{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_115-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-03-11","aktenzeichen":"VIII ZR 115/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 115/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n11. März 2009 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Januar 2009 durch den \n\nVorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen \n\nHermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des \n\nKammergerichts vom 7. April 2008 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung ihrer Mietwohnung infolge \n\nZahlungsverzugs in Anspruch. \n\nDie Beklagte mietete im Jahr 1997 eine Wohnung von der D. , \n\nwelche diese im Jahr 2004 an die Klägerin verkaufte. Die D. verwaltete \n\ndas streitige Objekt fortan für die Klägerin, worüber die Beklagte schriftlich in-\n\nformiert wurde. \n\nDie monatliche Bruttowarmmiete betrug zuletzt 265,92 €. Die D. \n\nsprach mit Schreiben vom 15. März 2007 die fristlose Kündigung wegen eines \n\nseit März 2006 angewachsenen Mietrückstands von 915,32 € aus. \n\n \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nMit der Klageschrift vom 16. April 2007, in der die Klägerin wegen eines \n\nMietrückstandes per April 2007 in Höhe von 1.072,48 € nochmals die fristlose \n\nKündigung erklärte, verlangt sie von der Beklagten die Räumung der Wohnung. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be-\n\nklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung \n\ndes erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nDie von der D. und der Klägerin unter dem 15. März 2007 und \n\n16. April 2007 ausgesprochenen Kündigungen hätten das Mietverhältnis nicht \n\nbeendet, so dass die Beklagte nicht zur Räumung und Herausgabe der Woh-\n\nnung nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sei. \n\nEs sei schon nicht ersichtlich, in wessen Namen die D. die Kün-\n\ndigung vom 15. März 2007 ausgesprochen habe. Wäre die Klägerin zu diesem \n\nZeitpunkt bereits als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen, hätte \n\ndie Kündigung in ihrem Namen ausgesprochen werden müssen. Dass die \n\nD. in diesem Fall als Hausverwalterin ebenfalls zur Kündigung im Na-\n\nmen der Klägerin berechtigt gewesen sei, lasse sich den Informationsschreiben \n\nvom 4. und 10. Oktober 2004 nicht entnehmen. Fehle es schon an der bei einer \n\nKündigung durch Bevollmächtigte notwendigen Fremdbezogenheit, könne offen \n\nbleiben, ob eine etwaige Hausverwaltervollmacht der D. diese über-\n\nhaupt zur Kündigung berechtigt habe. \n\n10 \n\nDie von der Klägerin in der Klageschrift vom 16. April 2007 ausgespro-\n\nchene Kündigung sei unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen \n\nFrist im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden sei. § 314 Abs. 3 \n\nBGB enthalte eine allgemeine und auch auf Mietverhältnisse anwendbare Re-\n\ngelung, die der beschleunigten Herbeiführung klarer Verhältnisse diene und der \n\nzu Grunde liege, dass nach längerem Zuwarten auch die Fortsetzung eines \n\nVertragsverhältnisses nicht mehr unzumutbar erscheine. Hier habe die Klägerin \n\nvorprozessual in zahlreichen Schreiben der D. trotz Vorliegens eines \n\nnach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB kündigungsrelevanten Mietrückstandes \n\nvon dem ihr zustehenden Kündigungsrecht keinen Gebrauch gemacht. Vor der \n\nKündigung vom 16. April 2007 hätte die Klägerin der Beklagten daher einen \n\neindeutigen Hinweis erteilen müssen, dass sie den behaupteten Mietrückstand \n\nnicht mehr hinnehme und bei Nichtbegleichung die fristlose Kündigung tatsäch-\n\nlich aussprechen werde. Da ein solcher Hinweis nicht erfolgt sei, sei die Kündi-\n\ngung vom 16. April 2007 rechtsmissbräuchlich und daher unbeachtlich. \n\n11 \n\nSoweit die Klägerin den Räumungsanspruch schließlich auf die im Beru-\n\nfungsverfahren mit Schriftsatz vom 31. März 2008 ausgesprochene Kündigung \n\nstütze, sei diese deshalb unbeachtlich, weil es sich um eine Klageänderung \n\nhandele, die als neuer Klagegrund ausschließlich im Rahmen einer Anschluss-\n\nberufung nach § 524 ZPO hätte geltend gemacht werden können. Eine in der \n\nKlageänderung liegende Anschlussberufung sei gemäß § 524 Abs. 2 Satz 2 \n\nZPO verspätet. \n\nII. \n\n12 \n\n13 \n\nDiese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Die Revision ist - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - \n\nunbeschränkt zugelassen. Das Berufungsgericht hat nach den Urteilsgründen \n\ndie Revision wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage, ob und inwieweit \n\n§ 314 Abs. 3 BGB für den Ausspruch einer auf Zahlungsrückstand gestützten \n\nKündigung zu berücksichtigen sei, zugelassen. Hierin liegt keine wirksame Be-\n\nschränkung der Zulassung der Revision, weil die Frage keinen tatsächlich und \n\nrechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs betrifft, auf den die Revisi-\n\nonsklägerin selbst