{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_128-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-04-08","aktenzeichen":"VIII ZR 128/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 8. April 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 556 Abs. 1, II. BVO § 27 Abs. 1, BGB § 307 Bb Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil be- findet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 128/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n8. April 2009 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 556 Abs. 1, II. BVO § 27 Abs. 1, BGB § 307 Bb \n\nEine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein \n\nMieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung \n\nnicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil be-\n\nfindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom \n\n20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557). \n\nBGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 128/08 - LG Berlin \n\nAG Charlottenburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des \n\nLandgerichts Berlin vom 11. März 2008 wird zurückgewiesen. \n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte ist seit 1991 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. . \n\nDer Formularmietvertrag der Parteien enthält folgende Regelungen: \n\n\"§ 3 Miete und Nebenkosten \n… \n2. Nebenkosten (z. B. Heizkostenvorschuss) \n Betriebskostenvorschuß gem. § 27 der II. BVO zur Zeit \nzur Zeit \n Heizkostenvorauszahlung \n … \n\n 95,-- DM \n140,-- DM \n\n§ 4 Zahlung der Miete und der Nebenkosten \n… \n2. Die Nebenkosten für ______ werden in Form monatlicher Abschlags-\nzahlungen erhoben und sind jährlich nach dem Stichtag vom ______ \neines jeden Jahres mit dem Mieter abzurechnen. … \n\n… \n\n§ 6 Benutzung der Aufzugsanlagen und Treppenhausreinigung \n1. Der Mieter ist berechtigt, vorhandene Aufzugsanlagen mitzubenutzen. \n…\" \n\n2 \n\nDie Wohnung der Beklagten befindet sich im 4. Obergeschoss des hinte-\n\nren Quergebäudes des Anwesens, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflü-\n\ngeln und diesem Quergebäude besteht. Im Vorderhaus ist ein Aufzug vorhan-\n\nden, mit dem die Wohnungen im Quergebäude nicht erreicht werden können. \n\nDie Beklagte weigert sich deshalb, die in den Betriebskostenabrechnungen der \n\nKlägerin für die Jahre 2002 bis 2005 enthaltenen Aufzugskosten zu bezahlen. \n\nEin sich nach Abzug der Aufzugskosten zu ihren Gunsten rechnerisch erge-\n\nbendes Guthaben von insgesamt 304,16 € verrechnete sie mit der Miete; die \n\nsich zu ihren Lasten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 er-\n\ngebende Nachforderung von 29,51 € beglich sie nicht. \n\n3 \n\nMit der Klage macht die Klägerin unter anderem die wegen der Verrech-\n\nnung rückständige Miete und den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskosten-\n\nabrechnung 2004 in Höhe von insgesamt 333,67 € nebst Zinsen geltend. Das \n\nAmtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist \n\nerfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-\n\nfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. \n\n \n \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDie Parteien hätten die Umlegung der Fahrstuhlkosten nicht vereinbart. \n\nSie hätten zwar in § 3 Nr. 2 des Mietvertrags die Umlage der Betriebskosten im \n\nSinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen, also auch die \n\nUmlage von etwaigen Fahrstuhlkosten. Gemäß § 556a Abs. 1 BGB seien Be-\n\ntriebskosten auch nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wenn nichts \n\nanderes vereinbart sei. Aus der Bezeichnung der Wohnung im Mietvertrag mit \n\n\"W. , Quergebäude\" lasse sich jedoch nicht ersehen, ob als maß-\n\ngebliche Wirtschaftseinheit lediglich das Quergebäude oder sämtliche auf dem \n\nGründstück W. befindlichen Gebäude gemeint sein sollten. Man-\n\ngels ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag sei nur das konkrete Gebäude, \n\nim dem sich die Wohnung befinde, als diejenige Einheit anzusehen, für die die \n\nParteien die Umlage der Betriebskosten vereinbart hätten. Danach dürfe die \n\nKlägerin hier nur die Betriebskosten des Quergebäudes umlegen. \n\n7 \n\nAuch wenn § 19 des Wohnungsförderungsgesetzes (gemeint wohl: § 19 \n\nAbs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes – WoFG – in der bis zum 