{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_127-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-03-11","aktenzeichen":"VIII ZR 127/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 577a Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskün- digungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n11. März 2009 \nVorusso, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 127/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 577a \n\nDie Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten \n\nWohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskün-\n\ndigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im \n\nSinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar. \n\nBGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08 - LG München I \n\nAG München \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 11. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 14. Zivil-\n\nkammer des Landgerichts München I vom 23. April 2008 aufgeho-\n\nben und das Urteil des Amtsgerichts München vom 23. März 2007 \n\nabgeändert. \n\nDie Klägerinnen werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh-\n\nnung J. Straße in M. , be-\n\nstehend aus einem Zimmer, Küche, Dusche/WC und Kelleranteil, \n\ngeräumt an die Beklagte herauszugeben. \n\nDen Klägerinnen wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2009 \n\neingeräumt. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerinnen sind seit dem 1. August 1999 Mieterinnen einer Woh-\n\nnung in M. . Der vormalige Eigentümer des Hauses wandelte am 19. April \n\n2002 das Anwesen in Wohnungs- und Teileigentum um. Die von den Klägerin-\n\nnen gemietete Wohnung wurde am 25. Juli 2002 von der Beklagten erworben. \n\nDiese lebt mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung, die ihrem Ehemann gehört. \n\n2 \n\nAufgrund einer Vereinbarung der Parteien vom 19. Januar 2003 wurde \n\nvon der Zweizimmerwohnung der Klägerinnen ein Zimmer abgetrennt und bau-\n\nlich mit der Wohnung des Ehemanns der Beklagten verbunden. Die Klägerin-\n\nnen erhielten dafür 10.000 €; außerdem wurde die Miete für die verbleibende \n\nEinzimmerwohnung auf 150 € monatlich gesenkt. Ab November 2005 wurde die \n\nWohnung mit Zustimmung jedenfalls der Klägerin zu 1 zumindest auch von dem \n\nAu-pair-Mädchen L. G. der Beklagten genutzt, das bis dahin in der Woh-\n\nnung der Familie der Beklagten gelebt hatte. \n\n3 \n\nMit Schreiben vom 31. Juli 2006 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis \n\nmit den Klägerinnen zum 31. Januar 2007. Zur Begründung führte sie aus, dass \n\nsie für die Betreuung und Pflege ihrer beiden sechs und neun Jahre alten Kin-\n\nder und ihrer ebenfalls in ihrem Haushalt lebenden 72 Jahre alten pflegebedürf-\n\ntigen Schwiegermutter eine Betreuungsperson, derzeit L. G. , benötige und \n\nfür deren Unterbringung auf die Wohnung angewiesen sei. \n\n4 \n\nDie Klägerinnen haben mit ihrer Klage zunächst die Feststellung begehrt, \n\ndass das Mietverhältnis über den 31. Januar 2007 hinaus fortbesteht. Nachdem \n\ndie Beklagte Widerklage auf Räumung der Wohnung erhoben hatte, haben die \n\nParteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Klage übereinstimmend für erledigt \n\nerklärt. Das Amtsgericht hat die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerichte-\n\nte Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Widerklageantrag wei-\n\nter. \n\n \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDas Mietverhältnis sei wegen der Sperrfrist des § 577a BGB nicht been-\n\ndet. Jedenfalls sei § 577a BGB auf die vorliegende Fallgestaltung analog an-\n\nwendbar, wobei auf den in der Kündigung dargelegten Lebenssachverhalt (Be-\n\ndarf für die Betreuungsperson L. G. ) abzustellen sei. \n\nDass § 577a BGB nur auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB verweise, \n\nschließe eine analoge Anwendbarkeit der Vorschrift auf vergleichbare Fälle \n\nnicht aus. § 577a BGB verfolge den Zweck, die Mieter gegen die Umwandlung \n\nvon Miet- in Eigentumswohnungen besonders zu schützen. Den in § 577a \n\nAbs. 1 BGB ausdrücklich genannten Kündigungstatbeständen sei gemeinsam, \n\ndass diese Kündigungen nicht wegen Verschuldens des Mieters ausgespro-\n\nchen würden. Dem lasse sich die Wertung des Gesetzgebers entnehmen, dass \n\nder vertragstreue Mieter keine Nachteile durch die Begründung von Wohnungs-\n\neigentum erleiden solle. § 573 Abs. 1 BGB umfasse völlig unterschiedliche \n\nKündigungstatbestände. Da es nur schwer möglich sei, die Kasuistik zu diesem \n\nallgemeinen Kündigungstatbestand in § 577a Abs. 1 BGB einzubauen, sei es \n\nverständlich, dass sich der Gesetzgeber auf die im Gesetz eindeutig geregelten \n\nKündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB beschränkt habe, \n\nohne dass dem ein Analogieverbot entnommen werden könne. \n\n9 \n\nUnter dem Gesichtspunkt des \"a maiore