ihre Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteile \n\nvom 16. Juni 2007 - VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556, Tz. 14; und vom 28. Juli \n\n2006 - VIII ZR 124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9). \n\n14 \n\n2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt ist die \n\nBeklagte gemäß § 546 BGB zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil \n\ndie Klägerin das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat. \n\n15 \n\na) Ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass der Wirksamkeit \n\nder Kündigung vom 15. März 2007 entgegenstand, dass sie nicht ausdrücklich \n\nim Namen der Klägerin erklärt war, bedarf keiner Entscheidung. Denn jedenfalls \n\ndie Kündigung vom 16. April 2007 hat das zwischen den Parteien bestehende \n\nMietverhältnis beendet. \n\n16 \n\nb) Die Klägerin war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen \n\nKündigung berechtigt, weil sich die Beklagte, wie für das Revisionsverfahren zu \n\nunterstellen ist, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug \n\nbefand, der die Miete für zwei Monate erreichte. \n\n17 \n\nEntgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Kündigung vom \n\n16. April 2007 nicht deshalb gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht \n\ninnerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von \n\ndem Kündigungsgrund erfolgt wäre. Dabei bedarf die im rechtswissenschaftli-\n\nchen Schrifttum umstrittene Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraum-\n\nmiete im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überhaupt Anwendung \n\nfinden kann (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB, \n\nRdnr. 123 f.; Erman/Hohloch, BGB, 12. Aufl., § 314 BGB Rdnr. 10; Lammel, \n\nWohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 175, 183, 185; MünchKomm \n\nBGB/Bieber, 5. Aufl., § 543 Rdnr. 53; MünchKommBGB/Gaier, aaO, § 314 \n\nBGB, Rdnr. 9; Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 314 BGB, Rdnr. 6; Weth in: \n\njurisPK-BGB, 4. Aufl., § 314 Rdnr. 5, 40; Erman/Jendrek, aaO, § 543 BGB \n\nRdnr. 3, Rdnr. 21 a.E.; vgl. zur Gewerbemiete auch BGH, Urteil vom 21. März \n\n2007 - XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886, Tz. 21 für eine auf die Nichtleistung \n\nder Kaution gestützte Kündigung) keiner Entscheidung. Denn auch bei einer \n\nAnwendung von § 314 Abs. 3 BGB ist die von der Klägerin am 16. April 2007 \n\nerklärte Kündigung wirksam. \n\n18 \n\nDer Umstand, dass die Klägerin nicht sogleich im November 2006 ge-\n\nkündigt hat, als mit 534,45 € bereits ein zur fristlosen Kündigung berechtigender \n\nRückstand von zwei Monatsmieten erreicht war, vermag eine illoyale Verspä-\n\ntung der am 16. April 2007 - wegen eines fast doppelt so hohen Mietrückstands \n\nerklärten - fristlosen Kündigung von vornherein nicht zu begründen. Für ein Ver-\n\ntrauen der Beklagten, die Klägerin werde den Mietrückstand hinnehmen und \n\nauch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von ihrem Kündigungsrecht \n\nkeinen Gebrauch machen, gibt es in dieser Situation keine Grundlage. \n\n19 \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Kündigung der \n\nKlägerin vom 16. April 2007 auch nicht deshalb missbräuchlich, weil sie zuvor \n\nnicht ausdrücklich eine fristlose Kündigung angedroht hat. Gemäß § 543 Abs. 3 \n\nSatz 2 Nr. 3 BGB bedarf es bei einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestütz-\n\nten Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB keiner vorherigen Fristset-\n\nzung oder Abmahnung. Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrück-\n\nstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt, ändert daran \n\nnichts und lässt eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung noch nicht treuwidrig \n\nerscheinen. \n\nIII. \n\n20 \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist \n\ndaher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent-\n\nscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob \n\ndie von der Beklagten behaupteten Mängel bestehen, eine Mietminderung in \n\nHöhe der von ihr einbehaltenen Beträge rechtfertigen und ob die Beklagte den \n\nZahlungsrückstand zu vertreten hat. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 30.08.2007 - 9 C 173/07 - \nKG Berlin, Entscheidung vom 07.04.2008 - 8 U 202/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_115-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-11/viii-zr-115-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 314","ref_norm":"314","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 524","ref_norm":"524","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_115-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_115-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-11/viii-zr-115-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_115-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:21:08.560996+00:00"}}