bieber, \n\n5. Aufl., § 543 Rdnr. 22, 23; einschränkend Kraemer, NZM 2001, 553, 557 f.). \n\nNach der Gesetzessystematik handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 \n\nNr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte \n\nFälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt \n\nsind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB \n\nzur fristlosen Kündigung gegeben. \n\n17 \n\nb) Unabhängig von den vorgenannten Ausführungen kann das Recht zur \n\naußerordentlichen fristlosen Kündigung allerdings aufgrund besonderer Um-\n\nstände des Einzelfalls verwirkt sein (vgl. BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006, \n\naaO, Tz. 11). Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbe-\n\nginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag \n\nangegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum \n\nAnlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. \n\n18 \n\nAnhaltspunkte dafür, dass die außerordentliche fristlose Kündigung der \n\nKläger aufgrund derartiger besonderer Umstände treuwidrig oder verwirkt sein \n\nkönnte, sind den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu ent-\n\nnehmen. \n\n19 \n\n3. Da dem Beklagten somit keine restliche Miete für die Monate Februar \n\nbis April 2005 zusteht, ist sein Sicherungsbedürfnis an dem Kautionsguthaben \n\nentfallen, so dass er zu dessen Freigabe verpflichtet ist. \n\nIII. \n\n20 \n\nNach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es \n\nist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst ent-\n\nscheiden, da keine weiteren Feststellungen erforderlich sind und die Sache zur \n\nEndentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Auf die Rechtsmittel der Kläger ist \n\nder Klage auf Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens sowie Herausga-\n\nbe des Kautionssparbuchs stattzugeben und die Widerklage abzuweisen. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nRichter am Bundesgerichtshof \nDr. Wolst ist wegen Eintritts in den \nRuhestand gehindert, zu unterschreiben. \nKarlsruhe, 28.04.2009 \n\nDr. Frellesen \nRichter am Bundesgerichtshof \nDr. Frellesen ist urlaubsabwesend \nund daher gehindert, zu unterschreiben. \nKarlsruhe, 28.04.2009 \n\nBall \n\nBall \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Michelstadt, Entscheidung vom 29.11.2007 - 1 C 825/05 - \n\nLG Darmstadt, Entscheidung vom 30.04.2008 - 7 S 2/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_142-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-29/viii-zr-142-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":13},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536b","ref_norm":"536b","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_142-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_142-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-29/viii-zr-142-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_142-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:24:13.280304+00:00"}}