ad minus\" sei vielmehr im vor-\n\nliegenden Fall eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1 BGB angezeigt. \n\nWenn das als Betreuungsperson tätige Au-pair-Mädchen noch - wie bis zum \n\nHerbst 2005 - in der Wohnung der Beklagten wohnte, wäre sie möglicherweise \n\nHaushaltsangehörige, für die Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB \n\ngeltend gemacht werden könnte, mit der Folge, dass § 577a BGB unmittelbar \n\nanwendbar wäre. Die Interessenlage im vorliegenden Fall sei nahezu identisch; \n\nder Unterschied bestehe nur darin, dass die Klägerinnen dem Au-pair-Mädchen \n\nbereits zuvor die Nutzung eines Zimmers in ihrer Wohnung gestattet hätten. Die \n\nräumliche Trennung zur Wohnung der Beklagten im selben Stockwerk sei je-\n\ndoch denkbar geringfügig. Es wäre schlichtweg unverständlich, wenn die etwas \n\ngeringere räumliche Verankerung des Au-pair-Mädchens in dem Anwesen zur \n\nWohnung der Beklagten im Ergebnis im Hinblick auf § 577a Abs. 1 BGB zu ei-\n\nner für die Beklagten günstigeren Rechtsposition führen könnte. \n\n10 \n\nDen Klägerinnen sei es auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 242 \n\nBGB verwehrt, sich auf die Sperrfristregelung des § 577a BGB zu berufen. Der \n\nKündigungsschutz der Mieter hänge nicht von der Nutzung der von ihnen an-\n\ngemieteten Wohnung ab. Zudem könne sich die Lebensplanung des Mieters \n\n- wie im vorliegenden Fall auch vorgetragen - wieder ändern und eine persönli-\n\nche Nutzung der Wohnung erforderlich machen. \n\nII. \n\n11 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nEntgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Berufung der Beklagten auf \n\nein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne \n\nvon § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht durch § 577a BGB ausgeschlossen. \n\n12 \n\nDas Berufungsgericht geht auf der Grundlage der in der Berufungsin-\n\nstanz nicht angegriffenen amtsgerichtlichen Feststellungen davon aus, dass \n\ndas Au-pair-Mädchen L. G. jedenfalls ab Herbst 2005 nicht mehr Angehö-\n\nrige des Haushalts der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB war, die \n\nKündigung seitens der Beklagten ihre Grundlage also nur in § 573 Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB haben kann. Eine ausschließlich auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ge-\n\nstützte Kündigung wird von der zehnjährigen Kündigungsbeschränkung des \n\n§ 577a Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen \n\nStaatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Woh-\n\nnungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) nicht \n\nerfasst. \n\n13 \n\n1. Nach seinem Wortlaut schließt § 577a BGB, wenn an den vermieteten \n\nWohnräumen - wie hier - nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigen-\n\ntum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, für den Er-\n\nwerber nur die Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 \n\nNr. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarfs- und Verwertungsinteresse) für die Dauer von \n\ndrei bzw. zehn Jahren aus. \n\n14 \n\n2. Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der \n\nGesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigen-\n\ntumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben wer-\n\nden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz \n\nfür den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist (BT-Drs. 11/6374, S. 5). \n\nGerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung \n\ndes vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an \n\neinen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die \n\nRechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene \n\nBeschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse \n\n(Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (BT-\n\nDrs. 11/6374, S. 5 f.). \n\n15 \n\nIn Ergänzung dazu ist die Sperrfrist für Verwertungskündigungen einge-\n\nführt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verlängerten) Sperrfrist für \n\nEigenbedarfskündigungen der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB \n\n(§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.), der dem Vermieter eine angemessene wirt-\n\nschaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die \n\nSperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der wirtschaftliche Wert der Wohnung \n\nsinkt. Der Mieter sollte deshalb gegen Kündigungen wegen Veräußerungsab-\n\nsichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen we-\n\ngen Eigenbedarfs (BT-Drs. 11/6374, S. 7). An dieser Schutzrichtung hat sich \n\ndurch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das \n\nMietrechtsreformgesetz nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 72 f.). \n\n16 \n\n3. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf andere Kündigungsgründe \n\nim Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aus, weil insoweit keine plan-\n\nwidrige Gesetzeslücke besteht. Auch unabhängig von Kündigungen wegen \n\nschuldhafter Pflichtverletzungen durch den Mieter umfasst § 573 Abs. 1 Satz 1 \n\nBGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände, die - nach der Auffassung \n\ndes Gesetzgebers - nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdrängung des \n\nMieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen wie die Eigenbedarfs- \n\nund die Verwertungskündigung. Dass ein Vermieter deshalb ein berechtigtes \n\nInteresse an der Kündigung hat, weil er die Wohnung für seinen Betrieb oder \n\n- wie hier - für Angestellte seines Haushalts benötigt, die ungeachtet ihrer auf \n\nden Haushalt des Vermieters bezogenen Tätigkeit in der Wohnung einen eige-\n\nnen Haushalt führen wollen und sollen, ist nicht in demselben Maße wahr-\n\nscheinlich wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten \n\nKündigungsgründe im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit \n\nEigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen. \n\n17 \n\nDer Senat ist deshalb mit der ganz herrschenden Meinung (Münch-\n\nKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 577a Rdnr. 9; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), \n\n§ 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577a Rdnr. 2; Franke \n\nin: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht (Stand Novem-\n\nber 2008), § 577a Anm. 5.1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 146; Lammel, Wohn-\n\nraummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 12; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Miet-\n\nrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 5; AnwK-BGB/Hinz, § 577a Rdnr. 15) der Auffas-\n\nsung, dass eine Erweiterung der Sperrfristregelung des § 577a BGB auf Kündi-\n\ngungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - wie die hier zu beurteilende - nicht in \n\nBetracht kommt. Allein, dass § 573 Abs. 2 BGB den Absatz 1 der Vorschrift \n\ndurch Regelbeispiele konkretisiert, rechtfertigt nicht die Annahme, dass § 577a \n\nBGB, der seinem Wortlaut nach nur für die Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 \n\nNr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (anderen) Fällen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB \n\nAnwendung finden muss, in denen die Kündigung nicht auf einer schuldhaften \n\nPflichtverletzung des Mieters beruht, sondern - im weiteren Sinne - zum Zwecke \n\neiner Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen wird (aA \n\nSchmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Barthel-\n\nmess, Wohraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b \n\nBGB Rdnr. 84). Vielmehr ist die Entscheidung des Gesetzgebers zu respektie-\n\nren, der den Anwendungsbereich von § 577a BGB auf die Eigenbedarfs- und \n\ndie Verwertungskündigung beschränkt hat (MünchKommBGB/Häublein, aaO). \n\nIII. \n\n18 \n\nDas Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist aufzu-\n\nheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, \n\nweil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur \n\nEndentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den von den Klägerinnen in \n\nder Berufungsinstanz nicht mehr angegriffenen tatbestandlichen Feststellungen \n\ndes Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, hat die \n\nBeklagte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses \n\nmit den Klägerinnen im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie die Woh-\n\nnung benötigt, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für ihre Kinder \n\nund ihre Schwiegermutter eingestellt werden musste, im selben Haus zu de-\n\ncken, ohne dass die Betreuungsperson im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB \n\nAngehörige ihres eigenen Haushalts ist. Die Kündigung der Beklagten vom \n\n31. Juli 2006 ist mithin wirksam und das Mietverhältnis der Parteien beendet. \n\nDie Beklagte kann deshalb von den Klägerinnen gemäß § 546 Abs. 1 BGB die \n\nRückgabe der Wohnung verlangen, so dass der Widerklage stattzugeben ist. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \nAG München, Entscheidung vom 23.03.2007 - 473 C 36952/06 - \nLG München I, Entscheidung vom 23.04.2008 - 14 S 7911/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_127-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-11/viii-zr-127-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 577a","ref_norm":"577a","n":17},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":15},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_127-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_127-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-11/viii-zr-127-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_127-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:17:02.555460+00:00"}}