{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_110-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-03-04","aktenzeichen":"VIII ZR 110/08","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"BGB § 554 Abs. 2, 3, § 242 Be a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter aufer- legten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden. b) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen han- delt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglich- keit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 110/08 \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nVerkündet am: \n4. März 2009 \nRing, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 554 Abs. 2, 3, § 242 Be \n\na) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung \noder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 \nBGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter aufer-\nlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach \n§ 242 BGB dulden. \n\nb) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen han-\ndelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglich-\nkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an \neiner baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken. \n\nBGH, Versäumnisurteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08 - LG Darmstadt \n\nAG Langen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 4. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst \n\nund Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Darmstadt vom 13. Februar 2008 aufgehoben. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nLangen vom 24. September 2007 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-\n\ngen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines \n\nMehrfamilienhauses in L. . Die Klägerin ist Vermieterin dieser und der wei-\n\nteren Wohnungen des Hauses, das sie im Auftrag der Eigentümerin verwaltet. \n\nIm April 2005 stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gasein-\n\nzelöfen in den Wohnungen unter und über der Wohnung der Beklagten die Ab-\n\ngasgrenzwerte nicht einhielten. Das Umweltamt des zuständigen Landkreises \n\nforderte die Klägerin daraufhin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Hei-\n\nzungsanlage einzubauen. Die Klägerin entschloss sich zum Einbau einer Zent-\n\nralheizung und zum Anschluss aller Wohnungen an die neue Heizungsanlage. \n\n3 \n\nIm Auftrag der Klägerin informierte die Firma H. GmbH \n\ndie Beklagten mit Schreiben vom 16. November 2005, dass auch ihre noch mit \n\nGaseinzelöfen ausgestattete Wohnung an die bereits eingebaute Zentralhei-\n\nzung angeschlossen werden solle und dass für die Durchführung der dazu er-\n\nforderlichen Arbeiten der Zeitraum vom 5. bis 9. Dezember 2005 vorgesehen \n\nsei. Mit Schreiben vom 22. November 2005 teilten die Beklagten der Klägerin \n\nüber den örtlichen Mieterbund mit, dass sie in dem angegebenen Zeitraum kei-\n\nnerlei Arbeiten dulden würden. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 wandte sich die \n\nKlägerin erneut an die Beklagten und bat diese, der Heizungsfirma am 19. Juni \n\n2006 Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren, damit diese die Rohre für den An-\n\nschluss der über der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung im zweiten \n\nObergeschoss verlegen könne. Die Klägerin wies dabei darauf hin, dass der \n\nGaskachelofen der Wohnung im zweiten Obergeschoss die vom Gesetzgeber \n\nvorgegebenen Grenzwerte nicht mehr einhalte und diese Wohnung deshalb an \n\ndie Zentralheizung angeschlossen werden müsse. Hierzu sei es erforderlich, \n\ndie Heizungsrohre von der Erdgeschosswohnung durch die Wohnung der Be-\n\nklagten zu der Wohnung im zweiten Obergeschoss zu führen. \n\n4 \n\nNachdem die Beklagten die Duldung der Arbeiten weiterhin ablehnten, \n\nübersandte die Klägerin schließlich mit Schreiben vom 21. August 2006 einen \n\nGrundrissplan, aus dem sich die Lage der vorgesehenen Rohrleitungen ergab, \n\nund bat die Beklagten vergeblich, selbst einen ihnen genehmen Termin zur \n\nDurchführung der Arbeiten zu benennen. \n\n5 \n\nZwischenzeitlich hatte der Landkreis der Klägerin einen Bußgeldbe-\n\nscheid für den Fall angedroht, dass nicht unverzüglich der Anschluss der Woh-\n\nnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung \n\nund die Stilllegung der dort noch vorhandenen, die Abgaswerte nicht einhalten-\n\nden Gaseinzelöfen erfolge. \n\n6 \n\nDas Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen ge-\n\nrichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landge-\n\nricht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wieder-\n\nherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n7 \n\nDie Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Über das Rechtsmittel \n\nist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in \n\nder Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich ver-\n\ntreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der \n\nBeklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). \n\nI. \n\n8 \n\n9 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\nDie Beklagten seien gegenwärtig nicht zur Duldung der von der Klägerin \n\nbegehrten Baumaßnahmen in ihrer Wohnung verpflichtet, weil die Klägerin die \n\nArbeiten nicht gemäß § 554 BGB ordnungsgemäß angekündigt habe. § 554 \n\nBGB sei auch auf Maßnahmen anzuwenden, die nur in anderen Wohnungen in \n\ndemselben Gebäude zu einer Verbesserung führten. Auch die Durchlegung von \n\nSteigleitungen zur Modernisierung einer anderen Wohnung müsse wie eine \n\nModernisierungsankündigung in der betroffenen Mietwohnung selbst angekün-\n\ndigt werden. Eine Differenzierung der Anforderungen an die Ankündigungs-\n\npflicht danach, ob die Arbeiten zu einer Verbesserung nur der Nachbarwoh-\n\nnung oder auch der durch die Bauarbeiten beeinträchtigten Wohnung des Mie-\n\nters führe, sei nicht sachgerecht. Der Mieter sei nicht deswegen weniger \n\nschutzbedürftig oder sein Informationsinteresse nicht deswegen geringer, weil \n\ndie von ihm innegehaltene Wohnung nicht verbessert werde; dadurch werde \n\nlediglich die Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung entbehrlich. \n\n10 \n\nVoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gemäß § 554 Abs. 2 \n\nBGB sei gemäß § 554 Abs. 3 BGB eine formell ordnungsgemäße Ankündigung \n\nder Baumaßnahme, welche spätestens drei Monate vor deren Beginn zu erfol-\n\ngen habe und den Mieter über Art, Beginn, voraussichtlichen Umfang und Dau-\n\ner der Baumaßnahmen sowie gegebenenfalls über die voraussichtliche Höhe \n\neiner etwaigen Mieterhöhung informieren müsse. Eine ungefähre stichwortarti-\n\nge Beschreibung der Arbeiten werde dem Informationsbedürfnis des Mieters \n\nregelmäßig nicht gerecht. Das Schreiben müsse detaillierte Angaben dazu ent-\n\nhalten, in welchem Zimmer an welcher Stelle Wanddurchbrüche für die zu ver-\n\nlegenden Rohre und Leitungen vorgenommen werden sollen. Die geplanten \n\nMaßnahmen, ihre Bedeutung und Auswirkungen müssten so konkret beschrie-\n\nben werden, dass der Mieter seine Duldungspflicht überprüfen und sich hinrei-\n\nchend genaue Vorstellungen über seine neue Wohnsituation während der Maß-\n\nnahmen machen könne, um sein Verhalten darauf einzustellen. Er müsse ins-\n\nbesondere in den Stand versetzt werden, seine Entscheidung über ein Festhal-\n\nten am Vertrag zu treffen oder seine Zeiten der Abwesenheit an den Arbeiten \n\norientieren zu können. \n\n11 \n\nDiesen Anforderungen genügten die von der Klägerin übersandten \n\nSchreiben nicht. Das Schreiben vom 16. November 2005 habe noch den An-\n\nschluss der Wohnung des Beklagten an die Heizungsanlage umfasst, aber kei-\n\nne Angaben zur Mieterhöhung für diese Modernisierung der Wohnung der Be-\n\nklagten enthalten. Bei dem Schreiben vom 2. Juni 2006 hätten die detaillierten \n\nAngaben der geplanten Wanddurchbrüche für die zu verlegenden Rohre und zu \n\nder voraussichtlichen Dauer der Arbeiten gefehlt, außerdem sei die Drei-\n\nMonats-Frist nicht eingehalten. Mit Schreiben vom 21. August 2006 habe die \n\nKlägerin zwar einen Grundriss übersandt, aus dem die Lage der Wanddurch-\n\nbrüche ersichtlich gewesen sei, der vorgesehene Beginn der Arbeiten sei aber \n\nnicht mitgeteilt worden. Diese Mitteilung habe auch nicht durch die Aufforderung \n\nder Verwalterin ersetzt werden können, die Beklagten möchten einen ihnen ge-\n\nnehmen Termin selbst bestimmen. Denn die Baumaßnahme betreffe noch zwei \n\nweitere Wohnungen, deren Mieter zu beteiligen seien. Eine Terminsbestim-\n\nmung seitens der Beklagten sei sinnlos, solange keine ordnungsgemäße An-\n\nkündigung der Modernisierungsmaßnahmen gegenüber den anderen betroffe-\n\nnen Mietern stattgefunden habe. \n\nII. \n\n12 \n\nDiese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Beklag-\n\nten sind verpflichtet, den Einbau der Heizungsrohre (Steigleitungen) zwecks \n\nAnschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an \n\ndie bereits vorhandene Zentralheizung zu dulden. Die Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts, dass es einer Ankündigung dieser Baumaßnahmen gemäß § 554 \n\nAbs. 3 BGB bedürfe, und die den Beklagten erteilten Informationen diese An-\n\nforderungen nicht erfüllten, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. \n\n13 \n\n1. Das Berufungsgericht hat, wie die Revision mit Recht rügt, verkannt, \n\ndass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen An-\n\nordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, nicht unter § 554 \n\nAbs. 2 BGB fallen und deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 BGB dem Ver-\n\nmieter auferlegten Mitteilungspflichten unterliegen. Sie sind vielmehr - soweit \n\nes sich nicht schon um ohnehin gemäß § 554 Abs. 1 BGB hinzunehmende Er-\n\nhaltungsmaßnahmen handelt - vom Mieter gemäß § 242 BGB zu dulden \n\n(MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 6; Staudinger/Emmerich, BGB \n\n(2006), § 554 Rdnr. 2; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 1; Ster-\n\nnel, NZM 2001, 1058, 1060). \n\n14 \n\nBei der Einführung des § 554 BGB im Rahmen des Mietrechtsreformge-\n\nsetzes ist davon abgesehen worden, in Abs. 3 der Vorschrift entsprechend der \n\nRegelung in § 3 MHG (bzw. jetzt § 559 Abs. 1 BGB) auch Maßnahmen \"auf-\n\ngrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat\", aufzunehmen; \n\ndie mit einer derartigen Regelung verbundene Konsequenz, dass der Mieter bei \n\nVorliegen von Härtegründen der Durchführung solcher Maßnahmen widerspre-\n\nchen könnte, obwohl der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften da-\n\nzu verpflichtet ist, erschien dem Gesetzgeber nicht sachgerecht (vgl. BT-Drs. \n\n14/4553, S. 49). \n\n15 \n\n2. Um derartige bauliche Maßnahmen, zu deren Durchführung die Kläge-\n\nrin öffentlich-rechtlich verpflichtet ist, geht es hier. Nach den Feststellungen des \n\nBerufungsgerichts, die auch die Beklagten nicht in Zweifel ziehen, hat der Land-\n\nkreis als zuständige Umweltbehörde der Klägerin unter Androhung eines Buß-\n\ngeldes aufgegeben, die Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Oberge-\n\nschoss an die vorhandene Zentralheizung anzuschließen. Dass zu diesem \n\nZweck die Heizungsrohre durch die zwischen diesen beiden Wohnungen lie-\n\ngende Wohnung der Beklagten geführt werden müssen und deshalb in der \n\nWohnung der Beklagten entsprechende Bauarbeiten durchzuführen sind, liegt \n\nauf der Hand. Die Durchführung dieser Arbeiten müssen die Beklagten daher \n\njedenfalls gemäß § 242 BGB grundsätzlich dulden. \n\n16 \n\n3. Aus dieser grundsätzlichen Duldungspflicht der Beklagten folgt aller-\n\ndings noch nicht, dass die Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf die Be-\n\nlange der Beklagten durchgeführt werden könnten. Auch bei einer sich aus \n\n§ 554 Abs. 1 BGB oder § 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beab-\n\nsichtigten Maßnahmen, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen (Wasserrohr-\n\nbruch u. ä.) handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mie-\n\nter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ankündi-\n\ngung des Vermieters richten sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, \n\nder Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist \n\nnach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mit-\n\nzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt \n\nwerden können. Hier hat die Klägerin im August 2006 die Maßnahmen durch \n\ndie Übersendung eines Grundrisses, aus dem sich die Position der einzubau-\n\nenden Steigleitungen ergibt, genau bezeichnet und den Beklagten die Möglich-\n\nkeit eingeräumt, selbst einen Termin für die Durchführung der Bauarbeiten zu \n\nbenennen. Bis zur Erhebung der Duldungsklage hat sie fast ein Jahr zugewar-\n\ntet, ohne dass die Beklagten einen Termin für die Durchführung der Arbeiten \n\nbenannt oder auch nur ihre Bereitschaft bekundet hätten, an einer Terminsab-\n\nsprache mit den weiteren betroffenen Wohnungsmietern mitzuwirken. Damit hat \n\ndie Klägerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren. \n\nIII. \n\n17 \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist \n\ndaher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen \n\nbedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist zurückzuwei-\n\nsen. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \n\nAG Langen (Hessen), Entscheidung vom 24.09.2007 - 57 C 195/07 (07) - \n\nLG Darmstadt, Entscheidung vom 13.02.2008 - 21 S 174/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_110-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-04/viii-zr-110-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_110-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_110-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-04/viii-zr-110-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_110-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:16:06.681096+00:00"}}