31. De-\n\nzember 2006 geltenden Fassung) und § 27 der Zweiten Berechnungsverord-\n\nnung als Betriebskosten diejenigen Kosten definierten, die dem Eigentümer \n\ndurch das Eigentum am Grundstück entstünden, werde auch dort hinsichtlich \n\nder übrigen Kosten auf das Gebäude abgestellt; der Gesetzgeber unterscheide \n\nzwischen Betriebskosten, die durch das Grundstück entstünden und hinsichtlich \n\nderer eine Wirtschaftseinheit hinsichtlich sämtlicher auf dem Grundstück ste-\n\nhender Gebäude gebildet werden müsse, und gebäudebezogenen Betriebs-\n\nkosten. Das ergebe sich weiter aus § 24 Abs. 2 der NeubaumietenVO, wonach \n\nim öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnungsbau der Vermieter (nur) \n\nden Erdgeschossmieter von den Kosten des Fahrstuhls freistellen könne. Da in \n\neinem Nachbargebäude wohnhafte Mieter noch weniger Nutzen vom Aufzug \n\nhätten, müsse der Gesetzgeber davon ausgegangen sein, dass sie von vorn-\n\nherein keine Fahrstuhlkosten zu tragen hätten. \n\n8 \n\nDanach seien als Gebäude im Sinne von § 19 WoFG bei größeren \n\nWohnanlagen grundsätzlich die Bauten mit jeweils eigenem Aufgang anzuse-\n\nhen. Ein Quergebäude in einem Berliner Altbau mit Hinterhöfen sei deshalb ein \n\neigenständiges Gebäude in diesem Sinne. Der Vermieter dürfe zwar Wirt-\n\nschaftseinheiten aus mehreren Gebäuden bilden, wenn dies sachdienlich sei. \n\nVoraussetzung sei jedoch dieselbe Bauweise und Ausstattung der zusammen-\n\ngefassten Gebäude, soweit sich diese Merkmale auf die geltend gemachten \n\nBetriebskosten auswirkten. \n\n9 \n\n10 \n\nII. \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. \n\n1. Allerdings haben die Parteien entgegen der Auffassung der Revisi-\n\nonserwiderung in § 3 Nr. 2 des Mietvertrags grundsätzlich gemäß § 556 Abs. 1 \n\nBGB vereinbart, dass die Beklagte Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zwei-\n\nten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV) zu tragen hat. Nach der \n\nRechtsprechung des Senats genügt für die Berechtigung zur Umlegung von \n\nBetriebskosten eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 \n\nII. BV, sofern es sich nicht um \"sonstige Betriebskosten\" im Sinne von Nr. 17 \n\nder Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 \n\n– VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, Tz. 19, und vom 7. April 2004 – VIII ZR \n\n167/03, NJW-RR 2004, 875, unter II 1 b bb). Der Verweis auf § 27 II. BV findet \n\nsich in dem Mietvertrag der Parteien zwar nur im Zusammenhang mit der Ver-\n\npflichtung der Beklagten zur Zahlung eines Betriebskostenvorschusses. Da-\n\ndurch wird jedoch für den Mieter hinreichend deutlich, dass er Betriebskosten \n\nim Sinne der in § 27 Abs. 1 II. BV enthaltenen Definition zu tragen hat und dass \n\nes sich bei dem Vorschuss um Abschlagszahlungen auf solche Betriebskosten \n\nhandelt. Die Vereinbarung zur Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter \n\nwird ferner nicht dadurch unklar (§ 307 Abs. 1 Satz 3 BGB), dass der Mietver-\n\ntrag nur eine Bezugnahme auf § 27 II. BV und nicht zugleich auf die Anlage 3 \n\nzu dieser Vorschrift enthält, in der die umlagefähigen Betriebskosten, unter an-\n\nderem die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzu-\n\nges (Nr. 7), aufgeführt sind. Die Maßgeblichkeit dieser Aufstellung ergibt sich \n\nerkennbar daraus, dass § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV in der zur Zeit des Vertrags-\n\nabschlusses der Parteien geltenden Fassung unmittelbar auf diese Anlage 3 \n\nverwiesen hat. \n\n11 \n\n2. Mit der Vereinbarung in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages hat die Klägerin \n\nder Beklagten jedoch nicht wirksam anteilige Kosten der im Vorderhaus befind-\n\nlichen Aufzugsanlage auferlegt. Dabei kann offen bleiben, ob sich diese Be-\n\nschränkung der Umlagevereinbarung schon im Wege der Auslegung der ge-\n\nnannten Mietvertragsklausel ergibt, wie das Berufungsgericht angenommen hat. \n\nJedenfalls würde die Beklagte durch eine Verpflichtung zur anteiligen Über-\n\nnahme der Aufzugskosten unangemessen benachteiligt, so dass eine solche \n\nBestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam wäre. \n\n12 \n\na) Nach § 27 Abs. 1 Satz 1 II. BV sind allerdings Betriebskosten alle Kos-\n\nten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den \n\nbestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, \n\nder Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend ent-\n\nstehen. Dazu gehören hier auch die Aufzugskosten, unabhängig davon, ob man \n\ndas Quergebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, – wie das \n\nBerufungsgericht – als selbständiges Gebäude betrachtet, das mit den übrigen \n\nGebäuden auf dem Grundstück \"W. \" lediglich eine Wirtschafts-\n\neinheit bildet, oder ob es sich dabei – wie die Revision geltend macht – um ei-\n\nnen Teil eines einheitlichen Gebäudes handelt, das aus Vorderhaus, Seitenflü-\n\ngeln und Quergebäude besteht. \n\n13 \n\nb) Es ist jedoch anerkannt, dass an Kosten für Einrichtungen, die einzel-\n\nnen Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind, die \"ausgeschlossenen\" \n\nMieter nicht beteiligt werden dürfen (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR \n\n135/03, WuM 2004, 399, unter II 2, für Gartenflächen; KG, GE 2005, 1424, \n\n1425, für Heizungsanlagen; OLG Düsseldorf, DWW 2000, 54, für Aufzugsanla-\n\ngen; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556a Rdnr. 8; Ehlert, in: Bamberger/ \n\nRoth, 2. Aufl., § 556a Rdnr. 13). Wenn etwa ein Aufzug nur in eine Dachge-\n\nschosswohnung führt, hat folglich der Mieter dieser Wohnung die Aufzugs-\n\nkosten allein zu tragen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., \n\n§ 556a BGB Rdnr. 101). \n\n14 \n\nEntsprechendes muss gelten, wenn der Aufzug nur einem Teil der Mieter \n\neines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit zur Verfügung steht. Auf die Mie-\n\nter der übrigen Wohnungen, die durch den Aufzug nicht erschlossen werden in \n\ndem Sinne, dass von dem Aufzug aus kein Zugang zu den Wohnungen besteht, \n\nkönnen Aufzugskosten deshalb nicht umgelegt werden (LG Berlin, GE 2005, \n\n1489; Staudinger/Weitemeyer, BGB \n\n(2006), § 556a Rdnr. 26; Palandt/ \n\nWeidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 89). So liegt der Fall hier. Die Woh-\n\nnung der Beklagten ist nach den unangegriffen gebliebenen tatrichterlichen \n\nFeststellungen mit dem Aufzug, der sich im Vorderhaus befindet, nicht zu errei-\n\nchen. \n\n15 \n\nc) Dadurch unterscheidet sich der hier zu beurteilende Sachverhalt von \n\ndem Fall des Erdgeschossmieters, dessen Wohnung mit dem Aufzug erreicht \n\nwerden kann, auch wenn er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht \n\nnutzt. Für diesen Fall hat der Senat (Urteil vom 20. September 2006 – VIII ZR \n\n103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 12 ff.) ausgesprochen, dass der Erdgeschossmie-\n\nter eine Beteiligung an den Aufzugskosten aufgrund eines einheitlichen, gene-\n\nralisierenden Maßstabs AGB-rechtlich hinzunehmen hat, weil es naheläge, an-\n\ndernfalls auch bei den Mietern der Wohnungen in den höher gelegenen Etagen \n\nnach dem Grad der tatsächlichen Nutzung zu differenzieren, der damit ange-\n\nstrebten möglichst weitgehenden Umlagegerechtigkeit aber Gründe der Prakti-\n\nkabilität und der Transparenz der Abrechnung entgegenstehen. \n\n16 \n\nDie Grenze der Zumutbarkeit einer generalisierenden Betrachtungsweise \n\nfür den Mieter wird jedoch überschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tat-\n\nsächlich nicht nutzt oder dafür kein Bedürfnis hat, sondern wenn seine Woh-\n\nnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann. Ob etwas anderes \n\ngilt, wenn dem Mieter der Aufzug ungeachtet dessen jedenfalls zur Verfügung \n\nsteht, um etwa einen seiner Wohnung zugewiesenen Keller oder eine Gemein-\n\nschaftseinrichtung zu erreichen (vgl. LG Berlin, GE 2007, 54), kann dahinste- \n\nhen, weil dafür im vorliegenden Fall nach den tatrichterlichen Feststellungen \n\nkeine Anhaltspunkte bestehen. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 01.03.2007 - 223 C 328/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2008 - 65 S 111/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_128-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-08/viii-zr-128-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":2},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_128-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_128-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-08/viii-zr-128-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_128-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:26:50.928354+00:00"}}